Einset Sør, forslag til detaljregulering REGULERINGSBESTEMMELSER PlanID 156020120004 Kommunens arkivsaksnummer: 2012/1053 Planforslag er datert: 19.10.2012 Dato for siste revisjon av plankartet: 31.03.2014 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 07.05.2015 Vedtatt i kommunestyret 07.05.2015 1 Generelt Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for videreutvikling av området og øke aktivitetene rundt Aspøya Fjordsenter. Planen overlapper og erstatter deler av Reguleringsplan for Einset, vedtatt 30.09.1987 og revidert 08.07.1999. 2 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart datert 01.10.2013 3 Formålet med reguleringsplanen Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg (PBL2008 12-5 NR.1) - Boligbebyggelse - Institusjon - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag - Uteoppholdsareal - Gårdsplass - Forretning (plasskrevende varer)/kontor/lager - Forretning (detaljhandel)/kontor/bensinstasjon - Industri/lager Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL2008 12-5 NR.2) - Kjøreveg - Annen veggrunn tekniske anlegg - Annen veggrunn grøntareal - Kai og havneområde i sjø - Parkeringsplasser Grønnstruktur (PBL2008 12-5 NR.3) - Friområde Landbruks-, natur og friluftsformål samt reindrift (PBL2008 12-5 NR.5) - Friluftsformål Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilh. strandsone (PBL2008 12-5 NR.6) - Friluftsområde i sjø og vassdrag 1
4 Fellesbestemmelser 4.1 Situasjonsplan (PBL 12-7 nr 1 og 4): Byggverks plassering, størrelse og utforming skal godkjennes av kommunen. Ved søknad om tiltak skal det utarbeides situasjonsplan som skal vise: Bygningers plassering og høyder Uteareal Internveger inklusive avkjørsler Høyder på planert terreng Utforming av murer/fyllinger Beplantning Parkering (vogntog, bil og sykkel) Avrenning av overflatevann 4.2 Utomhusplan Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i målestokk 1:200. Utomhusplanen skal vise: - Plassering av bygninger og anlegg - Oppholdsarealer og utstyr for lek - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder. - Vegetasjon og grøntanlegg - Utforming av kjøreveg, fortau, parkeringsplasser, sykkeloppstillingsplasser, utendørs lagringsplasser m.m. - Dekker og beplantning - Overvannshåndtering og belysning - Plassering av støyskjerming - Atkomst for utrykningskjøretøy og renovasjon Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan for den aktuelle utbyggingsetappen før midlertidig brukstillatelse gis. 4.3 Utforming Bygningenes utforming samt material- og fargebruk i fasader skal harmonere med de naturgitte og bygde omgivelsene. I fasader skal det benyttes dempede farger og fasader skal utformes med ikke-reflekterende materialer. Takene skal behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg skal integreres i den arkitektoniske utformingen. Tekniske installasjoner tillates inntil 2 meter over maksimal mønehøyde. Installasjonene skal plasseres tilbaketrukket fra gesimsen, bygges inne eller avskjermes med ikke-reflekterende materiale og arealet skal ikke overstige 20 % av bygningens grunnflate. Det tillates etablert ladestasjon for elbiler innenfor planområdet. 4.4 Skilt og reklame Oppføring av skilt og reklame på bygninger skal godkjennes av kommunen. 2
4.5 Parkering Parkering til virksomhetene skal løses innenfor det regulerte området. På den enkelte tomt skal det anlegges areal til snuplass, manøvrering, av- og pålastingsplasser, parkeringsplasser for kjøretøy og oppstillingsplasser for sykler. Minimum 5 % eller 1 plass (høyeste tall blir gjeldende) av parkeringsplassene skal være tilrettelagt som HC-plasser og skal plasseres i nærheten av inngangspartiet. Disse skal ha minimum 4,5 meter bredde og 6,0 meter lengde. 4.6 Automatisk fredete kulturminner Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) 8. Jfr. PBL 12-7 nr. 6. 