BUSTADMARKNADEN I BERGENSREGIONEN FORORD

FORORD Rapport om bustadmarknaden i Bergensregionen 2001 er del av prosjekt 3.2. i Fylkesplanprogrammet, Bustadetablering i Bergensregionen. Prosjektet høyrer inn under programområde 3, Utbyggingsmønsteret i Bergensregionen i Fylkesplan for Hordaland 2001 2004. Målsetjingane for prosjektet er å auke kunnskapen om bustadmarknaden i Bergensregionen og å skape større grad av kontakt og felles forståing om regionale bustadspørsmål. Vidare ønskjer vi å skape formelle eller uformelle nettverk for bustadspørsmål mellom fylkeskommunale og kommunale planleggarar, utbyggarar og interesseorganisasjonar. Vidare arbeid med temaet, og innhald i framtidige rapportar, vil avhenge av dei tilbakemeldingane som kjem på denne rapporten. Aktiv medverknad frå kommunane vil vere svært viktig for oppfølginga av arbeidet, og det vil verte lagt vekt på å byggje opp under eit eit breidt samarbeid mellom aktørane i bustadmarknaden. Vi vonar at denne rapporten vil vere til glede og nytte for mange, og at den vil kunne bidra til å nå dei oppsette måla. Rapporten er utarbeidd i eit samarbeid mellom Hordaland fylkeskommune, Regionrådet Bergen og omland og Regionrådet for Nordhordland og Gulen. Bergen kommune har også delteke aktivt i arbeidet. Fylkeskommunen vil som ansvarleg for Fylkesplanarbeidet takke for eit fruktbart samarbeid og vonar dette kan utviklast vidare. Bergen, februar 2002, Paul M Nilsen 1

Rapport om bustadmarknaden i Bergensregionen er utgjeven av Hordaland fylkeskommune, Avdeling for regional utvikling, Planog miljøseksjonen. Rapporten er del av arbeidet med prosjekt 3.2 i Fylkesplanprogrammet; Bustadetablering i Bergensregionen. Rapporten er skriven av Ronny Strand, Plan- og miljøseksjonen, som også er sekretær for prosjektarbeidet. Prosjektrådet for Bustadetablering i Bergensregionen: Gudrun Mathisen, Hordaland fylkeskommune Marit Rødseth, Hordaland fylkeskommune Eirik Seter, Regionrådet Bergen og omland Eilif Berntsen, Regionrådet for Nordhordland og Gulen Steinar Blindheim, Husbanken Olav Ohnstad, Bergen kommune Tor Jørgen Tofte, Bergen kommune Øyvind Ullestad, Bergen kommune Ronny Strand, Hordaland fylkeskommune ISBN 82-91679-43-6 Omslagssider/ forsideillustrasjon: Geir K. Lien/ Ann Steindal. Trykk: Grieg Grafisk AS 2

INNHALD 1 Innleiing 5 1.1 Bakgrunn... 5 1.2 Føremål... 5 1.3 Innhald... 6 2 Problemstillingar 7 2.1 Bustadetablering i eit regionalt perspektiv... 7 2.1.1 Bustadmarknaden status og utviklingstrekk... 8 2.2 Bustadplan og bustadetablering i Bergen... 12 3 Bustadpolitikk 14 3.1 Rollefordeling... 14 3.2 Fylkesplan for Hordaland 2001-2004... 14 3.2.1 Plan- og bygningslova... 14 3.2.2 Fylkesplan for Hordaland... 15 3.3 Den nasjonale bustadpolitikken... 16 4 Areal og tettstader 18 4.1 Arealfordeling og arealbruk... 18 4.1.1 Areal og folketal i tettstader... 19 4.1.2 Tettstader i Bergensregionen... 20 4.1.3 Utnyttingsgrad og fortetting... 21 4.1.4 Planlagt utbygging av areal til bustader... 21 5 Bustader og bustadmarknad 22 5.1 Bustadtilhøve og bustadpreferansar... 22 5.1.1 Korleis bur folk i dag?... 22 5.1.2 Kva bustad ønskjer folk?... 23 5.2 Bustadprisar og -kostnader... 23 5.2.1 Prisar og prisutvikling omsette bustader... 24 5.2.2 Utleigebustader... 31 5.3 Bustadmassen... 32 5.3.1 Fritidsbustader... 33 5.3.2 Studentbustader... 33 5.4 Bustadbygging... 34 5.4.1 Bustadbygginga i 1999 og 2000... 34 5.4.2 Bustadbygging 1991 2000... 35 5.5 Bustadbyggebehov... 35 5.5.1 Nødvendig bustadbygging... 35 5.5.2 Bustadavgang... 36 5.5.3 Ei vurdering av bustadbyggebehovet... 36 6 Befolkning og næring 38 6.1 Befolkning... 38 6.1.1 Folketalsutvikling... 38 6.1.2 Befolkningsstruktur... 39 6.2 Flytting og flyttemotiv... 39 6.2.1 Flyttemotivundersøkinga... 39 6.2.2 Flyttematrise... 40 6.3 Pendling og næringsstruktur... 41 6.3.1 Næringsstruktur... 41 6.3.2 Pendling... 42 7 Kjelder, litteratur, meir informasjon 43 7.1.1 Planar og politikk... 43 7.1.2 Statistikk og analysar... 44 7.1.3 Annan informasjon... 44 3

STIKKORD; side: arbeidsplassar;41 arealbehov;21 befolkningsstruktur;38; 39 Bergen kommune;12 blokkbustader;29 bufellesskap;34 Bukostnader;23 bustadavgang;36; 37 Bustadbehov;37 bustadbyggebehov;35; 36 Bustadbygging;34; 35; 37 bustadmassen;32; 33 Bustadmassen;32 bustadpolitikk;8 bustadpreferansar;36 Bustadprisar;24 bustadstorleik;34 eigartilhøve;22 einebustader;27; 28; 30 familiestruktur;12 flyttematrise;40 Flyttemotiv;40 flytteplanar;40 flytting;7; 39 Folke- og bustadteljinga 2001;6 folketalsframskriving;37; 38 Folketalsutvikling;38 folketettleik;18 fornying av eldre bustadmasse;11 Fortetting;21 fortettingspotensialet;21 Fritidsbustader;33 Fylkesplan for Hordaland 2001-2004;15 Fylkesplanprogrammet;15 grad av utnytting;21 handlingsplanar;14 Husbanken;12 hytter;33 inntektssystemet;7 kollektivtransport;8 kvadratmeterprisar;24 leigefaktor;31 levekårsundersøkinga;22 naturleg tilvekst;7 pendling;8; 42 Plan- og bygningslova;14 Planlagt utbygging;21 prisutvikling;25 regioninndeling;6 Regjeringa sin bustadpolitikk;16 reisevanar;12 rentekostnad;24 roller i bustadpolitikken;14 Samarbeidsregjeringa;16 sjølveige;23 småhus;25 Studentbustader;33 tettstadareal;18; 19 tettstadbefolkning;19 Tettstader;20 Utbyggingsmønsteret i Bergensregionen;15 Utleigebustader;31 utvikling av bustadområde;16 4

