HØRINGSNOTAT: FORSLAG TIL ENDRINGER I FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING VEDLEGG 1 Egenhandelsforbudet Ved lovendring 13. desember 2002 nr. 76 ble det i lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling (emgll.) vedtatt en ny bestemmelse i 2-12 om forbud mot egenhandel. Bestemmelsen lyder slik: (1) Denne bestemmelsen gjelder eiendomsmeglere og advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet, ansatte i foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige virksomheten uten å være ansatt. (2) Dersom personer som nevnt i første ledd har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, skal vedkommende eller foretaket nekte å ta oppdraget eller si dette fra seg så snart slik interesse oppstår. Tilsvarende gjelder i forhold til nærstående av personer som nevnt i første ledd. (3) Kredittilsynet kan i forskrift gi utfyllende regler om bestemmelsen i annet ledd, herunder fastsette hvem som anses som nærstående. Kredittilsynet kan i forskrift eller enkeltvedtak fastsette unntak fra annet ledd. Forbudet ble foreslått av finanskomiteens flertall i forbindelse med andre endringer i eiendomsmeglingsloven i 2002. Finanskomiteen viser i Innst. O. nr. 10 (2002 2003) på s. 7 til [ ] at dagens lov gir megler en mulighet til å drive egenhandel, dvs. salg/utleie av egen eiendom gjennom eget foretak, og kjøp/leie av en eiendom som formidles gjennom eget foretak. Megler plikter i slike tilfeller å opplyse de øvrige involverte i salgsprosessen om slik egenhandel. Komiteens flertall uttalte at [ ] slik praksis er en trussel mot eiendomsmeglingsbransjens renommé. Sjøl om omfanget av egenhandelen er liten i dag, vil alle tilfeller gi grunnlag for oppslag som, berettiget eller uberettiget, vil svekke tilliten til eiendomsmeglere. Flertallet ser heller ikke at de praktiske problemene et slikt forbud reiser, er store nok til å rettferdiggjøre åpning for en slik praksis. Kombinert med en dispensasjonsadgang, vil dette være et viktig bidrag til å sikre tilliten til eiendomsmeglerne. 2 Utfyllende regler om og unntak fra forbudet Kredittilsynet er i emgll. 2-12 siste ledd gitt myndighet til i forskrift å gi utfyllende regler om egenhandelsforbudet, herunder fastsette hvem som skal anses som nærstående. Kredittilsynet kan også fastsette unntak fra egenhandelsforbudet i forskrift eller enkeltvedtak. Ved forskriftsendring av 15. april 2004 nr. 626 (i kraft 1. juni 2004) ble det i forskrift om eiendomsmegling 20. mars 1990 nr. 177 tatt inn følgende bestemmelser: 8-3. (nærstående) Som noens nærstående i lovens 2-12 annet ledd menes: 1
a) ektefelle eller en person som vedkommende bor sammen med i ekteskapslignende forhold, b) slektninger i opp- og nedstigende linje og søsken, c) ektefelle til, eller en person som bor sammen i ekteskapsliknende forhold med, noen som er nevnt i bokstav b, d) selskap hvor vedkommende selv eller noen som er nevnt i bokstav a-c, alene eller sammen, har slik innflytelse som nevnt i aksjeloven og allmennaksjeloven 1-3 annet ledd eller selskapsloven 1-2 annet ledd. 8-4. (unntak fra forbudet mot egenhandel) Lovens 2-12 annet ledd (forbud mot egenhandel) gjelder ikke for: a) ansatte i andre avdelinger/filialer i meglerforetak, boligbyggelag og bank enn den avdelingen/filialen som utfører oppdraget, b) ansatte som ikke utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling i boligbyggelag og bank uten separate avdelinger, c) oppdrag som kun gjelder oppgjør. Dersom meglerforetaket i det samme oppdraget har påtatt