4.7 Miljøkrav 4.7.1 Støy Anbefalte støygrenser iht Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442), eller senere retningslinje som erstatter denne, skal legges til grunn ved utarbeiding og behandling av søknader om tillatelse til tiltak. Det skal på søknadstidspunktet foreligge dokumentasjon på at støynivå for uteoppholdsarealer tilfredsstiller anbefalte grenser i tabell 2. Der støyforholdene overstiger laveste grense for støy, må plan for tiltak som dokumenterer tilfredsstillende støynivå foreligge sammen med søknad om tillatelse til tiltak. Støytiltak skal være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse gis. 4.7.2 Overvann Prinsipper om lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltak innenfor planområdet. Ved søknad om tiltak skal det foreligge plan for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann. 5 Bebyggelse og anlegg 5.1 Boligbebyggelse Innenfor område regulert til boligbebyggelse tillates det oppført bebyggelse med maksimal % BYA = 80 % og med en maksimal gesimshøyde på 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen og fellesareal skal utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Sammen med søknad om rammetillatelse for boligene skal det sendes inn utomhusplan i målestokk 1:500 for uteoppholdsarealet (se egen bestemmelse). Utomhusplanen skal vise ferdig opparbeidet tomt, med gangforbindelser, bil- og sykkelparkeringsplasser på terreng, oppholdsarealer, belegning, materialbruk, vegetasjon og beplantning, utstyr for lek, møblering, belysning, skilt og andre faste installasjoner, lokal overvannshåndtering og løsning for renovasjon. Innenfor formålet tillates oppført inntil 20 boenheter (leiligheter). Det tillates etablert balkonger og takterrasse. På takterrasser tillates rekkverk over angitt gesimshøyde. Balkonger tillates utkraget inntil 2,0 meter utenfor byggegrense. Parkering skal opparbeides på terreng, evt. som del av første etasje. Det tillates i tillegg etablert p-plasser på terreng. Det skal tilrettelegges for minst 1,25 p-plasser pr. boenhet. Minimum 5 % av 3
det totale antall parkeringsplasser skal tilrettelegges for forflytningshemmede. Det skal avsettes plasser til sykkelparkering med inntil 2 plasser pr. boenhet. 5.2 Institusjon Innenfor område regulert til institusjon tillates oppført offentlige omsorgsboliger. Mot nord skal det etableres støyskjerming ihht. Statens vegvesens normer. På tomta kan det bygges inntil 2000 m 2 bruksareal (T-BRA), mønehøyden kan maksimalt være 6 meter over gjennomsnittlig terrengnivå på de enkelte seksjoner. 5.3 Småbåtanlegg i sjø og vassdrags Området skal nyttes til privat småbåtanlegg. Innenfor formålet kan det legges til rette for flytebryggeanlegg. Utfylling i sjø (molo og liknende) samt sprengning i strandsonen er ikke tillatt. 5.4 Uteoppholdsareal Det skal avsettes minimum 30 m 2 uteareal pr. boenhet. Uteoppholdsareal skal være felles for boligene. Uteoppholdsarealet skal være mest mulig sammenhengende, ha gode solforhold, tilfredsstillende støynivå og være skjermet mot motorisert trafikk og forurensning. Uterom for felles bruk skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Uterommet skal være godt egnet som sosial møteplass for alle aldersgrupper og utformes slik at det kan brukes til alle årstider. Utomhusplan i byggesak skal dokumentere hvordan bestemmelsene om uterom er ivaretatt. Ubebygget areal som ikke benyttes til nødvendige kjørearealer, parkering og gangarealer skal opparbeides som uteareal. Minst halvparten av uterommet skal anlegges på terrengnivå og opparbeides som felles leke- og oppholdsareal. Det skal minimum avsettes leikeareal på 200 m2 som minst er utstyrt med sandkasse, lekeredskaper, enkle lekeapparater og bord og benker. Området til leik skal avsettes innenfor regulert uteoppholdsareal og være universelt utforma. Nødvendig sikring mot sjøen skal være gjennomført før området tas i bruk. Uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan for den aktuelle utbyggingsetappen før midlertidig brukstillatelse gis. 5.5 Gårdsplass Gårdsplass kan nyttes til uteområde og uteservering for Aspøya Fjordsenter. 