DETALJREGULERING ROSENBERG PARK, FALDALSVEIEN 22 gnr 21 / bnr 16 PlanID: 0103-R1304

DETALJREGULERING ROSENBERG PARK, FALDALSVEIEN 22 gnr 21 / bnr 16 PlanID: 0103-R1304 FET KOMMUNE 10.07.14, rev 06.10.14 ARCASA arkitekter AS Sagveien 23 C III 0459 OSLO Tlf 22 71 70 70 arcasa@arcasa.no DT EIENDOM AS

I N N H O L D 1 INNLEDNING... 3 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 4 2.1 Lokalisering og eksisterende arealbruk... 4 2.2 Eiendomsforhold og eiendomsgrenser... 4 2.3 Planstatus... 5 2.4 Kulturminner/Fornminner... 5 2.5 Barn-/unges interesser friluftsliv og naturmiljø... 6 2.6 Skole og barnehage... 6 2.7 Trafikk, transport og støy... 6 2.8 Teknisk infrastruktur... 7 2.9 Grunnforhold - byggegrunn... 7 2.10 Flomfare... 7 3 PLANPROSESS... 8 3.1 Oppstart av reguleringsarbeid... 8 3.2 Innkomne merknader ved varslet oppstart... 8 3.3 Vurdering av utredningsplikt iht forskrift om konsekvensutredning... 10 4 SAMFUNNSSIKKERHET, RISIKO OG SÅRBARHET ROS... 11 4.1 Sjekkliste for identifisering av mulige uønskede hendelser... 11 4.2 Risikovurdering av forhold/uønskede hendelser... 12 4.3 Risikoreduserende tiltak... 12 5 BESKRIVELSE AV REGULERINGSPLAN... 14 5.1 Planens formål og arealoversikt... 14 5.2 Bebyggelse og anlegg blokkbebyggelse (BBB), pbl 12-5 nr 1... 15 5.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl 12-5 nr 2... 16 5.4 Grønnstruktur, pbl 12-5 nr 3... 16 5.5 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, pbl 12-5 nr 6... 16 5.6 Hensynssoner, pbl 12-6... 16 5.7 Rekkefølgebestemmelser pbl 12-7 nr 10... 17 5.8 Universell utforming... 17 5.9 Energiforsyning alternative energikilder... 17 5.10 Flomsikring... 17 5.11 Sikkerhet i anleggsperioden... 17 6 ROSENBERK PARK - ILLUSTRASJON OG BESKRIVELSE... 18 6.1 Arkitektens beskrivelse... 18 6.2 Fjernvirkning landskapshensyn... 20 6.3 Solforhold... 21 6.4 Fasader... 22 6.5 Utomhusanlegg, ganglinjer og leke-/oppholdsareal... 23 7 VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 25 7.1 Landskap visuell fjernvirkning... 25 7.2 Naturmangfold... 25 7.3 Fornminner og kulturmiljø... 25 7.4 Friluftsliv - folkehelse... 25 7.5 Barn- og unges interesser... 25 7.6 Tettstedsutvikling Fetsund... 25 7.7 Kollektivtransport... 25 7.8 Trafikk... 25 7.9 Støy... 26 7.10 Sol/skygge... 26 7.11 Risiko og sårbarhet... 26 7.12 Oppsummering av konsekvenser... 26 1

8 V E D L E G G... 27 Vedlegg 1: Planforslag reguleringsplan, datert 06.10.14 Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, datert 06.10.14 Vedlegg 3: Varslingsbrev, datert 25.11.13 Vedlegg 4: Innkomne merknader ved varsling Vedlegg 5: Møtereferat 30.10.13 Vedlegg 6: Rosenberg Park. Illustrasjonsmateriale Arcasa AS, datert 10.07.14 FIGURLISTE: Figur 1. Oversiktskart... 3 Figur 2. Kartutsnitt med planområdet avmerket... 4 Figur 3. Skråfoto... 4 Figur 4. Utsnitt av Kommunedelplan for Fetsund... 5 Figur 5. Tilgrensede reguleringsplaner... 5 Figur 6. Utsnitt av støysonekart basert på trafikktall for 2035 (COWI, 01.06.10)... 6 Figur 7. Utsnitt løsmassekart (NGU)... 7 Figur 8. Flomsoner 200 års flom (NVE Atlas)... 7 Figur 6. Kunngjøringsannonse... 8 Figur 10: Sjekkliste risiko- og sårbarhet... 11 Figur 11: Risikovurdering... 12 Figur 12: Nedkopiert reguleringsplan Rosenberg Park. PlanID 0103 R1304... 14 Figur 13: Situasjonsplan og 3D perspektiv fra øst og vest... 18 Figur 14: Perspektiv fra vest... 19 Figur 15: Snitt øst/vest... 19 Figur 16: 3D perspektiv fra sør... 19 Figur 17: Perspektiv fra jernbanebroa... 20 Figur 18: Perspektiv fra østsiden av Glomma... 20 Figur 19: Sol/skygge... 21 Figur 20: Fasader... 22 Figur 21: 3D perspektiv fra nord... 22 Figur 22: Skisse uteområder... 23 Figur 23. Oppsummering av konsekvenser... 26 2

1 I N N L E D N I N G Detaljreguleringsplan for Rosenberg Park PlanID: 0103- R1304 er lokalisert mellom Faldalsveien og Glomma i Fetsund sentrum. Formålet med planen er å tilrettelegge for konsentrert boligutvikling i samsvar med vedtatt kommunedelplan for Fetsund. Forslagstiller er DT Eiendom AS. Arkitekt for leilighetsbebyggelsen er ARCASA arkitekter AS. Konsulent for reguleringsarbeid er landskapsarkitekt mnla Hanne Karin Tollan. Fetsund Figur 1. Oversiktskart Planområdet er totalt 11 063 m 2, inkludert 2 392m 2 areal i Glomma. Planforslaget tilrettelegger for ca 80 boenheter fordelt på to leilighetsbygg i fire etasjer med en inntrukket femte. En mindre del nærmest Faldalsveien tillates løftet til syv etasjer for å gi bebyggelsen en arkitektonisk argumentert variasjon i volumoppbygging og estetisk utrykk. Utbyggingsområdet skal gis adkomst fra Faldalsveien via felles adkomstveg med Fetsund barnehage. Blokkbebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser med krav om at topp fundament må ligge over flomkote 106,5. Det tillates sammenhengende parkeringskjeller under begge byggene. Det skal avsettes minimum 50 m 2 utendørs areal pr boenhet, og uteanlegget skal opparbeides med ganglinjer, beplantning og leke- /oppholdsareal tilpasset alle brukergrupper. Det er stilt rekkefølgekrav til flomsikring og turveg langs Glomma, opparbeiding av fortau langs Faldalsveien og offentlig tilgjengelig gangforbindelse fra Faldalsveien gjennom utbyggingsområdet til turveg langs Glomma. 3

