Kvinesdal kommune Detaljregulering for gnr. 162, bnr. 24 og 31 på Englemoen PLANBESKRIVELSE Dato: 07.10.2014 Revidert: 04.06.2015 plankart, planid, bestemmelser m.m.(endring angitt på gul bunn) Olav Torgersen pb. 53 4485 FEDA Telefon: 97678755 Mail: olav@torgersen.dk 1
INNHOLDSFORTEGNELSE 1, Generelt side 3 1.1 Planid. og navn 1.2 Størrelse og beliggenhet 1.3 Eiere og planlegger 1.4 Formål og overordnet målsetting 2. Planstatus og rammebetingelser side 3 2.1 Overordnet plan for området 2.2 Godkjente regulerings- og detaljplaner for området 3. Bakgrunn for at det utarbeides reguleringsplan side 4 3.1 Gjeldene planer 3.2 Eiernes søknad om mindre endring av gjeldene detaljplaner 4. Planprosessen side 5 4.1 Kontakt med kommunen 4.2 Melding om planstart 4.3 Innkomne merknader/innspill 4.4 Vurdering/kommentarer til merknader/innspill 5. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold side 8 5.1 Generelt (Historie bruk, kulturmiljø, landbruk og landskapsbilde) 5.2 Kanaler/dige 5.3 Arkeologisk registrering 5.4 Naturmangfold og forurensing 5.5 Skredfare 5.6 Nærmiljø, veg/transportnett, friluftsliv/lekeplassdekning 6. Beskrivelse av planen og endringer som er gjort i forhold til gjeldene planer m.m. side 10 6.1 Målsetting 6.2 Arealdisponering 6.3 Boligbebyggelse 6.4 Lekeplass 6.5 Kjøreveg og fortau 6.6 Turveg 6.7 Friluftsformål 6.8 Tilgjengelighet 6.9 Utbyggingsavtale 6.10 Risiko og sårbarhet 6.11 Barn og unge 7. Planbestemmelser side 15 8. Reguleringsplan Vedlegg: a. Melding om oppstart av planarbeidet 1. - Annonse i Agder, datert 24.10.2013 2. - Brev datert 26.10.2013 sent naboer: Martin Gullestad, Tormod Gullestad,Sojja M Gullestad Dybdahl, Jan Erik Aamot, Norris Amodt, Aud-Gunn og Odd Konsmo 3. - Melding til offentlige instanser, datert 24.10.2013 b. Innkomne merknader/innspill 1. Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen, datert 06.11.2013 2. NVE, datert 18.11.2013 3. Agder Energi Nett AS, datert 18.11.2013 4. Statens vegvesen, datert 21.11.2013 5. Vest-Agder Fylkeskommune, datert 26.11.2013 6. Jan Erik Aamot, mail med vedlegg datert 25.11,13 7. Ask Architects, datert 27.11.13 8. Irving Danielsen, datert 28.11.13 c. Rapport fra Arentz & Kjellesvik (Vurdering av rasfare) datert 18.02.2014 d. Fylkeskonservatoren,Vest-Agder fylkeskommune datert 29.06.2014 2
1. Generelt 1.1 Planid. og navn Planid: 1037-2013006 Navn: Detaljregulering for gnr. 162, bnr. 24 og 31på Englemoen. 1.2 Størrelse og beliggenhet Planområdet omfatter deler av 162, bnr 24 og 31og er på i alt 15,4 da. Området ligger på Englemoen like nord for Liknes sentrum, ca. 900 meter fra Torget på Liknes. 1.3 Eiere og planlegger Juma Eiendom AS er eier av bnr. 24 og Sigfred Gunnar Gotheim eier bnr. 31. De har inngått samarbeid for utvikling av detaljplan for delen av eiendommene som i offe4ntlige planer er avsatt til boligformål. Grunneierne har engasjert Olav Torgersen til å utarbeide detaljert reguleringsplan. 1,4 Formål og målsetting Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbygging med adkomstveger og felles lekeareal. Planen skal legge forholdene til rette for frittliggende småhusbebyggelse tilpasset til dagens sentrumsnære utbyggingsbehov. I størrelse og formspråk skal bebyggelsen søkes tilpasset etablert bygningsmiljøet i området. 2. Planstatus og rammebetingelser 2.1 Overordnet plan for området I gjeldende kommunedelplan for Liknes er deler av eiendommene avsatt til boligformål. Utsnitt av kommunedelplanen for Liknes 2.2 Godkjente regulerings- og detaljplaner for området Reguleringsplanen for Åmodt/Englemoen ble godkjent 07.01.1980. Denne planen gjelder for utbygging for eiendommene gnr. 162 og bnr. 24 og 31. Planen som viser at det kan bygges boliger på eiendommene, er en flateplan hvor det forutsettes at det må lages detaljplaner før utbygging kan skje. 3