5.6 Forretning (plasskrevende varer)/kontor/lager Innenfor område regulert til forretning (plasskrevende varer)/kontor/lager tillates det oppført bebyggelse med maksimal % - BYA = 60 % og med en maksimal gesimshøyde på 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Innenfor formålet tillates forretninger som forhandler varegrupper som er plasskrevende; så som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/-hagesenter. 5.7 Forretning (detaljhandel)/kontor/bensinstasjon 4
Innenfor område regulert til forretning (detaljhandel)/kontor/bensinstasjon tillates det oppført bebyggelse med maksimal %-BYA = 60% og med en maksimal gesimshøyde på 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Innenfor formålet tillates annen forretningsvirksomhet i tillegg til vanlig dagligvarehandel, så som post, bank, vinmonopol, apotek o.l. Disse virksomhetene skal regnes med i tillatt bruksareal for forretninger. Utbygging av forretningsarealene er regulert av Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesenter i kraft i 2008 som avgrenser bruksarealet til under 3000 m 2. 5.8 Industri/lager Innenfor område regulert til industri/lager tillates oppført bygg, anlegg og innretninger tilhørende industriformålet. I grensesonen mellom industri og friareal skal terrenget avtrappes. Terrenget skal umiddelbart etter sprengningsarbeidet dekkes til med tilstrekkelig jord og beplantes. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 6.1 Kjøreveg Kjøreveg skal være offentlig. Skråninger og andre tiltak i terrenget i tilknytning til veganlegg skal ha en god landskapsmessig utforming. 6.2 Annen veggrunn - tekniske anlegg Annen veggrunn tekniske anlegg skal være offentlig. I området for annen veggrunn inngår skjærings- og fyllingsskråninger, grøntområder, grøfter, murer, stabiliserende tiltak og lignende. 6.3 Annen veggrunn grøntareal Annen veggrunn skal være privat. Arealer vist som annen veggrunn grøntareal skal enten tilsås og beplantes, eller gis annen tilfredsstillende estetisk behandling. Arealer vist som annen veggrunn kan benyttes til snøopplag. Innenfor formålet tillates det oppført støttemurer, skjæringer og fyllinger. 6.4 Kai og havneområde i sjø Innenfor formålsgrensen tillates oppført kaianlegg med tilhørende innretninger. 6.5 Parkeringsplasser Området skal være privat og benyttes til kunde- og ansattparkering. 7 Grønnstruktur 7.1 Friområde Innenfor område regulert til friområde skal det legges til rette for gangatkomst fra fjordsenteret til småbåtanlegget. 8 Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift 8.1 Friluftsformål Innenfor formålsgrensen kan det opparbeides enkle tilretteleggingstiltak for friluftsliv som turstier og lignende. 9 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 5
9.1 Friluftsområde i sjø og vassdrag Innenfor disse områdene tillates ikke etablering av oppdrettsanlegg, flytekaier, arbeid eller tiltak som vil forringe områdene som fiske-, natur- og friluftsområder. 10 Atkomst og avkjørsel Atkomst skal være fra E 39 og skal være felles for eiendommene gnr./bnr. 138/43,44,48,49,51,59, 68,72,74. Avkjørsler til offentlig vei skal utformes ihht. Statens vegvesens veinormaler og forskrifter. 6
11 Grunnforhold Dersom det ved graving eller masseforflytting oppdages ukjente forurensede masser, er tiltakshaver ansvarlig for forskriftsmessig behandling av de forurensede masser. Før igangsettingstillatelse gis, skal det dokumenteres at boligbebyggelsen sikres mot radon i henhold Byggteknisk forskrift (TEK) 13-5. 12 Anleggsperioden Det skal i anleggsperioden gjennomføres tiltak som sikrer trygg og god framkommelighet for gående og syklende. 7