2 B E S K R I V E L S E A V P L A N O M R Å D E T 2.1 Lokalisering og eksisterende arealbruk Planområdet omfatter gnr 21/bnr 16 som ligger mellom Faldalsveien/fv 279 og Glomma i Fetsund sentrum. Eksisterende bygninger innenfor planområdet er produksjonslokaler for tidligere Rosenberg pølsemakeri og næringslokaler for verksted og lager. Alle eksisterende bygninger er forutsatt revet. Planområdet og Fetsund barnehage (21/64) har felles adkomstveg og avkjørsel fra Faldalsveien/fv 279. Mindre bryggeanlegg og båtbøyer ligger langs Glomma hvor det også er spredt randvegetasjon. dyrka mak 21/1 (framtidig ballplass, GKG) Fetsund 21/64 barnehage 21/1 Tilgrensede arealbruk nord i er Fetsund barnehage og dyrkamark (21/1) som er avsatt til framtidig ballplass/idrettsplass (GKG) i gjeldende kommunedelplan. I sør grenser planområdet til Fetsund Brygge som er etablert blokkbebyggelse i 4 etasjer med inntrukket 5. 21/34 Fetsund brygge Fetsund brygge Langs Faldalsveien på vestsiden ligger forsamlingslokalet «Misjonshuset» (21/34) og to villaeiendommer. Figur 2. Kartutsnitt med planområdet avmerket Figur 3. Skråfoto 2.2 Eiendomsforhold og eiendomsgrenser Planområdet omfatter eiendommen gnr 21 bnr 16 med Rosenberg Eiendom AS / DT Eiendom AS som grunneier. Eiendomsgrense i Glomma er usikker. Det er inngått avtale (27.05.13) med Fet kommune om grunnavståelse til fortau langs Faldalsveien i samsvar med reguleringsplan for Fv279; Støvin-Fetsund sentrum. 4

Detaljregulering ROSENBERG PARK gnr 21 bnr 16 2.3 Planstatus Kommunedelplan for Fetsund, vedtatt 24.02.14 Planområdet inngår i kommunedelplan (KDP) for Fetsund med følgende formål: AB_F_5: Framtidig boligbebyggelse GTD_F_1: Framtidig turveg/strandpromenade H190_1: Hensynssone flomvoll Kommunedelplanens hovedgrep viser en kompakt sentrumsutvikling med konsentrert boligbebyggelse i gangavstand fra torget/stasjonsparken som definert tyngdepunkt i tettstedet. Boligpotensialet for planområdet (AB_F_5) er i kommunedelplanen vurdert til ca 100 boenheter og det er forutsatt høy grad av utnytting, jfr planbeskrivelse til kommunedelplanen pkt 4.2.1. Kommunedelplanens bestemmelser hjemler krav til detaljregulering, rekkefølge for utbygging og gir føringer for planarbeidet. Figur 4. Utsnitt av Kommunedelplan for Fetsund med planområdet avmerket Tilgrensende planer Reguleringsplan for Fetsund brygge (0103 R0405), vedtatt 18.12.06 Reguleringsplan for ny fylkesvei 279 fra Støvin til Fetsund sentrum (0103 R0605), ikke endelig vedtatt Fv 279 (ikke endelig vedtatt) Figur 5. Tilgrensede reguleringsplaner Fetsund Brygge (18.12.06) 2.4 Kulturminner/Fornminner Innenfor området er det et registrert et tidligere snekkerverksted (SEFRAK nr. 227-103-071). Snekkerverkstedet ble revet i forbindelse med etablering av nytt verkstedbygg i 1995. Tillatelse til nybygg ble gitt gjennom ordinær byggesaksbehandling. Registrert status i SEFRAK er at bygningen er revet/fjernet. Det er ingen øvrige bygninger eller anlegg med vurdert kulturminneverdi innenfor planområdet. SEFRAK-registrert bolighus (21/28) og Misjonshuset (21/34) ligger utenfor planområdet. 5

2.5 Barn-/unges interesser friluftsliv og naturmiljø Planområdet er i dag et næringsområde uten tilgang eller tilrettelegging for lek, men elvebredden med bryggekant har verdi for båtliv/friluftsliv. Fetsund barnehage grenser inntil planområdet og er sikret med gjerde rundt hele eiendommen. Hente- /bringetrafikk til barnehagen skjer via felles adkomstveg med planområdet. Området har stedvis gressbakke og enkeltstående trær. Det er ikke registrert naturverninteresser eller arter vernet etter særlover innenfor planområdet, men grønne områder i byggesonen har generell verdi for biologisk mangfold. 2.6 Skole og barnehage Barne-/ungdomsskole og barnehage ligger i gangavstand fra planområdet. Hovinhøgda skole ligger ca 1,5 km vest for planområdet. Østersund ungdomsskole ligger på østsiden av Glomma, ca 1,7 km fra planområdet. Fetsund barnehage grenser inntil planområdet i nord. 2.7 Trafikk, transport og støy Planområdet har adkomst fra Faldalsveien, fv 279. Trafikkdata for Faldalsveien langs planområdet: 930 ÅDT, 2010-tall 1350 ÅDT, 2035-tall Hastighet: 30 km/t 10% tunge kjøretøy Støyforhold COWI AS har gjennomført støyvurdering i forbindelse med regulering av Fv279 Støvin- Fetsund sentrum (Støyrapport, 01.06.10). Støysonekart for framtidig situasjon (2035- tall) viser at området nærmest Falsdalsveien ligger innenfor gul sone med støybelastning L den mellom 55 og 65dB. Innenfor denne sonen må nye byggeprosjekt dokumentere at kravet om maks 55dB ved fasader og uteplass er ivaretatt, jfr T-1442 Støyretningslinjen. Figur 6. Utsnitt av støysonekart basert på trafikktall for 2035 (COWI, 01.06.10) Ganglinjer og trafikksikkerhet Det er etablert fortau langs Faldalsveien fra Fetsund sentrum og stasjonsområdet fram til plangrensen i sør. Reguleringsplan for Fv 279 Støvin-Fetsund sentrum forutsetter fortauet videreført langs planområdet og fram til Fetsund barnehage. Turveg langs Glomma er arealmessig sikret i KDP Fetsund fra Stasjonsstranda i sør til Holsevja i nord. Turveg er opparbeidet langs Fetsund Brygge i sør, men mangler videre forbindelse. Kollektivtilbud Planområdet ligger 500m nord for Fetsund stasjon med et velutviklet kollektivtilbud knyttet til Kongsvingerbanen og rutebuss. Togtilbudet har halvtimesfrekvens størstedelen av dagen. Busstilbudet knyttet til stasjonen har rutetider som korresponderer med togavgangene. 6

