Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2013/6449-8 Saksbehandler: Åse Ferstad Saksframlegg Finansiering av geoteknisk grunnundersøkelse i Svalia boligfelt, og ny vurdering av tomtepris i tidligere opparbeidet felt (Svalifoten) Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 17.09.2013 Overhalla kommunestyre 23.09.2013 Rådmannens innstilling 1. Det engasjeres geoteknisk fagekspertise for vurdering og dokumentasjon av stabiliteten i nedre del av Svalia boligfelt. Kostnadene for undersøkelser og en evt. tredjepartskontroll finansieres med låneopptak. Følgende budsjettering gjennomføres: 02700.6030.31500.1455 kr 700 000 09100.6030.31500.1455 kr 700 000 2. Viser undersøkelsene behov for stabiliserende tiltak for å klarere tomtene for bygging, vil det bli fremmet egen finansieringssak for prosjektering og selve stabiliseringstiltaket. 3. Fastsettelse av tomtepris i nedre del av Svalia boligfelt fremmes som egen sak når alle kostnader til grunnundersøkelse og evt. sikringstiltak er kjent. Hjemmel for vedtaket er: Trond Stenvik Rådmann Ikke utsendte vedlegg: 1. Tilbud fra Multiconsult, datert 9.8.13 2. Reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser for Svalia (kan ses på kommunens hjemmeside/planregisteret/planid 174420080002 (http://webhotel2.gisline.no/gislinewebplan_1744/))
Kartutsnitt som viser nedre del av reguleringsplan for Svalia Kartutsnitt som viser tidligere grunnundersøkelser i området Ubebygde tomter i opparbeidet felt, markert med rød stjerne. Tomter som ikke er opparbeidet, markert med blå stjerne. Saksopplysninger Bakgrunn for saken Kommunen har mottatt en henvendelse fra en tomtekjøper som ønsker avklaring på om de gamle målingene (geotekniske vurderingene) i forbindelse med opparbeidelse av tomter i dette området (Svalifoten) er tilfredsstillende, eller om kommunen vil kreve en ny geoteknisk rapport før bygging på håndgitt tomt nr. 27. Dette ønskes avklart før eventuelt kjøp av aktuell tomt. Tomtekjøper er håndgitt tomten fram til resultatene av evt. grunnundersøkelsene foreligger. Historikk i planarbeidet og tidligere utførte geoteknisk grunnundersøkelser i området Reguleringsplan for Svalia boligfelt ble første gang vedtatt i 1991, og tomteområdet i Svalifoten ble opparbeidet i 1995/96 som første utbyggingsetappe. Forut for planarbeidet ble det foretatt geotekniske undersøkelser (AS Geoteam i 1987), og kravene til stabilitet ble den gang ivaretatt i reguleringsbestemmelsene når det gjelder spesielle restriksjoner på anlegg av skjæringer og fyllinger. Terrenginngrep skulle også være godkjent av bygningsrådet før iverksetting. Reguleringsplanen ble revidert i 2008/09 (vedtatt 16.2.2009), og i den forbindelse ble det gitt innsigelse til planen fra NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat). For å imøtekomme innsigelsen ble det tatt inn i reguleringsbestemmelsene krav om geotekniske undersøkelser. Før opparbeidelse av nye boligtomter og atkomstveger, skal det foreligge en geoteknisk dokumentasjon etter dagens krav på at områdestabiliteten vil være tilfredsstillende i forhold til sikkerhet både i anleggsfasen og ved ferdigstilt anlegg, jf. NVEs retningslinjer 1/2008. Dette gjelder nye tomteområder: Barnehagetomta, tomtene 16-18 og tomt 4, tomtene 41-47. Det skal for opparbeidet tomteområde 23-32 (Svalifoten) i tilknytning til ubebygde tomter settes samme krav til dokumentasjon for områdestabilitet, jf. krav for nye tomteområder. Kravet til stabilitet er ivaretatt i forbindelse med bygging av bolighus på tomt 41. Det ble utført sjaktgraving før tomta ble bebygd i 2010. Geoteknisk fagkyndig (Multiconsult) deltok på befaring og prøvegraving for å gi en geoteknisk vurdering av stabilitets-, og fundamenteringsforholdene på tomta.
