OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 noter konsern
Innhold noter konsern SIDE 3 om Olav Thon Eiendomsselskap 4 Høydepunkter 2010 5 Nøkkeltall 6 årsberetningen 14 Årsregnskap konsern 18 Noter konsern 42 Årsregnskap morselskap 45 noter morselskap 54 Revisors beretning 55 Aksjonærinformasjon 62 Finansiell informasjon 66 Eiendomsvirksomheten 72 English summary
om olav thon eiendomsselskap om olav thon eiendomsselskap Historikk Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens eiendommer ble overført til selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble notert på Oslo Børs i 1983, og har siden børsnoteringen gjennomgått en betydelig vekst. Årlig leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra 27 millioner kroner i 1983 til 1.940 millioner kroner ved inngangen til 2011. Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som omfatter virksomheter og selskaper direkte eller indirekte eiet av Olav Thon. Hovedstrategi Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskaping på lang sikt ved å fokusere på effektiv drift og videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av høy løpende driftsavkastning på eiendommene og verdiskapning som følge av aktiv videreutvikling av eiendomsporteføljen, forventes å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Forretningsmessig mål Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i egenkapital pr. aksje. Over tid skal aksjonærene oppnå en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare investeringsalternativer. Styre og administrasjon Olav Thon, styrets formann Stig O. Jacobsen, styremedlem Kristian Leer-Salvesen, styremedlem Signe Moland, styremedlem Sissel Berdal Haga, styremedlem Dag Tangevald-Jensen, administrerende direktør Selskapet har ikke egen administrasjon, men en driftsavtale med Thon Holding AS som sikrer at selskapet til enhver tid trekker på Olav Thon Gruppens ressurser. konsernstruktur mars 2011 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Jessheim Storsenter AS ANS Info-Rama Gardermoen Park AS Bergen Storsenter ANS Sørlandssenteret DA (50 %) Amfi Eiendom AS Harald Kværner Eiendom AS (34 %) Thon Storo ANS Lagunen Eiendom AS (42 %) Lagunen DA (50 %) Lagunen AS (50 %) Lisa AS (67 %) Litor Sartor AS (100 %) Molde storsenter AS Vestkanten AS (68 %) AmCo Eiendom AS (50 %) OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 3
HØYDEPUNKTER 2010 noter konsern Olav Thon Eiendomsselskap oppnådde også i 2010 en resultatvekst og forvaltningsresultatet økte med 9 % til 981 millioner kroner. Egenkapital pr. aksje økte med 15 % til 890 kroner. Konsernets gjennomsnittsrente økte med 0,3 % poeng til 4,5 %. Omsetningen i konsernets kjøpesenterportefølje økte med 30 % til 44,9 milliarder kroner. Veksten vurderes til 2 % på sammenlignbart areal. Posisjonen som Norges ledende kjøpesenterselskap ble ytterligere styrket ved kjøpet av Vestkanten, utvidelse av flere eksisterende sentre og overtakelse av forvaltningen av 7 kjøpesentre for Storebrand. Aksjekursen steg med 18 % til 910 kroner ved årets utgang. Børsverdien ved årsskiftet var 9,7 milliarder kroner og Olav Thon Eiendomsselskap er blant de største børsnoterte eiendomsselskapene i Norden. 4 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010
nøkkeltall nøkkeltall (Beløp i millioner kroner) 2010 2009 2008 Drift og verdiendringer Leieinntekter 1.745 1.573 1.530 Netto rentekostnader 575 514 635 Forvaltningsresultat 981 902 725 Verdiendringer eiendom og derivater 920-114 -1.061 Resultat før skatt 1.901 788-331 Investeringer Netto investeringer * 1.721 2.218 2.155 Likviditet Likviditetsreserver ** 3.167 2.486 2.397 Avdrag neste 12 mnd 293 474 308 Kontantstrøm drift *** 883 837 582 Soliditet Egenkapitalandel 33 % 32 % 32 % Egenkapital 9.655 8.320 8.208 Aksjonærenes andel 9.469 8.218 7.316 Langsiktig substansverdi (EPRA NNNAV) **** 12.152 10.509 9.529 Finansiering Rentebærende gjeld 14.200 13.253 12.713 Belåningsgrad (loan-to-value) 53 % 54 % 53 % Rente 4,5 % 4,2 % 5,7 % Rentesikring (over 1 år) 58 % 52 % 54 % Eiendomsportefølje Leieinntektsnivå 1.940 1.740 1.700 Omsetning kjøpesenter ***** 44.919 34.441 30.713 Eiendomsverdier Bokført verdi eiendomsportefølje 27.003 24.389 24.116 Netto yield 6,5 % 6,7 % 6,9 % Aksjekurs (kroner) Børskurs 31.12 910 770 480 Utbytte pr. aksje (foreslått for 2010) 10 8 0 Endrede regnskapsprinsipper m.m. gjør at enkelte størrelser avviker fra det som er oppgitt i tidligere årsrapporter. * Justert for nedskrivninger, mva-refusjoner og lignende vedrørende tidligere år. ** Kontanter og kontantekvivalenter + ubenyttede kommiterte lånerammer. *** Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter - Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter. **** Majoritetens andel av egenkapital + Utsatt skatt - Vurdert gjeldsforpliktelse (utsatt skatt 8 %). ***** Eide og/eller forvaltede kjøpesenter. OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 5
Årsberetning 2010 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Årsberetning I 2010 var veksten tilbake i norsk økonomi, men privatkonsumet økte noe mindre enn forventet. Etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt økte betydelig og bidro til lavere avkastningskrav og derigjennom økte verdier for næringseiendom. Olav Thon Eiendomsselskap oppnådde et solid resultat også i 2010. Resultat i 2010 Konsernets forvaltningsresultat (resultat eksklusiv verdiendringer og skatt) beløp seg til 981 millioner kroner (902). Vekst i leieinntektene bidrar til at forvaltningsresultatet øker betydelig fra foregående år, men veksten er avdempet av noe høyere netto finanskostnader. Resultat før skatt ble 1.901 millioner kroner (788), mens årsresultatet etter skatt ble 1.380 millioner kroner (574). Hovedpunktene i regnskapet er som følger: Konsernets leieinntekter i 2010 beløp seg til 1.745 millioner kroner (1.573). Forvaltningsresultatet (resultat før verdiendringer og skatt) beløp seg til 981 millioner kroner (902). Konsernets resultat før skatt i 2010 utgjorde 1.901 millioner kroner (788). Konsernets egenkapital pr. aksje økte i 2010 med 15 % til 890 kroner (772). Egenkapitalandel var ved årsskiftet 33 % (32 %). Konsernets likviditetsreserve var ved årsskiftet 3.167 millioner kroner (2.486). Resultat og balansesammendrag Balanse pr. 31.12.2010 