2.8 Teknisk infrastruktur Vann og avløp: Kommunalt ledningsnett (vann, overvann og avløp) med tilfredsstillende kapasitet følger vestsiden av Faldalsveien. Kommunal avløpsledning (SP160) krysser området og forutsettes lagt i ny trase. Tilkoplingspunkt og nødvendig omlegging av ledningstraseer må avklares i detaljplan som skal godkjennes av Fet kommune. Renovasjon: ROAF er renovatør og det henvises til gjeldende renovasjonsforskrift (01.07.04). Energi: Elektrisitet er hovedkilde i Fetsund. Hafslund nett AS er el-leverandør. Det er ikke bygget ut infrastruktur for fjernvarme eller annen alternativ energikilde i Fetsund. 2.9 Grunnforhold - byggegrunn Løsmassene i området er elveavsetninger som i hovedsak består av sand og grus. Berggrunnen i området består av gneis. Eksisterende og tidligere næringsaktivitet/arealbruk (pølsemakeri og verksted) tilsier ikke fare for forurenset grunn. Figur 7. Utsnitt løsmassekart (NGU) 2.10 Flomfare Som det fremgår av NVEs flomsonekart vist under, vil deler av planområdet bli oversvømt ved en 200 års flom. Gjeldende flomkote inkl sikkerhetsmargin er i dag 105,6 moh, jfr planbestemmelser til KDP Fetsund 1. NVE har planer for flomsikring av hele Fetsund fra vegbrua rv22 til Holsevja under utarbeidelse i samarbeid med Fet kommune. I påvente av arbeidet med oppdatering av flomsonekart for Glomma og områder omkring Øyeren, har flomsikringsplanene ligget i bero en periode. Beregninger og analyser i samband med flomsonekartet er ikke ferdigstilt enda, men NVEs foreløpige resultater viser at vannstanden for en 200-års flom på strekningen mellom jernbanebrua og veibrua vil bli på kote 106,0. NVE anbefaler at ny flomkote settes til 106,0 + sikkerhetsmargin på 0,5 meter. Figur 8. Flomsoner 200 års flom (NVE Atlas) 7

3 PLA N P R O S E S S 3.1 Oppstart av reguleringsarbeid Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til pbl 12-8 ved brev datert 25.11.13 til berørte parter og regionale myndigheter. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort ved annonse 27.11.13 i Indre Akershus Blad, annonsen vist til høyre. Frist for merknader var satt til 30.12.13. Det kom 4 merknader ved varsling. Varslingsdokumentene og innkomne merknader er vist i vedlegg 3 og 4. Det ble gjennomført oppstartmøte med Fet kommune 10.06.13 og 30.10.13 med en gjennomgang av de hensyn, krav og forutsetninger lokal og regional myndighet har til planarbeidet. Referat fra møte 30.10.13 er vist i vedlegg 5. Oppstart av planarbeidet ble varslet i samsvar med kommunens føringer. 3.2 Innkomne merknader ved varslet oppstart 1. Statens Vegvesen, datert 05.12.13 2. Akershus Fylkeskommune, datert 20.02.13 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 30.12.13 4. NVE, epost 13.12.13 1. Statens vegvesen 05.12.13 Forutsetter at eksisterende adkomstveg opprettholdes og at vegen inngår i planområdet. Planen må regulere frisikt i adkomsten og for avkjørsler til Figur 9. Kunngjøringsannonse boligområder med fler enn 10 boenheter må det legges til grunn en sikttrekant på minst 6 x 30 m. Forutsetter byggegrense på 15 meter fra midtlinje Faldalsveien tilsvarende reguleringsplan for Fetsund brygge. Viktig at ny bebyggelse blir vurdert og planlagt med bakgrunn i en støyfaglig utredning. Henviser til gul støysone for den delen av planområdet som ligger nærmest fylkesvegen. I henhold til T-1442 skal det foreligge en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader og på uteoppholdsareal. Kommentar: Eksisterende adkomstveg opprettholdes og inngår i planområdet. Planens avgrensning er i samsvar med kommunens føringer. Frisiktlinjer 6X30m er vist i avkjørselen fra Faldalsveien. Frisiktsonen inngår i reguleringsplan for fv 279 Støvin-Fetsund sentrum Byggegrense mot Faldalsveien er tilpasset Fetsund brygge og i samsvar med vegvesenets føringer. Planlagt nybygg og uteoppholdsareal ligger utenfor gul støysone. Krav til grenseverdier for støy gitt i T-1442 er hjemlet i planbestemmelsene 2.7. 2. Akershus fylkeskommune, datert 20.12.13 Ingen registrerte fornminner. SEFRAK-registrert snekkerverksted innenfor planområdet og registrerte objekter i umiddelbar nærhet. I forbindelse med regulering av området bør det derfor vurderes om det finnes kulturminner innenfor planområdet som bør bevares eller dokumenteres, også kulturminner som ikke er SEFRAK-registrert bør vurderes. Fjernvirkning i forhold til omkringliggende kulturminner og kulturlandskap bør også vurderes. 8