seg å selge flere enheter, gjelder lovens 2-12 annet ledd kun i forhold til den enkelte enhet. I forbindelse med forslagene til forskriftsendringer, ble det drøftet om og eventuelt hvilke unntak som burde oppstilles fra egenhandelsforbudet. I høringsnotatet som ble sendt ut, var det opprinnelig ikke foreslått unntak. Flere av høringsinstansene mente imidlertid at det var behov for det. Det ble fremhevet at egenhandelsforbudet, slik det allerede var vedtatt i loven, ville få utilsiktede og urimelige utslag dersom det ikke ble gitt enkelte unntak. Det ville være vanskelig å praktisere et egenhandelsforbud kombinert med en vid krets av nærstående, spesielt i de store foretakene med flere avdelinger og i boligbyggelag og bank uten separate avdelinger. Som eksempel ble nevnt at forbudet uten en begrensning til hvert avdelingskontor, ville føre til at barnebarnet av en ansatt i et eiendomsmeglingsforetak med avdeling i Oslo, ikke kunne kjøpe eiendom gjennom det samme foretakets avdeling i Alta. Det ville være vanskelig å få oversikt over alle de ansattes nærstående i alle avdelingene et foretak har på landsbasis. Enkelte høringsinstanser påpekte også at det burde gis unntak for ansatte som ikke utfører ledd i megling i boligbyggelag og bank uten separate avdelinger, samt at oppgjørsoppdrag burde unntas. Når det gjelder bestemmelsen om at egenhandelsforbudet kun gjelder i forhold til den enkelte enhet dersom meglerforetaket i det samme oppdrag har påtatt seg å selge flere enheter, ble det fremhevet at for salgsoppdrag på eiendommer i prosjekt, ofte med mange enheter, ville det være urimelig at megleren skal si opp hele prosjektoppdraget når nærstående-interesse oppstår. Det ble vist til at antall interessenter kan i store prosjekter være opptil 2000-3000, eiendommer i nybyggprosjekter selges gjerne med fastpris uten åpning for budgivning, økonomisk og administrativt vil det være en stor ulempe å måtte dele prosjektet mellom flere meglere, samt at selger er profesjonell og driver næringsvirksomhet. 3 Forslag til endringer Kredittilsynet foreslår ikke endringer i eiendomsmeglingsforskriftens 8-4 første ledd bokstav a (ansatte i andre avdelinger i meglerforetak), og b (ansatte som ikke utfører ledd i megling i boligbyggelag og bank uten separate avdelinger). Bakgrunnen for dette er særlig at 2
forbudet, uten disse unntakene, ville fått utilsiktede og urimelige utslag, og for øvrig være vanskelig å overholde, jf. punkt 2 ovenfor. Det kan i denne sammenheng også vises til at Eiendomsmeglingslovutvalget i sin innstilling (NOU 2006:1) går inn for å videreføre disse unntakene, se utvalgets vurderinger i punkt 8.5.2, merknadene til bestemmelsen og utkastet til 2-12. Bestemmelsen i forskriftens 8-4 første ledd bokstav c om at egenhandelsforbudet ikke gjelder for oppgjørsoppdrag, innebærer at en ansatt eller nærstående av denne som har kjøpt eller solgt fast eiendom utenfor foretaket, kan få det økonomiske oppgjøret gjennomført gjennom det foretaket den ansatte arbeider i. Det kan argumenteres med at gjennomføring av rene økonomiske oppgjør er en oppgave som fremdeles, isolert sett, normalt ikke er egnet til å svekke tilliten til meglerens objektive gjennomføring av oppgjørsoppdraget. Kredittilsynet antar at Eiendomsmeglingslovutvalget i sin innstilling (NOU 2006:1), som går inn for å videreføre også dette unntaket (utkastet til 2-12 på side 166 første spalte), har vurdert dette på samme måte. Kredittilsynet er imidlertid blitt kjent med tilfeller som kan reise spørsmål