Konsernets eiendeler hadde ved årsskiftet en samlet verdi på 29.064 millioner kroner (26.162), hvorav investeringseiendommene utgjorde 27.003 millioner kroner (24.389). Rentebærende gjeld ved årets slutt beløp seg til 14.200 millioner kroner (13.253). Konsernets belåningsgrad ( Loan to Value ) var ved årsskiftet 53 % (54 %). Konsernets samlede egenkapital beløp seg til 9.655 millioner kroner (8.320) og egenkapitalandelen var 33 % (32 %). Egenkapital pr. aksje (aksjonærenes andel) var ved årsskiftet 890 kroner (772). Langsiktig substansverdi pr. aksje er beregnet til 1.134 kroner (987) egenkapital pr. aksje kr 1.000 750 500 250 0 2006 2007 2008 2009 2010 Egenkapital pr. aksje har siden 2006 økt med 60 % til 890 kroner. Driftsinntekter og kostnader Konsernets leieinntekter i 2010 var 1.745 millioner kroner (1.574). Leieinntektene øker primært som følge av at større eiendomsprosjekter er ferdigstilt og at kjøpesenteret Vestkanten ble overtatt i 1. kvartal. Andre driftsinntekter beløp seg til 902 millioner kroner (642), hvorav leietakernes andel av eiendommenes felleskostnader inngår med 646 millioner kroner (478). Andre driftskostnader utgjorde 1.119 millioner kroner (829), hvorav ovennevnte felleskostnader inngår med 646 millioner kroner (478). Konsernet har i 2010 utvidet virksomheten ved å overta kjøpesenterselskapet Vestkanten AS og forvaltningen av en større kjøpesenterportefølje fra Storebrand (Det henvises til avsnittet vedrørende Kjøpesenterområdet ). Forvaltningsavtalene påvirker regnskapet ved at felleskostnadene for leietakerne i de nye sentrene er inkludert både som inntekt og kostnader. Vestkanten AS påvirker regnskapet ved at både salgsinntekter og driftskostnader øker som følge av at selskapet opererer et tilknyttet badeland. Utvidelsen av virksomheten øker antall årsverk i konsernet, og følgelig øker personalkostnadene. For øvrig viser driftskostnadene en relativt stabil utvikling i takt med økningen i eiendomsporteføljen. Finanskostnader Tilknyttede selskap bidrar med et resultat på 56 millioner kroner (50) i 2010. Netto finanskostnader i 2010 beløp seg til 580 millioner kroner (515). Økningen fra 2009 forklares både av økt gjennomsnittlig rentebærende gjeld (740 millioner kroner) og at det i 2009 ble inntektsført en betydelig finansinntekt knyttet til førtidig innfrielse av gjeld. Verdijustering av investeringseiendommer og finansielle instrumenter Verdien av konsernets investeringseiendommer ble i 2010 netto oppjustert med 1.027 millioner kroner (-145). Verdiøkningen fremkommer som følge av gevinster ved ferdigstilte eiendomsprosjekter og økt markedsverdi på eiendomsporteføljen både som følge av vekst i leienivået og noe lavere avkastningskrav. Markedsverdien av konsernets finansielle instrumenter, dvs. fastrenteavtaler, ble i 2010 redusert med 107 millioner kroner (32). På tross av en betydelig økning i det langsiktige rentenivået i 4. kvartal, falt de langsiktige rentene med ca. 0,3 prosentpoeng i 2010 sett under ett. 6 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010
Det ble i 2010 inngått nye langsiktige renteavtaler for 1,4 milliarder kroner. Positiv verdiutvikling på de nye renteavtalene medførte at markedsverdien på renteinstrumentene samlet sett ble redusert betydelig mindre enn tidligere antydet. Kontantstrøm og likviditet I 2010 var netto kontantstrøm fra driften på 883 millioner kroner (837). Endring i arbeidskapitalen utgjorde 263 millioner kroner (-30). Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var dermed på 1.146 millioner kroner (807). Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene utgjorde -1.223 millioner kroner (-1.824), mens finansieringsaktivitetene bidro med 108 millioner kroner (1.360). Nettoendring i likviditetsbeholdningen ble dermed 32 millioner kroner (342). Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 3.167 millioner kroner (2.486). Likviditetsreserven besto av kortsiktige plasseringer på 597 millioner kroner (566) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 2.569 millioner kroner (1.820). Disponering av morselskapets årsresultat Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA: Ferdigstilte eiendomsprosjekter i 2010: Storo Storsenter i Oslo Kjøpesenteret ble utvidet med 19.000 kvm. handelsarealer til 37.000 kvm. og senterets opprinnelige del ble totalrehabilitert. Prosjektet ble ferdigstilt i 3. kvartal. Amfi Steinkjer Kjøpesenteret ble utvidet med 20.500 kvm. til 43.600 kvm., og ferdigstilt i 2. kvartal. Bislettgata 4/6/8 - Pilestredet 56 i Oslo Kontorbygget på 7.300 kvm. ble ferdigstilt i 3.kvartal. Amfi Larvik (tidl. Bryggerikvartalet) (50 %) Kjøpesenteret ble utvidet med 2.000 kvm. handelsareal og 2.000 kvm. kontorareal. Prosjektet ble ferdigstilt i 2. kvartal. Eiendomsprosjekter under oppføring: Amfi Stord Kjøpesenteret utvides med 3.000 kvm. til 12.400 kvm. handelsareal, og ferdigstilles i 4. kvartal 2011. Sørlandssenteret ved Kristiansand S (50 %). Kjøpesenteret utvides med 51.000 kvm. handelsareal. Utbyggingen vil pågå i to byggetrinn med ferdigstillelse i 2011 og 2013. Årsberetning Utbytte, 10 kroner pr. aksje -Overført fra annen egenkapital Disponert overskudd 106 millioner kroner - 19 millioner kroner 87 millioner kroner Pr. 31.12.10 var morselskapets frie egenkapital 343 millioner kroner. Forutsetning om fortsatt drift Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og forvaltning av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske eiendomsmarkedet. Konsernet har en eiendomsportefølje av høy kvalitet, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I tråd med krav i norsk regnskapslovgivning bekrefter styret at betingelsene for å avlegge årsregnskapet under forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat pr. 31.12.10. Investeringer Konsernets samlede netto investeringer i 2010 beløp seg til 1.721 millioner kroner (2.218) og omfatter både eiendomskjøp, investeringer i eiendomsprosjekter under oppføring og rehabilitering av eksisterende eiendomsportefølje. Større eiendomskjøp: Vestkanten kjøpesenter i Bergen Konsernet overtok i 1. kvartal 68 % av aksjene i Vestkanten AS. Selskapet eier kjøpesenteret Vestkanten, som i 2010 hadde en omsetning på 1,2 milliarder kroner. Finansielle forhold / Finansiering Et bærende element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. En