Norges Takst AS Org.nr: 887 883 602 Verdi- og lånetakst over andel i Bjørnheim Borettslag Høybråtenveien 21 A 1055 OSLO Gnr. 107 Bnr. 922 Samt flere Bnr. Leilighet nr. 2124 Andelsnr.: 183 OSLO KOMMUNE Utført av: Steve Andresen Byggmester / Takstmann www.norges-takst.no sa@norges-takst.no tlf 95 96 86 31 Man-Fre 0800-1600 Oppdrag 20050040 Befaringsdato: 21.11.2011
Verdi- og lånetakst over andel i Bjørnheim Borettslag Høybråtenveien 21 A 1055 OSLO Gnr. 107 Bnr. 922 Samt flere Bnr. Leilighet nr. 2124 Andelsnr.: 183 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Beliggende i et etablert og attraktivt boligområde på Høybråten i Oslo kommune. Det er gangavstand til skoler, butikker, kjøpesenter, offentlig kommunikasjon m.m. Leiligheten har gode sol- og lysforhold. Pent opparbeidet fellestomt med plen, trær, beplantning, asfalterte internveier, lekeplass m.m. Eier opplyser at det medfølger en parkeringsplass i felles parkeringsanlegg i naboblokken. Området består i det vesentligste av lavblokkbebyggelse. Leiligheten har en normal standard, samt en fin planløsning. Borettslaget er i gang med rehabilitering. Antatt kostnad på totalt kr 160.000.000,- Rehabiliteringen ble vedtatt på ekstra ordinær generalforsamling den 22.04.10. Rehabiliteringen innebærer: ny fasadekledning, ny isolasjon, balkongdør og vinduer, balkonger skal rives, inkludert gulv, og bygges opp igjen i nye, moderne materialer. Vær oppmerksom på at innvilget byggelån ved konvertering kan medføre økning i andel av fellesgjeld og felleskostnader. For spesielle forhold i borettslaget vises det til vedtekter og husordensregler. Det er ikke opplyst fra eier om noen spesielle forhold. Takstobjektet er vurdert ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet. Markeds- og låneverdi Bør være kurrant å omsette på dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 760 000 25.11.2011..................................... Steve Andresen Byggmester / Takstmann Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Steve Andresen 20050040 21.11.2011 2 av 7
Adresse: - Høybråtenveien 21 A, 1055 OSLO Oppdrag og forutsetninger Verdi- og lånetakst i forbindelse ved salg. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for NTF. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk på befaringstidspunktet. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Bygningens alder tilsier at det ved oppussing og ombygging vil kunne avdekke feil og mangler. Rekvirent Rekvirert av: Yngvar Dalen Besiktigelse, tilstede Dato: 21.11.2011 - Yngvar Dalen Eier - Steve Andresen Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Kvitt. fellesutgifter Dato 01.11.2011 Fremlagt faktura. Tidligere takst Dato 22.01.2002 Oversendt av kunde pr. mail. EDR Dato 12.11.2011 Norsk Eiendomsinformasjon. Andre dok./kilder: Eier Dato 21.11.2011 Påviste og ga opplysninger. Forretningsfører Dato 22.11.2011 Andel gjeld/formue pr. tlf. Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Ant. sider 1 Planskisse. 1 Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Steve Andresen 20050040 21.11.2011 3 av 7
Adresse: - Høybråtenveien 21 A, 1055 OSLO Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 107 Bnr. 922 Samt flere Bnr. Leilighet nr.: Leilighet nr. 2124 Etasje 2 Eier adkomstdok.: Yngvar Dalen Selskap/borettslag: Bjørnheim Borettslag Leilighetstype: Andelsnr.: 183 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 183 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 4 115 Kommentar: Husleien inkl. bl.a: varmtvann, felles byggforsikring, vaktmester, kabeltv/brdbånd, nedbet. av fellesgjeld, parkering, trappevask m.m. Tomt: Eiet tomt. Areal 50 351 m² Iflg. årsberetning for borettslaget. Adkomst: Offentlig, interne gang- og stikkveier. Årsregnskap Forretningsfører: OBOS Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Andel av disponible midler/formue: 18 463 Andel av langsiktig fellesgjeld: 74 524 Andre opplysninger: Andel av disp. midler er pr. 31.12.2010 og andel av fellesgjeld er ajourført pr. 01.11.2011. Opplysninger gitt av forretningsfører. Årsregnskap er ikke forelagt. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Nemi. Avtalenummer: 22894.3 Kommentar: Fellespolise i borettslaget. Bygninger på eiendommen Byggeår: 1977. Iflg. EDR. Anvendelse: Leiligheten er bebodd av eier. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Steve Andresen 20050040 21.11.2011 4 av 7
