Verdi- og lånetakst over andel i Stavangergata borettslag Abildsø Takst - Sivilingeniør Erik Sand Olaf Helsets vei 1 C, 0694 Oslo Tlf. 977 23 232 E-post: erik@abildsotakst.no Internett: www.abildsotakst.no Org.nr: 981 262 468 Stavangergata 46 A 0467 OSLO Gnr. 222 Bnr. 183 Leilighet nr. 716 Andelsnr.: 224 OSLO KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Verditakst over 1-roms andelsleilighet Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger på Bjølsen ved Voldsløkka med gode off. kommunikasjoner, kort vei til forretninger (dagligvarer i nabobygg), servicefunksjoner, skoler, barnehager og friområder. Borettslaget disponerer 22 utendørsplasser og 6 garasjeplasser i nabobygg for utleie, ellers vanlig gateparkering. Tomten er opparbeidet med asfaltert adkomst, plen og beplantninger. Bygningen er oppført i 7 hovedetasjer og tatt i bruk 1954. Den inneholder 234 andelsleiligheter. Borettslaget er egentlig beregnet for enslige i følge vedtektenes 1. Våtromsprosjekt er vedtatt, med oppstart 2013, da de fleste leilighetene har felles bad/wc. Ellers synes bygningen generelt å være godt vedlikeholdt. Leiligheten består av et rom uten bad og ligger i toppetasjen med utsikt mot sør. Felles wc, dusjrom og takterrasse ligger på samme plan. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 700 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 600 000 Oslo, 07.08.2012..................................... Erik Sand Abildsø Takst - Sivilingeniør Erik Sand Org.nr. 981 262 468 2501 26.07.2012 1 av 5
Rekvirent Rekvirert av: Yngve Venås Tlf.: 41440804 Besiktigelse, tilstede Dato: 26.07.2012 - Yngve Venås Eier - Erik Sand Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap Dato 29.03.2012 Andre dok./kilder: Vedtekter Dato 19.05.2010 Eier Eier påviste eiendommen og ga opplysninger Forretningsfører Dato 03.08.2012 Telefonopplysning om fellesutgifter, andel gjeld Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 222 Bnr. 183 Leilighet nr.: Leilighet nr. 716 Etasje 7 Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Yngve Venås Stavangergata borettslag Andelsleilighet Andelsnr.: 224 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 224 Pålyd./innsk.: Kr 1 900 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 1 994 Fyringsutg. pr mnd.: Fyringskostnader er inkludert i felleskostnadene. Tomt: Eiet tomt. Areal 2 368 m² Adkomst: Årsregnskap Offentlig Forretningsfører: OBOS, tlf. 22 86 55 00 Regnskapsår: 2011 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 23 400 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 448 500 Omløpsmidler: 792 880 Kortsiktig gjeld: 2 232 698 Sum disponible midler: -1 439 818 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 13 560 902 Andel av langsiktig fellesgjeld: 67 855 Andre opplysninger: Andel gjeld pr. 1.8.2012 Abildsø Takst - Sivilingeniør Erik Sand Org.nr. 981 262 468 2501 26.07.2012 2 av 5
Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Tryg Forsikring. Avtalenummer: 3657572 Kommentar: Bygninger på eiendommen Huseierforsikring, innboforsikring må tegnes av den enkelte boligeier. Byggeår: Anvendelse: 1954. I følge årsberetning Tatt i bruk. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 1 bod (ikke inspisert) 7. etasje 18 15 15 Oppholdsrom med sengehems og kjøkken Innvendig areal er oppmålt, bruttoareal er stipulert. Sum bygning 18 15 15 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 7. etasje Oppholdsrom med sengehems og kjøkken Abildsø Takst - Sivilingeniør Erik Sand Org.nr. 981 262 468 2501 26.07.2012 3 av 5
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Støpte fundamenter på fast grunn. Drenering er fornyet de senere år. 225 Yttervegger Støpt grunnmur og bærevegger, malt puss på fasader. Isolasjon antas utført etter byggeårets forskriftskrav. 227 Takkonstruksjoner Oppforet tretak med papptekking og takterrasse med impregnert bordgulv. 233 Vinduer Vinduer i tre med 2 lags isolerglass, skiftet 1988. Brann- og lydklassifisert entrédør (B30/35dB) med fineroverflate. 242 Gulvsystemer Dekker i armert betong. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Parkettgulv. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt puss, mosaikkfliser over kjøkkenbenk. 255 Overflater på innvendig himling Malt sandsparkel/finpuss, dels malte plater (innkasset ventilasjonskanal). 261 Trapper og ramper Støpte trapper med terrazzo-overflate, fliser på hovedrepoer, belegg i korridorer. Malt puss på vegger. Personheis er installert. Heisen er skiftet 2011. 272 Kjøkkeninnredning Hvit innredning/minikjøkken fra Ikea med heldekkende oppvaskbeslag og kokeplate med 2 plater. Innredning fra 2007. 279 Annet fast inventar Sengehems med trappestige. Dobbelt garderobeskap, samt hyller i malt utførelse. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Felles dusjer og wc-rom på gangen. 320 Varme, generelt Sentralfyringsanlegg med radiatorer. 400 Elkraft, generelt Automatsikringer, 2x25 amp. hovedsikring og 2 fordelingskurser. Elektrisk opplegg er fornyet 2005. Abildsø Takst - Sivilingeniør Erik Sand Org.nr. 981 262 468 2501 26.07.2012 4 av 5
500 Tele og automatisering, generelt Dørtelefon, kabel-tv og internettforbindelse. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 23 928 Korrigert for fyring Kr: -3 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 2 000 Sum kostnader Kr: 22 928 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 730 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 240 000 Teknisk verdi bygninger: 490 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 490 000 Normal tomteverdi: 300 000 - Andel fellesgjeld: 67 855 Verdi adkomstdokument: 722 145 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 700 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 600 000 Abildsø Takst - Sivilingeniør Erik Sand Org.nr. 981 262 468 2501 26.07.2012 5 av 5