Anbefale at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Anbefaler at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbyggingen er ferdigstilt. Ber om at tilgjengelighet for alle sikres i den videre planleggingen i den grad det er mulig både inne og ute. Kommunen bes vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Anbefaler at muligheten for fjernvarme utredes. Forutsetter at tiltaket ikke bidrar til forringelse av vannkvaliteten i Glomma. Kommentar: Snekkerverkstedet ble revet i forbindelse med oppføring av nytt verkstedbygg i 1995. Registrert status i SEFRAK er at bygningen er revet/fjernet. Det er ingen bygninger eller anlegg med vurdert kulturminneverdi innenfor planområdet. For vurdering av fjernvirkning henvises det til planbeskrivelsen Krav til opparbeidet leke-/oppholdsareal er hjemlet i planbestemmelsene 8.2 Krav til opparbeidet fortau langs Faldalsveien er hjemlet i planbestemmelsene 8.3 Krav til universell utforming er hjemlet i planbestemmelsene 2.3 Det er ikke bygget ut infrastruktur for fjernvarme eller annen alternativ energikilde i Fetsund. Overvann tillates ikke ledet direkte i Glomma og det er ikke planlagt aktivitet eller arealbruk som kan bidra til forringet vannkvalitet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 30.12.13 Bryggeanlegget er ikke i tråd med kommunedelplan for Fetsund. Det foreligger for lite informasjon i det oversendte materialet til at Fylkesmannen kan vurdere om bryggeanlegget vil være i tråd med regionale og nasjonale føringer. Fylkesmannen vil derfor komme tilbake med en vurdering av dette ved offentlig ettersyn. Kommentar: Planforslaget åpner for etablering av bryggeanlegg som del av offentlig turveg/strandpromenade langs Glomma. I tillegg åpnes det for private bryggeanlegg/flytebrygger for småbåter tilsvarende tilgrensende reguleringsplan for Fetsund brygge. NVE, epost 13.12.13 Anbefaler flomkote satt til 106,0 + 0,5 m sikkerhetsmargin. Ny bebyggelse kan ikke etableres uten tilfredsstillende sikkerhet i forhold til flom, jf. kravene i TEK 10, og reguleringsplanen må gjøre rede for hvordan sikkerheten i forhold til flom vil bli ivaretatt. Dersom man legger opp til å etablere en flomvoll, må det avsettes tilstrekkelig areal til dette formålet på plankartet. Topp flomvoll må minimum være på kote 106,5. Det er imidlertid slik at planområdet ikke oppnår tilfredsstillende sikkerhet ved å etablere flomsikring kun mot Glomma, da vannet i en flomsituasjon også vil kunne trenge inn i planområdet fra andre sider. Påpeker at tiltak som planlegges i kjellernivå må bygges på en slik måte at de tåler å bli satt under vann og elektriske/tekniske installasjoner må anlegges flomsikkert. Det bør også etableres en beredskap for evakuering av biler m.v. Anbefaler at disse forholdene innarbeides i planbestemmelsene. Kommentar: Anbefalt flomkote på 106,5 moh er lagt til grunn for prosjekteringen og krav til topp murkrone for boligbebyggelse tillates ikke lavere enn flomkoten, jfr planbestemmelsene 2.5. Det henvises til planbeskrivelsen punkt 4.3 for redegjørelse av planlagte tiltak for flomsikring. Hensynssone flomsikring avsatt i kommunedelplan for Fetsund (H190) er videreført og det er hjemlet krav i planbestemmelsene om at tilfredsstillende flomsikring til kote 106,5 må være ivaretatt før det kan gis ferdigattest for bolig, jfr planbestemmelsene 7.1 og 8.4. Parkeringskjeller tillates under flomkoten og det er hjemlet krav til beredskapsplan for evakuering og at elektriske/tekniske installasjoner sikres mot flom, jfr planbestemmelsene 2.5 9

3.3 Vurdering av utredningsplikt iht forskrift om konsekvensutredning Planområdet er avsatt til boligformål i kommunedelplan for Fetsund med tilhørende ROS-analyse og konsekvensutredning (vedtatt 24.02.14). Planlagt tiltak er ikke underlagt automatisk utredningsplikt etter 2 i Forskrift om konsekvensutredning (FOR-2009-06-26-855). I henhold til forskrift skal kommunen likevel vurdere om tiltaket kan få så store konsekvenser at det må fremmes krav om konsekvensutredning, jfr 3d. Med henvisning til konsekvensvurdering i planbeskrivelsen kapittel 7 og forskriftens 4 hvor kriterier for vurdering av tiltakets virkning for miljø, naturressurs og samfunn er listet opp, er det vurdert at planforslaget ikke er underlagt utredningsplikt. Kommunen har heller ikke ved oppstartmøte vurdert at tiltaket utløser krav om konsekvensutredning. 10