Adresse: - Høybråtenveien 21 A, 1055 OSLO - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Kjeller Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Leiligheten disponerer 1 egen kjellerbod. Felles vaskerom (i nabo bygning). Arealene er ikke befart. 2. etasje 114 104 103 1 Entré/gang, wc, bad, innredet rom, 3 soverom, kott, kjøkken og stue. Innredet rom som brukes som soverom har volum 14,7 m3. Byggeforskriftene krever volum på minst 15 m3 dersom rommet skal benyttes som soverom. Arealet er beregnet ut ifra oppmåling på stedet. BTA er skjønnsmessig beregnet. Sum bygning 114 104 103 1 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 2. etasje Entré, gang, wc, bad, innredet rom, soverom, soverom 2, soverom 3, kjøkken, stue Kott KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Fundamentert med støpt såle på antatt fast grunn. 225 Yttervegger Hovedbærekonstruksjon i betong, med øvrige vegger i trebindingsverk med trepanel, malt mur og fasadeplater. 227 Takkonstruksjoner Flat takkonstruksjon, antatt tekket med papp/membran. Yttertaket er ikke inspisert. 233 Vinduer Vinduer med 2-lags glass i trekarmer. Vindu i innredet rom er fra 2009. 235 Ytterdører og porter Malt glatt entrédør. Balkongdører med 2-lags glass. 1 balkongdør av nyere dato. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Mur og trebindingsverksvegger. Overflatebehandlinger: malt strie, tapet og fliser. Det var fuktskader i vegg mellom bad og innredet rom som iflg. eier ble utbedret i forbindelse med oppussingen av badet. Flere veggoverflater er oppmalt i senere tid. Eier har pusset opp badet i egen regi. Badet ble ferdigstilt i 2011. 2 stk. sprekte fliser, samt sprekk i utvendig fuge på innkassingen til vegghengt wc. Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Steve Andresen 20050040 21.11.2011 5 av 7
Adresse: - Høybråtenveien 21 A, 1055 OSLO 244 Innvendige dører Malte glatte og profilerte innerdører. 3 innerdører av nyere dato. 245 Himlinger inklusive taklister Betongdekke. Overflatebehandlinger: malte flater og platepanel. Platepanel og downlights i baderomshimling fra 2011. 254 Dekker - gulv og overflate Betongdekke. Overflatebehandlinger: laminat, belegg og fliser. Flere gulv var tildekket på grunn av malerarbeider befaringsdagen. Nye fliser på baderomsgulv i 2011. Baderomsgulv over to nivåer. 261 Trapper og ramper Felles trappegang med trapp i støpt betong. 262 Balkonger, terrasser ol. Utgang fra stue til balkong på ca. 10 m². Utgang fra kjøkken til balkong på ca. 9 m² hvorav ca. 2 m² opptas av uisolert bod. 272 Kjøkkeninnredning IKEA kjøkkeninnredning fra 2002 med glatte folierte fronter, laminert benkeplate, oppvaskkum, ventilator og opplegg til oppvaskmaskin. Svelleskader i benkeplate. 279 Annet fast inventar 3 stk. garderobeskap. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner -Bad med servant nedfelt i servantskap, veggmontert wc, boblebadekar og opplegg/plass for vaskemaskin. -Separat wc rom med wc og servant. Badet er rehabilitert i regi av eier som ikke er fagmann. Det opplyses at sluket ikke er skiftet og at gulvfliser er lagt på opprinnelig belegg. Iflg. eier er det smørt membran på veggene. Det foreligger ingen dokumentasjon eller kvitteringer på utførte arbeider. Sluk og membranløsning er ikke kontrollert av takstmann. Det anbefales på generelt grunnlag dusjing i lukket kabinett/badekar. Eier har pusset opp badet i egen regi. Badet ble ferdigstilt i 2011. 360 Luftbehandling, generelt Iflg. eier er det mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. Liten tilluftspalte under dør til bad. 400 Elkraft, generelt Skrusikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetansefelt. Dersom ytterligere gjennomgang av det elektriske anlegget ønskes, anbefales en eltakst. Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Steve Andresen 20050040 21.11.2011 6 av 7
Adresse: - Høybråtenveien 21 A, 1055 OSLO I forbindelse med oppussing av bad er det lagt inn jordfeilbryter iflg. eier. 442 Belysningsutstyr Downlights i himling på bad. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler på bad. Eier opplyser at det ikke er varmekabler i gulvet på det laveste nivået der badekaret står. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Leiligheten er tilknyttet felles kabel-tv anlegg og callinganlegg. Eier har lagt opp Tv uttak i nesten alle rom. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 49 380 Sum kostnader Kr: 49 380 Det er ikke beregnet utgifter for strøm, fyring og vedlikehold. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 2 110 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 300 000 Teknisk verdi bygninger: 1 810 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 810 000 Normal tomteverdi: 250 000 Andel disponible midler: 18 463 - Andel fellesgjeld: 74 524 Verdi adkomstdokument: 2 003 939 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 000 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 760 000 Norges Takst AS Org.nr. 887 883 602 Steve Andresen 20050040 21.11.2011 7 av 7