Mislighold Jus for nyansatte Oslo 6. 7. desember 2016 Elisabeth Aas Nilsen, advokat NBBL
Hva er mislighold? Det finnes en rekke skrevne og uskrevne regler en andelseier/sameier må forholde seg til. Disse reglene kan finnes i borettslagsloven eller eierseksjonsloven vedtekter husordensregler lovlige vedtak alminnelig skikk og bruk
Hva er mislighold? Eier er forpliktet til å følge disse reglene, og brudd på reglene anses som mislighold.
Eksempler på mislighold: manglende betaling av fellesutgifter husbråk ulovlig bruksoverlating ulovlig dyrehold påbygging uten samtykke manglende vedlikehold nektelse av å gi boligselskapet tilgang til boligen for nødvendig vedlikehold trakassering
Styrets ansvar brl. 8-8 esl. 40 Håndtering av mislighold er en del av den daglige driften av boligselskapet. Styret er ansvarlig for dette.
Styrets oppgaver Styret bør sørge for at reglene som gjelder er forankret hos beboerne. Beboerne bør inviteres til å delta i utformingen av husordensreglene. Styret bør sørge for god informasjon rundt hva som gjelder.
Klagebehandling Ikke lovregulert. Styret bør sørge for at det har en fast rutine for hvordan klagesaker håndteres. Styret bør oppfordre til at klagen er skriftlig og underskrevet, men kan ikke nekte behandling av klagen dersom den for eksempel er muntlig. Tenk bevissikring!
Klagebehandling Styret må undersøke saken. Er det grunnlag for klagen eller kanskje er det klageren som er problemet? Den det klages på bør få uttale seg, men selve klagen bør ikke utleveres. NBBL dok. nr. 2.20 (brl) og 3.20 (esl)
Styrets virkemidler ved mislighold Forsøk minnelig ordning dersom saken egner seg for det. Konfliktrådet. I de alvorlige tilfellene: salgspålegg og fravikelse Ved manglende betaling: inndrivelse ved bruk av legalpanteretten Tvistesaker: alminnelig søksmål (forliksrådet eller tingretten)
Salgspålegg ved vesentlig mislighold brl. 5-22 esl. 26 Vilkår at eier til tross for advarsler vesentlig misligholder sine forpliktelser Boligselskapet kan da pålegge salg.
Salgspålegg, krav om advarsel Det må foreligge et utvilsomt mislighold når advarselen sendes. Advarselen må være skriftlig. Sendes til eier. Bør sendes rekommandert. Advarselen må uttrykkelig opplyse om hva misligholdet består i og at fortsatt mislighold gir grunnlag for salgspålegg. NBBL dok. nr. 2.21 (brl) og 3.21 (esl)
Salgspålegg, krav om advarsel Hvem kan sende varsel? styret forretningsfører, med mindre styret har forbeholdt seg retten generalforsamlingen
Salgspålegg Sendes dersom misligholdet fortsetter til tross for advarsel. Må være skriftlig. Bør sendes rekommandert Pålegge eier å selge boligen. Frist på min. 3 md i brl, 6 md i esl. Opplyse om at tvangssalg vil bli begjært dersom boligen ikke selges frivillig. NBBL dok. nr. 2.22 (brl) og 3.22 (esl)
Salgspålegg, pålegget Det er et vilkår for å gi salgspålegg at det foreligger vesentlig mislighold. konkret vurdering langvarig/gjentatt mislighold alvorlige enkelthendelser sjenerende opptreden
Salgspålegg, vesentlig mislighold Interesseavveining: Å måtte selge boligen sin er et alvorlig inngrep for den enkelte. Men det må også tas hensynet til bomiljøet for de øvrige beboerne. Det skal mye til for at det foreligger vesentlig mislighold.