Det ble utført grunnundersøkelser (Multiconsult) ved opparbeidelse av 6 nye tomter (42-47) i øvre del av boligfeltet i 2012. Under gravearbeidene ble det påtruffet masser som ble vurdert å være bløtere enn det som ble påtruffet ved prøvegravingen. Dette resulterte i nye supplerende undersøkelser. I samråd med geoteknisk fagkyndig ble det avklart at en tomt skulle utgå på grunn av at sikringstiltaket ville være krevende og innebære økte kostnader på grunn av dybden ned til fast grunn. (masseutskifting med sprengtstein ned til berg) I forbindelse med bygging av Ranemsletta barnehage og ved bygging av gang- og sykkelvegen langs Svalivegen ble det utført grunnundersøkelser, henholdsvis i 2009/2010 og 2011(Multiconsult). Det ble utført mindre stabiliseringstiltak i forbindelse med bygging av begge disse tiltakene. Tomtepriser og tomtereserver i Svalia boligfelt I 2012 ble det opparbeidet 5 nye tomter i øvre del av boligfeltet. Tomtepris ble fastsatt til kr. 268 000 pr. tomt av kommunestyret i sak 62/12. Av disse 5 tomtene er 2 ledige pr. i dag (2 under bygging og en håndgitt). Regulering av tomtepriser i alle kommunale felt ble vedtatt av kommunestyret i sak 25/11, 30.5.11, og hvor tomteprisen i Svalifoten ble fastsatt til kr. 140 000 (opparbeidet i 1996). Av 5 opparbeidete ubebygde tomter (markert med rød stjerne på kartutsnittet), er 4 ledige og en håndgitt. I tillegg er det 5 byggeklare tomter som ligger i tilknytning til veg inn til øvre del av Svalia boligfelt. Disse tomtene er private og potensielle kjøpere må avtale selv med grunneier om kjøp. Kommunen har imidlertid stått for utbyggingen og det ble vedtatt en tomtepris på kr. 170 000 + kostnader til grunnkjøp av grunneier. (5 ledige pr. i dag) Den totale tomtereserven i Svalia boligfelt er pr. i dag på 11 byggeklare tomter og 4 tomter (markert med blå stjerne på kartutsnittet) som ikke er opparbeidet. Det er ikke fastsatt tomtepris på tomter som ikke er opparbeidet. Alle omkostninger med kjøpet kommer i tillegg til tomteprisen (oppmåling, tinglysning, byggesaksgebyr mm). Kostnad og framdrift Av 4 konsulentfirma som ble bedt om pristilbud, er det mottatt ett tilbud fra Multiconsult. Før endelig omfang av grunnundersøkelsene bestemmes, tilrådes det at alle tidligere grunnundersøkelser sammenstilles og at det foretas en befaring med vurdering av det ravinerte terrenget og registreringer av bergblottinger og erosjonsaktivitet i bekkedragene. Endelig omfang av supplerende grunnundersøkelser vil bli bestemt etter befaringen. Det utelukkes ikke behov for spesialforsøk (ikke tatt med i mengdeoppsettet). Forutsatt snarlig bestilling kan grunnundersøkelsen utføres i desember 2013. Geoteknisk rapport kan foreligge 6-8 arbeidsuker etter endt feltarbeid. I vurderingsrapporten må det påregnes at områdestabiliteten må utredes i henhold til NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplanar (NVEs retningslinjer 1/2008). Eventuell boligutbygging i områder med kvikkleire etter sprøbruddmateriale vil innebære at tiltaket blir plassert i tiltakskategori K3, noe som blant annet innebærer behov for tredjepartskontroll utført av et uavhengig firma. Undersøkelsene tilbys utført med avregning etter medgått tid med rater i henhold til kostnadsoppsett. Stipulerte mengder er gitt for å estimere en sannsynlig kostnad for arbeidene.