Deler av gnr. 162, bnr. 24 som ligger nord for ny Dugeveg (A) inngår i tomtedelingsplanen datert 03.10.84. Det er ikke detaljplan for en del av eiendommen som ligger på sørsiden av ny Dugeveg (B). Bnr. 31 boligdel ligger i sin helhet innen Bebyggelsesplan for Englemoen, vedtatt 5.10.90 (C). Reguleringsplan for Ny Dugeveg ble vedtatt som mindre endring 09.09.2010. 3. Bakgrunn for at det utarbeides reguleringsplan 3.1 Gjeldene planer Som nevnt i pkt. 2.2 er det detaljplaner for den del av eiendommene bnr 24 og 31 som ligger på nordsiden av Ny Dugeveg. Vegen med tekniske anlegg ble ferdig i mai 2013. Det dannet grunnlag for at boligbygging i området kan starte. I planene er det lagt opp til felles adkomstveg for bnr. 24 og 31 fra Dugeveg. Eierne ble derfor enig om felles utbygging. 3.2 Eiernes søknad om mindre ending av gjeldene planer I gjeldene detaljplan er det inntegnet felles lekeplass for bnr. 24, 31, 562, 632 og 90. den ligger i sin helhet på bnr. 31. En av boligtomtene er ca. ¼ av tomta på bnr, 632 mens ca. ¾ ligger på bnr. 31. Eier av bnr. 632/562 så ikke for seg utbygging på sitt område i overskuelig framtid og var derfor ikke interessert i å kjøpe seg inn i lekeplassen eller å selge del av eiendommen til tomtegrunn til eier av bnr. 31. Det går en kanal (dike) i øst-/vestlig retning over eiendommene bnr. 24 og 31 med utløp i Kvina. Øst for bnr. 31 er kanalen lagt i rør over flere eiendommer. Kanalen kan derfor ikke stenges. Detaljplanene har ikke tatt hensyn til dette og hus er inntegnet over kanalen. På grunn av ovennevnte er det ikke mulig å bygge ut etter gjeldene planer. Eierne av bnr 24 og 31 utarbeidet derfor en felles plan for mindre endringer av gjeldene planer. Planforslaget ble oversendt kommunen til behandling. I høringsprosessen innkom det flere klager fra beboerne langs Dugevegen på forslaget. I brev av 14.05.13 ble saken derfor trukket av tiltakshaverne med begrunnelse av at det forelå innvendinger mot endringene fra berørte naboer og at de derfor vil komme tilbake med ny reguleringsplan for området i tråd med plan- og bygningsloven. 4
4. Planprosessen 4.1 Kontakt med kommunen Oppstartsmøte med kommunen ble holdt 09.09.2013. Planide, planavgrensing, planprogram, KU, ROS, oppstartsmelding, utbyggingsavtale, krav til planforslag, kartgrunnlag m.m. ble gjennomgått. Plan og miljøenheten har senere anbefalt at den del av bnr. 24 som ligger på sørsiden av ny Dugeveg burde inngå i planområdet for feltene 11 og 12 i reguleringsplanen Åmodt/Englemoen av 07.01.1980. Dette ble drøftet i møte med plan og miljøenheten 09.05.14 hvor grunneier konkluderte med at varslet plangrense blir opprettholdt. Han mente at tiltakene på bnr 24 ikke ville få konsekvenser for planleggingen av feltene 11 og 12. Utsnitt av plan fra 07.01.1980 4.2 Melding om planstart Melding om oppstart av planarbeidet ble sendt berørte naboer og offentlige innstanser i siste del av oktober 2013.og annonse om dette stod i Agder 28.10.2013. Det ble beskrevet at formålet med planen er å tilrettelegge for boligbygging (frittliggendeog konsentrert småhusbebyggelse med adkomstveger, felles lekeareal og skogsveg). Planlagte boliger vil ligge innen områder som er avsatt/regulert til boliger i kommuneplanens arealdel (vedtatt 13.12.2006) og reguleringsplan for Åmodt/Englemoen (vedtatt 07.01.80). Eventuelle innspill bes gitt innen 28.11.2013. Planområdet vist på kart Kopi av meldingsvarslene er tidligere sendt kommunen men følger som også som trykt vedlegg (a). 5
4.3 Innkomne merknader/innspill Innen fristen var det innkommet følgende merknader/innspill. Offentlig innstanse - uttalelsene følger som vedlegg 1. Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen, datert 06.11.2013 -vedlegg b 1 2. NVE, datert 18.11.2013 -vedlegg b 2 3. Agder Energi Nett AS, datert 18.11.2013 -vedlegg b 3 4. Statens vegvesen, datert 21.11.2013 -vedlegg b 4 5. Vest-Agder Fylkeskommune, datert 26.11.2013 -vedlegg b 5 a,b Private - uttalelsene 3-5 følger som vedlegg 1. Jan Erik Aamot, mail datert 05.11.13 2. Rolf Arne Ditlefsen, mail datert 06.11.13 3. Jan Erik Aamot, mail med vedlegg datert 25.11,13 -vedlegg b 6 a,b,c 4. Ask Architects, datert 27.11.13 -vedlegg b 7 5. Irving Danielsen, datert 28.11.13 -vedlegg b 8 2.4 Vurdering/kommentarer til merknader/innspill Fylkesmannen v/miljøvernavdelingen Fylkesmannens innspill er vurdert hovedpunktene 5 og 6 og spesielt i pkt. 5.4, 5.5, 5.6, 6,8,6.10 og 6.11. NVE Det vises til at planområdet inngår som aktsomhetsområde for snøskred i Skrednett. På den bakgrunn er det gjennomført en snøskredvurdering. I tillegg er det gjort vurdering av steinsprang i samme område. Rapporten som er omtalt i Planbeskrivelsen pkt.5.5. 