Rettledning for utfylling av skjema Skjemaet kan leveres elektronisk via Akelius til Altinn. Det er ikke lenger nødvendig å levere orginalskjema på papir. Boligselskap, dvs borettslag og boligaksjeselskap med hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eiet av selskapet, skal som hovedregel ikke liknes som eget skattesubjekt. I stedet skal andelshaverne liknes for sin andel av boligselskapets inntekter og kostnader, samt for sin andel av boligselskapets formue og gjeld. Beløpene blir enten fordelt med utgangspunkt i husleien, eller etter andelsbrøk og andelskonto. Boligselskapene har plikt til å gi likningsoppgaver over de inntekter og kostnader, samt den formue og gjeld som andelshaveren skal liknes for. Oppgavene skal inneholde andelshavers fødsels- eller organisasjonsnummer og skal sendes til Skattedirektoratet innen 31. januar året etter inntektsåret. Likningsoppgavens innhold Oppgavegivernummer Alle oppgavepliktige boligselskap som innberetter likningsoppgaver til Skattedirektoratet, blir registrert med et oppgavegivernummer i Oppgavegiverregisteret hos Skattedirektoratet. Oppgavegivernummeret vil være identisk med boligselskapets organisasjonsnummer i Enhetsregisteret i Brønnøysund. Boligselskap som ikke har et organisasjonsnummer, kan få tildelt et midlertidig oppgavegivernummer som kan benyttes ved innberetning av likningsoppgaver. Dette oppgavegivernummeret blir gitt av Skattedirektoratet, (se Henvendelser til Skattedirektoratet ). Ved manglende, feil eller endringer av oppgavegivernummer skal Skattedirektoratets ved Veiledningstjenesten GLD kontaktes, se Oppdatering av kontaktinformasjon. Kommunenummer Boligselskapets kommunenummer skal benyttes ved innberetningen. Kommunenummeret skal påføres følgeskriv RF-1139F eller i eget felt i recorden dersom likningsoppgavene innberettes maskinelt. Det er også eget felt for kommunenummer på oppgavegivernivå i Altinn, som må fylles ut. Oppgavegiver skal påse at boligselskapet er registrert med korrekt kommunenummer i Skattedirektoratets oppgavegiverregister. Kommunenummeret skal vise til den kommunen hvor boligselskapet ligger. Boligselskap som er registrert med feil kommunenummer, vil medføre manglende boligopplysninger på skattyters selvangivelse. Dette gjelder i de tilfeller der forretningsfører tilhører en annen kommune enn boligselskapet og forretningsførers kommunenummer er benyttet. Riktig identifisering av andelshaver Andelshavers navn og adresse Andelshavers fullstendige navn og bostedsadresse skal oppgis. Dette gjelder også for personer bosatt i utlandet. Likningsoppgaven innberettes i andelshaverens navn selv om boligen fremleies (se Fremleie ). Det skal ikke sendes inn likningsoppgaver for fremleietaker. Landkode Det skal innberettes landkode på andelshavere som er bosatt i utlandet. Landkode er en del av adressen til andelshaver. Bosatt/hjemmehørende i Norge Alle personer som er bosatt i Norge skal ha et elleve-sifret fødselsnummer eller D-nummer. D-nummer tildeles av Personregisteret, og er et identifikasjonsnummer på lik linje med fødselsnummer. Hver likningsoppgave skal inneholde enten fødselsnummer eller D-nummer. For personlig skattytere som er eneinnehaver av virksomhet (enkeltpersonforetak) skal likningsoppgaven enten inneholde innehaverens fødselsnummer eller virksomhetens ni-sifrede organisasjonsnummer, tildelt av Enhetsregisteret i Brønnøysund. Et av disse numrene må alltid benyttes. Likningsoppgaver for upersonlige skattytere (aksjeselskap og lignende) skal innberettes med ni-sifret organisasjonsnummer. Likningsoppgaver som innberettes uten fullstendig fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer vil alltid være uidentifiserte, og de vil fremkomme på feillisten oppgavegiver mottar sammen med leveransekvitteringen. Norge er gjennom avtaler forpliktet til å utveksle opplysninger med andre lands skattemyndigheter. Selv om en likningsoppgave er uidentifisert, kan den utveksles med andre land. Det er derfor viktig at det også for skattytere som ikke er bosatt i- eller er hjemmehørende i Norge, innhentes så fullstendige personopplysninger som mulig. Ikke bosatt/hjemmehørende i Norge Dersom skattyter har norsk fødselsnummer eller er tildelt et D-nummer skal dette alltid benyttes. Likeledes for upersonlige skattytere; dersom disse har et norsk organisasjonsnummer skal dette alltid benyttes.