slik strategi skal bidra til å redusere den finansielle risiko og å sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. Konsernets gjeldsportefølje er sammensatt av langsiktige kredittrammer etablert i nordiske banker, og lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet. Ved årsskiftet var samlede lån og rammer på 16.769 millioner kroner (15.073), hvorav benyttet del utgjorde 14.200 millioner kroner (13.253). Banklån utgjorde 85 % av konsernets gjeldsportefølje, mens obligasjonsog sertifikatlån opptatt direkte i kapitalmarkedet sto for resterende 15 %. Konsernet har en relativt lang avdragsprofil og gjennomsnittlig gjenværende løpetid ved årsskiftet var 6,1 år (6,6). Refinansieringsbehovet er lavt og kun 2 % (4 %) av gjelden forfaller til betaling innen 1 år. Transaksjoner med nærstående parter Vesentlige transaksjoner med nærstående parter i 2010 fremgår i note 27 i årsrapporten. Transaksjonene er inngått på ordinære markedsmessige betingelser som om de var gjennomført mellom uavhengige parter. Risikofaktorer Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene: Markedsmessig risiko Finansiell risiko Operasjonell risiko. OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 7
Årsberetning Markedsmessig risiko Konsernets markedsmessige risiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Målt etter leienivå fordeler eiendomsporteføljen seg på følgende eiendomssegmenter: 78 % Kjøpesentereiendom 22 % Næringseiendom Det norske eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen i Norge og den generelle etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt. Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom og markedsleie for eiendommene påvirker eiendomsverdier direkte. Markedet for næringseiendom i 2010 Veksten i norsk økonomi var i 2010 økende, men svakere enn forventet. Privatkonsumet viste en svakere utvikling enn antatt og bidro til at den samlede veksten i norsk økonomi ble lavere enn forventet. Bedrede utsikter for norsk og internasjonal økonomi bidro til at kredittmarkedene gradvis ble normalisert, og etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt økte vesentlig. Som følge av bedrede makroøkonomiske rammebetingelser og vesentlig større tilgang på finansiering av næringseiendom, ble 2010 et generelt godt år for næringseiendom. Leiemarkedet Konsernets kjøpesentre hadde i 2010 en butikkomsetning 31 % høyere enn i 2009, men på sammenliknbart areal vurderes veksten til 2 % - omtrent på linje med utviklingen i den norske detaljhandelen. Leieprisene i kjøpesentrene viste i hovedsak en stabil eller svakt stigende utvikling. Sysselsettingen viste en stabil utvikling og etterspørselen etter kontorlokaler var høyere enn tilbudet. Ledigheten i kontormarkedet i Osloområdet stabiliserte seg på rundt 8 %, og viste en svakt fallende tendens mot slutten av 2010. Leieprisene nådde bunnen i 1. kvartal og har deretter vist en relativt flat utvikling. Salgsmarkedet Det samlede transaksjonsvolumet i markedet for næringseiendom over 50 millioner økte i 2010 med ca. 23 milliarder kroner til et salgsvolum på 38 milliarder kroner. Som følge av den store etterspørselen, viste prisene en økende tendens. Den viktigste faktoren bak prisøkningen var et betydelig fall i markedets avkastningskrav (yield) for investering i næringseiendom. Eiendomsporteføljen pr. 31.12.10 Ved årsskiftet eide konsernet 117 eiendommer med et samlet utleiebart areal på ca. 1.260.000 kvm. I tillegg eier konsernet betydelige parkeringsarealer og tomteområder som muliggjør fremtidig prosjektutvikling. I 2010 økte leieinntektsnivået med 200 millioner kroner til 1.940 millioner kroner. Økningen forklares både av oppkjøpet av kjøpesenteret Vestkanten i Bergen, ferdigstillelse av to større eiendomsprosjekter og dessuten av en generell leievekst i eiendomsporteføljen. Ledighetsraten for eiendomsporteføljen ble i 2010 redusert til 3 % (4 %). Leieinntektene kommer fra følgende geografiske områder: 49 % Osloregionen 21 % øvrige storbyregioner i Norge 30 % øvrige byregioner /tettsteder i Norge Konsernets 20 største eiendommer genererer 66 % av leieinntektene. Leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur med en gjennomsnittlig restløpetid på ca. 4 år. leieinntektsnivå pr. 1. januar millioner kroner 2.000 1.500 1.000 500 0 kjøpesenter næringseiendom 2007 2008 2009 2010 2011 Konsernets årlige leieinntektsnivå er økt med 46% siste 5 år. Markedsverdien på eiendomsporteføljen Ved årsskiftet var verdien av eiendomsporteføljen 27.003 millioner kroner (24.389). Investeringseiendommer bokføres til virkelig verdi (markedsverdi). Markedsverdiene beregnes på bakgrunn av forventet kontantstrøm og det markedsmessige avkastningskrav for den enkelte eiendom (netto yield). Verdsettelsen av eiendomsporteføljen baseres på vurderinger utført av to uavhengige eksterne rådgivere. Investeringseiendommer under utvikling bokføres også til virkelig verdi. Markedsverdien for denne gruppen av eiendommer fremkommer ved å vurdere den antatte markedsverdien av ferdigstilt eiendomsprosjekt, redusert med prognosen for prosjektets totale investeringer. Verdivurderingen pr. 31.12.10 er basert på et gjennomsnittlig avkastningskrav på 6,5 % (6,8 %). På enkelteiendommene varierer avkastningskravet mellom 5,6 % og 10,0 %. 8 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010
I løpet av siste to år har gjennomsnittlig avkastningskrav variert mellom 6,3 % og 6,8 %. Tabellen nedenfor viser hvordan endringer i avkastningskravet (yield) antas å påvirke verdien av konsernets investeringseiendommer, egenkapital og egenkapitalandel Yield Eiendomsverdier Egenkapital Egenkapital- (milliarder kroner) (milliarder kroner) andel 6,0 % 29,1 11,2 36 % 6,5 % 27,0 9,6 33 % 7,0 % 25,1 8,2 30 % Næringseiendom Leienivået for konsernets næringseiendom økte i 2010 med 6 % (3 %) til 429 millioner kroner (405). I løpet av 2010 ble flere eiendomsprosjekter ferdigstilt, hvorav kontor og undervisningsbygg i Bislettgata i Oslo og et kombinasjonsbygg (kombinert kontor- og lagerbygg) i Gardermoen Park var de største. kjøpesenteromsetning hel- og deleide forvaltede Årsberetning Risikoen for en betydelig svekkelse av konsernets soliditet som følge av høyere avkastningskrav vurderes som moderat. Ved en økning av det gjennomsnittlige avkastningskravet ( yield ) med ett prosentpoeng til 7,5 %, vil konsernets egenkapitalandel være 27%. Leieinntektsnivå 78 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre med et tyngdepunkt i de store byene. En betydelig del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel, og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur. millioner kroner 50.000 40.000 30.000 20.000 Veksten i privatkonsumet var i 2010 lavere enn forventet, og konsernets kjøpesentre hadde en omsetningsvekst på linje med utviklingen i den norske detaljhandelen. Det forventes økt vekst i privatkonsumet i tiden fremover, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesenter- og sentrale handelseiendommer vurderes også å utvikle seg tilfredsstillende. 