6.7 og 6.10 danner grunnlag for tiltak i området. Agder Energi Nett AS En har vært i kontakt med Agder Energi Nett AS og de har opplyst at nettstasjon vil bli plassert utenfor planområdet. Grunneiere har lagt trekkrør for nødvendige kabler fram til planområdet. Statens vegvesen Nevnte gang/sykkelvegforbindelser beskrives og vurderes i Planbeskrivelsen og spesielt pkt.6.11. Vest-Agder Fylkeskommune Når det gjelder gang/sykkelveg er det vurderes i planbeskrivelsen og spesielt pkt.6.11. Det er foretatt arkeologiske registreringer i regi av fylkeskonservatoren sommeren 2014. Det ble ikke gjort funn. Dette går fram av planbeskrivelsen pkt.5.3.. Jan Erik Aamot, mail datert 05.11,13 og Rolf Arne Ditlefsen, mail datert 06.11.13 Disse har fått svar på forespørslene via mail på tidligere tidspunk. Jan Erik Aamot, mail med to vedlegg fra beboere i nærområdet datert 25.11,13 samt Irving Danielsen, datert 28.11.13 Endring av utnyttelse m.m. Bland annet på bakgrunn av innspillene fra naboer vil en i plan gå bort fra å regulere deler av området til konsentrert bebyggelse. Det var en del av endring som ble gjort i søknaden om mindre endring av gjeldene planer. Søknaden ble trukket etter protester fra nabolaget. 6
I planforslaget vil en legge opp til samme reguleringsformål som i dag (Frittliggende Småhusbebyggelse tidligere kalt Frittliggende boliger). Utnyttelsen av den enkelte tomt vil bli tilpasses bebyggelsen som er ført opp etter reguleringsplanen for område ble vedtatt i 1980. Reguleringsbestemmelsene fra 1980 angir en utnyttelse på 0,15, som senere vedtatt økt til 0,20. Utnyttingsgraden for eksisterende boliger varierer fra ca. 0,15 til ca. 0,35. Den form for bestemmelse av utnyttelse som var på 1980 årene er ikke lengre tillat for nye planer. Nå er det mest naturlig å bruke prosent bebygget areal - % BYA for frittliggende boliger. Ut fra gjeldene kriteriene for beregning av % BYA er en kommet fram til at eksisterende bebyggelse ligger mellom % BYA= ca.0,18 og ca.0,35. Gjennomsnittet % BYA =ca. 0,26. Det foreslås i planen at det tillates bebygget areal på % BYA= 0,25. Etter gjeldene plan for Englemoen kan det oppføres eneboliger, enebolig med utleiedel eller tomannsbolig. De fleste boligene som er oppført til nå er rene eneboliger, men det er også boliger med utleiedel. Ny boliger kan bli tomannsboliger. Det er vel også mulig å bygge om eksisterende bygg til tomannsboliger. Eiendommene bnr 24 og 31 er som tidligere nevnt foreslått regulert til Småhusbebyggelse. Det gir samme mulighet for bygging som i gjeldene planer. Utforming av terreng og boliger Det foreslås at størrelse og formspråk på nye boliger skal tilpasses etablert bygningsmiljø. Bestemmelser om takform og høyder er de samme som i gjeldene planer. På grunn av overvannsproblemer vil det bli foreslått at terrenget løftes opptil ca. en meter. Det vil si at det vil bli en terrengstigning fra Dugeveg og inn ca. 70 meter på en meter. Jordskifte m.m. Det er korrekt at Juma Eiendom ikke har vært representert under jordskifte behandlingene. De har gått ut fra at jordskiftet innarbeidet de tomter som var med i reguleringsplanen. De hadde på dette tidspunkt ingen planer om eventuell endring/økning av utnyttelsen. I jordskiftet er det lagt opp til bestemmelser vedrørende endring. Ved eventuelle økninger av tomter som tilknyttes vegen må de betale seg inn i vegen. Det vil da bli en tilbakebetaling til de som allerede har innbetalt. Juma Eiendom vil betale for en event. økning av tomtetallet. Det er svært forunderlig at Jan Erik Aamot skriver under på at alle har betalt seg inn etter