Endelig avregning skjer etter medgåtte mengder. For beskrevet omfang er den stipulerte kostnadsrammen for geoteknisk undersøkelse inkl. befaring og rapportering satt til kr. 460 000 eks mva.. Avhengig av grunnforholdene som påtreffes underveis, tas det forbehold om justering av grunnundersøkelsesomfanget. Det forutsettes at det er tilgang til borepunktene med beltegående borerigg. Evt. behov for ekstern bistand til skogrydding etc. vil bli viderefakturert uten påslag, alternativt at kommunen selv sørger for slik klarering. Pristilbudet inkluderer ikke kostnader til evt. prosjektering av stabiliserende tiltak dersom dette skulle vise seg nødvendig. Kommunen som oppdragsgiver har ansvar for å ordne med grunneiers tillatelse til boring, og sørge for påvisning av evt. private ledninger og kabler. Multiconsult har også gitt pristilbud i forbindelse med grunnundersøkelser knyttet til planlegging av ny Skage barnehage. Dersom begge feltoppdragene utføres samlet, kan det oppnås en reduksjon i mobiliseringskostnadene på kr. 20 000 eks. mva.. Samlet kostnad for begge oppdragene kan stipuleres til ca. kr. 670 000 eks. mva.. Vurdering Kommunen er planmyndighet og har ansvar for å ivareta samfunnssikkerheten i planer etter plan- og bygningsloven. Kravene til kommunen er økt etter siste revisjon av plan- og bygningsloven i 2008. Blant annet er det innført en generell plikt som pålegger kommunen å påse at risiko- og sårbarhetsanalyser (ROS) gjennomføres ved utarbeidelse av planer for utbygging. Ved utbygging i områder som har kartlagt en potensiell naturfare så skal kommunen sikre at kravene til sikkerhet er innfridd før det tillates tiltak som medfører tilflytting av mennesker. Økt krav til dokumentasjon har medført at regulerte områder som tidligere har vært ansett som tilstrekkelig sikret ikke lenger behøver å innfri dagens krav til sikkerhet. Når det gjelder reguleringsplan for Svalia så ble kravene til dokumentasjon for at sikkerhet mot skred oppfyller kravene i kapittel 7 i byggteknisk forskrift (TEK 10), tatt inn i reguleringsbestemmelsene ved revisjon av planen i 2009. Det vil si at en geoteknisk vurdering ble utsatt til det ble aktuelt med en utbygging av de enkelte områdene på grunn av at dette var en revisjon av en eldre reguleringsplan og ikke et nytt planområde. All tomteopparbeidelse etter 2009 har blitt underlagt geoteknisk vurdering og klarert for utbygging i tråd med vedtatte reguleringsbestemmelser. Når det nå er aktuelt å selge en tomt i opparbeidet felt i Svalifoten, så bør en få grunnundersøkt og vurdert hele nedre del av boligfeltet. Hvis kommunen velger å utelate de tomtene som pr. i dag ikke er opparbeidet (4 tomter), så vil sannsynligvis ikke omfanget og kostnaden med undersøkelsene bli særlig redusert. Dette begrunnes i at det er områdestabiliteten som skal dokumenteres og ikke den enkelte tomt. For å få klarert tomtene for bygging anbefales det å inngå avtale med Multiconsult, innenfor en stipulert kostnadsramme på kr. 460 000 eks. mva..
En boligbygging i områder med kvikkleire eller sprøbruddsmateriale vil innebære at tiltaket blir plassert i tiltakskategori K3, og underlagt en tredjepartskontroll utført av et uavhengig firma. Kostnader til tredjepartskontroll, evt. kostnader til supplerende undersøkelser og skogrydding er pr. i dag ikke kjent. Kostnadene stipuleres til ca. kr 100 000 eks. mva.. Vurdering av tomtepris Tomteprisen i Svalifoten er tidligere vedtatt til kr. 140 000 + omkostninger. På grunn av økte kostnader til grunnundersøkelser og evt. sikringstiltak for å få klart tomtene, så bør det vurderes å fordele de økte kostnadene på 9 tomter. Tar man utgangspunkt i at tomtene kan bebygges uten sikringstiltak, så vil et påslag på kr. 80 000 pr. tomt gi en tomtepris på kr. 220 000 + omkostninger. Det anbefales imidlertid å avvente med et vedtak om økt tomtepris til arbeidene med grunnundersøkelser er ferdig, og det foreligger en geoteknisk vurdering. Konklusjon og tilrådning: Det engasjeres geoteknisk fagekspertise for vurdering og dokumentasjon av stabiliteten i nedre del av Svalia boligfelt. Det innhentes pristilbud på uavhengig kontroll (tredjepartskontroll). Kostnadene for undersøkelser og en evt. tredjepartskontroll finansieres med låneopptak. Viser undersøkelsene behov for stabiliserende tiltak for å klarere tomtene for bygging, vil det bli fremmet egen finansieringssak for prosjektering og selve stabiliseringstiltaket. Tomteprisen i nedre del av Svalia boligfelt fremmes som egen sak når alle kostnader til grunnundersøkelse og evt. sikringstiltak er kjent.