4 S A M F U N N S S I K K E R H E T, R I S I K O O G S Å R B A R H E T R O S I samsvar med 4-3 i plan- og bygningsloven er det gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Hensikten med ROS-analysen er å avdekke om de planlagte tiltakene som omfattes av reguleringsplanen kan forårsake eller vil påvirkes av uønskede hendelser. ROS-analysen omfatter avbøtende tiltak for aktuelle tema avdekket i sjekkliste. Gjennomført analyse er basert på metodebeskrivelse i temaveileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap: Samfunnssikkerhet i arealplanlegging, kartlegging av risiko og sårbarhet (2010). 4.1 Sjekkliste for identifisering av mulige uønskede hendelser E mne Naturgitte forhold Infrastruktur Tidligere bruk Ulovlig virksomhet Sikkerhet i anleggsperioden For h old e ller uø nske de he nde lser Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning/fare for at området er geoteknisk ustabilt? Er området utsatt for flom? Er det radon i grunnen? Er det andre naturgitte forhold som kan gi økt risiko? Er det registrert særskilte sårbare naturverdier innenfor området? Vil utilsiktede / ukontrollerte hendelser, som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre risiko for området? - hendelser på veg - utslipp av giftige gasser/væsker - utslipp av eksplosjonsfare/brennbare gasser/væsker Medfører bortgang på følgende tjenester spesiell risiko: elektrisitet, teletjenester, vannforsyning, avløp, renovasjon? Dersom det går høyspentlinjen ved/gjennom området: påvirkes området av magnetiske felt fra el.linjer? er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til busstopp? - til skole/barnehage? - til nærmiljøanlegg, idrettsanlegg, etc? - til sentrum med forretninger og øvrig tjenestetilbud? Brannberedskap: - Har området bare en mulig adkomstveg for brannbil? - Har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde/trykk)? Er området påvirket / forurenset fra tidligere virksomheter? Sabotasje og terrorhandlinger: - Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - Finnes det potensiell sabotasje-/terrormål i nærheten? Er området særlig sårbart mht ulykke ved anleggsgjennomføring Figur 10: Sjekkliste risiko- og sårbarhet Vur der ing nei /ja nei aktuelt tema (1) aktuelt tema (2) nei nei nei nei nei aktuelt tema (3) nei nei nei nei aktuelt tema (4) merknad Behov for dokumentert geoteknisk stabilitet for nybygg. Ikke målt. Teknisk forskrift stiller krav til radonsperre av boliger. Ligger inntil Faldalsveien og ca 200 m fra Kongsvingerbanen. Liten risiko, stor avstand til hovedvegnett. Kommunens beredskapsplaner skal sikre at nødvendige tiltak iverksettes dersom slike situasjoner likevel skulle oppstå. Ikke vurdert behov for særskilte tiltak i planen. Ingen særskilt risiko, planlagt tiltak inkluderer ingen institusjoner eller andre særskilt sårbare arealbruksformål. Gode siktforhold i avkjørsel. Risiko knyttet til ca 70 m manglende fortau langs Faldalsveien fra adkomst planområdet til eksisterende fortau langs Fetsund brygge. Tilgrensende boligbebyggelse. Utbygging vil gi anleggstrafikk langs Faldalsveien ved anleggsgjennomføring. 11

4.2 Risikovurdering av forhold/uønskede hendelser Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse avdekket i sjekkliste figur 10 er delt i: 1. Lite sannsynlig hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men det er en teoretisk sjanse 2. Mindre sannsynlig kan skje (ikke usannsynlig) 3. Sannsynlig kan skje av og til; periodisk hendelse 4. Svært sannsynlig kan skje regelmessig; forholdet er kontinuerlig tilstede Vurdering av konsekvenser av uønskete hendelser avdekket i sjekkliste figur 10 er delt i: 1. Ubetydelig/ufarlig: Ingen person- eller miljøskader; systembrudd er uvesentlig 2. Mindre alvorlig: Få/små person- eller miljøskader; systembrudd kan føre til skade dersom reservesystem ikke fins 3. Alvorlig: Alvorlig/behandlingskrevende person- eller miljøskader; system settes ut av drift over lengre tid 4. Svært alvorlig: Personskade som medfører død eller varig mén; mange skadd; langvarige miljøskader; system settes varig ut av drift Konsekvens: Sannsynlighet: 1. Ubetydelig, ufarlig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig 2. Mindre sannsynlig 1. Lite sannsynlig Figur 11: Risikovurdering (2) Flom (3) Trafikk (4) Ulykker i anleggsperioden (1) Byggegrunn Rødt felt indikerer uakseptabel risiko hvor tiltak må iverksettes for å redusere risiko ned til gult eller grønt nivå. Gult felt indikerer risiko på et nivå hvor risikoreduserende tiltak bør vurderes Grønt felt indikerer akseptabel risiko hvor behov for avbøtende tiltak drøftes 4.3 Risikoreduserende tiltak I henhold til lovverk og nasjonale føringer skal de forhold som risiko- og sårbarhetsanalyse avdekker være med som en premiss når beslutningen om arealbruken fattes av planmyndigheten. Relevante tema fra sjekkliste i figur 10 og risikovurdering i figur 11 er vektlagt spesielt ved utforming av plankart og bestemmelser, hvor følgende avbøtende tiltak er vurdert å reduserer risiko til et tilfredsstillende nivå 1. Byggegrunn/stabilitet Det er ikke gjennomført grunnundersøkelse, men kartlagte løsmasser i området er elveavsetninger som i hovedsak består av sand og grus. For å redusere risiko for uønsket hendelse tilstrekkelig, er det forutsatt geoteknisk dokumentasjon på tilfredsstillende stabilitet før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet, jfr planbestemmelsene 2.4. 2. Flom Området er flomutsatt og forutsettes sikret mot 200-års flom som av NVE er vurdert til kote 106,5. Krav til boligbebyggelse over kote 106,5 moh er hjemlet i planbestemmelsene 2.5. Det er avsatt hensynssone for flomsikring i plankartet tilsvarende kommunedelplan for Fetsund, jfr planbestemmelsene 7.1, Det er hjemlet krav til gjennomføring av flomsikring opp til kote 106,5, jfr planbestemmelsene 8.4. 12

3. Trafikksikkerhet Risiko for trafikkulykker er knyttet til ca 70 m manglende fortau langs Faldalsveien fra adkomst planområdet til eksisterende fortau langs Fetsund Brygge. Fortau inngår i reguleringsplan for Fv 279 Støvin - Fetsund og Fet kommune har ervervet nødvendig grunn for gjennomføring. Planbestemmelsene 8.3 hjemler krav til ferdig opparbeidet fortau langs Falsdalsveien før brukstillatelse for bolig kan gis innenfor planområdet. 4. Sikkerhet i anleggsperioden Tilgrensende boligbebyggelse gir generell risiko for at uvedkommende/barn oppsøker anleggsområdet. Utbygging vil gi anleggstrafikk langs Faldalsveien ved anleggsgjennomføring. Utbygger vektlegger eget ansvar gitt i byggherreforskriften (FOR-2009-08-03-1028) som beskriver pliktene som byggherren har gjennom hele bygge- / anleggsprosessen for å sikre at sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på anleggsplassen blir ivaretatt. Som følge av utbyggers innarbeidede SHA-rutiner (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø) og krav i byggherreforskriften, er risiko for ulykker i anleggsperioden vurdert å være liten. Planbestemmelsene 2.8 hjemler krav til at hensynet til barns sikkerhet skal vektlegges spesielt og at sikkerhet for gående/syklende ikke skal forverres under anleggsperioden. 13