Personlig skattytere som verken har norsk fødselsnummer eller har fått tildelt D-nummer, skal innberettes på én av følgende måter: Dersom fødselsdato er kjent, innberettes denne, etterfulgt av fem nuller. Fullstendig navn og utenlandsk adresse skal innberettes sammen med riktig landkode. Ved ukjent fødselsdato, innberettes elleve nuller. Fullstendig navn og utenlandsk adresse skal innberettes sammen med riktig landkode. Upersonlig skattytere som ikke har norsk organisasjonsnummer innberettes med elleve nuller. Fullstendig navn og adresse skal innberettes sammen med riktig landkode. Oppgaver som innberettes uten fullstendig fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer vil alltid være uidentifiserte, og de vil fremkomme på feillisten oppgavegiver mottar sammen med leveransekvitteringen. Norge er gjennom avtaler forpliktet til å utveksle opplysninger med andre lands skattemyndigheter. Selv om en oppgave er uidentifisert, kan den utveksles med andre land. Det er derfor viktig at det også for skattytere som ikke er bosatt i eller er hjemmehørende i Norge innhentes så fullstendige personopplysninger som mulig. Tildeling av D-nummer Tildeling av D-nummer er regulert i forskrift av 9. november 2007 nr. 1268 om folkeregistrering. Det fremgår av forskriften 2-6 hvem som fysisk kan tildeles et D-nummer. Hvem som kan rekvirere D-nummer utledes av 2-7 første ledd. Skatte- og avgiftspliktige skattytere som ikke har / kan få fødselsnummer skal ha D-nummer, jf. forskriften 2-6 bokstav a. Skattyterne må henvende seg til skattekontoret for tildeling av D-nummer. Dersom ikke annet er bestemt skal rekvisisjonen skje på særskilt blankett. Av bestemmelsen fremgår det også hvilke krav som stilles til legitimasjon, jf. 2-7 annet ledd. Innhenting av fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer Dersom man har behov for å innhente fødselsnummer eller D-nummer fra andre enn andelshaver, kan oppgavegiver henvende seg skriftlig til: Skatt øst Fredrikstad Postboks 1073 Valaskjold 1705 Sarpsborg Organisasjonsnummer kan innhentes hos: Brønnøysundregistrene Postboks 398 9801 Brønnøysund www.brreg.no Skattedirektoratet vil minne om at registrering av opplysninger om andelshaver kan utløse meldeplikt til Datatilsynet. Leilighetsnummer Dersom boligselskapet benytter leilighetsnummer på enhetene, kan leilighetsnummeret oppgis på likningsoppgaven til den enkelte andelshaver.. Ved innsending av eventuelle endringsoppgaver er det svært viktig at leilighetsnummeret samsvarer med leilighetsnummeret som er innberettet i hovedleveransen/ordinæroppgaven. Endringsoppgaver som skal nedjustere tidligere innsendt oppgave, dvs. at beløpsfelt er utfylt med minusbeløp (negativt beløp), vil fremkomme på feilliste dersom oppgitt leilighetsnummer på endringsoppgaven ikke er identisk med leilighetsnummer på den første oppgaven (se Unummeriske beløp ). Bolignummer Enhver bolig skal ha et bolignummer, for eksempel H0201. Dette nummeret skal oppgis på likningsoppgaven til den enkelte andelshaver. Bolignummer benyttes der flere boenheter har samme gateadresse, som eksempelvis leiligheter i blokker og bygårder. Tildelt bolignummer vil da vise hvor hver enkelt boenhet ligger i bygningen. Rekkehus og/eller eneboliger blir ikke tildelt bolignummer, da disse har egen adresse Bolignummer fås ved henvendelse til Statens Kartverk eller til kommunen. Se nærmere på www.statkart.no Bolignummer til bruk i ligningsoppgaven kan også beregnes ut fra opplysning om leilighetens beliggenhet i bygningen. For eksempel, ligger leiligheten i andre hovedetasje og den er nummer tre fra venstre, er bolignummeret H0203. Bokstaven forteller om du bor i en Hovedetasje, Loftsetasje, Underetasje eller Kjelleretasje. De to første tallene sier hvilken etasje inngangen til leieligheten ligger i. De to siste tallene er leilighetens nummer i etasje, regnet fra venstre. Vi minner om at bruk av bolignummer i likningsoppgaven ikke fritar fra plikten til å bestille bolignummer fra Statens Kartverk eller kommunen. Den fritar heller ikke fra meldeplikten overfor folkeregisteret.
Skattedirektoratet gjør oppmerksom på at dersom bolignummer ikke kan oppgis for inntektsåret 2009 på grunn av for kort frist, vil oppgavegiver kun bli oppfordret til å korrigere dette. Leveransen vil til tross for manglende bolignummer anses levert, og leveransen stanses ikke der det kun mangler bolignummer. Dersom bolignummer er benyttet i hovedleveransen/ordinæroppgaven er det svært viktig ved endringsoppgaver at bolignummeret som angis der samsvarer med bolignummeret som er innberettet i hoved-leveransen/ordinæroppgaven. Endringsoppgaver som skal nedjustere tidligere innsendt oppgave, dvs. at beløpsfelt er utfylt med minusbeløp (negativt beløp), vil fremkomme på feilliste dersom oppgitt bolignummer på endringsoppgaven ikke er identisk med bolignummer på den første oppgaven (se Unummeriske beløp ). Eiertid Feltet for eiertid skal alltid fylles ut. Eiertiden fylles ut med dato-til-dato-angivelse av den tiden andelshaveren har eid andelen i inntektsåret. Har andelshaveren eid andelen hele året, oppgis eiertiden på følgende måte: 0101-3112 Eiertid skal også fylles ut på endringsoppgaver. Ved annullering av tidligere innsendt beløp, skal endringsoppgavene påføres tilsvarende eiertid som på ordinæroppgaven. Dette for å kunne identifisere korrekt oppgave. Andelshaver i uskiftet bo Dersom andelen er registrert på avdøde, men gjenlevende ektefelle har overtatt leiligheten i uskiftet bo, er det gjenlevende ektefelle det skal gis likningsoppgave for, selv om denne ektefellen formelt ikke har fått overført leiligheten til seg. I dødsåret skal det likevel skje en fordeling mellom avdøde og lengstlevende, tilsvarende som ved eierskifte ved dødsfall (se Eierskifte ved dødsfall ). Fordelingsnøkkel For den enkelte andelshaver skal bare boligselskapets likningsmessige beløp beregnes til en forholdsmessig andel. Boligselskapet kan velge mellom to måter å beregne den enkeltes andel på. Andelen kan beregnes etter: husleiebrøk eller andelsbrøk og andelskonto Det må velges samme fordelingsmetode for inntekter/kostnader og formue/gjeld. Fordelingen etter andelsbrøk og andelskonto innebærer at det ved likningen vil kunne tas hensyn til individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Videre