Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 354 420 21.10.2015 Våtromsrapport Adresse Trysil-Knuts gate 24 a 4021 STAVANGER Kommune STAVANGER Matrikkel Gnr. 25 Bnr. 163 Anr. 94 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Rapportansvarlig Knut Morten Stokka Takstingeniør: Knut Morten Stokka Østre Hamravei 16 4315 SANDNES Tlf.: 90015080
Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Side1av8
Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Rapporten er kun utarbeidet for bad, vaskerom og kjøkken i boligen. Øvrige bygningsdeler er ikke vurdert. Befaringen er utført visuelt og ved hjelp av fuktindikator. Observasjonene er lagt til grunn for vurderingen. Fuktvurderingen er utført på gulv og vegger. Dette gjelder også tilstøtende vegger i samme eierseksjon. Det er ikke flyttet på inventar og utstyr. Rapporten er utarbeidet etter prinsippene i NS. 3424 nivå 1. Det er ikke utført fysiske inngrep. Målinger etter fuktindikasjoner er utført med Protimeter MMS 2. Arealer er målt med lasermåler Hilti PD 40. Høyder er målt med streklaser Hilti PMC 36 Side2av8
1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Trysil-Knuts gate 24 a Postnr 4021 Sted STAVANGER Gnr 25 Bnr 163 Fnr Snr Lnr Anr 94 Hjemmelshaver Tjensås 2 Borettslaget Type bygg Blokker, høyhus Byggeår 1976 Rehabår Byggemåte Stedstøpt betong vegger, støpt dekke i etasjeskillet. Vegger med vindu i tre. 1.2 Befaring Befaringsdato 21.10.2015 Tilstede Gaute Tønnessen Rekvirent Gaute Tønnessen og Cathrine Hofker Berg 1.3 Arealer og romfordeling Arealoppmåling er foretatt av takstmann. Arealmålingene måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no. Alle arealmål er oppgitt i kvadratmeter (m²). Leilighet., arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 3 etasje 87 81 81 0 Gang, 2 soverom, bad med vaskerom, toalett, stue og kjøkken. SUM 87 81 81 0 Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM 87 81 81 0 Anvendelse Side3av8
Kommentar til arealer Bruttoareal er beregnet ikke målt. Bod i gang 2,7 m 2 Bod i kjeller 5 m 2 Parkeringsplass under tak. Innvendig sykkelparkering 5 m 2 Balkong i sør 16,5 m 2 Balkong i nord 5 m 2 Kommentar til planløsning Primærfunksjonene bad, toalett og kjøkken er plassert i senter av leiligheten. Stuedelen ligger i sør og spisestuedelen ligger i nord med utsikt. Der er eget rom for toalett. 1.4 Sammendrag / konklusjon Leiligheten ligger i 3 etasje uten heis. Fin leilighet med god utsikt. En del oppussingsarbeider er utført av forrige eier. Vinduer og utvendige dører er byttet i nyere tid av borettslaget. Skyvedør i sør er stemplet 2008, vindu i nord er stemplet 2012. Fasader i nord ble pusset opp når vinduer ble byttet ut. Godt med bodplass. Underskrifter Sted og dato Sandnes, Knut Morten Stokka Side4av8
2. Våtrom 2.1 Bad og vaskerom TG 2 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Belegg på gulv, tapet på vegger og malt betong i himling. Dusjkabinett, vask med underskap, plass for vaskemaskin og tørketrommel. Belegget antas å være fra byggeåret 1976. Badet fungerer med dagens bruk. Benkeplate til vask er ikke fuktsikret mellom benk og vegg. Tapet på vegger har en del skader. Tilfredsstillende lokalt fall til sluk. God kant på belegget ved dører. Der er gulvbelegg klemt ned i sluk, denne er korrekt utført med klemring festet skruer. Vann i vask renner litt sakte ut ved uttapping. TG: 2 Er valgt på grunnlag av alder på gulvbelegg, slitasje på tapet og alder på sanitæruystyr. Rense sluker og avløpsrør til vasker jevnlig minst en gang i året. Vurdere oppussing av bad, med nytt belegg på gulv og nytt våtromsbelegg på vegger. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid for våtromsbelegg for gulv er 15-25 år Forventet normal levetid på dusjkabinett 10-25 år. Anbefalt brukstid 20 år. Side5av8
2.2 Kjøkken TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Kjøkken med to benker og passasje mellom benkene. Hvite dører med eik kant. Tapet på vegg mellom benk og overskap. Laminat benkeplate med underlimt vask. Frittstående hvitevarer: kjøl og frys, oppvaskmaskin og komfyr. En liten fuktskade på benkeplate over oppvaskmaskin. En liten skade på kantebånd på benkeplate til høyre for komfyr. Fuktsikring over oppvaskmaskin på benkeplate mangler/er feil plassert. Gulvbelegg har en skade. Fuktsikre over oppvaskmaskin. Bruk for eksempel aluminiumstape til dette. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid på oppvaskmaskin er 10-15 år. Anbefalt brukstid 10 år. 2.3 Toalettrom TG 2 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulvbelegg på gulv, malte vegger og malt nedsenket himling. Rommet inneholder en liten vask og toalett. Vask og toalett fra byggeåret 1976. Vask og toalett fungerer tilfredsstillende. TG: 2 Er valgt på grunnlag av alder på sanitærutstyr. Side6av8
Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid på toalett er 25-75 år. Anbefalt brukstid 50 år. 3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør TG 2 Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Vann og avløpssystemet er montert skjult, det kan av den grunn ikke uttales om konstruksjonen. Anlegget vurderes ut fra alder. Avløpsrør i plastmateriale. Vannrør i kobber Det er ikke påvist skader eller blitt opplyst om problemer med vann og avløpssystemet. Gulvbelegg går ned i sluk med klemring riktig montert. Vannkrane til vaskemaskin er litt løs. TG: 2 Er valgt på grunnlag av løs vannkrane. Feste vannkrane til vaskemaskin. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid for avløpsrør i plastmateriale er 25-75 år. Anbefalt brukstid er 50 år. Forventet normal levetid for kobberrør er 25-75 år 3.2 Ventilasjon TG 2 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Ventiler i yttervegg på soverom. Avtrekk som går på fellesanlegget på bad og toalett. Ventilator over komfyr som går på fellesanlegget. Ventil i et vindu. Side7av8
Ventilasjon tilfredsstiller ikke dagens krav, som er balansert ventilasjon. Ved dagens bruk blir det en del undertrykk i leiligheten. Det anbefales at leverandørens vedlikeholdsplan blir fulgt, rengjøre kanaler hvert 5 år. Dette utføres av spesialfirma. På generelt grunnlag vaske filter til ventilator så ofte som mulig og bytte filter min hvert 5 år. Åpne ventiler på soverom. 3.3 Varmtvannsbereder TG 1 Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Liten benkebereder usikker på volum. Alder ikke kjent. Overtrykksventil leder vann til avløp. Skylle varmtvannsbereder av og til, kan gjøres ved tømme varmtvannsbereder for vann eller bruke opp alt det varme vannet. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Forventet normal levetid for varmtvannsbereder er 15-25 år. Side8av8