10.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 22 % av leieinntektene kommer fra næringseiendommer i Osloområdet, hvorav kontoreiendommer utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer, og leiekontraktene har også i dette segmentet en balansert forfallsstruktur. Som følge av at sysselsettingen i 2010 viste en stabil utvikling har ledigheten i kontorleiemarkedet i Oslo stabilisert seg på rundt 8% og leieprisene vist en stabil utvikling. På bakgrunn av det store antallet leietakere og den balanserte forfallsstrukturen vurderes risikoen for en vesentlig økt ledighet og store inntektsfall i denne del av porteføljen som moderat. Leienivået for konsernets kjøpesentre økte i 2010 med 13 % (2 %) til 1.511 millioner kroner (1.335). Ved årsskiftet hadde konsernet 50 (49) kjøpesentre i eie og 21 (14) under forvaltning. I kjøpesenterporteføljen inngår Norges 4 største kjøpesentre målt etter omsetning (Sandvika Storsenter, Lagunen Storsenter, Amfi Moa og Kvadrat), og hele 6 av landets 10 største sentre. Samlet omsetning i kjøpesentrene var i 2010 44,9 milliarder kroner (34,4), medregnet 11,7 milliarder (4,4) i forvaltede sentre. Omsetningen i konsernets kjøpesenterportefølje i 2010 økte dermed med 31 % fra foregående år, og på sammenliknbart areal vurderes veksten til 2 %. I 2010 overtok konsernet kjøpesenteret Vestkanten i Bergen og ferdigstilte utvidelse av flere store kjøpesentre. I tillegg overtok konsernet forvaltningen av 7 kjøpesentre fra Storebrand med en samlet omsetning i 2010 på 7,3 milliarder kroner. Omsetningen i kjøpesentrene som eies og forvaltes av konsernet er de siste 5 år økt med 81 %. Finansiell risikostyring Konsernets finansielle risiko kan deles i: Likviditetsrisiko Renterisiko Kredittrisiko Likviditetsrisiko / refinansieringsrisiko Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene betalings- og øvrige gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Refinansieringsrisikoen dreier seg om konsernets mulighet til å oppta finansiering i bank- og kredittmarkedet. Risikoen dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, moderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler og ved å anvende ulike finansieringskilder. Likviditetsreserven tilpasses fremtidig finansieringsbehov både i et kort og mellomlangt tidsperspektiv. Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 3.167 millioner kroner (2.486), og besto av kortsiktige plasseringer på 597 millioner kroner (566) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 2.569 millioner kroner (1.820). Refinansieringsrisikoen reduseres ved å anvende ulike finansieringskilder og -markeder, og dessuten ha en balansert fordeling mellom konsernets långivere. OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 9
Risikoen knyttet til refinansiering av de kortsiktige sertifikatene utstedt i kapitalmarkedet, er dempet ved at det er etablert langsiktige kredittfasiliteter i bankmarkedet som konsernet kan benytte dersom sertifikatmarkedet ikke skulle fungere tilfredsstillende. Konsernets portefølje av langsiktige renteswaper var ved årsskiftet ca. 8.350 millioner kroner. En endring i det langsiktige rentenivået med ett prosentpoeng, antas å medføre en endring av markedsverdien med ca. 700 millioner kroner. Årsberetning Konsernets langsiktige rentebærende gjeld på 14.200 millioner kroner (13.253) har følgende avdragsprofil: avdragsstruktur < 12 mnd 1-5 år 0 > 5 år En endring i det kortsiktige rentenivået med ett prosentpoeng, antas å medføre en endring av konsernets gjennomsnittsrente med ca. 0,4 prosentpoeng i løpet av tre seks mnd. Netto rentekostnader vil i så fall endres med i overkant av 50 millioner kroner. Ved årsskiftet hadde konsernet følgende renteforfallsstruktur: 58 % 40 % renteregulering < 12 mnd 2012-2015 2016 og senere 9 % 49 % 2 % 42 % Avdrag i 2011: 2 % (4 %) Avdrag mellom 2012 og 2015: 58 % (61 %) Avdrag i 2016 eller senere: 40 % (35 %) Ved årsskiftet hadde gjeldsporteføljen en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,1 år (6,6). Renterisiko / verdiutviklingen på konsernets finansielle instrumenter Renterisikoen relateres til endringer i kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge av renteendringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet gjennom bruk av finansielle instrumenter som tilpasses konsernets renteforventninger og definerte målsettinger for renterisiko. Eksempelvis reduseres kontantstrømeffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet ved å ha en andel langsiktig rentebinding. Andelen rentebinding lenger enn 1 år utgjorde ved årsskiftet 58 % (52 %), og gjennomsnittlig rentebinding var 4,6 år (4,1 år). Konsernets gjennomsnittsrente (inkl. kredittmargin) var ved årsskiftet 4,5 % (4,2 %). Konsernets finansielle instrumenter (renteswaper) bokføres til markedsverdien på balansedagen. Renteswapene anvendes i det vesentlige til å sikre konsernet langsiktig rentebinding og en stabil kontantstrøm. Hvis den avtalte fastrenten avviker fra markedsrenten, oppstår det en mer- eller mindreverdi som bokføres som en inntekt eller kostnad i resultatregnskapet. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg i hovedsak til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler den avtalte leie. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer. Olav Thon Eiendomsselskap vurderes å ha leietakere med gjennomgående tilfredsstillende soliditet, og det er etablert gode rutiner i forbindelse med inngåelse og oppfølging av leieavtaler. Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på leiekrav, og risikoen for at konsernet skal bli påført betydelige tap som følge av konkurser blant leietakerne, vurderes som moderat. Operasjonell risiko Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skulle fungere som forutsatt. Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og konsernets forvaltningssystemer vurderes som robuste. Som en kvalitetssikring foretar også konsernets revisor systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning. Organisasjon og arbeidsmiljø Olav Thon Eiendomsselskap er en arbeidsplass som praktiserer OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 11