1 Innleiing 1.1 Bakgrunn Prosjektet " Bustadetablering i Bergensregionen " starta opp under Fylkesplan for Hordaland 1996 1999 og vert no vidareført i gjeldande fylkesplan som del av programområdet "Utbyggingsmønsteret i Bergensregionen". Rapporten "Regionalt samarbeid om bustadforsyning" vart ferdigstilt i 1997 og beskriv hovudtrekk i bustadutviklinga i regionen og føresetnader og utfordringar for eit regionalt samarbeid om bustadplanlegging og bustadpolitikk. Seinare vart "Flyttemotivundersøkinga" lagt fram, med resultat frå ei spørjeundersøking om kva som vert lagt vekt på når det gjeld flytting og butilhøve. Prosjektet vert vidareført i Fylkesplan for Hordaland 2001 2004 ut frå målsetjingar om å sikre ei tenleg utvikling i Bergensområdet som vestlandets hovudstad og som eit alternativt lokaliseringsval i høve til Oslo. Bustadmarknaden er i stadig endring og etterspørselen utviklar seg i retning av mindre husvære og større grad av sentrumsnærleik. Regionen vil kunne få auka konkurransekraft dersom ein kan få til ein heilskapleg og framtidsretta bustadpolitikk som også fangar opp langsiktige behov for eit miljøvenleg utbyggingsmønster og miljørett transport, bygd på kollektive transportmiddel. 1.2 Føremål Bustadetablering i Bergensregionen har følgjande langsiktige mål 1 medverke til utvikling av eit funksjonelt utbyggingsmønster i heile regionen medverke til utvikling av gode bumiljø styrkje Bergen som det naturlege fylkes- og landsdelssenteret bustadetablering skal skje med mest mogeleg omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk, og med lågast mogeleg transportbehov. For å kunne bidra til å nå desse måla ønskjer ein å arbeide for Betre kunnskap om bustadmarknaden i Bergensregionen hos planleggarar og beslutningstakarar i kommunane. Større grad av kontakt og felles forståing om regionale bustadspørsmål, kommunane i mellom og mellom kommunane og fylkeskommunen. Formelle eller uformelle nettverk mellom fylkeskommunale og kommunale planleggarar, utbyggarar, interesseorganisasjonar. Målet med denne rapporten er meir å legge fram eit kunnskapsgrunnlag enn å gi utfyllande svar på spørsmål om bustadmarknad og bustadetablering. Det er nytta ein vid definisjon av Bergensregionen, og avgrensinga er ikkje nytta konsekvent. Rapporten er etter måten omfangsrik og mange ulike emne er omtalt. Mange vil kunne vere usamde i val av stoff og framstillinga av det. Sjølv om temaet bustadmarknad og bustadetablering (om vi skal sjå på det som eitt tema) er svært viktig og angår alle er det avgrensa kva statistikk, analysar og informasjon om temaet som hittil har vore lett tilgjengeleg. 1 Sjå prosjektplan på http://www.hordaland-f.kommune.no/ru/bustad/ 5

Informasjonen om bustadmarknad og bustadetablering har i stor grad avgrensa seg til fagstatistikk om byggenæringa og om sosiale tilhøve, supplert med prisinformasjon som aviser og andre media hentar inn frå eigedomsmeklarane. Rapporten er ikkje eit politikk- dokument; den gir ikkje i seg sjølv svar på kva problema er og korleis politikken bør vere. Nytten og meininga med den kan ligge i at regionale, lokale og private beslutningstakarar får eit felles kunnskapsgrunnlag å vurdere bustadmarknad, bustadpolitikk og bustadetablerings- spørsmål ut frå. Dette kan i neste omgang føre til større samordning og større grad av heilskapeleg i politikk i regionen. Reaksjonar på og erfaringar frå arbeidet med Bustadetablering i Bergensregionen i året som kjem vil kunne gjere seinare rapportar om bustadmarknaden meir spissa og målretta enn denne. 1.3 Innhald Rapporten inneheld tre typar informasjon: Omtale av nasjonal og regional bustadpolitikk og generelle problemstillingar for bustadetablering. Statistikk og analysar med direkte tilknytning til bustadmarknaden. Annan statistikk, informasjon og kjeldehenvisningar som kan vere til nytte for arbeid med bustadetablering. Innhaldet i rapporten legg til grunn det ein i første fase av arbeidet med bustadetablering i Bergensregionen meiner det er behov for av informasjon om bustadetablering, bustadmarknad og bustadpolitikk. Innhaldet er påverka av kva informasjon og kva ressursar som er tilgjengeleg. Rapporten fokuserer på Bergensregionen som heilskap, og tek i mindre grad opp tilhøve innanfor einskildkommunar. Resultata frå Folke- og bustadteljinga 2001, som mange av dei som les denne rapporten har delteke i, vil verte offentleggjort i året som kjem. Resultata frå teljinga vil gi eit mykje betre datagrunnlag for analysar av bustadmarknaden i framtidige rapportar. Rapporten er tilgjengeleg frå nettsida http://www.hordaland-f.kommune.no/ru/bustad/. Frå denne sida kan ein også åpne nokre av tabellane i rapporten i excel- format, og fullstendig versjon av nokre tabellar som av plassomsyn ikkje kunne leggast inn i rapporten i sin heilskap. Alle henvisningane til kjelder på internett er samla på ei eiga lenkeside. Avgrensing av regionen I prosjektet Bustadetablering i Bergensregionen vert Bergensregionen definert som medlemskommunane i Regionrådet for Bergen og omland og Regionrådet for Nordhordland og Gulen. Dessuten ønskjer ein å knytte Voss kommune til prosjektet fordi denne kommunen vert stadig nærare knytt til Bergensregionen. Gulen kommune i Sogn og Fjordane er ikkje med. Desse 18 kommunane dannar eit referanseområde for prosjektet og for denne rapporten. Vi er likevel først og fremst opptekne av den funksjonelle bustadmarknaden, som ikkje nødvendigvis følgjer verken kommune- eller regionrådgrenser. Den regioninndelinga som er nytta, og kor mange kommunar det vert gjengjeve tal for, vil derfor variere noko. Ein viktig referanse er NIBR si inndeling i bu- service- og arbeidsmarknadsregionar (2001) der Bergensregionen vert definert som alle kommunane som er medlem i dei to nemnde regionråda, med unnatak av Fedje, Masfjorden og Austevoll. Sjå kart på omslagssidene og ramme på neste side. 6