vil påkostninger på den enkelte boenhet føre til økt likningsverdi bare for den aktuelle boenhet, og ikke for de øvrige andelshaverne. Ved overgang fra husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, vil dette gjelde fra og med neste hele inntektsår. Det er ikke anledning til å endre fordelingsnøkkel med virkningstidspunkt i løpet av inntektsåret. Husleiebrøk Andelen baserer seg på forholdet mellom husleie på årsbasis for andelshavers leilighet (den enkelte boenhet) - og totalt påløpt husleie for samtlige boenheter i boligselskapet i inntektsåret. I boligselskapets totale påløpte husleie i året, inngår også påløpt husleie for boenheter som står tomme eller som ikke er ferdigstilt. Husleie for boenheter som boligselskapet selv eier og som er leid ut, f. eks. vaktmesterleilighet, skal imidlertid ikke tas med. Eksempler på utfylling av likningsoppgaver når husleiebrøk er fordelingsnøkkel: Eksempel 1: I et boligselskap bestående av 10 leiligheter som alle har leie på kr 2 000,- pr. mnd og hvor alle andelshaverne har eid sine andeler hele året, skal andelshavers andel av inntekter og kostnader beregnes slik: Andelshavers påløpte husleie: kr 2 000,- x 12 mnd = kr 24 000,- Totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere: 10 leil. x kr 2 000,- x 12 mnd = kr 240 000,- Andelshavers andel av inntekter og utgifter: kr 24 000,- / kr 240 000,- = 0,10 (dvs. 10 %) Eksempel 2: Husleie for boenheter som er leid ut direkte fra boligselskapet til andre enn andelshaverne skal ikke inngå i beregningen av fordelingsnøkkelen. Er en av leilighetene i eksempelet over leid ut direkte fra boligselskapet, f. eks. som vaktmesterbolig, skal andelshavers andel av inntekter og utgifter beregnes slik for en andelshaver som har eid andelen hele året: Andelshavers påløpte husleie: kr 2 000,- x 12 mnd = kr 24 000,- Totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere:
9 leil. x kr 2 000,- x 12 mnd = kr 216 000,- Andelshavers andels av inntekter og kostnader: kr 24 000,- / kr 216 000,- = 0,11 (dvs. 11 %) Andelsbrøk og andelskonto Dersom boligselskapet velger fordeling etter andelsbrøk og andelskonto, skal andelen til den enkelte andelseier fastsettes ved at følgende formues- og inntektsposter beregnes etter en konto for den enkelte eier: likningsverdi, langsiktig fellesgjeld (gjeld) og renter av den langsiktige fellesgjelden (kostnader). De øvrige formues- og inntektspostene fordeles etter andelsbrøk. Likningsverdi (fordeling etter andelskonto) Det føres en konto for hver boenhet (andelskonto) med boenhetens andel av eiendommens likningsverdi. Kontoen korrigeres for senere endringer i likningsverdien som følge av påkostninger eller andre omstendigheter. Korrigeringen får virkning for påfølgende inntektsår. Endringer i likningsverdien blir fordelt mellom boenhetene etter hvordan utbedringen eller påkostningen faktisk er gjennomført. Utbedring av én boenhet vil dermed ikke medføre endringer i likningsverdien for annen boenhet. Endringer i likningsverdi på bakgrunn av påkostninger foretatt i eksempelvis 2006 blir fordelt på andelshaverne med virkning fra og med inntektsåret 2007. Ved overgang fra husleiebrøk til andelskonto vil inngangsverdien fastsettes med bakgrunn i husleiebrøken for siste inntektsår. Ved fordeling av likningsverdi for nye boligselskap, se Nystiftede boligselskap. Langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelskonto) Langsiktig fellesgjeld er i forskrift av 19. november 1999 nr. 1158 (FSFIN) 7-3-11 definert som fellesgjeld i boligselskapet hvor hele eller deler av beløpet forfaller til betaling mer enn ett år etter gjeldsstiftelsen. Det føres en egen konto (andelskonto) med boenhetens andel av langsiktig fellesgjeld. I nye boligselskaper settes inngående verdi på boenhetens andel av fellesgjelden slik den er beregnet av selskapet. Kontoen for den enkelte andelseier korrigeres for senere nedbetalinger av langsiktig fellesgjeld fra andelseieren. Ved individuell nedbetaling av fellesgjeld skal andelskontoen vise hva den respektive andelshaveren faktisk har i fellesgjeld. Ved overgang fra husleiebrøk til andelskonto vil inngangsverdien fastsettes med bakgrunn i husleiebrøken for siste inntektsår. Renter av langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelskonto) Rentekostnadene fordeles på samme måte som gjelden, det vil si at de rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjelden skal innberettes på andelshaveren. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (og derav lavere rentekostnader), og -/eller variasjoner i rentekostnader som følge av endret rentesats gjennom året, vil avspeile seg i den enkeltes andelshavers andelskonto til enhver tid på bakgrunn av faktisk påløpte renter. Ved innberetningen skal rentekostnadene fordeles ut fra andelshavers faktisk påløpte renter og ikke for eksempel forholdsmessig over årets 12 måneder. Eksempel 1 Et boligselskap bestående av ti leiligheter har pr. 1. januar kr 500 000,- i fellesgjeld, fordelt med like stor andel på hver av de ti boenhetene. Fra 1. juli nedbetaler en av andelshaverne sin andel (kr 50 000,-), samtidig som andelen overdras til ny eier. Rentesatsen er 5 prosent de første seks månedene og 6 prosent de siste seks månedene. Totale påløpte renter året under ett er kr 26 000,-. Innberetningen skal vise følgende fordeling: 9 andeler har ved 31.12 andel fellesgjeld med kr 50 000,- (i vårt eks. har lånet vært avdragsfritt). 1 andel har ved 31.12 andel fellesgjeld med kr 0. 9 andeler har andel rentekostnader med kr 2 750,- (1/10 av kr 12 500,- og 1/9 av kr 13 500,-). 1 andel har andel rentekostnader med kr 1 250,- (1/10 av kr 12 500,-, fordelt med kr 1250,- på tidligere eier og kr 0 på ny eier). Eksemplet viser at man må foreta en konkret fordeling ut fra den enkelte andelskonto. Rentekostnadene kan ikke fordeles forholdsmessig, både på grunn av individuell nedbetaling, endring i rentesats og overdragelse av en andel. Dersom rentekostnadene (kr 26 000,-) var fordelt forholdsmessig på de ti andelshaverne, ville alle hatt en andel av rentekostnadene med kr 2 600,- hvilket ikke gjenspeiler de faktiske forhold. Øvrige formues- og inntektsposter: De formues- og inntektsposter, samt de kostnader som ikke fordeles etter reglene for andelskonto, skal fordeles etter andelsbrøk. Denne settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld, og samlet innskudd med tillegg av samlet fellesgjeld. I forbindelse med overgang til fordeling etter andelskonto