likestilling. Det arbeides aktivt og planmessig med å forebygge diskriminering av medarbeidere, og for å sikre like muligheter og rettigheter uavhengig av etnisitet, nasjonalitet, opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn. Det arbeides med universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjoner, slik at disse også kan benyttes av personer med nedsatt funksjonsevne. Styret vurderer ovennevnte forhold og det generelle arbeidsmiljøet som tilfredsstillende. Ved utgangen av 2010 var det 317 årsverk (271) i konsernet. Av konsernets ansatte er 39 % kvinner og 61 % menn. Selskapets styre består av to kvinner og tre menn. Sykefraværet utgjorde 4,6 % (6,8 %) i 2010. Det er i perioden ikke oppstått skader eller ulykker som skyldes forhold med tilknytning til virksomheten. Det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Miljømessig status Konsernet forurenser det ytre miljø bare i mindre grad. Konsernet arbeider for å minimere de skader virksomheten påfører det ytre miljø bl.a. ved å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av den operative virksomheten. Miljøarbeidet er en naturlig og integrert del av virksomheten i Olav Thon Eiendomsselskap. Det fokuseres på miljøvennlige tiltak for egen virksomhet og for leietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på dette er energispareprogram for konsernets eiendommer og miljøvennlig avfallshåndtering. Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene ligger. Viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom skjer ved rehabilitering, vedlikehold og nybygging. Eierstyring og selskapsledelse Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å opprettholde høy tillitt blant investorer, långivere, leietakere og samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor å praktisere god eierstyring og selskapsledelse. Man bygger på prinsippene som er gitt i Norsk anbefaling utgitt av Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse. Implementeringen i konsernet er i hovedsak i tråd med anbefalingen. I løpet av 2010 ble det avholdt fem styremøter i Olav Thon Eiendomsselskap. Eierstyring og selskapsledelse er beskrevet nærmere på sidene 55-57 i årsrapporten. Aksjonærforhold Aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA steg i 2010 med 18%, på linje med hovedindeksen ved Oslo Børs. I 2010 ble det omsatt 248.013 aksjer over Oslo Børs (158.761), og høyeste og laveste notering var henholdsvis 920 og 700 kroner. Ved årsskiftet var det 1.645 aksjonærer i selskapet. Pr. 31.12.10 var selskapets 5 største eiere: Thon Gruppen AS (m/nærstående) 71,5 % Folketrygdfondet 10,0 % MP Pensjon 1,9 % Otto Olsen Eiendom AS (m/nærstående) 1,9 % Skagen Vekst 1,7 % Sum 5 største eiere 87,0 % På selskapets ordinære generalforsamling i 2010 ble det besluttet å utbetale utbytte for 2009 med 8 kroner pr. aksje. Styret foreslår at det utbetales utbytte for 2010 med 10 kroner pr. aksje. 12 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010
Fremtidsutsikter Veksten i verdensøkonomien er relativt høy, men fortsatt svak i industrilandene. Det er fortsatt betydelig usikkerhet knyttet til utviklingen i verdensøkonomien i tiden fremover. I Norge er også veksten økende, men fortsatt på et relativt lavt nivå. Norges Banks styringsrente er siste 15 mnd. hevet fra 1,25% til 2,00 %. Både den moderate veksten i norsk og internasjonal økonomi og den sterke kronekursen, medfører at norske renter kan forbli lave også en god stund fremover. I internasjonal sammenheng er arbeidsledigheten i Norge på et svært lavt nivå. Veksten i privat konsum var i 2010 lavere enn tidligere forventet, men Norges Bank forventer økt vekst i tiden fremover. Konsernets kjøpesentre hadde i 2010 en omsetningsvekst omtrent på linje med utviklingen i den norske detaljhandelen. Med en forventet vekst i privatkonsumet, vurderes rammebetingelsene for kjøpesentereiendom å være tilfredsstillende også i tiden fremover. Ledigheten i kontormarkedet i Oslo synes å ha stabilisert seg på rundt 8%, og leieprisene er stabile eller svakt økende. På denne bakgrunn antas kontorleieprisene å vise en stabil eller svakt økende tendens fremover. Med en gradvis normalisering av kredittmarkedene, økte etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt betydelig i 2010. Den økte etterspørselen bidro til et markant lavere avkastningskrav, og derigjennom høyere priser på næringseiendom. På tross av noe høyere langsiktige renter, antas den økte etterspørselen etter næringseiendom å bidra til et stabilt eller svakt fallende avkastningskrav i tiden fremover. Det er derfor grunn til å forvente en stabil eller svakt positiv utvikling av eiendomsverdiene i tiden fremover. På bakgrunn av Olav Thon Eiendomsselskaps sterke markedsposisjon og solide finansielle stilling, forventes en tilfredsstillende resultatutvikling også i tiden fremover. Oslo, 28. mars 2011 Styret i Olav Thon Eiendomsselskap ASA Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Dag Tangevald-Jensen (adm. direktør) Sissel Berdal Haga OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 13
oppstilling totalresultat Konsern (Resultatregnskap Konsern) OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA (Beløp i 1000 kroner) note IFRS 2010 IFRS 2009 årsregnskap konsern Leieinntekter 1, 13, 27, 28 1.744.997 1.573.093 Andre driftsinntekter 6 902.414 642.056 Andre driftskostnader 7, 8, 15, 27, 28-1.119.389-828.963 Ordinære avskrivninger 12-23.211-18.894 Driftsresultat 1.504.811 1.367.292 Andel resultat i tilknyttede selskap 4 56.277 49.933 Finanskostnader 10-618.447-590.933 Finansinntekter 9 38.753 75.516 Forvaltningsresultat 981.394 901.809 Verdiendring investeringseiendommer 13 1.027.096-145.203 Verdiendring finansielle instrumenter 11-107.488 31.473 Resultat før skatter 1.901.002 788.079 Skattekostnader 24-520.572-214.250 Årets resultat 1.380.429 573.829 Andre inntekter og kostnader 0 0 Totalresultat 1.380.429 573.829 Tilordnet: Aksjonærer 1.324.030 554.928 Ikkekontrollerende eierinteresser 56.399 18.901 Resultat pr. aksje 26 124.39 52.13 Resultat pr. aksje utvannet 26 124.39 52.13 14 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010