2 Problemstillingar Kapittelet er meint som eit diskusjonsgrunnlag, og er ikkje ein fullstendig eller dekkande analyse av bustadmarknaden. 2.1 Bustadetablering i eit regionalt perspektiv Fylkeskommunen og andre regionale aktørar (regionråd, regionale statsetatar) er opptekne av korleis bustadetablering og bustadpolitikk påverkar den regionale utviklinga. Sjølv om kommunane er viktige politikkeiningar i bustadspørsmål, er bustadmarknaden uavhengig av administrative grenser. Kommunane i regionen utgjer langt på veg ein felles bustadmarknad der det som skjer i ein kommune påverkar dei andre kommunane. Dersom det t.d. er bustadmangel i Bergen vil det i seg sjølv føre til auka etterspørsel etter bustader i omlandskommunane. Stabil folketalsutvikling - betre kommunal økonomi og tenesteyting Sterk auke i folketalet i ein kommune/ bydel vil gjere det vanskelegare å bygge ut infrastrukturen raskt nok og å gi eit godt tenestetilbod til befolkninga. Kommunen sine utgifter aukar med innbyggjartalet, og dersom folkeveksten er svært høg og/ eller varierande vert det vanskeleg å planlegge. På lang sikt gir folkevekst fleire skattebetalarar, og dersom kommunen trekker til seg mange innflyttarar med høg inntekt kan også skatteinntektene per innb. auke. Staten sitt inntektssystem for kommunane er likevel lagt opp slik at auken i rammetilskotet til kommunane vert forseinka med nokre år i høve til den reelle utgiftsauken. Det beste vil vere å unngå både svært sterk folkevekst og nedgang i folketalet. Det er vanskeleg å seie nøyaktig kva som er optimal folkevekst, og det vil kunne variere frå kommune til kommune. For mange kommunar vil det beste vere at folketalet jamt over aukar litt frå år til år. Folketalsutviklinga kan påverkast Folketalsutviklinga i ein kommune avheng av to hovudfaktorar; naturleg tilvekst og flytting. Den naturlege tilveksten avheng av befolkningsstrukturen, som igjen er påverka av flyttemønsteret. Den einskilde kommunen kan prøve å påverke folketalsutviklinga gjennom å gjere kommunen attraktiv for tilflyttarar, og/ eller å avgrense utflyttinga. Omfanget av og mønsteret for flytting til og frå ein kommune kan avhenge av: Faktorar som lokale styresmakter ikkje kan påverke, t.d.: Lokalklima, landskap, plass Økonomiske rammevilkår Faktorar som lokale styresmakter kan påverke indirekte og over tid, t.d.: Vegar, kollektivtrafikk Næringsutvikling Kommunen sin økonomi Kommunen sin status, omdømme, tradisjonar Regional og nasjonal politikk 7 Bu- og arbeidsmarknadsregionar NIBR utarbeidde hausten 2001 ei ny inndeling av Norge i bu- service- og arbeidsmarknadsregionar. Ut frå informasjon om pendling og reisetid kom ein fram til at følgjande kommunar kan reknast til Bergensregionen: Bergen Askøy Fjell Sund Øygarden Os Fusa Samnanger Vaksdal Osterøy Meland Lindås Radøy Austrheim Fedje, Modalen og Austevoll vert rekna som eigne regionar på grunn av lang reisetid, medan Masfjorden utgjer ein region i lag med Gulen. Voss er senterkommune i ein region der også Ulvik og Granvin er med.

Faktorar som lokale styresmakter kan påverke direkte, t.d: Kommunal tenesteyting Bustadpolitikk, bustadbygging, tilrettelegging av tomter Sjå også Flyttemotivundersøkinga (6.2.1) og annan statistikk og analysar om flytting (litteraturliste; 7.1.2). Bustadpolitikken har stor regional betydning Bustadpolitikken vert med rette tillagt stor vekt i mange kommunar, og i store kommunar og presskommunar kan den politikken som vert ført få konsekvensar også utover kommunegrensene. I ein felles bu- og arbeidsmarknadsregion vil bustadmarknaden i ein kommune kunne vere sterkt påverka av bustadpolitikken i andre kommunar i same region. Det er dermed ikkje sikkert at summen av kommunane sin bustadpolitikk gir ein bustadpolitikk som er optimal for regionen. Utviklinga i folketal og befolkningsstruktur, og dermed bustadpolitikken, i einskildkommunar kan derfor ha stor regional interesse. Bergensregionen er ein felles arbeids-, bustad- og servicemarknad, med stor grad av flytting mellom kommunane. Men flyttinga er ujamnt fordelt, noko som resulterer i ujamn folketalsutvikling mellom kommunane, frå svært stor vekst til tilbakegang. Dette er urasjonelt og resulterer m.a. i stor grad av arbeidspendling, særleg mellom omlandskommunane og Bergen sentrum. Luftforureining og andre problem som kjem av biltrafikken pregar Bergen sentrum. I fylkesplan for Hordaland blir det satsa på å motverke dette gjennom auka kollektivtransport i samsvar med Bergensprogrammet og andre tiltak. 2.1.1 Bustadmarknaden status og utviklingstrekk 2 Ligg vi an til å nå dei måla som er sett for utviklinga i bustadmarknaden i regionen? Målsettingane er m.a i uttrykt i Fylkesplan for Hordaland 2001 2004 (sjå 1.1 og 3.2). I det fylgjande er det eit mål å problematisere dei regionale prosessane som kan lesast ut av nokre tal for utviklinga i bustadmassen, og å vise til nokre av problemstillingane. Ein viktig konklusjon er at det er trong for eit heilskapleg regionalt planleggingsperspektiv knytt til utviklinga i bustadsektoren. Det er ikkje tilstrekkeleg kun å sjå på bustadforsyning, dvs. å skaffe folk tak over hovudet, men også på ei rekkje økonomiske, miljømessige og sosiale sider ved utviklinga. Sterk folkevekst Bustadmarknaden speglar ei rekkje endringsprosessar i befolkninga. Sentrale faktorar er knytt til den demografiske utviklinga, m.a. folketalsutvikling og endringar i storleiken på hushaldningane. Økonomiske tilhøve knytt til konjunkturar, renter og kjøpekraft er også viktige. Likeeins er den geografiske dimensjonen sentral. Effektiviteten i kommunikasjonar og samferdslesystem kombinert med økonomiske omsyn og vurderingar av bustadpreferanser som i stor grad er kulturelt betinga, påverkar innbyggarane sine val av bustad med omsyn til type, kvalitet og lokalisering. 2 Avsnitt 2.1.1 2.1.3 er i store trekk skrivne av Norconsult, i samarbeid med Regionrådet Bergen og omland og Regionrådet for Nordhordland og Gulen. 8

Gjennom heile 90 talet har det vore sterk vekst i folketalet i randsona rundt Bergen, og prosentvis sterkare enn i Bergen kommune. Totalt svarer veksten i Bergen og dei omkringliggande kommunane til heile folketalsveksten i fylket i perioden, jfr. tabellen nedanfor. Folketal (1000) 1990 2000 Kjelde: Fylkesstatistikk Hordaland 2001. faktisk vekst folketal 2000 i % av 1990 Hordaland 409,2 435,2 26,1 106,4 Sum randkommunar 76,7 84,1 7,3 109,6 Bergen 211,9 229,5 17,6 108,3 Hordaland utan Bergen og rand 120,6 121,6 1,1 100,9 Randkommunane er her definert som Os, Samnanger, Osterøy, Meland, Lindås, Askøy, Sund, Fjell, ut frå avstand til Bergen og grad av pendling. Høgare bustadprisar i sentrum meir bygging i randkommunane Fig. 1. UTVIKLING I TAL FULLFØRTE BUSTADAR. 1991 = 100 % Fordelinga av nye bustader på 90 talet reflekterer i nokon grad fordelinga av folkeveksten i perioden. % 180 160 140 120 100 80 60 40 1991 1993 1995 ÅR 1997 1999 Hordaland i alt Bergen Randkommunen e Hordaland uten Bergen og randkomm. Figuren viser den prosentvise utviklinga for tal nye bustader i høve til 1991 i kvar av sonene, samanlikna med utviklinga i fylket totalt. Tala viser fullførte bustader i perioden. Det store utslaget for randkommunane i 1998 kan skuldast at det reelt var særleg stor bustadbygging dette året, men det kan også skuldast skeivheiter i statistikken. Ved vurdering av bustadbygging over tid bør ein normalt ikkje legge for stor vekt på einskilde år, men prøve å få tak i kva som er den langsiktige utviklinga. Kjelde: Fylkesstatistikk Hordaland 2001/ Norconsult. Som det kan lesast ut av figuren over har omfanget av bustadbygging i randsona rundt Bergen relativt sett vore større enn i fylket under eitt. Dette er i samsvar med det ein skulle vente ut frå ulike trekk ved folketalsutviklinga. Også utanfor randsona har det vore netto tilgang på bustader. Tilgangen har vore jamt stigande i andre halvdel av 90 åra, trass i at folketalet i dette området totalt sett ikkje veks. Nokre årsaker vil truleg vere utskifting og fornying av eldre bustadmasse, endringar i storleiken på hushaldningane og sjølvsagt også at det faktisk har vore vekst i folketalet i nokre av kommunane utanfor randsona. I Bergen har det i løpet av 90 talet vore ein nedgang i talet på fullførte bustader, samstundes med at kommunen har sterk folkevekst. Ein konsekvens av dette vil vere at balansen mellom tilbod og etterspurnad endrast, noko som truleg har påverka prisane i perioden. Prisutviklinga i bustadmarknaden i Bergen har vore sterk i perioden. Ein må vente at med høgare prisar i sentrum enn i omlandet vil det vere attraktivt for fleire grupper av bustadsøkjarar å leite etter bustad utanfor Bergen sjølv om arbeidsplassen er i byen. I løpet av dei siste 10 20 åra har det også tidsmessig vorte vesentleg lettare å pendle over lange avstandar i regionen. 9