ved om også dette unntaket, avhengig av omstendighetene, kan være egnet til å svekke eiendomsmeglingsbransjens renommé. Det vil ofte være behov for at meglerforetaket bistår med kontraktsskriving i tillegg til gjennomføringen av selve det økonomiske oppgjøret. I praksis viser det seg at flere vilkår for handelen ofte ikke er endelig avklart når megleren får oppgjørsoppdraget. Megleren plikter å bidra til utforming av en rimelig balansert kjøpekontrakt. Selv om de fleste meglere vil skjøtte denne oppgaven på en tilfredsstillende måte, vil tilfeller av det motsatte kunne gå ut over den andre parten i kontraktsforholdet og dermed også bransjens renommé. Det er dessuten normalt praktisk enkelt å få gjennomført oppgjøret i et annet eiendomsmeglingsforetak eller bank. Det foreslås derfor at det aktuelle unntaket oppheves i forhold til de ansatte selv. Endringen foreslås også å gjelde for den ansattes såkalte personlige nærstående, dvs. ektefeller/samboere, ansattes mindreårige barn, samt ektefellers/samboeres mindreårige barn som bor sammen med den ansatte. Etter dagens definisjon er den ansattes ektefelle/samboer og barn omfattet. Kretsen foreslås utvidet til ektefelles/samboers mindreårige barn som bor sammen med den ansatte. Unntaket foreslås videre opphevet for selskap hvor en ansatt selv eller dennes nærstående, alene eller sammen, har dominerende innflytelse, jf. forskriftens 8-3 d. Kredittilsynet antar at eiendomsmeglingsforetaket fortsatt bør ha anledning til å forestå oppgjør hvor fjernere nærstående av ansatte, som nevnt i forskriftens 8-3 første ledd bokstav b og c, er kjøper eller selger av eiendom, i praksis vanligvis en bolig. Det foreslås derfor at unntaket opprettholdes for disse personene. Høringsinstansenes syn på dette spørsmålet imøteses. Unntaket i forskriftens 8-4 annet ledd innebærer som nevnt ovenfor at eiendomsmeglingsforetak som i det samme oppdraget har påtatt seg å selge flere enheter, bare må si fra seg oppdraget for så vidt gjelder den enkelte enhet som en ansatt ønsker å kjøpe, eller som en nærstående av denne legger inn bud på. Det er typisk ved prosjektsalg at dette unntaket er aktuelt. Dersom unntaket oppheves er det nærliggende å anta at mange foretak ikke vil tillate de ansatte og deres nærstående å vise kjøpsinteresse i prosjekter som foretaket formidler, da konsekvensen ellers vil være vederlagstap mv. for foretaket dersom det må si hele oppdraget fra seg. Det vil kunne oppleves som urimelig for en ansatt å ikke få anledning til å kjøpe en enhet for egen bruk. Dette gjelder i enda større grad for nærstående, som i denne sammenheng kan sies å bli rammet tilfeldig. 3
På den annen side, dersom det spekuleres i å benytte seg av unntaket slik det i dag lyder, kan foretaket si fra seg enheter i prosjekter som dermed kan kjøpes opp av egne ansatte. Dette kan være en måte å fylle opp prosjekter på, som igjen gjør det lettere å få solgt/fulltegnet et prosjekt. Dersom prosjekter tegnes opp av ansatte, vil dette kunne skape interessekonflikter i forhold til eksterne interessenter for eksempel dersom de mest attraktive objektene er kjøpt opp av de ansatte. Det samme kan sies om det tilfellet at megleren videreselger prosjektenheten etter kort tid med fortjeneste. Slik opptreden vil kunne være svært uheldig for bransjens renommé. Det foreslås på denne bakgrunn at også dette unntaket ikke lenger opprettholdes i forhold til de ansatte. Formodentlig vil dette, som nevnt ovenfor, føre til at foretakene ikke tillater sine ansatte å kjøpe