SAMEIEVEDTEKTER for SAMEIET SØNDRE NES Disse vedtektene er vedtatt på sameiermøtet den 20.mars 2002. Endret på ordinært sameiermøte den 17. april 2007, 28. april 2009, 26. april 2011 og 27. mars 2012. 1 Innledning Eiendommen gnr.3, bnr.67 i Bærum, er i overensstemmelse med gyldig vedtak om oppløsning av A/L Søndre Nes Borettslag, delt opp i 80 ideelle eiendomsandeler. Alle bestemmelser som er inntatt i oppdelingsbegjæringen og husordensreglene er bindende for sameierne og overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og disse vedtekter. Eier en organisasjon/institusjon el.l. flere boligenheter, kan den utpeke et stemmeberettiget medlem for hver boligenhet blant boligenhetens beboere. Ellers har den et antall stemmer svarende til det antall boligenheter den eier. For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31. 2 Seksjon En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til èn bolig benevnes seksjon. Kjøper av seksjonen har dessuten felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av eiendommen til boligsameiets fellesarealer, så som trapper, ganger, samt felles bruksrett til de felles tomteanlegg m/grøntanlegg, veier, fellesinnretning m.v. Garasjeeier forplikter seg til å melde seg inn i Garasjelaget. Plikten opphører ved overdragelse av garasjen. Garasjen kan ikke overdras til andre enn til medlemmer i sameiet. Ved overdragelse av garasje, plikter kjøper av garasjen å melde seg inn i garasjelaget. Boligsameiet kan stille grunn til disposisjon for opprettelse av garasjeanlegg. Sameiet skal godkjenne vedtektene og senere endringer for drift av garasjene. 3 Disposisjon over seksjon Overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i ovennevnte dokumenter og disse vedtekter, jfr. 1. Den enkelte sameier har forøvrig full rettslig råderett over sin seksjon. Innehaver av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter, eventuelt andre utgifter som sameiet har fastsatt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser.
4 Seksjonseiernes plikter Sameierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiemøte og styre. Ved alminnelig flertall fastsetter sameiemøtet vanlige ordensregler for eiendommen. Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig skade eller ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Bruksenheten må bare benyttes i samsvar med seksjonens formål. Seksjonseier plikter etter gyldig styrevedtak, å gi styret eller den styret gir fullmakt, adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta nødvendig ettersyn, installasjoner eller reparasjoner. 5 Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt Innvendig vedlikehold av bruksenheten besørges og bekostes av den enkelte sameier. Med innvendig vedlikehold forstås blant annet oppussing, istandsettelse og fornyelse av maling, tapet, gulv, tak, innvendige vegger, låser, nøkler, varmtvannsbereder, vannkraner, servanter og annet sanitærutstyr. Dette gjelder også ledninger og innretninger som sameieren selv har satt opp. Den enkelte sameier er ansvarlig for det elektriske anlegg med tilbehør fra rekkas felles inntaksskap ved husveggen (grensesnitt mot netteier) inn mot seksjonen, samt inne i leiligheten, og må sørge for at anlegg og tilbehør oppfyller krav til Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Videre omfatter vedlikeholdsplikten sluk og vann- og fuktsperrer i våtrom, samt vann- og avløpsledninger i seksjonen fra forgreiningspunktet på hovedledningsnettet, dvs. punktet der stigeledningene avgreiner vertikalt fra hovedlegningene for ferskvann og avløpsvann. Seksjoner som deler vann- og avløpsrør eller deler av det elektriske anlegget er solidarisk ansvarlige for vedlikehold av disse elementer og for å dekke eventuelle skader som manglende vedlikehold medfører. Sameieren er ansvarlig for innvendig vedlikehold av dører og vinduer, samt utskiftning av selve vindusruten. Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand. Alt arbeid som påligger sameieren skal utføres i samsvar med de til enhver tid gjeldende forskrifter. Sameieren er ansvarlig for at dette blir gjort og plikter å dekke eventuelle skader som oppstår fordi gjeldende forskrifter ikke er blitt fulgt. Unnlatelse av å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi, eller å avverge ulemper, er å anse som mislighold av sameierens forpliktelser overfor sameiet. Eier av seksjon nr. 03, nr. 68, nr. 65, nr. 10, nr. 32, nr. 64, nr. 74, nr. 75, nr. 31, nr. 41, nr. 19, nr. 63, nr. 36, nr. 1, nr. 25, nr. 58 og nr. 11 der det er foretatt utbygging av tilbygg, er i henhold til avtale med sameiet selv ansvarlig for forsikring og vedlikehold av dette. På tilsvarende grunnlag er eierne av seksjon nr. 36, 1, 25, 58 og nr. 11 også ansvarlig for eventuelle skader sameiet blir påført som en følge av at de respektive tilbyggene er oppført.