Samstundes kan ein i randkommunane tilby attraktive tomter og mogelegheiter for bustadetablering som knapt lenger finst i Bergen. Oms. av bustadeigedom etter kjøpesum 1999 % av 1995 Os 165,2 Samnanger 140,2 Osterøy 129,4 Meland 112,3 Lindås 137,9 Askøy 140,3 Sund 143,6 Fjell 137,8 Bergen 148,4 Hordaland 145,2 Tabellen viser at prisutviklinga har vore sterkare i Bergen enn i randkommunane med unnatak av Os. Det er og gjennomgåande vesentleg høgare prisar i Bergen enn i randkommunane og øvrige kommunar i Hordaland. Kjelde: Fylkesstatistikk Hordaland 2001. Sjå også 5.2.1, med informasjon om prisutviklinga i fleire kommunar og i andre større byar i landet. Figuren viser den faktiske tilveksten i talet på bustader i randkommunane samanlikna med korleis denne tilveksten ville ha vore dersom bustadbygginga i desse kommunane skjedde i same tempo som bustadbygginga i Bergen. Den faktiske utviklinga i talet på nye bustader vert altså samanlikna med ei framskriving frå 1991 til 1999 ved hjelp av endringsraten for fullføring av bustader i Bergen. Kjelde: Norconsult. fullførte bustadar 650,0 600,0 550,0 500,0 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 1991 Fig. 2 Samanlikning av bustadbygging i randkommunane med Bergen 1993 1995 år 1997 1999 Randkommunene framskriving Randkommunene faktisk Det som i første rekke framgår av tala/ figuren, er korleis det skjer ei forskyving av bustadbygging frå sentrum til randkommunane. Relativt sett har det i perioden vore omlag 1,5 gonger så mykje bustadbygging i Bergen sine umiddelbare omgjevnader som innanfor bygrensa. Tatt i betraktning at randsona har ein av dei sterkaste vekstratene for folketalet i fylket, er det ingen tvil om at dette er eit område som er i ferd med å verte ein integrert del av byregionen. Store og aukande forskjellar mellom sentrum og periferi Bustadmarknaden er samansett av ei rekkje segment knytt til bustadtype, prisnivå, lokalisering mv. Innan kvart segment vil det vere ein eigen marknad. Tala i tabellen nedanfor viser at det i randkommunane vert bygd vesentleg fleire frittliggande einebustadar enn i Bergen. Vidare framgår det at bustadane som vert bygde utanfor Bergen er gjennomgåande større enn dei som vert bygde innanfor bygrensa. Det synest som det skjer ei endring i strukturen i bustadmarknaden der segmenteringa mellom sentrum og periferi er større enn tidlegare. Omfanget er stort, og ikkje minst på grunn av dei store prisforskjellane kan tendensen vere sjølvforsterkande. Utkanten av byområdet ( randkommunane ) er attraktivt og tilgjengeleg, men vil likevel ikkje vere like konkurransedyktig for alle bustadsøkande. Kostnaden ved å skaffe seg bustad i dette området reflekterer 10

at ein i større grad enn i sentrale strok vil finne tilbod på store bustader, gjerne einebustader, og at samla kostnad kan vere relativt høg. Nybygde bustader 1999: Frittligande i % av alle nye bustader % av alle eksisterande bustader med 5 rom eller meir Nye bustader Kvm pr ny bustad Sum randkommunar 512 47,7 166 46,1 Bergen 641 14,7 142 23,4 Hordaland utanom Bergen og randkommunane 667 44,2 161 46,7 Kjelde: Fylkesstatistikk Hordaland 2001 Sjå også 5.3 og 5.4 for oversikt over bustadmasse og bustadbygging i kommunane. I randsona er tilbodet på einebustader relativt sett vesentleg større enn i sentrale strok. Når ein ser på strukturen i bustadmassen og korleis denne har utvikla seg, kan ein hevde at forskjellane mellom sentrum og periferi innan Bergensregionen aukar. Undersøkingar av flytting har ma. konstatert samanheng mellom livsfase og etterspurnad etter bustad i ulike marknadssegment. Unge og eldre søker naturleg nok mindre bustader enn dei som er midt i livet og har store hushaldningar. I randkommunane er det merkbart at unge og eldre flyttar inn mot byen der tilbodet på mindre husvere er større. Det oppstår dermed ei sosial og demografisk så vel som økonomisk polarisering mellom senter og periferi i byregionen. Denne polariseringa kan m.a. innebere at unge, eldre og økonomisk vanskelegstilte flyttar frivillig eller ufrivillig til sentrale deler av Bergen på grunn av at dei der lettare kan finne ein passande bustad til passande pris. Mindre valfridom for dei med låg inntekt Den sosiale og geografiske differensieringa som er skissert her, er ikkje i seg sjølv til hinder for at ulike grupper som etterspør bustader får sine behov dekt. Ein konstaterer likevel at prisutviklinga er kraftig i heile regionen og større enn løns- og prisveksten i den perioden som er vurdert her. Dette inneber at særleg dei med låg inntekt truleg har fått mindre valfridom enn tidlegare. Dette gjeld både med omsyn til kva marknadssegment som er tilgjengelege, og stadval. Det er også nødvendig å sjå på prisnivået i Bergensregionen i samanlikning med andre deler av landet. Særleg for studentar og yngre arbeidstakarar kan ei slik samanlikning vere med på å avgjere kvar dei skal bu. Frå bustadkjøparar/ leigetakarar sin synsvinkel kjem Bergenregionen godt ut prismessig, ikkje minst samanlikna med Osloområdet (sjå også 5.2.1). Ein faktor som heller ikkje skal undervurderast, og som ikkje vert omtalt nærare her, er rehabilitering og fornying av eldre bustadmasse. Særleg i sentrumsområda i Bergen vil fornyingstiltak lett kunne føre til utskifting av bebuargrupper som fylgje av høge investeringskostnadar og kvalitetsheving i bustadmassen. Ein går her ikkje inn på kvalitative sider ved bustadmassen. I den grad tala registrerer ubalanse mellom tilbod og etterspurnad slik at prisstigninga overgår ordinær løns- og prisvekst, er det likevel grunn til å tru at ikkje alle som søker etter ein bustad, får sine behov dekt i samsvar med sine primære ynskje. 11