Detaljregulering ROSENBERG PARK gnr 21 bnr 16 5 5.1 BESKRIVELSE AV REGULERINGSPLAN Planens formål og arealoversikt Reguleringsplan med bestemmelser er utarbeidet i samsvar med gjeldende krav og nasjonale tegneregler. Forslag til detaljregulering, datert 06.10.14, i målestokk 1:1 000 med planbestemmelser følger som vedlegg 1 og 2. Plankartet under er ikke i målestokk. Figur 12: Nedkopiert reguleringsplan Rosenberg Park. PlanID 0103 R1304 Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, nr 1) - Boligformål, blokkbebyggelse med tilhørende anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5, nr 2) - Privat adkomstveg 6 975 m2 353 m2 Grønnstruktur (pbl 12-5, nr 3) - Turdrag 1 343 m2 Bruk og vern av sjø og vassdrag (pbl 12-5 nr 6) - Bryggeanlegg for småbåter 2 392 m2 Totalt planareal: 11 063 m2 Hensynssone (pbl 12-6) - Sikringssone flomhensyn: 2 174 m2 14

5.2 Bebyggelse og anlegg blokkbebyggelse (BBB), pbl 12-5 nr 1 Byggegrenser Blokkbebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser som sikrer to adskilte bygg og visuell kontakt mellom Faldalsveien og Glomma. Sammenhengende parkeringskjeller mellom blokkbebyggelsen tillates. Parkeringskjeller med ramper tillates plassert utover angitte byggegrenser. Figur 13: Illustrasjon parkeringskjeller med rampe Grad av utnytting Tillatt grad av utnytting %BYA = 40%, inkl parkering på bakkeplan. Minstekrav til uteoppholdsareal (MUA) er 50m 2 pr boenhet, private balkonger/terrasser og topp parkeringskjeller som integrert og opparbeidet del av utomhusanlegget kan medregnes i MUA. Byggehøyder Blokkbebyggelsen tillates oppført i fire etasjer med en inntrukket femte etasje tilsvarende Fetsund brygge. En mindre del nærmest Falldalsveien tillates oppført i syv etasjer slik definert i plankartet. Tillatte byggehøyder er hjemlet til kotehøyder og angitt på plankartet. Heishus, og nødvendige tekniske installasjoner som ligger tilbaketrukket fra fasadelivet kan tillates over angitt kotehøyde. Parkering Det er krav til parkeringskjeller med kapasitet tilsvarende vedtatt norm i KDP Fetsund: Leilighet opp til 80m 2 : 1,0 p-plass pr boenhet Leilighet større en 80m 2 : 1,5 p-plass pr boenhet Inntil 15% av parkeringsplassene kan tillates på bakkeplan og fungere som gjesteparkering. Det skal i tillegg avsettes 2 sykkelparkeringsplasser pr boenhet. Det er hjemlet særskilte krav til bearbeiding av overgangssoner mellom parkeringskjeller og uteområdet for øvrig for å sikre en naturlig helhet i anlegget, og for å ivareta visuelle og funksjonelle krav til utomhusanlegget. Utomhusanlegg, lekeplass og grøntområder Uteområder skal tilrettelegges med lekeplasser med lekeutstyr, åpent gressareal for ballek/aktivitet, gangveger, beplantning og opparbeidede møteplasser med bord/benker. Uteanlegget skal tilpasses alle aldersgrupper og tilstrebet utformet slik at det kan brukes av alle på en likestilt måte, jfr 2.3. De ubebygde delene av tomta skal opparbeides i samsvar med godkjent utomhusplan, jfr 2.1 Det skal opparbeides internt gangvegsystem med kjørbar adkomst for nød- og nyttetransport til inngangsparti for alle boenheter. Hensynet til barns sikkerhet skal vektlegges spesielt ved utforming av utomhusanlegg og ganglinjer. 15

Gangveg fra Faldalsveien til turveg langs Glomma Det skal etableres offentlig tilgjengelig gangvegforbindelse mellom blokkbebyggelsen fra Faldalsveien til turveg langs Glomma. Gangvegen gjennom utbyggingsområdet skal være minimum 2,5 meter bred og ha stigning maks 1:20. Trase og utforming av gangvegen skal fremgå av utomhusplan og godkjennes av Fet kommune, jfr 2.1. 5.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, pbl 12-5 nr 2 Krav til detaljplan Planbestemmelsene 4.1. krever utarbeidet detaljplan for teknisk infrastruktur; kjøreveg, fortau, renovasjon, vannforsyning, slokkevann, overvann og avløp. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering. Overvann skal fordrøyes internt i planområdet. Både overvann og drensvann forutsettes behandlet på en slik måte at det ikke direkte eller indirekte påfører andre eiendommer ulemper. Detaljplanen for teknisk infrastruktur skal være godkjent av Fet kommune før det kan gis tillatelse til tiltak, og det må foreligge brukstillatelse for nødvendige tekniske anlegg før det kan gis brukstillatelse for bolig innenfor planområdet, jfr planbestemmelsene 8.1. Felles adkomstveg, SKV Eksisterende adkomstveg reguleres til private veg tilhørende gnr 21/bnr 64 (Fetsund barnehage) og boenheter innenfor utbyggingsområdet. Dimensjoneringsgrunnlag er vegnormens FA2; adkomstveg for flere enn 6-8 boliger i blindveg. Reguleringsbredde 6,5 meter. Frisiktlinjer er vist i plankartet, frisiktsone i avkjørselen inngår i reguleringsplan for 279 fra Støvin til Fetsund sentrum (0103 R0605). Detaljplan for kryssområdet og for fortau langs fv 279 skal godkjennes av Statens vegvesen. Renovasjon Det er forutsatt felles renovasjonsløsning (Molok) etablert innenfor byggeområdet. Hensiktsmessig lokalisering og utforming skal være i samsvar med kommunens renovasjonsforskrift, avklares med ROAF og fremgå av detaljplan for teknisk infrastruktur, jfr planbestemmelsene 4.1. Renovasjonsløsning, inkl snumulighet for renovasjonsbil skal inngå i utomhusplan, jfr planbestemmelsene 2.1. 5.4 Grønnstruktur, pbl 12-5 nr 3 Turdrag/elvepromenade, GTD Det skal etableres offentlig tilgjengelig turveg langs elvebredden som en videreføring av eksisterende turveg i sør (Fetsund Brygge). Turvegen skal etableres etter byggeplan godkjent av Fet kommune og NVE og vise detaljert utforming med terrenghøyder, materialbruk, beplantning, mv. Turvegen kan anlegges enten på eksisterende terreng, som begrenset fylling i elva/strandsonen eller som bryggekonstruksjon. 5.5 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, pbl 12-5 nr 6 Småbåtanlegg, V Det kan tillates mindre bryggeanlegg for småbåter i vannområdet langs planområdet. Bryggeanlegget må utformes på en slik måte at det ikke er til hinder for strømforholdene i Glomma og detaljplan for brygger må være godkjent av Fet kommune og NVE før det kan gis tillatelse til tiltak, jfr planbestemmelsene 6.1 5.6 Hensynssoner, pbl 12-6 Sikringssone flomhensyn (H190) Hensynssone H190 er i videreført i samsvar med KDP Fetsund. Innenfor hensynssonen skal det etableres tiltak for flomsikring opp til kote C+ 106,5. 16