og andelsbrøk, kan generalforsamlingen vedta at fordeling i stedet skal skje i samsvar med husleiebrøken for siste inntektsår. Eksempel 2 Boligselskapet har 10 identiske andeler, og andelshaverne har eid andelene hele året. Boligselskapet er nytt. Innskuddet er kr 200 000,- pr. andel, og langsiktig fellesgjeld er kr 12 millioner fordelt likt på andelshaverne. Likningsverdien for eiendommen er kr 4 millioner. Rente på fellesgjelden er 10%. Likningsverdi: Innskudd + andel fellesgjeld: kr 200 000,- + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill Samlet innskudd + samlet fellesgjeld: kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill Andelshavers andel likningsverdi: kr 1,2 mill : kr 12 mill = 0,10 (dvs. 10%) Inngangsverdi på konto: 10% av kr 4 mill = kr 400 000,- Langsiktig fellesgjeld: Hver andel svarer for 10% av fellesgjelden i henhold til vilkårene i selskapet, dvs. 1,2 mill kroner. Inngangsverdien på konto for langsiktig fellesgjeld blir kr 1,2 mill. Renter av langsiktig fellesgjeld: Hver andelshaver svarer for kr 1,2 mill av den langsiktige fellesgjelden. Rente på andelshavers andel: 10% av kr 1,2 mill = kr 120 000,- Øvrige formue - og inntektsposter: Øvrige formue - og inntektsposter fordeles etter andelsbrøk. Andelsbrøken fastsettes etter det opprinnelige forholdet mellom innskudd + andel fellesgjeld, og samlet innskudd + samlet fellesgjeld. Innskudd + andel fellesgjeld: kr 200 000,- + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill Samlet innskudd + samlet fellesgjeld: kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill kr 1,4 mill : kr 14 mill = 0,10 Andelsbrøken er 10%. Eksempel 3 Året etter betaler andelshaverne ned sin andel av fellesgjelden med kr 10 000,- den 2. januar. Leilighetene 1-5 betaler i tillegg ned sin andel fellesgjeld med ytterligere kr 10 000,-. Leilighetene 1 og 2 betaler 1. juli, mens leilighetene 3, 4 og 5 betaler 30. desember i inntektsåret. Leilighetene 6-10 foretar påkostninger på en del av eiendommen, påkostninger som bare kommer deres boenheter til gode. Likningsverdien på hele bygningen økes med kr 500 000,- på grunn av dette. Likningsverdi: Kontoen for den enkelte andelshaver korrigeres for senere endringer i likningsverdien som følge av påkostninger og andre omstendigheter. Leilighet 1-5 / kr 400 000,- Leilighet 6-10 / kr 400 000,- + økning i verdien som følge av påkostninger (kr 500 000,- / 5 = kr 100 000,-) = kr 500 000,- Langsiktig fellesgjeld: Inngangsverdien på konto minus innbetaling i inntektsåret: Leilighet 1-5 : kr 1,2 mill kr 20 000 = kr 1 180 000,- Leilighet 6-10 : kr 1,2 mill kr 10 000 = kr 1 190 000,- Renter av langsiktig fellesgjeld: De rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjelden skal innberettes på andelshaveren. Leilighet 1 og 2:
10% rente av kr 1 190 000,- i perioden januar- juli + 10% rente av kr 1 180 000,- i perioden juli- desember: kr 59 500,- + kr 59 000,- = kr 118 500,- Leilighet 3, 4 og 5: 10% av kr 1 190 000,- i januar - desember: kr 119 000,- (Ettersom betalingen er foretatt ved utgangen av inntektsåret, påvirker ikke betalingen fordelingen av rentene). Leilighet 6-10: 10% av kr 1 190 000 i januar - desember: kr 119 000,- Øvrige formues- og inntektsposter: Andelsbrøken vil forbli 10%. Eksempel 4 Et boligselskap beslutter på generalforsamlingen å gå over fra husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, fra og med inntektsåret 2007. Boligselskapet består av 10 andeler. Innskuddet var på kr 200 000,- pr. andel. Langsiktig fellesgjeld var opprinnelig kr 12 mill, og det er ennå ikke foretatt nedbetalinger. Likningsverdi på eiendommen er kr 4 mill. Husleiebrøken var 10% foregående inntektsår. Likningsverdi: Inngangsverdi på konto blir satt etter husleiebrøken for foregående inntektsår. Likningsverdien pr. andel blir 10% av kr 4 mill: kr 400 000,-. Langsiktig fellesgjeld: Inngangsverdi på konto blir satt etter husleiebrøken for foregående inntektsår. Andels fellesgjeld blir 10% av kr 12 mill = kr 1,2 mill Renter av langsiktig fellesgjeld: De rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjelden skal innberettes på andelshaveren: 10% av kr 1,2 mill = kr 120 000,- Øvrige formues- og inntektsposter: Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld, og samlet innskudd + fellesgjeld. Innskudd + andel fellesgjeld: kr 200 000,- + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill Samlet innskudd + samlet fellesgjeld: kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill kr 1,4 mill : kr 14 mill = 0,10. Andelsbrøken er 10%. Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsåret i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10%. Eksempel 5 Boligselskapet har 10 boenheter, innskuddet var kr 200 000,- pr. andel. Likningsverdien var opprinnelig kr 4 mill, og langsiktig fellesgjeld var kr 12 mill. Leilighetene 1-5 har betalt ned kr 20 000,- på andel fellesgjeld, og leilighetene 6-10 har betalt ned kr 10 000,-. Samlet fellesgjeld er dermed kr 11 850 000,-. Det er foretatt påkostninger som kommer leilighetene 6-10 til gode og likningsverdien er derav økt med kr 500 000,- til kr 4,5 mill. Boligselskapet har besluttet å gå over til andelskonto og andelsbrøk fra og med inntektsåret 2007. Likningsverdi: Utgangspunktet er husleiebrøken, som tilsier at hver av andelshaverne skal ha en inngangsverdi på 10% av likningsverdien. Generalforsamlingen vedtar imidlertid at likningsverdien skal korrigeres for det forhold at påkostningen bare har betydning for leilighetene 6-10. Økt likningsverdi fordeles på disse fem leilighetene, med kr 100 000,- på hver. Disse får dermed en inngangsverdi på kr 500 000,- mens leilighetene 1-5 får en inngangsverdi på kr 400 000,-. Langsiktig fellesgjeld: Utgangspunktet er husleiebrøken som tilsier at hver av andelshaverne skal ha en inngangsverdi på 10% av langsiktig fellesgjeld. Generalforsamlingen vedtar at det ved fastsettelse av inngangsverdi skal tas hensyn til individuell nedbetaling av fellesgjeld. Leilighetene 1-5 får en inngangsverdi på kr 1 180 000,- og leilighetene 6-10 får en inngangsverdi på kr 1 190 000,-.