Suburbanisering større arbeidspendling Eit anna aspekt er det overordna miljømessige. Bergensregionen er inne i ein suburbaniseringsprosess der folke- og bustadtilveksten i randkommunane er til dels kraftig. Utan handlekraftig politisk styring av utbyggingsprosessane vil ein i randkommunane lett få eit utbyggingsmønster med lav befolkningtettleik der det vert problematisk å yte dei tenester som vert etterspurt i lokalmiljøet. Det vert problematisk å etablere offentlege tenester med tilfredsstillande kvalitet, og marknadsgrunnlaget for etablering av kommersielle tenester i nærmiljøa vert for svakt. Dette fører til utstrakt bilbruk med dei miljøbelastningar dette medfører. Husbanken har økonomiske verkemiddel som kan nyttast for å arbeide med desse problemstillingane. Utviklinga kan dessutan innebere ein vesentleg auke i arbeidsreisependling inn mot sentrale byområde med den belastninga dette inneber for vegnett og miljø. Både flyttemotivgranskinga i Bergensregionen og tidlegare undersøkingar i andre samanhenger har vist tydeleg at det er lite sannsynleg at dei som flyttar innanfor regionen vurderer lengda på arbeidsreisa som den avgjerande faktoren knytt til eige bustadval. 2.2 Bustadplan og bustadetablering i Bergen Bergen kommune utgjer godt over halvparten av Bergensregionen målt i folketal, og står som senterkommune og storbykommune i ei særstilling når det gjeld bustadmarknadsspørsmål og bustadetablering. I dette avsnittet vert derfor nokre av Bergen sine problemstillingar omtalt særskilt. Bergen kommune har som målsetjing at alle skal kunne disponere ein god bustad i eit godt bumiljø til ein akseptabel kostnad. I dagens situasjon er inngangsbilletten til bustadmarknaden høg for førstegangsetablerarar, og der er ei skeivheit i nybygginga i retning av kostbare bustader i attraktive bustadområde. Husstandar med behov for assistanse for å etablere seg i eigna bustad, og husstandar som treng økonomisk assistanse for å kunne bli buande i den bustaden dei bur i peikar seg ut som målgrupper. Den første gruppa femnar vidt og omfattar m.a. svært mange førstegangsetablerarar. Den andre gruppa er husstandar som vert vurdert opp mot kommunal eller statleg bustøtte. Dei viktigaste faktorane som påverkar bustadmarknaden er: Folkevekst. Bergen ventast å få ein gjennomsnittleg årleg folkevekst på 0,5 % per år, og vil i 2020 ha rundt 250 000 innbygjarar. Bustadavgang. I kommuneplanen vert det lagt til grunn ein bustadavgang på 100-200 bustader per år (0,1-0,2 % per år).men avgangen kan vere endå lågare enn dette. Endringar i familiestrukturen. Det bur no om lag 2,2 personar per bustad i Bergen. Tendensen går i retning av stadig færre personar i kvar bustad og større etterspurnad etter bustader som passar for mindre familiar. Reisevanar og flyttemønster. Betre kommunikasjonar med nabokommunane har bidratt til auka bustadbygging i omlnadskommunane og større innpendling til Bergen. Både inn- og utpendlinga er om lag fordobla det siste tiåret. 12

Ut frå dette har ein konkludert med at det er behov for å bygge om lag 1 000 bustader per år i Bergen. Dette er noko høgare enn den faktiske bustadbygginga har vore dei siste åra (sjå også omtale av bustadbyggebehov i avsnitt 5.5.). Nye bustader 2000-2011 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Fana Ytrebygda Bergenhus Arna Fyllingsdalen Figuren viser forventa bustadproduksjon i bydelane i Bergen i perioden 2000-2011. Bustadproduksjonen i kommunen ventast å kome opp i rundt 12 000 for perioden. Kommuneplanen sin arealdel viser at det innanfor nye utbyggingsområde og ferdig regulerte felt til saman er kapasitet til å bygge 17 000 bustader. I tillegg kjem noko spreidd/ tilfeldig utbygging, slik at det totale potensialet ligg på rundt 19 500 bustader. Ut frå dagens prognosar dekker dette den forventa bustadproduksjonen fram til om lag 2020. Dersom bustadproduksjonen skal aukast utover dette, kan det skje på to måtar: Planmessig fortetting innanfor dagens byggesone Ta i bruk nye område som i dag har status som landbruks-, natur- og friluftsområde Artikkelen er basert på informasjon i Kommuneplan for Bergen og økonomiplan/ budsjett for 2002-2005. 13

3 Bustadpolitikk 3.1 Rollefordeling Kommune, fylkeskommune og stat har ulike roller i bustadpolitikken. Dei ulike rollene er beskrivne i rundskrivet En solidarisk boligpolitikk (KRD, 2001): Staten sitt ansvar er å trekke opp nasjonale mål og legge til rette for at kommunar og private aktørar kan finne gode løysingar på utfordringane i bustadsektoren. Kommunane har ansvar for å legge til rette for at det vert bygd mange nok og gode nok bustader, og vert oppmoda til å utarbeide handlingsplanar for bustadetablering. Private aktørar, mellom desse bustadsamvirket, har ansvar for planlegging, bygging, fornying, forvaltning, drift og vedlikehald av boligmassen. Frå rundskrivet: Denne rolle- og ansvarsfordelingen forutsetter at alle tar sin del av ansvaret Gjennom god kommunal planlegging kan kommunene få oversikt over lokale utfordringer og de muligheter og løsninger som er best tilpasset lokale mål og behov. Helhetlig planlegging og samarbeid på tvers av sektorer og forvaltningsnivåer er viktig. Virkemidlene i boligpolitikken skal bidra til å utjevne ulikhetene i boforhold og bomiljø i visse strøk eller områder. Statlige virkemidler er først og fremst lån og tilskudd fra Husbanken. Husbanken har utarbeidet et bredt eksempel- og erfaringsmateriale, som kommunene bør benytte. Kommunene har ansvar for å ha oversikt over den lokale boligsituasjonen. De bør med jevne mellomrom utarbeide boligmeldinger som grunnlag for kommunens boligpolitikk og boligpolitiske handlingsprogram. Innen et felles bolig- og arbeidsmarked kan dette eventuelt gjøres i samarbeid mellom flere kommuner. Som ledd i fylkesplanleggingen bør fylkeskommunene, i samarbeid med interesserte kommuner, utarbeide oversikter over den regionale boligsituasjonen og viktige boligpolitiske utfordringer i ulike deler av fylket. 3.2 Fylkesplan for Hordaland 2001-2004 3.2.1 Plan- og bygningslova Fylkesplanen er heimla i Plan- og bygningslova (PBL). Fylkesplanen si rolle er m.a. omtalt i NOU 2001:7 Bedre kommunal og regional planlegging etter Plan- og bygningsloven, kap. V: Fylkesplanen skal legges til grunn for fylkeskommunal virksomhet og være retningsgivende for kommunal og statlig planlegging og virksomhet i fylket, se [PBL] 19 Fylkesplanen består av mål og retningslinjer for den langsiktige utviklingen i fylket, og et samordnet handlingsprogram som angir hvordan målene skal oppfylles for de statlige og fylkeskommunale sektorenes virksomhet. Handlingsprogrammet skal også omfatte kommunale sektorer i spørsmål som er av vesentlig betydning for større deler av fylket. 14