5.7 Rekkefølgebestemmelser pbl 12-7 nr 10 Følgende rekkefølgekrav er hjemlet i planbestemmelsene 8: Teknisk infrastruktur VVA Før brukstillatelse for boliger kan gis innenfor planområdet, må det foreligge midlertidig brukstillatelse for feltets tekniske anlegg i samsvar med godkjent detaljplan. Leke- og uteoppholdsareal Interne ganglinjer og leke-/oppholdsareal skal være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for tilhørened boligbebyggelse. Utomhusanlegget for øvrig skal være ferdig opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan før det kan gis ferdigattest for hele eller deler av bebyggelsen innenfor planområdet. Fortau langs Faldalsveien Fortau langs Falsdalsveien i henhold til reguleringsplan for FV 279 skal være opparbeidet i samsvar med detaljplan godkjent av Statens vegvesen og Fet kommune før det kan gis brukstillatelse for bolig innenfor planområdet. Flomsikring Flomsikring/flomvoll opp til kote 106,5 moh skal være ferdig opparbeidet i samsvar med detaljplan godkjent av NVE og Fet kommune før det kan gis ferdigattest for hele eller deler av bebyggelsen innenfor planområdet. Turveg langs Glomma Turveg langs Glomma skal være ferdig opparbeidet i samsvar med detaljplan godkjent av NVE og Fet kommune før det kan gis ferdigattest for hele eller deler av bebyggelsen innenfor planområdet. 5.8 Universell utforming Planbestemmelsene 2.3 forutsetter at universell utforming tilstrebes slik at området kan brukes av alle på en mest mulig en likestilt måte. 5.9 Energiforsyning alternative energikilder Elektrisitet er hovedkilde. Det er ikke bygget ut infrastruktur for fjernvarme eller annen alternativ energikilde i dette området. Teknisk forskrifts krav til energitiltak og alternativ energikilde/fornybar energi for oppvarming av boligen blir ivaretatt i den enkelte byggesak. 5.10 Flomsikring For byggeområdet er det hjemlet krav i planbestemmelsene 2.5 til at all ny bebyggelse, inkl tekniske rom og anlegg (sikringsskap ol) skal sikres mot flom opp til kote 106,5 moh. Høyden på topp fundament / grunnmur for boligbebyggelse tillates ikke lavere enn denne sikkerhetskoten for flom. Unntak gjelder for parkeringskjeller og øvrige bygningsdeler forutsatt at disse bygges med vannbestandige materialer, at tekniske/elektriske installasjoner er sikret og for øvrig er dimensjonert for å tåle eventuell 200-års flom. Beredskapsplan for evakuering av garasjekjeller ved eventuell flom skal følge søknad om igangsettingstillatelse. Innenfor hensynssonen for flomsikring (H190) skal det etableres tiltak for flomsikring opp til kote C+ 106,5. Detaljplan for flomsikringstiltak i denne sonen skal være tilpasset NVEs pågående planarbeid for en helhetlig flomsikring av Fetsund sentrum. 5.11 Sikkerhet i anleggsperioden Byggherreforskriften (FOR-2009-08-03-1028) beskriver pliktene som byggherren har gjennom hele bygge- eller anleggsprosessen for å sikre at sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- eller anleggsplassen blir ivaretatt. Utbyggingsområdet er et fortettingsområde i eksisterende bomiljø. Med henvisning til utbyggers HMS-rutiner og Byggherreforskriften er det forutsatt gode sikkerhetsrutiner gjennom hele byggeperioden hvor hensynet til barns sikkerhet skal vektlegges spesielt, jfr planbestemmelsene 2.8. 17

6 R O S E N B E R K P A R K - I L L U S T R A S J O N O G B E S K R I V E L S E Planlagt utbygging er utformet av arkitektkontoret Arcasa AS og består av to leilighetsbygg over sammenhengende parkeringskjeller med felles nedkjøring/rampe nærmest Faldalsveien. Illustrasjonsmaterialet viser totalt 77 leiligheter med følgende fordeling på størrelse: 2-rom: 10 3-rom: 44 4 rom: 23 Utomhusanlegget skal opparbeides med gangveger, plantefelt, leke-/oppholdsareal, bryggeanlegg og turveg/elvepromenade langs Glomma. Flomsikring er ivaretatt ved høydeplassering av bebyggelsen i samsvar med anbefalt flomkote på 106,5. Uteområder sikres mot flom ved terrengbearbeiding/fylling som del av uteanlegget i overgangssonen mellom parkeringskjeller og eksisterende terreng ned mot Glomma. Situasjonsplan Med henvisning til krav om forhold som skal belyses i reguleringsplaner, jfr 7 i kommunedelplan for Fetsund, er planlagt utbygging beskrevet og presentert med utvalgte illustrasjoner på de påfølgende sider. Komplett illustrasjonsmateriale følger som vedlegg 6. 6.1 Arkitektens beskrivelse Utbyggingsforslaget består av to bygg plassert mot randsonen av tomta i syd og nord og med et større fellesareal i midten. Dette gir åpenhet i bebyggelsen og god visuell kontakt mellom Faldalsveien og elvelandskapet med Glomma. 3D perspektiv fra vest Det legges opp til opparbeidelse av en offentlig tilgjengelig gangvei gjennom prosjektet og ned til strandpromenaden langs Glomma. Utearealer har gode solforhold og leiligheter er orientert slik at disse får flott utsikt utover elva. Figur 14: Situasjonsplan og 3D perspektiv fra øst og vest 3D perspektiv fra øst 18