oppstilling over finansiell stilling Konsern (balanse Konsern) OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA (Beløp i 1000 kroner) note IFRS 2010 IFRS 2009 EIENDELER Utsatt skattefordel 24 140.209 115.965 Immaterielle eiendeler 12 6.616 6.616 Investeringseiendommer 13 27.003.311 24.388.820 Varige driftsmidler 12 35.822 73.946 Investeringer i tilknyttede selskap 4 283.388 210.076 Andre finansielle anleggsmidler 14, 27 61.777 75.121 årsregnskap konsern Anleggsmidler 27.531.123 24.870.544 Varebeholdning 15 5.406 1.953 Kundefordringer 16 644.274 585.354 Andre fordringer 286.122 138.625 Kontanter og kontantekvivalenter 17 597.131 565.591 Omløpsmidler 1.532.933 1.291.523 Sum eiendeler 29.064.057 26.162.067 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 25 424.807 424.807 Opptjent egenkapital 19 9.043.896 7.793.682 Ikkekontrollerende eierinteressers andel av egenkapital 186.233 101.092 Sum egenkapital 9.654.935 8.319.581 Pensjonsforpliktelser 7 5.366 6.500 Utsatt skatt 24 3.756.573 3.206.697 Annen langsiktig gjeld 18, 19, 20, 21 14.297.788 13.252.738 Sum langsiktig gjeld 18.059.726 16.465.935 Leverandørgjeld 123.646 94.656 Betalbar skatt 24 19.302 42.838 Annen kortsiktig gjeld 22, 23, 27 1.206.447 1.239.057 Sum kortsiktig gjeld 1.349.396 1.376.551 Sum gjeld 19.409.122 17.842.486 Sum egenkapital og gjeld 29.064.057 26.162.067 Substansverdi (EPRA NNNAV) Majoritetens andel av egenkapital ihht. balanse 9.468.702 8.218.489 Tillegg for utsatt skatt 3.756.152 3.206.276 Vurdert gjeldsforpliktelse - Utsatt skatt (8 %) -1.073.186-916.079 Langsiktig substansverdi 12.151.668 10.508.686 Langsiktig substansverdi pr aksje 1.142 987 Oslo, 28. mars 2011 Olav Thon (styrets formann) Stig O. Jacobsen Kristian Leer-Salvesen Signe Moland OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 Dag Tangevald-Jensen (adm. direktør) Sissel Berdal Haga 15
oppstilling over KONTANTSTRØMmer Konsern (kontantstrømoppstilling Konsern) OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA (Beløp i 1000 kroner) note ifrs 2010 ifrs 2009 årsregnskap konsern Resultat før skatter 1.901.002 788.079 Verdiendring investeringseiendommer -1.027.096 145.203 Verdiendring finansielle instrumenter 107.488-36.887 Resultat i tilknyttede selskaper 4-56.277-49.933 Betalte skatter -63.748-28.235 Ordinære avskrivninger 12 23.211 18.893 Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner 7-1.792-520 Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter 263.472-29.692 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 1.146.259 806.908 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 13 80.150 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 12, 13-1.313.836-1.814.961 Innbetalinger tilknyttet andre investeringer 5 323.304 660 Utbetalinger tilknyttet andre investeringer 5-312.251-10.100 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -1.222.633-1.824.401 Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld 2.006.160 3.251.615 Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld -1.813.093-1.891.679 Utbetalinger av utbytte -85.153 0 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 107.914 1.359.936 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 31.540 342.443 Kontanter og kontantekvivalenter pr 01.01 17 565.591 223.148 Kontanter og kontantekvivalenter pr 31.12 17 597.131 565.591 Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter 2.581.000 1.930.000 Oppstilling over endringer i egenkapital Konsern OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA (Beløp i 1000 kroner) Tilordnet aksjonærer i morselskapet Ikke- Opptjent kontrollerende Note Aksjekapital Overkursfond egenkapital eierinteresser Sum Egenkapital pr. 31.12.2008 105.628 278.316 6.931.645 892.448 8.208.037 Totalresultat 554.928 18.901 573.829 Endringer relatert til fisjoner og utløsning minoriteter 5 307.077-769.395-462.318 Aksjeemisjon 817 40.045-40.862 Øvrige endringer 32 32 Egenkapital pr. 31.12.2009 106.445 318.361 7.793.682 101.092 8.319.580 Totalresultat 1.324.030 56.399 1.380.429 Utbytte -85.156-85.156 Oppkjøp i andre selskaper 5 11.340 28.742 40.082 Egenkapital pr. 31.12.2010 106.445 318.361 9.043.896 186.233 9.654.935 16 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010
noter konsern OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 17
noter Konsern (I talloppstillingene er alle beløp i hele 1.000 kr.) noter konsern Generelt Olav Thon Eiendomsselskap ASA er hjemmehørende i Norge. Konsernregnskapet er vedtatt av morselskapets styre 28. mars 2011. Konsernregnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med International Financial Accounting Standards (IFRS) som er fastsatt av EU. I det følgende beskrives de viktigste regnskapsprinsipper som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Nye og endrede standarder fra foregående år er omtalt til slutt i prinsippnoten Konsoliderings- og klassifiseringsprisipper: Datterselskaper/felles kontrollerte selskaper/tilknyttede selskaper Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA inkluderer morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. Ved kjøp av eiendeler fra felles kontrollerte selskaper vil gevinst eller tap resultatføres når eiendelen selges ut av konsernet. Tap resultatføres umiddelbart dersom transaksjonen indikerer reduksjon i netto salgsverdi på omløpsmidler eller verdifall på anleggsmidler Tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttete selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet er for de aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det tilknyttede selskapets forpliktelser. Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen. Oppkjøp datterselskaper og felleskontrollert virksomhet som tilfredsstiller kravene til en virksomhetssammenslutning blir regnskapsført i samsvar med oppkjøpsmetoden, og konsolidert fra kontroll tidspunktet. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi i åpningsbalansen i konsernet. Minoritetsandel beregnes basert på minoritetens andel av disse eiendelene og gjeld. Forskjellen mellom anskaffelseskost ved oppkjøp og virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler på oppkjøpstidspunktet klassifiseres som goodwill. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet. Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp, det innregnes heller ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregning av disse eiendelene. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Transaksjoner med minoritetsinteresser behandles som transaksjoner med tredjepart. Ved salg av aksjer i datterselskap til minoritetsinteresser, resultatføres konsernets gevinst eller tap. Ved kjøp av aksjer i datterselskaper fra minoritetsinteresser til mer enn bokført verdi av minoritetsinteressene oppstår goodwill. Goodwillen vil være forskjellen mellom vederlaget og andelen av regnskapsført egenkapital av datterselskapet som kjøpes. Konsernets andel i felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat, balanse og kontantstrøm linjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Gevinst eller tap ved salg av eiendeler til felles kontrollerte selskaper, resultatføres for den del som kan tilskrives andre eiere i de felles kontrollerte selskapene. Alle konsernselskaper, inkludert tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet, er regnskapsført med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og andre hendelser under like omstendigheter. Segmentinformasjon Konsernet har 2 strategiske driftssegmenter, hhv. Kjøpesenter og Næringseiendom. De 2 driftssegmentene representerer ulike kunders behov for leie av eiendom og er derfor styrt til dels uavhengig av hverandre siden de trenger ulike markedsstrategier, servicegrad m.m. Annet omfatter øvrig virksomhet som ikke naturlig faller inn under de to driftssegmentene Kjøpesenter og Næringseiendom. Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode på tidspunkt for avtale om fraflytting. Renteinntekter resultatføres i den periode de opptjenes. Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet. Leieavtaler Leieavtaler der en vesentlig del av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over leieperioden. 18 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010
Investeringseiendom Investeringseiendommer er eiendeler som eies enten for å oppnå leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig verdi. Investeringseiendommer verdsettes ved hver regnskapsavleggelse ved bruk av en beregningsmodell. Denne baseres på den enkelte eiendoms antatte fremtidige kontantstrømmer, og eiendomsverdiene fremkommer ved å neddiskontere kontantstrømmene med individuelle risikojusterte avkastningskrav. Endringer som følge av revurdering av virkelig verdi, regnskapsføres i resultatregnskapet. Når en enhet av eiendom, anlegg og utstyr omklassifiseres til investeringseiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for omklassifisering føres over resultatregnskapet. Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi. Senere kostnader forbundet med fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring iht. IFRS, mens løpende vedlikehold kostnadsføres. Fra og med 01.01.2009 betraktes anlegg under utførelse som investeringseiendom i henhold til IAS 40, og blir verdsatt til virkelig verdi. Verdimålingen baseres på påløpne kostnader justert mot antatt verdi ved ferdigstillelse. Varige driftsmidler Varige driftsmidler består i all hovedsak av driftsløsøre. Varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger. Gevinst og tap ved avgang resultatføres og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi. Boligprosjekter Konsernet er i varierende grad engasjert i utvikling og salg av boliger. Driftsinntekter og kostnader knyttet til oppføring og salg av boliger resultatføres når den vesentlige risiko og avkastning tilknyttet eierskapet er overført til kjøper. På dette tidspunkt er forvaltning og den faktiske kontroll over de solgte boligene overført til kjøper. og gjeld, ved bruk av gjeldsmetoden. Balanseføring foretas dog ikke dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en foretaksintegrasjon, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Skattetrekk Selskapet inngår i Olav Thon Gruppens samlede bankgaranti for skattetrekk. Pensjonsforpliktelser/pensjonsytelser: Konsernet har 2 ulike pensjonsordninger, hhv. ytelsesplan og innskuddsplan. Nåverdien av konsernets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Endringer i pensjonsforpliktelsene kostnads-/eller inntektsføres løpende i resultatregnskapet, herunder aktuarmessige gevinster og tap. Den ytelsesbaserte pensjonsordningen er egenfinansiert. Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at innskuddene er betalt. Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som kortsiktig gjeld. Finansielle instrumenter / Derivater Konsernet bruker finansielle instrumenter til å tilpasse konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventninger og til målsetninger for renterisiko. Finansielle instrumenter regnskapsføres første gang til virkelig verdi (som normalt tilsvarer kostpris), og i etterfølgende perioder til virkelig verdi. Endringer som følge av revurdering av virkelig verdi regnskapsføres i resultatregnskapet. noter konsern Kundefordringer Kundefordringer måles ved første gangs balanseføring til virkelig verdi. Avsetning for tap regnskapsføres når det foreligger objektive indikatorer for at konsernet ikke vil motta oppgjør i samsvar med opprinnelige betingelser. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger ansees som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives Egne aksjer Ved kjøp av egne aksjer føres vederlaget til reduksjon i egenkapitalen inntil aksjene blir annullert, utstedt på nytt eller solgt. Utbytte Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Utsatt skatt Det er beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler Virkelig verdi av en renteswap er det estimerte beløp som konsernet ville motta eller betale for å innfri avtalen på balansedagen. Dette beløpet vil avhenge av rentenivået, og gjenværende løpetid på avtalen. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter. Finansiell risikostyring Finansielle risikofaktorer. Konsernets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: markedsrisiko (virkelig verdi), kredittrisiko, likviditetsrisiko og renterisiko. Styret fastsetter målsettinger og rammer for finansiell risiko, og den løpende styring av finansielle risiki er tillagt konsernets finansavdeling. Et viktig element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver som bærende elementer. OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010 19