Fylkesplanen skal, i spørsmål som får vesentlige virkninger ut over grensene for en kommune eller som må ses i sammenheng for flere kommuner, fastlegge retningslinjer for bruk av arealer og naturressurser i fylket. Fylkesplanlegging er en arena for å utvikle helhetlig, regionalt forankret samfunnspolitikk som også tar opp i seg de viktigste nasjonale prioriteringene. Godkjent fylkesplan [ ] skal gi føringer for sektorplanleggingen i stat og fylkeskommune og for hovedtrekkene i kommuneplanleggingen. [Den] skal dessuten sikre samordning over kommunegrensene og målrettet bruk av sektorenes ulike virkemidler. Siden en fylkesplan også omfatter virksomhet som fylkeskommunen ikke har direkte styringsrett over, stilles det store krav til planens politiske legitimitet. 3.2.2 Fylkesplan for Hordaland Visjonar og mål Fylkesplan for Hordaland 2001-2004 inneheld ein visjon om at Hordaland skal vere eit attraktivt og konkurransedyktig fylke. Høg livskvalitet for innbyggjarane og gode levekår for komande generasjonar skal sikrast. Ungdom skal ha ei sterkare rolle i utforminga av samfunnet. Fylkesplanen vil sikre dette gjennom å satse på utvalde programområde og mål, retningsliner og handlingsprogram innanfor desse. 6 programområde I tillegg til ein generell del med omtale av politikk, visjonar, mål og særlege tema, innheld fylkesplanen 6 programområde. Kvart programområde inneheld 3-5 prosjekt som utgjer fylkesplanen sitt handlingsprogram, også kalt Fylkesplanprogrammet. Utbyggingsmønsteret i Bergensregionen Utbyggingsmønsteret i Bergensregionen er valt som programområde på bakgrunn av dei problemstillingane som gjer seg gjeldande på dette området og som har tilknytning til visjonane for Hordaland. Bustadetablering i Bergensregionen er eit prosjekt under dette programområdet. Dei fylkespolitiske måla for utviklinga vidare er ein region som er attraktiv for busetjing. Kommunane skal i kommuneplanen leggje til rette for bustadområde i samsvar med kommunen sitt behov og ut frå ei felles forståing av behova i regionen. Målet er også at lokaliseringa av bustader skal medverke til utvikling av eit funksjonelt utbyggingsmønster i heile regionen, gode bumiljø og styrke Bergen som naturleg fylkes- og landsdelssenter. Alt dette skal skje med mest mogeleg omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk og lågast mogeleg transportbehov.. Overskriftene i omtalen av programområdet gir ei oversikt over utfordringane: Felles arbeids- og bustadmarknad Flytting og flyttemotiv Ujamn vekst Sterk vekst i trafikken og miljøproblem Satsing på kollektivtrafikk Arealplanlegging på tvers av kommunegrenser 15

Dei fylkespolitiske retningslinene til programområdet inneheld 3 punkt om Lokalisering og utvikling av bustadområde : 3.1. Nye bustadområde skal ikkje planleggjast før potensialet for fortetting innanfor eksisterande byggesone og i gang- og sykkelavstand frå kommunesenter/ bydelssenter eller anna lokalsenter er vurdert. 3.2. Nye bustadområde skal lokaliserast med god tilknytting til hovudtraseane for kollektivnettet og/ eller i nærleiken av senter og knutepunkt. Bustadområda i eller nær senter/ kollektivnett skal ha høgast utnyttingsgrad. Det er ynskjeleg med bustader integrert i senteret, for å betra dei sosiale miljøkvalitetane. Bustadområde skal lokaliserast nær skule, barnehage og servicefunksjonar og skal ha gode leike- og opphaldsareal. 3.3. Spreidd utbygging av einskildtomter skal unngåast i vekstkommunar utanom som del av landbruksdrift eller for å utnytte eksisterande infrastruktur. 3.3 Den nasjonale bustadpolitikken Staten si oppgåve i bustadpolitikken er å tilby finansieringordningar og støtteordningar, og å vedta lover. Det er ikkje Staten si oppgåve å bestemme dei lokale løysingane. Regjeringa sin bustadpolitikk framgår m.a. av innleiinga til Programområde 14 Bolig, bomiljø og bygningssaker i St. prp nr. 1 (2001-2002) (Statsbudsjettet): Det overordnede målet for Regjeringens boligpolitikk er at alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. For bygningspolitikken er det overordnede målet at bygg og anlegg skal ha god kvalitet. Hovedmål og strategier: Av den overordnede målsettingen avledes bolig- og bygningspolitiske delmål. De boligpolitiske målene er: god boligdekning og et godt fungerende boligmarked god boligfordeling gode boliger og godt bomiljø botrygghet en funksjonell og rettferdig organisering av eie- og leieforhold De bygningspolitiske målene er: bygg og anlegg som ivaretar hensyn til helse, miljø, sikkerhet, tilgjengelighet og estetikk god og effektiv byggesaksprosess god og effektiv tilrettelegging av tomter god kompetanse hos aktørene i bygg- og anleggsvirksomheten bærekraftig byutvikling Målene søkes nådd gjennom bruk av økonomiske og juridiske virkemidler, samt gjennom veiledning og informasjon. De økonomiske virkemidlene blir i all hovedsak forvaltet av Husbanken. Statens bygningstekniske etat er den sentrale fagmyndighet for det bygningstekniske regelverket. Av Samarbeidsregjeringa sin tilleggsproposisjon til Statsbudsjettet framgår det m.a. at ein ønskjer ein klar sosial profil for utnytting av Husbanken sine rammer, med prioritering av førstegangsetablerarar og vanskelegstilte. Samarbeidsregjeringa ønskjer å styrke bustadtilskotet i høve til kommunane sin bruk av ordninga. Regjeringa ønskjer vidare å auke satsinga på bygginga av studentbustader. 16

I sin tale på NIF og NITO sin bustadkonferanse 20.11.01 Nasjonale føringer og forutsetninger i en ny giv for boligbyggingen i pressområder sette statsråd Erna Solberg opp fem problemstillingar ho er særleg oppteken av: Vi mangler botilbud til de som har størst boproblem. Vi mangler utleieboliger i de største byene. Inngangsbilletten i boligmarkedet er for dyr for førstegangsetablererne. Det tar for lang tid før markedssignalene gjenspeiler seg i nye boliger. Byggekostnadene er for høye. Bustadtiltak retta mot dei bustadlause er eit sentralt tiltak i satsinga på å bekjempe fattigdom. Samarbeidsregjeringa kjem til å legge fram ei stortingsmelding som tek opp dei spesielle utfordringane dei største byane står overfor. Solberg trekker m.a. fram dei sterkt stigande bustadprisane som eit problem, og meiner det er nødvendig å bygge fleire bustader i pressområda. Ho ønskjer å gå gjennom lover og reglar, organiseringa og ressursbruken i offentlig sektor slik at utbyggjarane ikkje vert påført unødvendige kostnader i form av lang planleggingstid. Ho seier vidare: I mange kommuner er tilbudet av byggeklare tomter en bremse for boligbyggingen. Derfor bør kommuner planlegge slik at byggeklare tomter står i forhold til boligbehovet fremover. Jeg vil oppfordre kommunene til å vurdere mer boligpolitiske hensyn fremfor høyest mulig pris, for eksempel en blandet sammensetning av boligtyper og boliger som passer for ulike husholdninger. 17

