Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 398 127 24.01.2017 Våtromsrapport Adresse 4014 STAVANGER Matrikkel Gnr. 54 Bnr. 1059 Anr. 33 Kommune STAVANGER Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Rapportansvarlig Takstingeniør/Byggmester Knut Eiken Takstingeniør: Knut Eiken Bærheimveien 1 4312 SANDNES Tlf.: +47 412 39 380
Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Side1av8
Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Rapporten er kun utarbeidet for bad og kjøkken i leiligheten. Øvrige rom eller bygningsdeler er ikke vurdert. er mht. forskriftskrav kan gjøres opp mot gjeldende forskrifter. Referansegrunnlaget er når bygningen ble tatt i bruk og tilhørende gjeldende Bygningslov m/teknisk forskrift ved byggesøknadstidspunktet. Denne leilighetens våtrom skal normalt være bygget etter byggeforskrifter av 1997 (TEK 97). Rapporten er utført i henhold til NS 3424, undersøkelsesnivå 1. Det er kun foretatt en visuell kontroll supplert med enkle målinger i våtrom og risikosoner. Befaringen er utført med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og/eller bebodd. Det er ikke flyttet på møbler eller gjenstander. Det er heller ikke foretatt fysiske inngrep i konstruksjonen. Kontroll av byggesøknader og offentlige godkjenninger inngår ikke i rapportens mandat. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Eiers egenerklæringsskjema er gjennomgått. Side2av8
1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Postnr 4014 Sted STAVANGER Gnr 54 Bnr 1059 Fnr Snr Lnr Anr 33 Hjemmelshaver Zbo D Borettslag Type bygg Blokker, høyhus Byggeår 2008 Rehabår Gulv på grunnen med stedstøpt plate i betong. Vegger i betong/teglstein og Byggemåte etasjeskillere i betong. Innvendige vegger antas å være oppført med stålstendere/gipsplater. Vinduer og balkongdør med isolerglass. Antatt flatt tak tekket med asfalttakbelegg/takfolie. 1.2 Befaring Befaringsdato 24.01.2017 Tilstede Egil Bois Bergin og Knut Eiken Rekvirent Egil Bois Bergin 1.3 Arealer og romfordeling Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Stort frittliggende boligbygg på 5 etasjer eller mer, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 5. etasje 44 41 40 1 Entré, bad/vaskerom, soverom og Teknisk rom. stue/kjøkken. SUM 44 41 40 1 Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM 44 41 40 1 Anvendelse Side3av8
Kommentar til arealer Arealmålinger er utført etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2014". BTA arealer er beregnet på grunnlag av BRA oppmålinger. Parkeringsplass, sykkelstall og bod er ikke medtatt i arealberegningen. Kommentar til planløsning Leiligheten disponerer parkeringsplass i felles lukket garasjeanlegg i underetasjen. Det er opplyst av eier at det i tillegg er etablert fellesrom for oppbevaring av sykler (sykkelstall). Bod som tilhører leiligheten ligger i 1. etasje. Denne er oppmålt til 6 kvm. 1.4 Sammendrag / konklusjon Leilighet med beliggenhet i 5. etasje i større boligbygg som ble ferdigstilt i 2008. Tomta er opparbeidet med utvendige fellesarealer, bed og beplantning. Parkering i lukket garasjeanlegg underetasjen. Leiligheten har utgang fra stue til sørvendt balkong. Våtrommene i leiligheten består av kjøkken og bad/vaskerom. Begge våtrom fungerer etter intensjonen og fremstår med liten bruksslitasje. Det henvises forøvrig til enkeltpunkter videre i rapporten. Underskrifter Sted og dato Sandnes, 23.01.2017 Knut Eiken Side4av8
