ULLENSAKER KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR KLØFTA STADION OG DYRSKUEPLASSEN Plan ID: 374 Datert 30.12.2015 Ordfører 1 AVGRENSING Det regulerte området er vist med reguleringsgrenser på plankart merket ID-374 datert 30.06.2015. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. plan- og bygningsloven (PBL 12-5 og 6): Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr.1) Boligbebyggelse (B1 B2) Næring (BN1) Parkering for næring Lekeplass (f_blk) Grendelekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr.2) Kjøreveg (o_skv1 og f_skv2) Fortau (o_sf) Gangveg / sykkelvei (o_sgs1 o_ SGS2) Hensynssone (PBL 12-6) Sikringssone frisikt (H810_1-H810_6) 3 PLANKRAV Ved søknad om tiltak etter Plan- og bygningsloven i områder regulert til bebyggelse og anlegg skal kommunen kreve at det på forhånd utarbeides detaljreguleringsplan for hele eller deler av planområdet. 4 REKKEFØLGEKRAV 1. Før det gis midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse i feltet som bygges ut først (byggetrinn I), skal grendelekeplass, felt f_blk, være opparbeidet. 1
2. Før det kan igangsettes arbeider i byggeområder omfattet av rekkefølgekrav knyttet til fylkesveger, skal byggeplan være godkjent av Akershus fylkeskommune ved Statens vegvesen og gjennomføringsavtale med nødvendige økonomiske garantier for infrastrukturtiltakene skal være inngått. 3. Før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i byggetrinn I skal ensidig sykkelvei med fortau langs nordsiden av Kongsvingerveien, på strekningen mellom Kløfta Velhus og fram til undergangen for gående ved jernbanen, være regulert og opparbeidet i tråd med prinsippene i vedlagt notat, datert 27.3.2015 med forslag til løsning. Dersom det i planprosessen fremkommer at en slik løsning ikke er tilrådelig, skal alternativ løsning eller dagens reguleringsplan legges til grunn for opparbeidelse. 4. Før det gis midlertidig brukstillatelse for bebyggelse i byggetrinn I skal fortau langs tomten i Dyrskueveien være opparbeidet i henhold til gjeldende regulering. Delvis etablert gang-/sykkelveg langs Kongsvingervegen må fornyes i planområdets utstrekning. 5. Spillvannsledning sørvestover fram til Kongsvingervegen skal oppgraderes før ny bebyggelse i planområdet kan tilkobles. 5 DOKUMENTKRAV A. I detaljreguleringsplan skal grønnstruktur som grenser til byggeområdene inngå. I detaljreguleringsplanen(e) skal det vises og/eller redegjøres for: - Arkeologiske undersøkelser må være gjennomført og dokumentert i samråd med Akershus fylkeskommune før behandling av detaljreguleringsplan. - Plassering av bygninger og anlegg - Tomteinndelinger - Atkomst til planområdet - Interne veier og gangveier - Den trafikale løsningen for Holmsmoen. - Planlagt terreng - Interne og sekundære grønnstrukturer - Eksisterende vegetasjon som fjernes - Disponering av ubebygde arealer - Etappevis utbygging av planområdet - Håndtering av overvann - Høyder på veger, plasser og bygninger - Tilpasning av terreng mot tilgrensende arealer - Parkeringsløsning - Universell utforming av utearealer - Renovasjonsløsninger som er i tråd med kommunens renovasjonsregler - Støyfaglig utredning hvor støyberegninger og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår - Analyse av mulighet for og løsning på akutt forurensing av støv fra Felleskjøpets siloer - Behov og lokalisering av nettstasjoner skal gjøres i samråd med Hafslund Nett. B. Før utbygging i det regulerte området starter, skal det utarbeides en rammeplan for vann- og avløpsanlegg for hele området, inkludert