gjeldene plan nå en av hans tomter bnr. 575 ikke er medtatt i jordskiftet. Det gjelde (på nordsiden av Ny Dugeveg) også for ny tomt på bnr. 59. Begge tomtene har etter gjeldene planer adkomst fra Dugevegen. På sørsiden av Dugevegen er det flere eiendommer som er hold utenom jordskiftet. Lekeplass Lekeplassen skal som i gjeldene plan være felles for tilstøtende tomter og ikke et offentlig friområde for hele Englemoen. De områder må opparbeide egne felles lekeområder i tråd med gjeldene planer. I pkt. 3.2 er det redegjort for samarbeidet om lekearealet. Ask Architects, datert 27.11.13 Det vises til beskrivelsen og spesielt pkt. 4.1. 7
5. Beskrivelse av planområde, eksisterende forhold 5.1 Generelt (Historie bruk, kulturmiljø, landbruk og landskapsbilde) Planområdet ligger på begge sider av Ny Dugeveg, som ble ferdig opparbeidet i mai 2013. Største del av planområdet har vært/er dyrket mark. På sørsiden av vegen er det fortsatt grasproduksjon. På nordsiden blir det lett stående overvann og i de senere år har det meste av arealene ikke vært i produksjon. Deler av dyrket mark er nå gjengrodd med krattskog. Foto over planområdet og heia bak. Skråbakken/fjellpartiet mot nord er skogkledd på bnr 24. For en del av tilstøtende areal på bnr 31 er de store trær hugget og ny krattskog er etablert. På bnr. 31 i grensen mot bnr 24 er det en skogsveg som skrår over mot vest der terrenget stiger og går opp like bak bolig på bnr 632 (boligen på bildes høyre side). Skogsvegen går over områder som ofte er dekket av overvann. Tilstanden på vegen tyder på at det er lenge siden den har vært i bruk. 5.2 Kanaler/diger Det går en kanal (dike) i øst-/vestlig retning over eiendommene bnr. 24 og 31 med utløp i Kvina. Øst for bnr. 31 er kanalen lagt i rør over flere eiendommer. Overvann fra eiendommer øst for bnr. 31 kommer også ned skogsvegen og renner mot diget. 5.3 Arkeologisk registrering Fylkeskonservatoren befarte området 08.01.2014 og konkluderte med at det måtte foretas arkeologiske registreringer for å avklare om tiltak i området ville være i konflikt med automatiske fredete kulturminner. Registreringene ble gjennomført 19 og 20 juni 2014. Det ble anlagt 10 sjakt og det ble ikke funnet arkeologisk strukturer etter automatisk fredet kulturminner. Fylkeskonservatoren har frigitt området til utbyggingsformål - se vedlegg d. 5.4 Naturmangfold og forurensing Det er ikke oppført noen registreringer av funn/observasjoner fra området i Naturbasen. Det er heller ikke fremkommet opplysninger som skulle tyde på at dt skulle befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av nevnte registreringer. Bruken av området har vært skog-/landbruk. Det er ikke tegn på at det er skjult forurensing. Ny Dugeveg som grenser til planområdet vil når området er utbygget betjene ca. 30 boligtomter. Trafikkstøyen vil ligge under grenseverdiene. 8
5.5 Skredfare I følge aktsomhetskart fra NVE merket Snøskred 1478-03 ligger påtenkt boligfelt i avmerket utløpsområde for snøskred. ARENZ & KJELLESVIK AS er engasjert til å foreta en rasvurdering. I rapporten datert 18.02.2014 konkluderer de med at både terreng- og klimaforholdene tilsier liten eller ingen fare for snøskred. Det betyr at den innlagte aktsomhetssone ikke er relevant for snøskred. Forutsetningen er basert på at dagens vegetasjon på terrenget som strekker seg bak den fremre fjellskrenten beholdes. ARENZ & KJELLESVIK AS har også vurdert fare for steinsprang. I rapporten er det forslag til tiltak og det er lagt inn en sikkerhetssone i bakkant av eiendommene for å markere tillatt byggegrense. På bakgrunn av rapporten er planområdet utvidet til å omfatte områder som det må gjøres tiltak i for å hindre ras. Utvidelsen er på de samme eiendommene og endrer ikke arealbruken fra det som er i dag og er i tråd med arealanvendelse som kommuneplanen angir. Hele rapporten følger som vedlegg (c ). 