Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 347 578 01.09.2015 Våtromsrapport Adresse 4317 SANDNES Matrikkel Gnr. 69 Bnr. 1017 Anr. 106 Kommune SANDNES Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Rapportansvarlig Rogaland F D V Takstingeniør: Sverre Dahle Blåsenborgveien 15 4317 SANDNES Tlf.: 92499901
Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Side1av7
Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Rapporten er kun utarbeidet for bad, vaskerom og kjøkken i boligen, leiligheten. Øvrige bygningsdeler er ikke vurdert. Befaringen er utført visuelt og ved hjelp av fukt indikator, observasjonene er lagt til grunn for vurderingen. Fukt-vurdering er utført på gulv, vegger. Dette gjelder også på tilstøtende vegger i samme eierseksjon. Det er ikke flyttet på inventar og utstyr. Rapporten er utarbeidet etter prinsippene i NS. 3424 nivå 1. Det er ikke utført fysiske inngrep. Side2av7
1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Postnr 4317 Sted SANDNES Gnr 69 Bnr 1017 Fnr Snr Lnr Anr 106 Hjemmelshaver Solvang Borettslag Type bygg Blokker, høyhus Byggeår 1985 Rehabår Byggemåte Blokka er bygget med prefabrikkerte betongelementer i vegger, dekkene er støpte. 1.2 Befaring Befaringsdato 01.09.2015 Tilstede Atle Johansen og takstingeniør Sverre Dahle Rekvirent Silje Reime og Atle Johansen 1.3 Arealer og romfordeling Arealoppmåling er foretatt av takstmann. Arealmålingene måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no. Alle arealmål er oppgitt i kvadratmeter (m²). Leilighet, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.etg. 101 95 95 0 Gang, kjøkken og spisestue, vaskerom, wc, bad, 2 soverom, stue. SUM 101 95 95 0 Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM 101 95 95 0 Anvendelse Side3av7
1.4 Sammendrag / konklusjon Leiligheten er etablert ca. 1985, den har pent kjøkken og bad samt vaskerom og wc rom. Disse er pent pusset opp. Det er nylig montert automatisk vannstopp på vaskerommet opplyser eier. 2. Våtrom 2.1 Bad, 1985 TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulvet er belagt med fliser. Veggene er belagt med fliser. Himlingen er malt. Det er etablert mekanisk avtrekk og spalte for tilluft under dør, dusjdører, servantskap med vask, veggmontert klosett, 1 sluk. Det ble påvist membran i sluk under klemringen, det er registrert lite fall mot sluk. Det er ikke påvist anbefalt drenasje/lekkasjeverdier fra innebygget sisterne/vanntank i vegg. Eier hadde ikke kjennskap til når klosettet ble montert. Forventet brukstid for fliser er 10-20 år Forventet brukstid for vask, klosett, dusjkabinett, badekar er ca. 20 år. 2.2 Kjøkken TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulvet er belagt med fliser. Vegg over kjøkken benk er belagt med fliser. Himlingen er malt. Det er etablert nytt Ikea kjøkken i 2011, den har integrert platetopp, induksjon, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøle/fryseskap, benkebereder på ca. 120 l. Side4av7
Det ble ikke påvist skader eller uvanlige slitasjer på innredningen. Benkebereders trykkventil er tilkoblet avløp under vask. Forventet brukstid for ventilator er ca. 20 år. Forventet brukstid for integrert utstyr er leverandørens garanti tid. 2.3 WC TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulvet er belagt med fliser. Veggene er malte, vegg foran sisterne er belagt med fliser. Himlingen er malt. Det er etablert mekanisk avtrekk, vask og veggmontert klosett. Det ble ikke påvist skader eller registrert uvanlige fukt indikasjoner i vegger, det er heller ikke påvist anbefalt drenasje/lekkasjevarsler fra innebygget sisterne/vanntank. Forventet brukstid for fliser er 10-20 år Forventet brukstid for vask, klosett, er ca. 20 år. 2.4 Vaskerom TG 2 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulvet er belagt med fliser. Veggene er malte. Himlingen er malt. Det er uttak for vaskemaskin og ventilasjons motor. Eier opplyser at det er montertvannstopper på vanntilførselen. Det er ikke påvist sluk eller fuktsikring mot tilstøtende rom, det ble heller ikke påvist eller registrert uvanlige skader eller fuktindikasjoner. Det er montert elektronisk fuktstopp med føler på gulvet, det er allikevel krav om oppbrett av belegg/mambran på veggene ca 5-10 cm. opp på disse. Side5av7
Anbefalte tiltak Etablere fuktsikring mot tilstøtende rom, dette gjøres ved at gulvbelegg /membran føres opp på vegg slik at gulvet blir et "kar", og at eventuelt lekkasjevann ikke får renne ut i tilstøtende rom. Forventet brukstid for fliser er 10-20 år Forventet brukstid for ventilator er ca. 20 år. 3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør TG 2 Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Vann og avløps anlegget er montert skult, det kan av den grunn ikke utales om konstruksjonen. Anlegget vurderes kun ut fra alder. Det er ikke opplyst om problemer med vann og avløps systemet i leiligheten. TG-2 for naturlig alders og bruks slitasje på rør og instalasjoner. Vannrør av kobber har en beregnet brukstid på ca. 30 år. Avløpsrør av PVC er ca. 30 år. Forventet brukstid for varmtvanns bereder er ca. 20 år. 3.2 Ventilasjon TG 2 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Det er mekanisk avtrekk fra wc, bad og kjøkken. Det er påvist spalte for tilluft på bad dør og dør til wc. TG-2 for normal bruksslitasje på ventilasjons motor. Forventet brukstid for ventilator er ca. 20 år. Forventet brukstid for integrert utstyr er leverandørens garanti tid. Side6av7
3.3 Varmtvannsbereder TG 1 Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Benkebereder på ca. 120 l fra 2011 er montert i rom uten sluk. Det er tilkoblet slange fra berederns trykkventil til avløp under vask. Forventet brukstid for varmtvanns bereder er ca. 20 år. Underskrifter Sted og dato Sandnes, 18.09.2015 Sverre Dahle Side7av7