4 Areal og tettstader 4.1 Arealfordeling og arealbruk Areal under 300 m Jordbr. areal Tettstadareal km 2 % av tot. Innb. pr km 2 km 2 % av u300m km 2 % av u300m Bergen 344 73,9 672 25 7,3 98 28,5 Voss 167 9,2 83 60 35,9 6 3,6 Fusa 208 54,8 18 16 7,7 1 0,5 Samnanger 77 28,9 30 4 5,2 1 1,3 Os 118 84,6 118 10 8,4 9 7,6 Austevoll 114 99,9 39 5 4,4 2 1,8 Sund 99 100,0 52 3 3,0 2 2,0 Fjell 147 99,7 127 6 4,1 9 6,1 Askøy 100 100,0 201 4 4,0 14 14,0 Vaksdal 131 17,8 32 7 5,3 2 1,5 Osterøy 168 66,3 42 24 14,3 2 1,2 Meland 91 99,8 61 10 11,0 2 2,2 Øygarden 66 100,0 56 4 6,1 0,0 Radøy 111 100,0 41 26 23,4 2 1,8 Lindås 344 72,5 37 35 10,2 4 1,2 Austrheim 56 100,0 45 5 8,9 0 0,0 Fedje 9 100,0 76 0 0,0 1 11,1 Masfjorden 196 35,1 9 8 4,1 0,0 Bergensregionen 2 545 43,3 140 252 9,9 155 6,1 Hordaland 4 471 29,1 98 471 10,5 197 4,4 Rogaland 4 110 45,0 91 968 23,6 167 4,1 Akershus 3 900 79,3 121 807 20,7 235 6,0 Riket 102 993 31,8 44 10 382 10,1 2084 2,0 Tabellen viser korleis den delen av arealet som er under 300 m.o.h. vert brukt. Tettstadareal: 2000. Jordbruksareal: 1999. Kjelde: www.ssb.no/ Fylkesstatistikk Hordaland. Om vi ser berre på den delen av arealet i kommunane som er under 300 m over havet, er folketettleiken størst i Bergen og i dei kommunane som ligg nærast Bergen. Folketettleiken er også stor i Voss, som er den kommunen der størst andel av arealet under 300 m er jordbruksareal i drift. Også i Radøy og Osterøy vert ein stor del av arealet nytta til jordbruk. Tettstader tek opp størst del av det lågtliggande arealet i Bergen, dei kommunane som ligg nærast Bergen, og i Voss. Bergensregionen er nokså lik Akershus når det gjeld andel tettstadareal og folketettleik under 300 m.o.h., men Akershus har mykje større jordbruksareal. For informasjon om det totale arealet, sjå neste tabell og Fylkesstatistikk Hordaland eller www.ssb.no. For innbyggjartalet i tettstader sjå 4.1.1. og 4.1.2. 18

Offisiell statistikk for arealfordeling/ arealbruk på kommunenivå avgrensar seg til tettstadareal og jordbruksareal. Statistisk sentralbyrå arbeider med saka, og har beskrive problemstillingane for dette arbeidet i notatet Utvikling av arealstatistikk for tettstedsnære områder - muligheter og begrensninger, som er tilgjengeleg på nettadressa http://www.ssb.no/emner/01/01/rapp_200019/. Kjelde: www.ssb.no. 4.1.1 Areal og folketal i tettstader Befolkning i tettstader % endr. Tettstadareal % dekt av % endr. 2 000 tal % 1999-00 km 2 % vegar bygn 1999-00 Bergen 221 108 96,3 1,2 98 22,0 17,7 10,1 1,7 Voss 7 370 53,7 3,1 6 0,3 15,9 6,9 1,4 Fusa 379 10,3 5,3 1 0,2 13,0 5,3 1,3 Samnanger 826 36,2-1,1 1 0,4 16,0 6,3 1,7 Os 10 445 75,2 4,0 9 7,1 13,6 6,7 7,5 Austevoll 1 163 26,4 10,2 2 1,6 12,6 4,0 6,3 Sund 1 451 28,1 3,1 2 1,8 13,8 4,3 3,9 Fjell 11 215 61,7 6,7 9 6,4 15,5 6,0 6,0 Askøy 14 476 73,4 4,9 14 15,2 16,5 5,7 5,5 Vaksdal 2 862 68,3-0,5 2 0,3 19,0 7,0 1,7 Osterøy 2 189 31,2 20,0 2 1,0 17,9 5,4 32,1 Meland 2 326 43,5 3,9 2 2,2 16,8 6,1 1,5 Øygarden. Radøy 1 494 32,6 6,8 2 2,2 15,4 4,4 3,2 Lindås 4 728 37,8 3,0 4 1,0 15,4 6,0 3,6 Austrheim 406 16,1 0,3 0 0,7 13,7 6,4 1,3 Fedje 448 65,7 5,4 1 9,2 14,2 4,5 0,7 Masfjorden Bergensregionen 282 886 80,2 2,0 156 2,8 16,9 8,5 3,0 Hordaland 329 710 75,8 3,5 197 1,3 16,7 8,0 3,5 Rogaland 309 891 83,0 2,6 167 2,0 16,2 9,3 2,6 Akershus 407 783 87,3 2,2 235 5,1 14,2 7,4 2,0 Riket 3 396 382 77,3 2,7 2 084 0,7 15,1 7,6 2,6 Tabellen viser tettstadbefolkninga og tettstadarealet i kommunane, og endringa frå 1999. Gjeld heile arealet. I Bergensregionen er ein særleg høg andel av tettstadarealet dekt av vegar. Andelen er høgare i Bergen enn i regionen samla. I Bergensregionen auka tettstadarealet meir enn tettstadbefolkninga frå 1999-2000, medan det motsette har skjedd i resten av Hordaland og dei andre regionane det vert samanlikna med i tabellen. Mykje av endringane i tettstadbefolkning og tettstadareal for Osterøy skuldast at Fotlandsvåg (241 innb.) vert rekna som tettstad frå 2000. Kjelde: www.ssb.no 19

4.1.2 Tettstader i Bergensregionen Areal Innbyggjarar 2000 Komm. Km2 I alt Per km2 Bergen Bergen 86,1 205 759 2 390 Askøy Askøy 14,2 14 476 1 020 Knarrevik/ Straume Fjell 5,8 8 324 1 426 Osøyro Os 5,9 6 839 1 167 Indre Arna Bergen 3,4 6 099 1 794 Vossevangen Voss 4,4 5 344 1 220 Knarvik Lindås 3,4 3 888 1 155 Fanahammeren Bergen 2,2 2 737 1 229 Ytre Arna Bergen 1,4 2 555 1 848 Espeland Bergen 1,9 1 706 906 Hylkje Bergen 2,0 1 627 799 Skulestadmoen Voss 1,2 1 566 1 348 Frekhaug Meland 1,0 1 508 1 515 Dale Vaksdal 0,9 1 141 1 310 Søfteland Os 1,0 1 094 1 063 Hagavik Os 1,1 1 086 998 Vaksdal Vaksdal 0,8 947 1 268 Knappskog Fjell 0,8 922 1 187 Valestrandfossen Osterøy 1,0 893 930 Storebø Austevoll 1,2 846 682 Lindås Lindås 1,1 840 758 Haga Samnanger 0,9 826 890 Stanghelle Vaksdal 0,5 774 1 513 Ågotnes Fjell 1,1 753 665 Manger Radøy 1,1 724 669 Søvik Os 0,5 711 1 403 Søre Øyane Os 0,9 680 727 Klokkarvik Sund 0,8 630 799 Holme Meland 0,5 544 1 168 Hausvik Osterøy 0,4 540 1 444 Skoge/ Møvik Fjell 0,4 519 1 486 Lonevåg Osterøy 0,7 515 764 Alle 148,4 277 413 1 870 Tabellen viser innbyggjartal og areal i alle tettstadene i Bergensregionen som hadde meir enn 500 innb. 1. januar 2000. Kjelde: Statistisk sentralbyrå; www.ssb.no. Fullstendig tettstadstatistikk og oversikt over alle tettstader med meir enn 200 innb. på Statistisk sentralbyrå sine nettsider: http://www.ssb.no/beftett/ Kartet t.h. viser avgrensinga av sentrumssonene i Bergen (1999). Avgrensinga er utført av Statistisk sentralbyrå basert på informasjon om bygningar og næringsverksemd. Folketettleiken i Bergen sentrum er 6 532 busette per km2. Kjelde: www.ssb.no 20