5.6 Nærmiljø, veg/transportnett, friluftsliv/lekeplassdekning Nærmeste barnehage, Sentrum barnehage, ligger ca. 1000 meter i luftlinje fra planområde. Det er noenlunde lik avstand til Liknes barneskole. Foretningsområdet Tyssen ligger 400 meter fra området. Sikker gangvegforbindelse til Tyssen er på ca.1200 meter og ca, 1500 meter til Liknes. Det er ca. 100 meter gangavstand til bussvegforbindelse ved fylkesveg 465. Ingen del av planområdet er benyttet til lek-/friluftsaktiviteter. I skogsområdet nord for planområdet er det gode muligheter for turgåing. Det er ingen lekeplasser i nærmeste nærområde. I gjeldene reguleringsplaner er det avsatt offentlig lekeplass like syd for felt BFS1 og et større offentlig lekeområde ca. 500 meter mot øst. Områdene er ikke opparbeidet. 9
6. Beskrivelse av planen og endringer som er gjort i forhold til gjeldene planer m.m, 6.1 Målsetting Planen skal legge forholdene til rette for frittliggende småhusbebyggelse tilpasset til dagens sentrumsnære utbyggingsbehov. I størrelse og formspråk skal bebyggelsen søkes tilpasset etablert bygningsmiljøet i området. Grunneiers ønsker, innkomne merknader/innspill og planfaglig vurderinger er grunnlaget for utforming av planen og tilrettelegging av et godt bomiljø. 6.2 Arealdisponering Planområdet er på 15720 m² og er disponer slik: Boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse, (BFS1 BFS3) A= 8710 m² Lekeplass, (f_lek) A= 370 m² Kjøreveg (o_veg1 2) A= 996 m² Fortau (o_sf1) A= 130 m² Annen veggrunn- teknisk anlegg A= 45 m² Turveg (o_turveg) A= 353 m² Friluftsformål (LF 1) A= 5116 m² 6.3 Boligbebyggelsen I planforslaget legges det opp til samme reguleringsformål som i gjeldene reguleringsplan, Frittliggende Småhusbebyggelse. (I gjeldende plan var benevnelsen, Frittliggende boliger.) Byggeområdet er delt opp i 11 tomter som er to tomter mer enn i gjeldene tomtedelingsplan. Tomtene er mellom 650 og 1065 m² og med gjennomsnitt størrelse på 790 m². Det er tilnærmet gjennomsnittstørrelsen på bebygde og planlagte tomter langs Dugevegen for øvrig. Reguleringsbestemmelsene fra 1980 angir en utnyttelse på 0,15, som senere ble økt til 0,20. Den form for bestemmelse av utnyttelse som var på 1980 årene er ikke lengre tillat for nye planer. Det er for spredt bebyggelse naturlig å bruke % BYA. Vi har beregnet at eksisterende bebyggelse på Englemoen som er oppført etter gjeldene plan, har % BYA mellom ca.0,18 og ca.0,35 og med gjennomsnittet % BYA på ca. 0,26. For å tilpasse området til eks. bebyggelse er det i planen lagt opp til og tillatte %BYA= 0,25. Ved utnyttelse på 25 % til bygg og parkering vil det bli godt med uteplass på tomta. Adkomst til alle boliger skal være universell. Etter reguleringsformålet kan det oppføres eneboliger, enebolig med utleiedel eller tomannsbolig på tomtene. Det er de samme muligheter som gjelder for Englemoen i dag. For å tilpasse boligene til eksisterende bebyggelse er det stilt krav om at boligene skal ha saltak. Det er forslått at takvinkel skal ligge mellom 22º og 45º. Mange av eks. boliger har kvist og det foreslås at takoppløft/ark er tillat over 1/3 av mønets lengde. Bestemmelsen på boligens høyde er forslått som i gjeldene plan. Boligene skal plasseres minimum 4 meter fra nabogrense mens garasje kombinert med bod på inntil 50 m² grunnflate kan plasseres en meter fra tomtegrense med unntak av grense mot veg. 10
Det skal tilrettelegges for to biloppstillingsplasser pr. boenhet. Hvor parkeringsplassen ikke er i garasje eller carport skal nødvendig parkeringsareal inngår i BYA. I planforslaget er det lagt opp til at kanalen legges i rør over tomtene 3 og 8. Det er angitt en trase på 6 meter hvor det ikke kan bygges eller plantes høye buske/trær. Dette er gjort for at de skal bli plass til oppgraving ved brudd eller lignende. I dag er det et lite terrengfall fra Ny Dugeveg mot åpen kanalen/dige. Det fører til at det i tider er mye overvann i området. For å sikre byggeområdet mot oversvømmelser legges det opp til at området fra Dugevegen (ligger på ca k+ 24) til terrengkote k+ 25 fylles opp slik at det blir gjevt fall i ca. 70 meters lengde. Oppfyllingen vil variere fra ca 0, 2 til ca. 1,0 meter. (I bestemmelsene er det lagt