prosjektenheter. Dette er i samsvar med Eiendomsmeglingslovutvalgets forslag om at ansatte overhodet ikke skal kunne kjøpe eiendom gjennom foretaket de arbeider i. Det antas imidlertid at det vil kunne få urimelige konsekvenser dersom man ikke begrenser kretsen av nærstående i denne sammenheng. Det foreslås derfor også her at unntaket fortsatt kan omfatte andre nærstående enn ansattes ektefeller/samboere, ansattes mindreårige barn, og ektefellers/samboeres mindreårige barn som bor sammen med ansatte. Det vises til forslaget til endring i forskriftens 8-4 annet ledd nedenfor. Det bes om at høringsinstansene særlig uttaler seg om dette. Også her foreslås det at unntaket ikke gjelder for selskap hvor en ansatt selv eller dennes nærstående, alene eller sammen har dominerende innflytelse i et selskap, jf. forskriftens 8-3 d. Bakgrunnen for at unntaket foreslås begrenset til hvor de fjernere nærstående i kraft av sin person kjøper en prosjektenhet, er å forhindre at et forbud vil få urimelige utslag for privatpersoner som kan ha en beskyttelsesverdig interesse i å skaffe seg en bolig. Kredittilsynet kan imidlertid ikke se at disse personers kjøp gjennom selskap hvor disse eier eller har dominerende innflytelse er like beskyttelsesverdig, i det slike kjøp vil ha karakter av næringsvirksomhet. 4 Oppsummering forslag til ny ordlyd Ovennevnte forslag innebærer at eiendomsmeglingsforetak, hvor foretaket i det samme oppdraget har påtatt seg å formidle flere enheter, må si fra seg hele oppdraget dersom ansatte mv., deres personlige nærstående eller selskaper hvor disse eller andre nærstående eier eller har dominerende innflytelse, ønsker å kjøpe/legger inn bud på en eiendom. Eiendomsmeglingsforetak kan heller ikke gjennomføre oppgjør for de samme personene/selskapene. Nærståendekretsen er foreslått utvidet til også å omfatte mindreårige barn til ektefelle/en person som en ansatt mv. bor sammen med i ekteskapslignende forhold og hvor den mindreårige også bor sammen med den ansatte. Kredittilsynet fremmer følgende forslag: I forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling gjøres følgende endringer (endringene er satt i kursiv): 8-3. (nærstående) Som noens nærstående i lovens 2-12 annet ledd menes: a) ektefelle eller en person som vedkommende bor sammen med i ekteskapslignende forhold, mindreårige barn, samt mindreårige barn til en person som vedkommende bor sammen med i ekteskapslignende forhold og som vedkommende bor sammen med, b) slektninger i opp- og nedstigende linje og søsken, 4
c) ektefelle til, eller en person som bor sammen i ekteskapsliknende forhold med, noen som er nevnt i bokstav b, d) selskap hvor vedkommende selv eller noen som er nevnt i bokstav a-c, alene eller sammen, har slik innflytelse som nevnt i aksjeloven og allmennaksjeloven 1-3 annet ledd eller selskapsloven 1-2 annet ledd. 8-4. (unntak fra forbudet mot egenhandel) Lovens 2-12 annet ledd (forbud mot egenhandel) gjelder ikke for: a) ansatte i andre avdelinger/filialer i meglerforetak, boligbyggelag og bank enn den avdelingen/filialen som utfører oppdraget, b) ansatte som ikke utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling i boligbyggelag og bank uten separate avdelinger, c) oppdrag som kun gjelder oppgjør for nærstående som nevnt i 8-3 bokstav b og c. Dersom meglerforetaket i det samme oppdraget har påtatt seg å selge flere enheter og nærstående som nevnt i 8-3 bokstav b og c inngir kjøpstilbud på en enhet, gjelder lovens 2-12 annet ledd kun i forhold til denne enheten. 5