2. Våtrom 2.1 Bad/vaskerom Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Kombinert bad og vaskerom fra byggeår. Fliselagt gulv med innstøpte varmekabler. Veggflater er fliselagte med listfri overgang til slett malt himling. I overgangspartiet mellom gulv og vegg er det benyttet elastisk fugemasse. Innredning som består av skap med heldekkende servant samt speil. Dusjhjørne med buet profil m/glassdører og vegghengt vannklosett. Opplegg til vaskemaskin i form av stikkontakter, vanninntak og utkast for avløpsvann. Det er montert to sluk i gulvet hvorav et er plassert i dusjsonen. Begge sluk er i plastutførelse. Fordelerskap for hovedstoppekran og vannrør er plassert på vegg. Dreneringshull fra fordelerskap er montert under fordelerskap. Mekanisk avtrekk fra badet via balansert ventilasjonsanlegg med avtrekksventil montert i himling. Innredningen er kontrollert og funksjonstestet. Tendens til krakelering (oppsprekking) i vaskeservant. Ellers ingen registrerte mekaniske skader/feil observert på innredningen. Tappearmatur og avløpssystem funksjonstestet og sjekket for lekkasjer/dryppskader. Ingen negative funn registrert. Fallforhold på gulvflater og i dusjsone er kontrollert og funnet i orden. Sluk er sjekket og funksjonstestet for avrenning, membran er synlig under klemring. Elastisk fuge langs gulv og i dusjsone undersøkt og funnet i tilfredsstillende forfatning. Ingen negative utslag funnet ved fuktsøk fra tilstøtende rom. Anbefalte tiltak Vedlikehold av sanitærinstallasjoner er generelt vanskelig og begrenser seg normalt til overvåkende tilsyn av synlige komponenter. Treg avrenning fra rørdeler/vannlåser/ sluk skyldes som regel oppfylling av avfall. Regelmessig rengjøring av nevnte komponenter forhindrer oppfylling. Beslutning om riktig tidspunkt for utskifting av en sanitærinstallasjon må gjøres i hvert enkelt tilfelle etter en helhetsvurdering. Til generell orientering: Sluk som over tid ikke blir tilført vann risikerer å gå tørre og kan forårsake vond lukt fra avløpssystemet. Tiltak for å forhindre dette: Fyll vann i sluket. Side5av8
Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Levetider for baderomsutstyr: Servant, badekar og vannklosett 25-75 år. Anbefalt brukstid er 50 år. Byttes normalt pga. umoderne design. Vaske- og oppvaskmaskiner med tilbehør 10-15 år. Anbefalt brukstid 10 år. Servant og badearmatur 10-25 år. Anbefalt brukstid 15 år. Skiftes normalt pga. drypplekkasjer eller umoderne design. Anbefalt brukstid for hele sanitærinstallasjoner i bolig 15-25 år. For plassbygde dusjnisjer med fliser på golv og vegg 10-15 år. 2.2 Kjøkken Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Kjøkken med parkett på gulv og veggflater som er malte. Kjøkkeninnredning fra byggeår med slette dørog skuffefronter. Benkeplate i laminatutførelse. Elastisk fuge i bakkant benkeplate. Innredning som i tillegg består av oppvaskkum, integrert stekeovn og oppvaskmaskin samt nedfelt koketopp. Avtrekkshette montert over koketopp. Innredningen er kontrollert og funksjonstestet. Ingen registrerte mekaniske skader eller feil funnet på innredningen. Tappearmatur og avløpssystem funksjonstestet og sjekket for lekkasjer/dryppskader, ok. Fuktsøk som ble foretatt foran oppvaskkum og oppvaskmaskin gav ingen indikasjoner på fukt. Kjøkkenventilator var i drift på befaringstidspunktet. Ingen feil/mangler er registrert ved funksjonstesting. Anbefalte tiltak På generelt grunnlag anbefales regelmessig renhold av avtrekksventiler og rengjøring av fettfilter på kjøkkenventilator. Normalt tilsyn for eventuelle drypplekkasjer fra vannlåser og tappearmaturer. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Vaske- og oppvaskmaskiner med tilbehør 10-15 år. Anbefalt brukstid 10 år. Levetiden på kjøkkeninnredninger er som regel knyttet opp mot bruk og behandling. Innredninger skiftes oftere pga. umoderne design/utidsmessighet enn at innredningen er utslitt. Armatur med keramiske skiver 10-25 år. Anbefalt brukstid 15 år. Skiftes normalt på grunn av drypplekkasjer eller umoderne design. Side6av8