opp til at en bolig i henholdsvis BFS 2 og BFS 3 først bygges ut når det er bygget gangvegforbindelse langs fylkesveg 465 i trå med kommunedelplanen for Liknes. Se mer om begrunnelsen i pkt. 6.9) -går ut i tråd med FV sak 31/15 6.4 Lekeplass Lekeplass f_lek, er felles for alle boliger i BFS1 BFS3.. Den er plassert sentralt slik at det blir korts mulig avstand fra den enkelte bolig. Lekeplassen noe mindre enn i tidligere plan men skal nå betjene et mindre område. Før det gis innflyttingstillatelse for boligene skal lekeplassen være opparbeidet med egnet utstyr som sandkasse, huske, benk og bord. Adkomst og lekeområdet skal være universell utformet. Eierne i BF1 - BF3 har som eiere ansvar for framtidig vedlikehold. 6.5 Kjøreveg og fortau (Adkomstveg o-veg1 er planlagt i en bredde på 4 meter kjørebane og 1 meter sideareal. Det er lagt til rette for forlengelse av veg mot syd som vist i gjeldene reguleringsplan. Plasseringen er tilpassett eksisterende driftsveg.) -går ut i tråd med FV sak 31/15. Adkomstveg o-veg1 er planlagt i en bredde på 5 meter kjørebane og 1 meter sideareal (annen veggrunn). Vegen er ført helt fram til nabo i sør. På vestsiden er planlagt fortau i 3 meters bredde. Veger og fortau må være opparbeidet før det gis ferdigattest på boliger. Adkomstvege o-veg 2, er planlagt med samme påkoblingspunkt til ny Dugeveg og med samme bredder (4 meter kjørebane og 1 meter sideareal) som i gjeldene detaljplan. Vendehammeren er plassert nærmere enden på vegen for å tilfredsstille dagens krav til brøyting/søppelhenting m.m. Kryssene og vendehammer er dimensjonert for LL+. Kommunaltekniske anlegg forutsettes lagt i vegene. Frisiktsonen er dimensjonert i tråd med Vegnormalen for hastighet på 30 km/t. Frisiktsonene i i kryss mot venstre er på 20 20 meter. Frisikten i kryss mot høyre er 4 20 meter og ligger i sin helhet innen regulert trafikkområde. 6.6 Turveg I kommuneplanen og reguleringsplanen er dagens skogsveg foreslått som gangveg til framtidig boligområde i nordøst.. Vi mener at det er for bratt terreng til å lage tradisjonell gangveg og anbefaler at vegen reguleres til offentlig turveg. Det foreslås å legge den litt lengre mot nord slik at det i starten blir mindre stigning på vegen og vil få påkoblingspunkt i enden av planlagt boligveg (Veg2). For å få bort overvann fra området må det legges overvannsledninger fram til kanalrørene. 11
6.7 Friluftsformål Som beskrevet i pkt 5.5 er det foretatt skred-/ras vurderinger i området. Basert på rapporten fra ARENZ & KJELLESVIK AS er planområdet utvidet etter melding om planen - for å integrere områdene hvor det skal gjøres tiltak og område hvor vegetasjonen skal bevares. Området er regulert til friluftsområde og fareområde. Før bygging tillates må det gjøres rassikringstiltak som beskrevet i rapporten. Vegetasjonen skal bevares. Felling av trær er ikke tillatt med mindre det er av sikkerhetsmessige årsaker 6.8 Tilgjennelighet Adkomst til boligene skal være tilrettelagt for alle. For tomtene 9 og 10 vil adkomstvegen til gårdstunet ha en stigning på inntil 1:10. Adkomst og lekeområdet skal være universell utformet. 6.9 Utbyggingsavtale Området forutsettesutbyggd med veger og tekniske anlegg i trå med offentlige forskrifter og bestemmelser i privat regi. Utbyggerne vil deretter be kommunen overta alle offentlige veger med tilhørende teknisk anlegg. 6.10 Risiko og sårbarhet Det vises til blant annet Sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for Området. Det er foretatt skred- og rasfarevurderinger se pkt 5.5 og vedlegg c. Raporten konkluderer med at der må gjennomføres sikring av enkelte steiner og fjerning av noen steiner før utbygging skjer. Dette forholdet er innarbeidet planen og bestemmelsene. I LF1 området er det flere bratte skrenter. De kan være en fare å bevege seg nær kanten mot stup. I hele området bak eksisterende og planlagt bebyggelse på Englemoen er det mange skrenter og stup. En mener det ikke er realistisk å sikre disse med gjerder og lignende. De som eventuelt beveger seg i området må vise aktsomhet. Det er ikke foretatt undersøkelse av radon i grunnen. Sikringen må skje i tråd med teknisk forskrift. Ved mye regn blir det overvann på store deler av byggeområdet. Som beskrevet i pkt. 6.3 forutsetter en at området løftes opptil ca. 1 meter. Området vil også bli drenert via eksisterende kanal og nytt kommunalt overvannsystem. 12
Sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Ja Nei Merknad Naturgitte Er området utsatt for snø-, jord, kvikkleire eller steinskred? Se rapport fra Arenz& Kjellesvik AS av 18. 2.14 forhold Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Tja Ikke etter oppfylling i trå Er det radon i grunnen? Annet (angi) Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? -til skole/barnehage -til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg etc. -til forretning etc. -til busstopp Brannberedskap: -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering -annet (angi) Omgivelser Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Annet (angi) Ulovlig Sabotasje og terrorhandlinger virksomhet - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Dato: 07.10.2014 med beskrivelse Er ikke undersøkt Nei I LF1 er det stup 13
6.11 Barn og unge I området er det planlagt en sentralt beliggende felles lekeplass. Denne skal ha universell utforming/ adkomst og være ferdig opparbeidet med utstyr før boligene innflyttes. Det bygges turveg som går over i en skogsveg. Denne går opp i skogsområdet som er et benyttet friluftsområde. Langs Nye Dugeveg er det avsatt fortau som fører til gangvegforbindelse mot øst. Det er den vegen skolebarn i dag må følge til Liknes skole på/langs gangveg eller lite trafikkert boligveg på kartet merket alt 1. Til våren vil gangvegforbindelsen på begge sider av gangbroen over Litlåna - alt. 2 - bli ferdigstilt. Da vil det bli en kortere og sikrere (mindre antall krysninger og langs mindre trafikkerte veger) forbindelse fra hjem til skole m.m.. Det mangler ca. 300 meter med gangveg langs fylkesveg 465 fra Dugevegen mot syd. Det er ingen konkrete planer for hvor den eksakt vil ligge eller når den blir bygget. Denne vegen er vist som alt. 3 på kartskisse. Vegen mellom boligfelt og skole vil være henholdsvis: alt 1= ca. 2400 m, alt 2: ca. 2100 m og alt 3: ca 1650 m. Alt. 2 vil være den mest trafikksikre løsning fra hjem til skole samt stadionområdet i Faret. Alt.3 vil være best løsning for forbindelse mellom hjem og Liknesområde. Da ny Dugeveg ble bygget ut var det med tanke for at de boliger som var planlagt skulle kunne bygges ut. Ved endring av planen for Dugevegen var det ikke krav om at gangvegforbindelsen langs fylkesveg 465 måtte bygges før boliger ble bygd. Det var heller ikke krav om rekkefølgebestemmelser. En mener derfor at det er riktig at det antall tomter som var i gjeldene planer bør kunne bygges ut straks. (I planen er det foreslått at de to tomter er mer en i gjeldene plan først kan bygges ut etter det er bygget gangvegforbindelse i området ved fylkesveg 465.) -går ut i tråd med FV sak 31/15 14
Kvinesdal kommune Detaljregulering for gnr. 162, bnr. 24 og 31 på Englemoen Planid: 1037-2013006 Planbestemmelser Planen datert 07.10.2014, revidert 04.06.2015 Bestemmelsene datert 14.10.2014, revidert 04.06.2015 1 Planens målsetting Reguleringsplanen skal legge forholdene til rette for frittliggende småhusbebyggelse tilpasset til dagens sentrumsnære utbyggingsbehov. I størrelse og formspråk skal bebyggelsen søkes tilpasset etablert bygningsmiljøet i området. 2 Planområdet Planområdet er delt i to deler. Innen regulert områder som er vist med reguleringsgrenser skal arealet disponeres som vist på plankartet. Reguleringsplanen omfater følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 pkt 1.) - Boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse, (BFS1 BFS3). - Lekeplass, (f_blk!) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 pkt 2.) - Kjøreveg, (o_skv1 2) - Fortau, (o_sf1) - Annen veggrunn- teknisk anlegg Grønnstruktur (PBL 12-5 pkt 3.) - Turveg, (o_gt1) Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift (PBL 12-5 pkt 5.) - Friluftsformål, (LF 1) Hensynssone a.1 Sikringssoner (PBL 12-6) - Frisiktsone, (H140_1 og 2)) - Andre sikringssoner byggeforbud, (H190_1-3) Hensynssone a.3 Faresoner (PBL 12-6) - Ras- og skredfare (310_1) 15