foreslåtte tilkoblingspunkter til eksisterende ledninger. Rammeplanen skal også redegjøre for brannvannsdekning og overvannshåndtering. Denne planen skal godkjennes av VARV-enheten. Det skal utarbeides detaljplaner for utvendige vann og avløpsanlegg for det enkelte delfelt i området eller for det enkelte større bygg. Detaljplanene skal utformes med basis i rammeplanen og i henhold til kommunens VA-norm. Detaljplaner skal godkjennes av VARV-enheten før anleggene iht. planen, bygges. C. Av offentlig veianlegg skal byggeplaner for vei være godkjent av rette vegmyndighet. Veier 2
skal utformes iht. kommunens vegnorm/ vegvesenets håndbok N100 Veg- og gateutforming og opparbeides iht. håndbok N200 Vegbygging. D. Før det gis rammetillatelse for oppføring av ny bebyggelse, skal løsning for renovasjon være godkjent av kommunen. 6 FELLESBESTEMMELSER 6.1 Utnyttelse og høyde Maks tillatt utnyttelse: %-BRA=115% i B1-B2. Parkeringsplasser på terreng er inkludert i utnyttelsen med 18m² BRA pr. plass. Balkonger er inkludert i utnyttelsen. Maks tillatt høyde er angitt på plankartet. Maksimal tillatt gesimshøyde innenfor planområdet: c+188. Tekniske oppbygg tillates med inntil 3 meter over det. 6.2 Utforming Bebyggelsen skal utformes som støyskjerm mot støykildene E6, tilliggende offentlige veier og jernbanen. Bebyggelsen skal ved plassering, volum og høyde ta hensyn til Kløfta Vels hus. Bygningsmassen og tilhørende utearealer skal utformes slik at disse samspiller både estetisk og bruksmessig. Det skal gis arkitektonisk uttrykk av høy kvalitet. Leiligheter med fasadenivåer over grensen for gul sone skal være gjennomgående, med minimum 50% av støyfølsomme rom mot stille side. Bebyggelsen skal utformes med samspill i materialvalg og volumoppbygging og gis et variert formspråk med varierte høyder. Bygningene skal ha gunstig orientering i forhold til lys og sol. Tekniske anlegg, heisoppbygg og lignende integreres i den arkitektoniske utformingen. Uttak av masser kan kun tas ned til minimum 4 m over grunnvannstanden. Ved etablering av støyskjermer og andre tiltak mot støy skal det legges spesielt vekt på estetisk kvalitet. 6.3 Parkering Det skal avsettes plass for biler og sykler i samsvar med tabellen under: Formål Antall for bil Antall for sykkel Konsentrert småhusbebyggelse 1,5 + 0,20 gjesteparkering Blokkbebyggelse 1 + 0,20 gjesteparkering Pr.enhet Bemerkning 2 Boenhet Boligtype iht- T- 1459 Grad av utnytting 2 Boenhet Boligtype iht. T- 1459 a) Parkeringsplasser skal anlegges under terreng, med nedkjøring rett etter avkjøring fra Dyrskueveien. Av samlet antall parkeringsplasser skal minst 5 % være utformet og reservert for forflytningshemmede. Disse plassene skal ha kortest mulig gangavstand til byggenes hovedatkomst. 3
b) Besøksparkering kan tillates på terreng. Parkering på terreng medregnes i BRA med 18 m 2 pr. parkeringsplass. Parkering i parkeringskjeller med kjøreareal, boder og tekniske rom under ferdig planert terreng rundt bygningen skal ikke medregnes i tillatt BRA. c) Sykkelparkeringsplasser, med unntak av besøksparkering, anlegges innenfor avstengt og hensiktsmessig areal i bebyggelsen. d) Minimum 5 % av biloppstillingsplasser og 5 % av sykkelparkeringsplasser skal tilrettelegges for lading av el-motorkjøretøy og el-sykler. 6.4 Støy For utendørs støynivå skal prinsipper og støygrenser i «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» (T-1442), eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter denne, legges til grunn for alle tiltak i planområdet. Dette gjelder også anleggsstøy. Det kan etableres ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål i rød eller gul støysone innenfor planområdet. Vilkårene i kommuneplanen som følger områder med særlige bestemmelser for sentrale områder av Jessheim og Kløfta må da etterkommes. 