3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Synlige deler av vannrør i fordelerskap og teknisk rom, avdekker hovedinntaksrør i kobberutførelse. Videre er vannledningsnett til de ulike punkter i leiligheten montert som rør i rør-system. Avløpsrør, vannlåser og sluk i plastutførelse (PVC og PEH). Hovedavløpsrør i støpejern. Mesteparten av rørledningsnettet ligger skjult i konstruksjonen og er ikke synlig for kontroll. Kontrollen omfatter en visuell registrering av synlige komponenter, funksjonstesting av utstyr for å avdekke lekkasjer/eventuelle dryppskader. Ingen negative avvik er registrert. Anbefalte tiltak Vedlikehold av sanitærinstallasjoner er generelt vanskelig og begrenser seg normalt til overvåkende tilsyn av synlige komponenter. I denne sammenheng kan nevnes synlige vannlåser/avløpsrør og tappearmaturer. Regelmessig rengjøring av sluk og vannlåser forhindrer treg avrenning. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Armatur med keramiske skiver 10-25 år. Anbefalt brukstid 15 år. Skiftes normalt på grunn av drypplekkasjer eller umoderne design. Vannledninger av kobber 25-75 år. Brukstid 50 år. Rør i rør system 25-75 år. Anbefalt brukstid 50 år. Plastsluk teknisk levetid 25-75 år. Anbefalt brukstid 50 år. Avløpsrør i plast 25-75 år. Anbefalt brukstid 50 år. Støpejernsrør teknisk levetid 25-100 år. Anbefalt brukstid 50 år. 3.2 Ventilasjon Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. I leiligheten er det installert balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning. Ventilasjonsaggregatet er plassert i teknisk rom sammen med sikringsskap. Samsvarserklæring for ventilasjonsanlegg fra installatør foreligger. Avtrekk fra våtrom og kjøkkenventilator er ivaretatt med avtrekksventiler og luftespalte i dørkarmer for sirkulering av luft. Tilluftsventiler er montert. Side7av8
Ventilasjonsanlegg som er ca. 6 år gammelt. Anlegg som var i drift under befaringen. Ingen synlige mangler registert. Anbefalte tiltak Et balansert ventilasjonsanlegg må brukes riktig og noen enkle rutiner må til for god drift. Man må skifte filter regelmessig, følge med på eventuelle varsler og kanskje veksle mellom sommer- og vinterdrift. For at anlegget skal virke over tid må man inspisere og eventuelt skifte slitedeler ved behov. Regelmessig rengjøring av avtrekksventiler og fettfilter i kjøkkenventilator. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Levetiden på ventilasjonsaggregatet er fra leverandørens side ofte regnet til 15 år, men med godt vedlikehold kan aggregatet vare betraktelig lengre. Ved behov kan slitedeler som rotormotor og vifte skiftes ut. 3.3 Varmtvannsbereder Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Vannforsyningen er ivaretatt med fellesanlegg for hele boligkomplekset. Dette innbefatter også varmtvannsforsyning til hver enkelt leilighet. Varmtvannsberedere er opplyst å være plassert i underetasjen. Dette rommet er ikke kontrollert/vurdert av undertegnede. Normalt er vedlikehold og drifting av slikt utstyr ivaretatt av kvalifisert personell. Tilstandsgrad satt på bakgrunn av vannforsyningen er lagt inn under overvåkende tilsyn fra kvalifisert personell. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Varmtvannsbereder rustfritt stål teknisk levetid 15-30 år. Anbefalt brukstid 20 år. Utsatt for lekkasjer fra pakkboks rundt varmeelement. Korrosjon. Avhengig av vannets oksygen- og kloridinnhold. Varmeelement og eventuelt hylse har kortere levetid enn bereder. Side8av8