3 Bebyggelse og anlegg 3.1 Boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse, BFS1 BFS3. 3.1a Innenfor de på planen angitte byggegrenser tillates oppført frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende garasje/uthus. Maksimalt bebygget areal % BYA= 25%. Boligene skal plasseres minimum 4,0 meter fra nabogrense. Adkomst til boligene skal være universell. Boligene skal ha saltak og takvinkel mellom 22º og 45º. Takoppløft/ark er tillat over 1/3 av mønets lengde. Maksimalt tillatt gesimshøyde for bolig er 6,0 meter over lavest planert nivå ved bolig. Boligens mønehøyde skal ikke overstige 8,0 meter over gjennomsnittlig planert terreng ved bolig. Der det bygges takoppløft eller ark, kan gesimshøyden være inntil 0,5 meter under maksimalt tillat mønehøyde. 3.1b Innenfor hver tomt tillates det oppført garasje kombinert med bod på inntil 50 m² grunnflate. Maksimalt tillatt gesims- og mønehøyde over planert gjennomsnittsnivå er på henholdsvis 4,0 og 6,5 meter. Garasjen kan plasseres inntil en meter fra nabogrense og der garasje har parallell innkjøring med veg kan garasje plasseres 1 meter fra tomtegrense. -går ut i tråd med FV sak 31/15 med unntak av grense mot veg. 3.1c Det skal tilrettelegges for to biloppstillingsplasser pr. boenhet. Hvor parkeringsplassen ikke er i garasje/carport skal nødvendig parkeringsareal inngår i BYA. 3.1d Eksisterende kanal skal legges i rør over tomtene 3 og 8. Rørene plasseres midt i sikringssonen H190. 3.2 Lekeplass, f_blk1 Området f_lek 1 er felles lekeareal for områdene BF1 BF3. Lekeplassen skal tilrettelegges for barn og gi egnet utstyr som sandkasse, huske, benk og bord. Adkomst til lekeapparatene skal være universell. 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 pkt 2.) 4.1 Kjøreveg, o_skv1 2 Veg SKV1 skal være 5 meter og med 1 meters sideareal (annen veggrunn mot øst). Veg SKV2 skal ha en bredde på 4 meters kjørebane og med 1 meters skulder/sideareal. Kryss og snuplass dimensjoneres for kjøretøytype LL+ (brannbil/søppelbil). Høyde på vegen skal være som angitt på planen og med maksimal signing på 1:10. 16
4.2 Fortau, o_sf1 Fortau skal være 3 meter bredt og ligge på vestsiden av veg SKV!. 5 Grønnstruktur (PBL 12-5 pkt 3.) 5.1 Turveg, o_tg1 Det kan anlegges turveg i en bredde på 3 meter. Det tillates lagt overvannsledninger i vegen. 6 Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift (PBL 12-5 pkt 5.) 6.1 Friluftsformål, LF1 Området kan brukes til friluftsformål men det er ikke tillat med noen form for bygging eller anlegg i området. Vegetasjonen skal bevares og felling av trær er ikke tillatt med mindre det er av sikkerhetsmessige årsaker. 7 Hensynssone (PBL 12-6) 7.1 Frisiktsone, H140-1 og -2 Innenfor frisiktsonene er det ikke tillatt med sikthinder over 0,5 meter over tilstøtende vegers høyder. 7.2 Andre sikringssoner - byggeforbud, H190-2 og 3 Det er ikke tillatt å føre opp bygg eller plante busker og trær som er over 90 cm 7.3 Faresone, Ras og skredfare H310_1 Felling av trær er ikke tillatt med mindre det er av sikkerhetsmessige årsaker For å bygge i områdene BFS 2 og 3, må sikringstiltak gjennomføres i tråd med rapport fra ARENZ & KJELLESVIK, datert 18.02.2014. 8 Rekkefølgebestemmelser Før det gis brukstillatelse til bolig, må felles lekeplass være opparbeidet og møblert i trå med 3.2. Før boligbyggingen starter, skal sikring gjennomført i tråd med 7.3. Vegene o_skv1-2 og Fortau o_sf1 skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest for boliger innenfor planområdet og disse tas i bruk. Tiltak mot radon skal gjennomføres i henhold til gjeldende teknisk forskrift. En bolig i henholdsvis BFS 2 og BFS 3 kan ikke bygges før det er opparbeidet gangvegforbindelse langs fylkesveg 465 mot Liknes. -går ut i tråd med FV sak 31/15. 17