Eier av seksjon 21 har overtatt fellesareal i kjeller under seksjonen og overtar vedlikeholdsansvaret for dette som beskrevet i overdragelsesavtale av 11. januar 2011. Sameiet skal: 6 Boligsameiets plikter a) Forvalte eiendommen. b) Besørge utvendig vedlikehold av sameiets boligbygninger, besørge vedlikehold av den bærende konstruksjonen i boligbygningene, samt besørge vedlikehold av felles hovedvannrør og hovedavløpsledninger. c) Vedlikeholde fellesarealet og fellesinnretninger som lekeplasser, biloppstillingsplasser (med unntak av garasjene) samt andre fellesinnretninger. d) Forsikre bolighusene. Sameiet er derimot ikke ansvarlig for forsikring av tilbygg, boder, garasjer og andre bygninger som enkelte eller grupper av sameiere har fått lov til å oppføre på fellesarealet. 7 Forandringer av seksjonen, antenne m.m. Sameierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige utvendige forandringer vedrørende boligen, eller sette opp radio- og TV-antenne/parabol m.m. Alle søknader om tilbygg skal vedtas av Sameiermøtet. Sameiermøtet, styret eller andre som etter 42 representerer sameiet, kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameiers bekostning. Generelle retningslinjer: - Det tillates maksimalt totalt tilbygg på inntil 50 m² grunnflate. - Tilbygg kan kun ha 1. etasje og kjeller/underetasje. - Alle tilbygg i samme rekke skal være like og ha samme takvinkel og fallretning som hovedhuset. Tilbygg til endehus skal ha saltak. - Tilbygg på endehus kan ha en maksimal bredde (forlengelse) på 3 meter. - Alle tilbygg må dekke krav i gjeldende bygningsforskrifter og dokumentasjon på dette skal forelegges styret for godkjenning straks byggingen er ferdig. - Bygging må iverksettes innen 2 år fra tillatelse er gitt. - Tak skal dekkes med takpapp i samme farge som hovedhuset. - Tilbygg skal ha samme farge som hovedhuset. - Følgende utstyr tillates ikke på fasader: - Smårutete vinduer - Vindusklemmer ("skodder") - Karnapper - Utskjæringer på vindskier o.l. For tilbygg på langsidene (inngangsside) gjelder: - Tilbyggets første etasje kan maksimalt ha en dybde på 4 meter hvis to eller flere enheter bygger ut ved siden av hverandre. Dersom det er en enhet som bygger ut, eller dersom enhetene ikke er sammenhengende, tillates kun 2 meter dybde på tilbygget. Alle tilbygg på samme fasade skal ha samme dybde. - Tilbyggets kjeller kan maksimalt ha en dybde på 4 meter, uavhengig av hvor man bygger ut og hvor mange i rekken som bygger ut.
- Tilbygg må ikke hindre naboers utbyggingsmuligheter og det må legges til rette for opplegg av framtidig nabotilbyggs bjelkelag for gulv og tak. - Tilbyggs 1. etasje skal utføres i tre. Ytterkledning skal være liggende panel i samme dimensjon og med samme profil som på hovedhuset. Hjørne skal ha hjørnekasse av vertikale bord. - Tilbygg på langsiden skal ikke ha vindu på gavl mot nabo. 8 Fellesutgifter og fellesinntekter Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel. Dessuten betaler boligsameiet alle kostnader til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer. Den enkelte sameier skal betale et à konto beløp, fastsatt av styret, til dekning av sin andel av felleskostnadene. For mye innbetalte felleskostnader overføres til fond. Kostnadsbidraget fastsettes av styret med basis i sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Senere reguleringer skjer med samme forholdstall (prosentsats) for samtlige eierseksjoner. Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenheten, skal fordeles mellom sameierne etter samme nøkkel som brukes ved fordeling av felleskostnader. 9 Vedlikeholdsfond Sameiet kan opprette et vedlikeholdsfond. Sameiermøtet vedtar i tilfellet hvor stort beløp som skal avsettes til dette fond hvert år. 10 Utleie Utleie av seksjon kan foretas ved skriftelig varsel til styret. Sameierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon eller bod, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, samt vedtak fattet av sameiermøte og styre. Fremleie er ikke tillatt, d.v.s. leietakers videre bortleie. Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne. 11 Mislighold Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende, med minst seks måneders skriftlig varsel, pålegges å selge seksjonen. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan seksjonen kreves solgt ved tvangsauksjon, konf. lov om eierseksjoner 26.
Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonseieren eller personer han er ansvarlig for, etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av sameiermøtet. Seksjonseieren er ansvarlig for sine husstandsmedlemmer, leietaker eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten, eller, uten skjellig grunn, til eiendommen forøvrig. Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier, etter skriftlig påkrav, ikke betaler sin andel av de av sameiet vedtatte fellesutgifter. Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve sameieren utkastet før seksjonen er solgt. Konferer denne bestemmelses første ledd og lov om eierseksjoner 27. Denne bestemmelse gjelder også for brukere av seksjonen som ikke er sameiere når den sameier brukeren utleder sin bruksrett fra, samtidig gis pålegg om salg i henhold til lov om eierseksjoner 26. 12 Sameiermøtet er sameiets øverste organ Hvert år innen 30. april skal det avholdes ordnært sameiermøte. Innkallingen til ordinært sameiermøte skjer skriftlig med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel. Sameiermøte ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. Saker som et medlem ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallelsen når det settes frem krav om det, innen den frist styret bestemmer. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet, jf lov om eierseksjoner 33 4.ledd. Skal et forslag som etter lov og vedtekter vedtas med 2/3 flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen. Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles med minst 3, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst to sameiere, som tilsammen har minst 10 % av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. På det ordinære sameiermøte skal disse sakene behandles: 1. Konstituering 2. Årsberetning fra styret 3. Godkjennelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap 4. Driftsbudsjett 5. Valg av styremedlemmer og styreleder 6. Valg av valgkomitè på 2 medlemmer 7. Eventuell godtgjørelse til styret 8. Andre saker som er nevnt i innkallelsen 13 Sameiermøtets myndighet På sameiermøtet har sameierne stemmerett med èn stemme for hver seksjon de eier. Det er anledning til å møte ved fullmektig.
Sameieren har rett til å ta med seg en rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. Alle vedtak fattes som hovedregel med alminnelig flertall av gitte stemmer. Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om: 1. Ombygging, påbygging eller endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold 2. Vedtak om omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter 3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap 4. Andre rettslige disposisjoner over den faste eiendom som går utover vanlig forvaltning 5. Vedtak om samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter 6. Vedtak om samtykke til reseksjonering 7. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne ut over 5 % av de årlige fellesutgiftene 8. Vedtektsendringer Det kreves tilslutning fra de sameiere det gjelder til vedtak om: 1. Begrensninger i bruken av næringsseksjoner 2. Begrensninger i den rettslige rådighet over seksjonen 3. Endring i fordeling av felleskostnader 4. Endring i fordeling av inntekter av fellesarealer 5. Om beregning av flertallet i sameier For vedtak i saker som er nevnt i lov om eierseksjoner 43 første ledd og 47 syvende ledd kreves enstemmighet blant alle sameierene. Flertallskravene ovenfor er ufravikelige og kan ikke fravikes i vedtekter eller på annen måte, jf lov om eierseksjoner 29 og 30. Flertallet i sameiermøtet kan ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen sameiere en urimelig fordel på andre sameieres bekostning. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet av samtlige sameiere. 14 Valgkomite På sameiermøtet velges en valgkomite på to medlemmer. Valgkomiteen innstiller på kandidater til de valg som skal foretas under 15 og 17, og vedlegger eventuelle andre forslag til kandidater.
15 Styret Boligsameiet ledes av et styre bestående av leder og 4 styremedlemmer. Funksjonstiden for leder er et år og for de øvrige styremedlemmer to år. Styremedlemmer kan gjenvelges. Lederen velges ved særskilt valg. Styret velger innenfor sin midte nestleder, sekretær og kasserer. Styret står for forvaltningen av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet. Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget. I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste etter lov om eierseksjoner, 30, 3. ledd og/eller vedtektenes 13, siste avsnitt, representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem og i leders fravær av to styremedlemmer, jf lov om eierseksjoner 43, 1.ledd. Styret ansetter selskapets forretningsfører. 16 Forretningsfører Forretningsføreren forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Forretningsfører sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra sameierne og fører regnskap for boligsameier. Videre fremmer han/hun overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten, herunder begjære tvangsauksjon, jf. pkt.18, 2. ledd. 17 Revisor Boligsameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor. Revisor har møte- og talsrett på sameiermøtet. Revisor velges av sameiermøtet med alminnelig flertall. Revisor tjenestegjør frem til ny revisor er valgt. Lov av 14. mars 1964, nr. 2 om revisjon og revisorer gjelder så langt den passer. 18 Mislighold Som sikkerhet for krav som springer ut av sameieforholdet har boligsameiet legalpant i den enkelte seksjon tilsvarende 1G til enhver tid (folketrygdens grunnbeløp), jf eierseksjonsloven 25. Forretningsføreren har ved en seksjonseiers mislighold av økonomisk art, fullmakt til å begjære tvangsauksjon over vedkommende seksjon. Seksjonseierne kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom. 19 Tvister Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.
20 Vedtektsendring Endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer, om ikke loven stiller strengere krav, jf eierseksjonsloven 28 annet ledd. 21 Oppløsning Boligsameiet kan ikke oppløses uten etter samtykke av samtlige seksjonseiere.