Renter og langsiktig fellesgjeld: Utgangspunktet er husleiebrøken, men generalforsamlingen kan beslutte å ta hensyn til at påløpte renter er ulikt fordelt mellom andelshaverne. Øvrige formues- og inntektsposter: Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld og samlet innskudd + fellesgjeld. Innskudd + andel fellesgjeld: kr 200 000,- + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill Samlet innskudd + samlet fellesgjeld: kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill kr 1,4 mill : kr 14 mill = 0,10. Andelsbrøken er 10%. Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsåret i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10%. Eksempel 6 Boligselskapet i eksemplet over velger å gå over til andelskonto og andelsbrøk fra om med inntektsåret 2007. Inngangsverdien på andelskonto skal fullt ut fastsettes etter foregående inntektsårs husleiebrøk, som er 10%. Likningsverdi: Inngangsverdien fastsettes ut fra forrige års husleiebrøk: 10% av kr 4,5 mill: kr 450 000,- Langsiktig fellesgjeld: Inngangsverdien fastsettes ut fra forrige års husleiebrøk: 10% av kr 11 850 000,-: kr 1 185 000,- Renter av langsiktig fellesgjeld: De rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjeld skal innberettes på andelshaveren. 10% rente av kr 1 185 000,-: kr 118 500,- Øvrige formues- og inntektsposter: Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld og samlet innskudd + fellesgjeld. Innskudd + andels fellesgjeld: kr 200 000 + kr 1,2 mill = kr 1,4 mill Samlet innskudd + samlet fellesgjeld: kr 2 mill + kr 12 mill = kr 14 mill kr 1,4 mill / kr 14 mill = 0,10. Andelsbrøken er 10%. Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsår i stedet for andelsbrøken. Beløpspostene Alle beløpspostene skal oppgis i hele kroner. Dersom en beløpspost er under en krone (nulloppgave), oppgis kr 0. For øvrig vises det til forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag av 30. juni 2005 nr. 745 hjemlet i lov av 17. juli 1998 nr. 16 10-1. Se nærmere under www.brreg.no Andel andre inntekter Her føres andelshavers andel av boligselskapets felles skattepliktige inntekter som: renteinntekter gevinster ved salg av formuesobjekter realiserte aksjegevinster inntekter fra fast eiendom utenom boligkomplekset (f. eks. tomtefesteavgift fra frittstående garasjeanlegg) mottatt gebyr ved leilighetssalg eventuelt andre inntekter som ikke har tilknytning til boligkomplekset
Et eventuelt aksjeutbytte for andelshaverne skal ikke føres her. Slik inntekt oppgis av den enkelte andelshaver i selvangivelsen. Eventuell gevinst boligselskapet har ved salg eller ekspropriasjon av tomteareal og lignende tas med det inntektsår gevinsten er oppebåret. Eksempler på inntekter som ikke skal fordeles på andelshaverne er: påløpt husleie inntekter ved utleie av f. eks. leilighet som boligselskapet eier De av boligselskapets inntekter som etter dette skal liknes hos andelshaverne, fordeles mellom andelshaverne på den måten som er valgt av selskapet og som er valgt mht. fordelingsmåte (husleiebrøk/ andelsbrøk og andelskonto). Ved eierskifte av leilighet i løpet av inntektsåret, skal andel andre inntekter fordeles mellom eierne i forhold til eiertid (se Fordelingsnøkkel ved eierskifte og Eierskifte ). Andel kostnader Her føres andelshavers andel av boligselskapets felles fradragsberettigede kostnader som: rentekostnader (evt. byggelånsrenter) pensjonspremie til heltidsansatte kostnader som ikke har tilknytning til boligkomplekset (f. eks. realisert aksjetap). Eventuelle tap boligselskapet har ved salg eller ekspropriasjon av tomteareal og lignende, tas med det året tapet er oppebåret. Eksempler på kostnader som ikke skal fordeles på andelshaverne: påløpt husleie kostnader til forretningsfører lønn til vaktmester vedlikeholdskostnader kommunale avgifter forsikringer De av boligselskapets kostnader som etter dette skal liknes hos andelshaverne, fordeles mellom andelshaverne på den måten som er valgt av selskapet og som er beskrevet i kapittelet Fordelingsnøkkel. Ved eierskifte av leilighet i løpet av inntektsåret, skal andel andre kostnader fordeles mellom eierne i forhold til eiertid (se Fordelingsnøkkel ved eierskifte og Eierskifte ). Andel likningsverdi Posten andel likningsverdi skal fylles ut med andelshavers andel av boligselskapet totale likningsverdi. Likningsverdien skal fordeles mellom andelshaverne på den måten som er valgt av selskapet og som er beskrevet under Fordelingsnøkkel. Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal andel likningsverdi bare føres på kjøper da det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se Eierskifte ). Likningsverdien på bolig- og fritidseiendommer blir årlig justert. En eventuell økning/reduksjon av likningsverdien vil fremkomme av informasjonsbrevet som Skattedirektoratet sender ut til alle oppgavegivere forut for innberetningsperioden. Oppgavegiver oppfordres derfor til å lese dette informasjonsbrevet nøye før utfylling av likningsoppgaver over boligselskap. Andel annen formue Posten andel annen formue skal fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets samlede omløpsmidler. Dette er omløpsmidler som kontanter, bank- og postgiroinnskudd, utestående fordringer og forskutteringer (for eksempel forskuddsbetalt forsikringspremie) med mer, samt langsiktige utestående fordringer, aksjer, andeler og andre anleggsmidler som ikke inngår i eiendommens likningsverdi, redusert med skattemessig kortsiktig gjeld. Kortsiktig gjeld omfatter gjeldsposter med kortere løpetid enn ett år, f. eks. leverandørgjeld, kassakreditt, skyldig skattetrekk og påløpte renter. Det presiseres at det bare er påløpte forfalte renter som anses som skattemessig gjeld. Dersom en reduksjon av kortsiktig gjeld fører til at annen formue blir negativ, overføres nettobeløpet til andel gjeld slik at denne øker.