Salgspålegg, vesentlig mislighold Eksempler fra rettspraksis på vesentlig mislighold Langvarig mislighold i form av store ansamlinger av søppel, brannfare, trakasserende opptreden. (LB-2014-051459) Gjentatte, mindre betalingsmislighold. (LA-2015-001132) Uakseptabel opptreden overfor andre beboere over mange år (LB-2014-153838)
Salgspålegg, vesentlig mislighold Eksempler fra rettspraksis på mislighold som ikke har vært vesentlig: Enkeltstående uakseptabel bråk i forbindelse med fest, tilfelle av uforsvarlig bruk av luftgevær (LH-2008-149287) Gjentatt utskjelling av nabo/styreleder, sterk kritikkverdig opptreden, men styreleder kunne også bebreides (RG. 2008 s. 1582)
Salgspålegg, begjæring om tvangssalg Dersom eier ikke selger frivillig innen fristen, fremsettes begjæring om tvangssalg til tingretten. NBBL dok. nr. 2.25 (brl) og 3.25 (esl) Eier skal ha to ukers varsel i forkant, NBBL dok. nr. 2.24 (brl) og 3.24 (esl).
Salgspålegg, oppsummering 1. Klage 2. Varsel om salgspålegg 3. Salgspålegg, tre/seks måneders frist 4. Varsel om tvangssalg 5. Begjæring om tvangssalg 6. Retten behandler begjæringen 7. Medhjelper selger boligen
Fravikelse brl. 5-23 esl. 27 Brukes der det haster med å få eier ut, altså i de mest alvorlige tilfellene. Utkastelsen skjer i påvente av et samtidig salgspålegg. Fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen. Alvorlig plage/sjenanse for de øvrige beboerne. NBBL dok. nr. 2.26 og 2.27 (brl) og 3. 26 og 3.27 (esl)
Fravikelse, rettspraksis LG-2007-010804: sjenerende, skremmende adferd, innbrudd i strømboks, eggkasting (!) LB-2008-094355: andelseieren hadde påført egen leilighet såpass store skader at det var fare for vesentlig forringelse av eiendommen LF-2012-082334: gjengjeldelse av bråk, loggføring av naboens aktiviteter m.v. LG-2015-145726: trakassering av naboer, truende adferd
Fravikelse Begjæring om fravikelse fremsettes for tingretten samtidig som salgspålegg sendes til andelseier. To saker: fravikelsessaken kortsiktig løsning salgspålegget varig løsning
Fravikelse Dersom det kommer innvendinger som ikke er klart grunnløse skal saken overføres til søksmåls former. Da vil fravikelsen ta tid.
Fravikelse av bruker brl. 5-9 (2) esl. 27 Boligen brukes av en annen enn eieren. Det er brukeren som er til alvorlig plage og sjenanse osv. Boligselskapet kan gå rett på brukeren og kreve ham fraveket. Det er ikke nødvendig å fremsette salgspålegg til eieren.
Midlertidig forføyning For de alvorligste tilfellene, hvor det er behov for utkastelse nærmest umiddelbart. Vilkårene for fravikelse må være oppfylt. I tillegg må eierens oppførsel være slik at det foreligger såkalt sikringsgrunn, jf. tvisteloven 34-1: Avverge en vesentlig skade eller ulempe, eller for å hindre voldsomheter som saksøktes adferd gir grunn til å frykte for.
Betalingsmislighold, bruk av panteretten brl. 5-20 esl. 25 Boligselskapet har lovbestemt panterett borettslag 2 G (altså ca. kr 180.000). eierseksjonssameier 1 G (altså ca. kr 90.000) Eier kan forhindre fravikelse ved å betale det han skylder. Er betalingsmisligholdet vesentlig bør man også sende salgspålegg.
Bruk av panteretten, saksgang 1. Forfall 2. Purring 3. Varsel om tvangssalg 4. Begjæring om tvangssalg 5. Retten behandler kravet 6. Medhjelper selger boligen
Håndtering av andre misligholdsaker Eksempler: påbygginger og endringer, dyrehold Boligselskapet har behov for å løse tvisten, men ikke få ut eieren. Forliksklage/ stevning til tingretten. Konfliktrådet.