Bygningen i syd viderefører vifteformen fra Fetsund brygge og har på samme måte som byggene her en langstrakt form. Dette sikrer helhet og sammenheng mellom eksisterende og ny bebyggelse. Mot Glomma avsluttes bygningen med et skråstilt bygningsvolum, og retningen gjentas for bygningen mot nord. Skråstillingen gjør at bebyggelsen ikke fremstår som en barriere mot elva, men at det i stedet dannes et mindre landskapsrom ned mot elva. Dette vil være et godt synlig trekk også fra Glomma og bidrar til å sikre variasjon i landskapsutformingen langs turveien ved elva. Figur 15: Perspektiv fra vest Bygningene er gitt et mangfoldig uttrykk med variasjon i høyder, volumoppbygging og grunnflate. Det gir et spill av linjer i bebyggelsen og bidrar til å bryte ned skalaen på bebyggelsen. Etasjeantallet knytter an til Fetsund brygge med 4 + en inntrukket etasje, og 4. etasje danner hovedgesims i bebyggelsen. Figur 16: Snitt øst/vest Inn mot Faldalsveien er det plassert en visuell aksent i form at et mindre tårn i 7 etasjer. Det er samtidig dreipunkt for bebyggelsen og orienteringspunkt langs Faldalsveien i bueslaget langs veien. Tårnet bidrar til å gi bebyggelsen og også omgivelsene særpreg og identitet og kan også sees som en tributt og vennlig nikk til lensepålene i Glomma. Prosjektet ligger i et stort og avvekslende landskapsrom med enkelte store broer og både tårnet og prosjektet som helhet underordner seg dette. Figur 17: 3D perspektiv fra sør 19

6.2 Fjernvirkning landskapshensyn Fetsund med utbyggingsområdet ligger ved bredden av Glomma i et storskala elvelandskap med god forankring mot åsryggen i bakkant. Kongsvingerbanen og rv 22 krysser Glomma og er en sentral del av landskapsopplevelsen. Planlagt utbygging bryter ingen silhuettlinjer, underordner seg landskapet og tilpasser seg tilgrensende bebyggelsesstruktur gitt av Fetsund brygge. Visuell fjernvirkning sett fra rv 22 er moderat som følge av jernbanebroa i forkant og forankring mot åsryggen i bakkant. Planlagt oppløft til 7 etasjer på en mindre del av bebyggelsen bidrar til å skape positiv variasjon i den visuelle opplevelsen av tettstedet og elverommet. Opparbeiding av strandpromenade og bryggeanlegg langs elvebredden definerer tettstedets møte med elverommet og bidrar til å innlemme Glomma i tettstedsopplevelsen. Figur 18: Perspektiv fra jernbanebroa Figur 19: Perspektiv fra østsiden av Glomma 20

Detaljregulering ROSENBERG PARK gnr 21 bnr 16 6.3 Solforhold Under er vist slagskygge fra planlagt bebyggelse i sommerhalvåret. Bebyggelsens orientering gir moderat negativ konsekvens mht slagskygge for nabobebyggelse og gir samtidig gode solforhold internt i området. Som det fremgår av illustrasjonen under gir planlagt oppløft til 7 etasjer på en mindre del nærmest Faldalsveien liten endring i skyggebildet. Figur 20: Sol/skygge 21

6.4 Fasader Figur 21: Fasader Figur 22: 3D perspektiv fra nord 22

6.5 Utomhusanlegg, ganglinjer og leke-/oppholdsareal Den ubebygde delen av tomten er ca 4,0 daa. Gode solforhold og kontakt med Glomma og elvelandskapet er vektlagt som en viktig kvalitet ved organisering av bebyggelse og uteanlegg. Krav (MUA) til egnet leke-/og oppholdsareal skal ivaretas ved intime lekeområder for de minste barna nær inngangsparti, lekeplass med lekeutstyr for litt større barn mellom leilighetsbyggene og et større åpent gressareal for ballek/aktivitet i det nordøstre hjørnet av tomten. Deler av uteanlegget er forutsatt etablert over sammenhengende parkeringskjeller mellom leilighetsbyggene. Dette innebærer at det ved detaljprosjektering tas særlige hensyn mht materialvalg, overvann og vegetasjonsbruk. Overgangssonen mellom parkeringskjeller og eksisterende terreng skal bearbeides spesielt og inngå som en naturlig og visuelt tiltalende del av uteanlegget for øvrig. Som en del av flomsikring til kote 106,5 er det forutsatt terrengbearbeiding/fylling i kombinasjon med mur i overgangssonen mellom parkeringskjeller og uteanlegget for øvrig. Det skal tilstrebes universell utforming, sikkerhet for små barn skal vektlegges særskilt og uteområdene skal knyttes sammen med et internt gangvegsystem som gir kjørbar adkomst til boligene for nød-/nyttetransport. Det skal etableres møteplasser med sittemulighet og skjermplanting i tilknytning til gangveger og lekeområder. Uteanlegg med gangveger er tenkt opparbeidet med parkbelysning og materialer av høy kvalitet. C+106,5 8 P C+106,5 C+103 C+106,5 : møteplass tilrettelagt med bord/benker :leke-/oppholdsareal opparbeidet med egnet markdekke, skjermplanting og lekeapparat Figur 23: Skisse uteområder 23