Annen formue fordeles mellom andelshaverne på den måten som er valgt av selskapet og som er beskrevet under Fordelingsnøkkel. Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal annen formue kun føres på kjøper, da det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se Eierskifte ). Andel gjeld Posten andel annen gjeld skal fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets langsiktige gjeld, f. eks. pantelån i Husbanken eller andre banker, gjeld til fellesanlegg og eventuelt negativ andel av annen formue (se Andel annen formue ). Andel gjeld skal fordeles mellom andelshaverne på den måten som er valgt av selskapet og som er beskrevet i kapittelet Fordelingsnøkkel. Andelshaverens innskudd i selskapet anses i denne sammenheng ikke som gjeld. Innskudd vedrørende leiligheter som ikke er ferdigstilt ved årets utgang fradras likevel som gjeld i selskapet (se Ikke ferdigstilte boenheter ). Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal annen gjeld bare føres på kjøper, da det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se Eierskifte ). Fremleie Dersom boligselskapet kjenner til at boenheten har vært fremleid halve eiertiden eller mer i inntektsåret, skal dette innberettes ved utfylling av eget felt i recordbeskrivelsen ved innberetning på maskinlesbart medium, eller eget felt på blankett RF-1139B. Øvrige poster skal oppgis med fullt beløp. Dersom andelshaver skal regnskapsliknes det aktuelle inntektsåret, korrigerer andelshaveren dette selv ved å vedlegge skjema RF-1189 (årsoppgjør for utleie mv. av fast eiendom) sammen med selvangivelsen. Flere eiere Dersom flere eier en andel sammen, skal det gis en oppgave for hver eier. Beløpspostene fordeles på antall eiere, uavhengig av internt eierforhold. Dette betyr at dersom to eier en andel sammen, blir fordelingen 50 % på hver, ved tre eiere blir fordelingen 33 1/3 % på hver, ved fire eiere blir fordelingen 25 % etc. Det er ikke anledning til å foreta fordeling i henhold til underliggende eierbrøk. Dette medfører at dersom to eier en andel sammen skal det innberettes 50 % (en halvpart) på hver uansett internt eierforhold. Den enkelte eier må eventuelt selv justere beløpene på selvangivelsen. Dette følger av forskrift av 30. oktober 1992 nr. 773 2 (2). Dersom to eier en andel sammen vil fordelingen være følgende: Eier 1 Eier 2 Andel andre inntekter (kr 20 000,- totalt) kr 10 000,- kr 10 000,- Andel kostnader (kr 60 000,- totalt) kr 30 000,- kr 30 000,- Andel likningsverdi (kr 200 000,- totalt) kr 100 000,- kr 100 000,- Andel annen formue (kr 10 000,- totalt) kr 5 000,- kr 5 000,- Andel annen gjeld (kr 160 000,- totalt) kr 80 000,- kr 80 000,- Det er kun i de tilfeller boligselskapet har registrert at en andel blir eid av flere at denne fordelingen skal skje. Det er ikke meningen at oppgavegiver skal gjøre et omfattende arbeid med å kartlegge interne eierforhold. Eid flere andeler Dersom en andelshaver har eid flere andeler i løpet av inntektsåret, skal boligselskapet innberette en oppgave for hver andel (se Leilighetsnummer ). Eierskifte Ved eierskifte av andel i boligselskapet i løpet av inntektsåret, skal boligselskapet innberette en oppgave på både selger og kjøper. Eierskifte ved dødsfall Dersom andelshaver dør i løpet av året og andelen blir overtatt av en ny eier, skal det gis en oppgave på hver der utfyllingen vil være som ved vanlig overdragelse. Avdødes oppgave skal fylles ut som for selger, mens nye andelshavers oppgave skal fylles ut som for kjøper (se Eierskifte ). Fordelingsnøkkel ved eierskifte Postene andel likningsverdi, andel formue og andel gjeld skal settes til null (0) for andelshaver som ikke eier andelen ved utgangen av inntektsåret. Beløpene for andel likningsverdi, andel formue og andel gjeld skal i sin helhet føres på andelshaver som eier seksjonen pr. 31.12. Andel av inntekter og kostnader fastsettes i forhold til den enkelte andelshavers eiertid.ved eierskifte i løpet av inntektsåret skal andelshavers andel av inntekter/kostnader begrenses til det antall hele måneder andelshaver har eid seksjonen. Overdragelsesmåneden henføres til den nye eieren. Det vil si at dersom eierskiftet skjer 11.04 i inntektsåret, skal selgers andel tilsvare 3 måneder (3/12) og kjøpers andel tilsvare 9 måneder (9/12).