noter konsern Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg hovedsakelig til leietakernes betalingsevne. Konsernets eiendommer er leid til et stort antall leietakere, hvorav landsdekkende handelskjeder utgjør en betydelig andel. Konsernet vurderes å ha solide leietakere i tillegg til at både betalings- og sikkerhetsprosedyrer vurderes som tilfredsstillende. Konsernet har gjennomgående hatt lave tap på leiekrav. Likviditetsrisiko Likviditetsrisikoen styres ved til en hver tid å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Likviditetsreserven består av både likvide omløpsmidler og ubenyttede kredittrammer i ulike finansinstitusjoner, i tillegg til at konsernets portefølje av ubelånte eiendommer representerer en betydelig likviditetsreserve. Styret har fastsatt målsettinger for likviditet som skal sikre finansielle handlefrihet til å kunne utnytte interessante investeringsmuligheter raskt, og dessuten bidra til å redusere den finansielle risiko vesentlig. Eiendomsverdiene er videre fremkommet etter drøftelser med uavhengige kompetansemiljøer, og for enkelte av eiendommene er det dessuten utarbeidet fullstendige eksterne verdivurderinger. I verdsettelsen av konsernets investeringseiendommer vil en økning av gjennomsnittlig avkastningskrav på 0,5 % poeng medføre en verdireduksjon på 1,6 mrd., mens en tilsvarende reduksjon i avkastningskravet vil medføre en verdiøkning på 1,9 mrd. En stigning i det langsiktige rentenivået med 1 %-poeng vil øke markedsverdien av konsernets renteswapavtaler med 0,5 mrd., mens et tilsvarende fall i rentenivået vil gi et verdifall på 0,5 mrd. Nye regnskapsstandarder Nye og endrede standarder og fortolkninger som er obligatorisk for årsregnskapet 2010 Likviditetsrisikoen som oppstår ved refinansiering av konsernets gjeld dempes ved at ulike finansieringskilder anvendes, og at konsernets refinansieringsbehov innenfor de neste 12 måneder balanseres i forhold til likviditetsreserven. Kapitalforvaltning Styrets mål er å opprettholde en sterk kapitalbase. En sterk kapitalbase er viktig for at selskapet skal oppnå tilfredsstillende betingelser i forbindelse med finansiering, og i forbindelse med videre utvikling av selskapet. Renterisiko Gjennom bruk av finansielle instrumenter tilpasses konsernets rentereguleringsprofil til renteforventninger og til definerte målsetninger for renterisiko. For å redusere resultateffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet har konsernet en betydelig andel langsiktig rentebinding. For den delen av porteføljen med kortsiktig rentebinding, reduseres dessuten renterisikoen ved at tidspunktene for renteregulering balanseres. Viktige regnskapsestimater og skjønnsmessige vurderinger Estimater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på historisk erfaring og andre faktorer. Styret og konsernledelsen utarbeider estimater og gjør antakelser/ forutsetninger knyttet til fremtiden, og disse vurderinger vil forutsetningsvis sjelden være fullt ut i samsvar med det endelige utfall. Estimater og antakelser/forutsetninger som innebærer stor sannsynlighet for vesentlige endringer i balanseført verdi i løpet av neste regnskapsår, er verdien knyttet til investeringseiendommer og finansielle instrumenter. Verdsettelsen av investeringseiendom foretas av konsernets egne ansatte som har lang erfaring med vurdering av eiendom og anses å inneha nødvendig kompetanse til å kunne foreta en riktig verdsettelse av den enkelte eiendom. Avkastningskravet for hver enkelt eiendom fastsettes som langsiktig risikofri rente tillagt et eiendomsspesifikt risikotillegg. Sistnevnte fastsettes med utgangspunkt i hvilket eiendomssegment eiendommen tilhører, eiendommens beliggenhet, standard, utleiegrad, leietakernes soliditet og gjenværende leietid. Det tas videre hensyn til kjente markedstransaksjoner med liknende eiendommer i det samme geografiske området. Revidert IAS 27 Konsernregnskap og finansregnskap Revidert IFRS 3 Virksomhetssammenslutninger Endringer i IFRS 7 Finansielle instrumenter opplysninger Endringer i IFRS 1 Førstegangsanvendelse av IFRS Endringer i IFRS 2 Aksjebaserte betalinger Endringer i IAS 39 Finansielle instrumenter innregning og måling Endringer i IAS 32 Finansielle instrumenter presentasjon IFRIC 15 Avtaler om bygging av eiendommer IFRIC 17 Utdeling av andre eiendeler enn penger IFRIC 18 Overføring av eiendeler fra kunder Endringer i IFRIC 9 og IAS 39 knyttet til vurdering av innebygde derivater Endringer som følge av årlig forbedringsprosjekt av IFRS 2009 Endringene i IAS 27 vil påvirke hvordan selskapet regnskapsfører utkjøp av minoritetsaksjonærer. Endringene i IFRS 3 vil kunne få vesentlig innvirkning dersom selskapet i fremtiden gjennomfører oppkjøp av nye selskaper som tilfredsstiller kriteriene for virksomhetssammenslutninger. Øvrige endringer forventes ikke å få innvirkning på hvordan selskapet utarbeider sitt årsregnskap. Nye og endrede standarder og fortolkninger som er obligatorisk for årsregnskapet 2011 IAS 24 (revidert) Opplysninger om nærstående parter. I forhold til gjeldende IAS 24 har den reviderte standarden en klargjøring og forenkling av definisjonen av nærstående parter. Ikrafttredelsestidspunktet er satt til 1. januar 2011, men endringen er fortsatt ikke godkjent av EU. Konsernet forventer å anvende revidert IAS 24 fra og med 1. januar 2011. Endring til IAS 32 Finansielle instrumenter presentasjon. Ikrafttredelsestidspunkt er satt til 1. februar 2010. Konsernet forventer å anvende endringene fra og med 1. januar 2011. Endring til IFRIC 14 IAS 19 begrensninger av en netto ytelsesbasert pensjonseiendel, minstekrav til finansiering og samspillet mellom dem. Endringen til IFRIC 14 har ikrafttredelsestidspunkt 1. januar 2011, men er fortsatt ikke godkjent av EU. 20 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2010