4.1.3 Utnyttingsgrad og fortetting Fortetting og fortettingspotensiale Innbyggjarar per km i tettstadområda (sjå 4.1.2) kan vere eit utgangspunkt for å vurdere fortettingspotensialet. Det faktiske fortettingspotensialet vil likevel avhenge mykje av lokale tilhøve og kva tettstader ein ønskjer å fortette. Fortettingspotensiale kan vurderast i form av ein tilstandsvurdering/ stadanalyse av aktuelle område i kommunen, der ein m.a. ser på landskap og grøntstruktur, funksjonar og bebyggelsesstruktur. Problemstillinga er m.a. teken opp i rapporten Utvikling av miljøbyer (sjå kap 7), som inneheld erfaringar og tilrådingar frå Miljøbyprogrammet der Bergen og fire andre byar deltek. Grad av utnytting I publikasjonen Grad av utnytting, som er ein vegleiar til forskrifter i Plan- og bygningslova, er det sett opp ei oversikt over grad av utnytting for ulike bebyggelsesformer. Talverdiane er basert på data som er innhenta frå prosjekt i ulike deler av landet der utnyttingsgrad/ tettheit i bustadområde er studert nærare. Bustader per da Fritidsbustader, hytter 0,1-2,0 Åpen, blanda bebyggelse 0,2-0,4 Spreidd småhusbebyggelse 0,8-1,0 Einebustader 1,2-2,0 Kjedehus 1,9-2,0 Rekkehus 2,3-2,9 Terrassehus 3,8-5,0 Frittliggande lavblokk 4,0-10 Blokk, 3-5 etasjer 5,0-10 Samanbygde bygårdar 1,0-3,0 Tabellen gir ein indikasjon på aktuell tettheit ved ulike bebyggelsesformer. Kjelde: Miljøverndepartementet Arealbehovet per bustad vil kunne variere mykje, etter landskap, type bustad m.v. og kvar kommune må gjere sine eigne vurderingar ut frå lokale tilhøve. 4.1.4 Planlagt utbygging av areal til bustader Planlagt utbygging av areal til bustader framgår av den einskilde kommunen sin kommuneplan. Mange kommunar, og dessutan Regionrådet for Bergen og omland, har gjort kommuneplan- kart tilgjengeleg på internett. Sjå 7.1.3. 21

5 Bustader og bustadmarknad 5.1 Bustadtilhøve og bustadpreferansar Omgrepa småhus og einebustad er her nytta i ein annan samanheng enn i avsnitta om prisar og prisutvikling, og har ikkje nødvendigvis nøyaktig den same betydninga. 5.1.1 Korleis bur folk i dag? 76 % av husstandane i Norge er sjølveigarar eller eig andelar/ aksjer i bustaden. 59 % av åleinebuande mellom 16 og 44 år leiger bustaden. 42 % av husstandane har 5 eller fleire rom i bustaden, og 39 % har eit bustadareal på meir enn 130 m2. Gjennomsnittleg bustadareal per hushald er 122 m2. Tenestebustad/ andre 5 % Figuren viser eigartilhøve til bustaden mellom norske husstandar Leigebuar 18 % Andels-/ aksjeeigar 11 % Sjølveigar 66 % Tal frå levekårsundersøkinga viser at 82 % bur i småhus, og same andel eig bustaden sjølv. Andelen som bur i småhus er om lag den same for alle aldersgrupper, medan graden av sjølveige er størst for aldersgruppa 45-66 år (94%). Berre 7 % bur trangt, men for aldersgruppa 16-24 år er andelen det dobbelte. 48 % av alle bur romsleg, men 65 % bur romsleg i aldersgruppa 45-65 år og endå større andel i dei to eldste aldersgruppene. Trangt og romsleg er i denne samanhengen ifølge Statistisk Sentralbyrå sine definisjonar 3. % 25 20 15 10 5 0 Bur trangt Opplever trangbuddheit 16-24 år 24-44 år 45-66 år 67-79 år 80+ år Figuren viser at 13 % av befolkninga opplever sjølv at dei bur trangt, men berre 7 % bur trangt etter SSB sin definisjon. Det er særleg aldersgruppene 25-44 år og 45-66 år som i større grad opplever at dei bur trangt, enn kva SSB sine definisjonar skulle tilseie. I dei to yngste aldersgruppene både bur kvinner trangare og opplever i større grad at dei bur trangt, enn menn gjer. 3 Trangt : Einsleg i 1- romsleilegheit eller fleire personar eller talet på rom. Romsleg : Einsleg med 3 eller fleire rom, eller 2 eller fleire rom per person. 22

Menn 16-24 år og menn 80+ år er dei einaste to gruppene som i mindre grad opplever trangbuddheit enn som objektivt sett bur trangt. 5.1.2 Kva bustad ønskjer folk? 72 % ønskjer å bu i einebustad. Sterkast er dette ønskjet i aldersgruppa 25-44 år (82 %) medan ønskjet om einebustad går ned med aukande alder, til 41 % mellom dei som er 80 år og eldre. 88 % ønskjer å eige bustaden sjølv; prosenten er heile 95 % mellom 25-44- åringane. Dei eldste aldersgruppene legg mindre vekt på sjølveige. Det går dessutan fram av undersøkinga at 19 % av personar over 50 år bur i bustader som er ueigna for eldre. % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Spreiddbygd < 20 000 busette 20000-99999 busette 100 000+ busette Ønskjer blokk/ bygård/ liten bustad Ønskjer einebustad Figuren viser at 87 % av dei som bur i spreiddbygde strok ønskjer einebustad. Andelen som ønskjer einebustad går ned med aukande folketettheit, til 49 % mellom dei som bur i tettstader med meir enn 100 000 innbyggjarar. Preferansen for sjølveige er nokså lik i alle typar bustadstrok. Menn har litt større preferanse for einebustad og sjølveige enn kvinner. Det er ingen vesentlege forskjellar mellom landsdelane. Kjelde: Levekårsundersøkinga 1997 (SSB): Butilhøve, eigartilhøve og bustadpreferansar. Levekårsundersøkinga har ikkje har tal for fylke eller lågare nivå. Sjå også Flyttemotivundersøkinga og avsnitt 6.2.1. 5.2 Bustadprisar og -kostnader. Om lag ein firedel av total forbruksutgift i ei gjennomsnittleg hushaldning går til bustad. Kr per år % av utg. Husleige (betalt og berekna) 43 639 16,3 Vedlikehald og reparasjon av bustad 11 967 4,5 Andre tenester knytt til bustad 3 370 1,3 Elektrisitet og brensel 10 667 4,0 Bustad, lys og brensel i alt 69 643 25,9 Tabellen viser gjennomsnittleg forbruksutgift til bustad per hushaldning. Gjennomsnitt 1997-1999, 1999- kroner Husleige omfattar her både direkte betalt husleige og husleige som kapitalkostnad. 23