6.5 Luftkvalitet Utendørs luftkvalitet skal vurderes i henhold til Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520), eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter denne. 6.6 Uteoppholdsareal Alle boliger skal ha gode tilgjengelige utearealer egnet for opphold på egen tomt og / eller som fellesareal for flere eiendommer. Utearealene skal ferdigstilles samtidig med boligene. Uteareal tilknyttet bolig skal lokaliseres slik at områdene har gode solforhold og er beskyttet mot trafikk, støy, forurensning, renovasjon, parkering, høyspentledninger og trafokiosker. Det skal legges vekt på varierte sekvenser i utearealene som gir gode sosiale rom for ulike brukertyper. Det skal opparbeides 45 m2 uteoppholdsareal per 100 m2 boligbruksareal, hvorav minimum 15m2 skal opparbeides som lekeareal på terreng. Maksimum 5 m2 av privat balkong kan inngå i uteoppholdsarealet. Innglassede balkonger kan ikke medregnes i uteoppholdsarealet. 1. mai kl 15.00 skal det være direkte solinnfall på minimum 50% av godkjent uteareal. Uteoppholdsarealer skal utformes med variert beplantning for å skape grønne, attraktive uterom som skal ha høy brukskvalitet og gi rom for variert lek og aktivitet for alle aldersgrupper. Utearealer på garasjelokk skal utformes med variert beplantning for å skape grønne og attraktive uterom. De skal ha et vekstlag på minimum 80cm på minst 60% av samlet areal. Felles lekeplass inngår i areal til uteoppholdsareal/ lekeareal på terreng. 6.7 Overvann Overvann skal håndteres lokalt, dvs at det må fordrøyes internt på området før det slippes på kommunalt ledningsnett. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann. Overvann skal håndteres etter prinsippet om lokal overvannshåndtering på en slik måte at grunnvannsbalansen opprettholdes og grunnvannet ikke forurenses. Bruk av løsmasser til infiltrasjon, skal kun skje der det er minst 4 m ned til grunnvannsstanden. 6.8 Renovasjon Detaljert plan med tilhørende beskrivelse og kapasitetsbeskrivelse for renovasjon skal utarbeides i tråd med kommunens renovasjonsforskrift. 4
7 BEBYGGELSE OG ANLEGG 7.1 Boligbebyggelse Det tillates blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Det kan ved utarbeidelse av detaljreguleringsplan vurderes om det kan tillates strøkstjenende næring på 1.etg. plan i bebyggelse regulert til bolig langs de offentlige veiene. Eventuell næring er inkludert i maks BRA-tallet for feltet. 7.2 Næring I felt BN1 tillates det næringsvirksomhet. Herunder parkering, oppstillingsplass for ventende vogntog mv. Det tillates ikke bebyggelse og utendørs lagring. Arealene skal ikke brukes til utadrettet utleie av parkeringsplasser og skal sikres slik at de ikke benyttes av andre enn bedriften. 7.3 Grendelekeplass Fellesareal lekeplass(f_blk) skal opparbeides som parkareal og grendelekeplass. Eventuelle anlegg skal utformes bevisst i forhold til eksisterende grønnstruktur, terreng og vegetasjon slik at de ikke hindrer muligheten for en sammenhengende grønnstruktur med naboeiendommen (Kløfta Vel sin eiendom). Det tillates etablert støyvoll. Grendelekeplassen skal være tilgjengelig for allmennheten. 8 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Atkomst Atkomst er vist med piler på plankartet. Atkomst til felt B7 skal være fra Dyrskuevegen. 5