Likningsoppgavene skal således fylles ut på følgende måte: Andel andre inntekter Andel kostnader Selger Kjøper Fordeles Fordeles Fordeles Fordeles Andel likningsverdi 0 Fullt beløp Andel annen formue 0 Fullt beløp Andel gjeld 0 Fullt beløp Eiertid 3 mnd. 9 mnd. Et talleksempel kan belyse dette nærmere: I talleksemplet nedenfor har selger og kjøper vært andelshaver i henholdsvis 3 og 9 måneder. Fordeling etter husleiebrøk: Dersom vi bruker de samme husleiestørrelsene som i de foregående eksemplene og forutsetter 10 andelshavere, vil fordelingsnøkkelen bli som følger: Samlet fordelingsnøkkel for leiligheten: (kr 2 000,- x 12 mnd) / kr 240 000,- = 0,10 (dvs. 10%) Selger: 10% x (3 mnd / 12 mnd) = 2,5% Kjøper: 10% x (9 mnd / 12 mnd) = 7,5% Vi forutsetter videre følgende tallstørrelser for hele boligselskapet: Andre inntekter: kr 10 000,- Andel kostnader: kr 100 000,- Likningsverdi: kr 1 000 000,- Annen formue: kr 500 000,- Gjeld: kr 5 000 000,- Følgende fordeling kan da beregnes: Selger Kjøper Andel andre inntekter kr 250,- kr 750,- Andel kostnader kr 2 500,-kr 7 500,- Andel likningsverdi 0 kr 50 000,- Andel annen formue 0 kr 50 000,- Andel gjeld 0 kr 500 000,- Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto Andelsbrøken kan fordeles på samme måte som husleiebrøken, slik at andre formues- og inntektsposter fordeles tilsvarende som vist foran. Når det gjelder beløpene som skal fordeles etter andelskonto, så vil andel langsiktig gjeld og andel likningsverdi bare bli innberettet på den nye andelshaveren. Når det gjelder renter langsiktig gjeld, så vil imidlertid disse måtte fordeles mellom selger og kjøper etter eiertiden: Andel langsiktig gjeld på leiligheten: kr 500 000,- Dersom renter settes til 10% vil leilighetens andel av rentekostnadene bli: kr 500 000,- x 10% = kr 50 000,- Andel selger: kr 50 000,- x (3 mnd / 12 mnd) = kr 12 500,- Andel kjøper: kr 50 000,- x (9 mnd / 12 mnd)= kr 37 500,- Ved endring av rentesats i løpet av året, se Andelsbrøk og andelskonto, Renter av langsiktig fellesgjeld, eksempel 1. Nystiftede boligselskap Oppgaveplikten inntrer først når halvparten av boenhetene er ferdigstilt pr. 1. januar i inntektsåret, jf. forskrift av 30. oktober 1992 nr. 773 om levering av ligningsoppgaver fra boligselskap 1 annet ledd. Dette skyldes at det først er fra dette tidspunkt boligselskapet liknes på andelshavernes hånd, jf. skatteloven 7-3 femte ledd bokstav d. Hvorvidt boenhetene er innflyttet (tatt i bruk) får ingen betydning i denne sammenheng. Det skal ikke sendes inn likningsoppgaver over nystiftede boligselskap der under halvparten av enhetene er ferdigstilt pr. første januar. Det har heller ingen betydning om byggeregnskapet er gjort opp innen inntektsåret eller om borettslaget er registrert i borettsregisteret. Inntekter, kostnader og byggelånsrenter fra tidligere inntektsår akkumuleres og fordeles på andelshaverne over de første fire årene etter at halvparten av boenhetene er ferdigstilt, jf. skatteloven 7-3 femte ledd bokstav d.
Inntekt og formue fordeles på andelshaverne etter den fordelingsmetode som generalforsamlingen har valgt, enten ved fordeling etter husleiebrøk eller andelsbrøk og andelskonto. Ved fordeling etter husleiebrøk (se forskrift av 19. november 1999 nr. 1158 (FSFIN) 7-3-13), fastsettes en brøk ut i fra den enkeltes boenhets husleie vurdert opp mot total husleie som inkluderer stipulert husleie for ikke ferdigstilte boenheter. Dette medfører at formue/gjeld/inntekter/utgifter/likningsverdi fordeles forholdsmessig, fordelt på alle boenhetene, også de som ikke er ferdigstilt. De som har blitt belastet husleie får fradrag for sin andel. Den del av underskuddet som fordeles på ikke ferdigstilte boenheter, kommer ikke til fradrag. Ved bruk av andelskonto settes andel av langsiktig fellesgjeld og renter av slik gjeld til den del som er beregnet fra boligselskapet (se forskrift av 19. november 1999 (FSFIN) nr. 1158 7-3-14 første ledd bokstav b og c). Således får den enkelte boenhet beregnet sin forholdsmessige andel. Boligselskapet foretar selv denne beregningen, og skattemyndighetene legger denne til grunn (se Ikke ferdigstilte enheter ). For nye boligselskaper fordeles likningsverdien etter forholdet mellom boenhetens innskudd med tillegg av andel av fellesgjeld og samlet innskudd med tillegg av samlet fellesgjeld, jf. forskrift av 19. november 1999 nr. 1158 (FSFIN) 7-3-14 første ledd bokstav a. Kontoen korrigeres for senere endringer i ligningsverdien som følge av påkostninger eller andre omstendigheter. Endringen i likningsverdien fordeles mellom boenhetene i samsvar med hvordan påkostningene mv. faktisk er foretatt, og får virkning for etterfølgende inntektsår. Ikke ferdigstilte enheter Andelshaver som har betalt innskudd, men hvor boenheten ikke er ferdigstilt ved årets utgang skal ikke liknes for andel av boligselskapets inntekter, kostnader, likningsverdi eller gjeld. Postene settes til 0. Andelshavers innskudd i boligselskapet skal imidlertid fylles ut i selvangivelsen på posten andel annen formue. Akkumulert over- eller underskudd I byggeperioden før halvparten av leilighetene er ferdigstilt pr. 1. januar, skal boligselskapet akkumulere inntekter og utgifter som senere kommer til inntekt/fradrag. Fra og med det inntektsår da minst halvparten av boenhetene som boligselskapet skal oppføre er ferdigstilt pr. 1. januar og oppgaveplikten inntrer, skal akkumulert over- eller underskudd fordeles til inntekt/fradrag hos andelshaverne over fire år, med en fjerdedel hvert år. Garasje Garasjeanlegg for andelshavere i boligselskap kan være organisert på ulike måter. I de tilfeller der garasjeanlegget er organisert som eget skattesubjekt, f. eks. som aksjeselskap eller frittstående andelslag, skal dette liknes selvstendig. Dette vil bare innvirke på beløpene fra boligselskapet i de tilfeller der boligselskapet har inntekter (f. eks. festeavgift/leie), kostnader (f. eks. tilskudd), formue (f. eks. aksjer eller andeler) eller gjeld i tilknytning til garasjeanlegget. Inngår garasjeanlegget i boligkomplekset, må boligselskapet påse at andelshavere som disponerer garasjeplass tilordnes andel av inntekter, kostnader, formue, gjeld og likningsverdi som skriver seg fra garasjeanlegget. Dette i den grad det er mulig innenfor de ulike fordelingsnøklene. Med disponerer menes at garasjeplassen tilhører den aktuelle andel (for eksempel ved at det er betalt innskudd for garasjeplassen). Det er således andelshaver, og ikke boligselskapet, som disponerer den aktuelle garasjeplassen. Garasjer som disponeres av andelshavere i boligselskapet: den andelen av selskapets totale likningsverdi som tilsvarer den eller de garasjene andelshaveren disponerer, skal fordeles på denne andelshaverens andelskonto. Eventuelle kostnader, inntekter og gjeld fordeles også på denne andelshaveren etter reglene om andelskonto/andelsbrøk. Garasjer som disponeres av boligselskapet, og som er utleid til andelshavere, andre enn andelshaverne eller står tomme: den andelen av selskapets totale likningsverdi som tilsvarer disse garasjene, skal fordeles på samtlige andelshavere etter reglene om andelskonto. Eventuelle kostnader og inntekter og gjeld fordeles også på samtlige andelshavere etter reglene om andelskonto/andelsbrøk. For eksisterende boligselskaper vil dette skje ved at husleiebrøken som legges til grunn for inngangsverdien på andelskonto gjenspeiler hvilke andeler som disponerer garasjeplassen. Dersom andelshaver får adgang til, eller gir fra seg disposisjonsretten til garasjeplass, vil dette være en omstendighet som tilsier at likningsverdien på andelskonto justeres. For nye boligselskaper vil inngangsverdien fastsettes ut fra forholdet mellom andelens fellesgjeld og innskudd, og samlet fellesgjeld og innskudd. Dersom disponering av garasjeplass ikke gjenspeiles i disse størrelsene, vil det ikke være mulig å ta hensyn til hvem som disponerer garasjeplass før det er adgang til å justere andelskontoene, fra året etter. For andel langsiktig gjeld og renter av slik gjeld, vil andelshaverens andel kunne fastsettes i samsvar med om han disponerer garasjeplass eller ikke. For eksisterende boligselskaper vil dette gjenspeiles i husleiebrøken, som gir grunnlag for å fastsette inngangsverdi på kontoen for andel fellesgjeld. Ved fordeling av øvrige formues- og inntektsposter som skal fordeles etter andelsbrøk, vil det ikke være adgang til å ta hensyn til hvem som disponerer garasjeplass dersom det ikke går frem av opprinnelig innskudd eller opprinnelig andel fellesgjeld (se Andelsbrøk og andelskonto ). Dersom selskapet velger å benytte husleiebrøken for året før overgangen til andelsbrøk, vil denne være fast, slik at det ikke vil være mulig å justere denne i samsvar med at garasjeplassene går over til nye andelshavere. Levering av likningsoppgaver Kontroll av innhold
Oppgavegiver må kontrollere at opplysningene i leveransen er korrekte før innberetning av likningsoppgaver til Skattedirektoratet,. Likningsoppgaver som ikke er korrekt utfylt vil bli returnert til oppgavegiver og ansett som ikke levert. Gebyr kan bli ilagt, jf. ligningsloven 10-8, jf. 6-16 bokstav c og forskrift av 22. januar 1991 nr. 57 om gebyr ved for sent eller ikke leverte ligningsoppgaver. Ved kontroll av likningsoppgaver er det viktig å påse at: det benyttes korrekt oppgavegivernummer (organisasjonsnummer) og inntektsår summene på følgeskrivet er korrekte, samt at postene inneholder gyldige beløp beløp er avrundet til nærmeste hele krone (vanlige avrundingsregler, f.eks kr 58,70 skal føres som kr 59,-). korrekt fødselsnummer og/eller organisasjonsnummer er benyttet for hver andelshaver korrekt kommunenummer for boligselskapet er benyttet leilighetsnummer på den enkelte oppgave er påført bolignummer på den enkelte oppgave er påført feltet for eiertid er riktig utfylt, dersom andelen har skiftet eier i løpet av inntektsåret det gis en oppgave for hver andelshaver dersom flere eier andelen sammen inntekter og kostnader er korrekt fordelt ved eierskifte etter antall hele måneder den enkelte andelshaver har eid andelen. I tillegg skal overdragelsesmåned henføres til kjøper. andel av likningsverdi, formue og gjeld står på den/de som eier andelen pr. 31.12. ved innberetning av endringsoppgaver må det krysses av for dette på følgeskriv og blankett. eventuelle minustegn føres på ved innberetning av endringsoppgaver endringsoppgaver skal inneholde differansen mellom korrekt beløp og tidligere innberettet beløp. Se Endringsoppgaver.