Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 386 944 13.12.2016 16.09.2016 Våtromsrapport Adresse Haakon 7's gate 5 A 4306 SANDNES Matrikkel Gnr. 111 Bnr. 298 Anr. 8 Kommune SANDNES Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Rapportansvarlig Takstingeniør: Knut Eiken Bærheimveien 1 4312 SANDNES Tlf.: +47 412 39 380
Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Side1av8
Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Rapporten er kun utarbeidet for bad og kjøkken i leiligheten. Øvrige rom eller bygningsdeler er ikke vurdert. Utførende takstingeniør tar forbehold om skjulte skader, defekter og /eller svekkelser. Ansvaret er begrenset til de feil som takstingeniøren kan eller burde ha oppdaget ved en aktsom kontroll og bruk av enkle tekniske hjelpemidler. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniør hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Befaringen er utført med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og/eller bebodd. Det er ikke flyttet på møbler eller gjenstander. Det er heller ikke foretatt fysiske inngrep i konstruksjonen. Kontroll av byggesøknader og offentlige godkjenninger inngår ikke i rapportens mandat. Side2av8
1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Haakon 7's gate 5 A Postnr 4306 Sted SANDNES Gnr 111 Bnr 298 Fnr Snr Lnr Anr 8 Borettslag BATE Hjemmelshaver Haakon 7s g 5 Borettslag Type bygg Andelsleilighet Byggeår 1954 Rehabår 2009 Byggemåte Betong og murstein. 1.2 Befaring Befaringsdato 13.12.2016 Tilstede Liga Jaunzeme, Joakim Kverneland Kastmann og Knut Eiken Rekvirent Liga Jaunzeme 1.3 Arealer og romfordeling Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Stort frittliggende boligbygg., arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 4. etasje 58 54 53 1 Gang/stue/kjøkken, soverom og bad. Kott. Loftsetasje 0 3 0 3 Bod. Kjelleretasje 0 3 0 3 Bod. SUM 58 60 53 7 Side3av8
Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM 58 60 53 7 Anvendelse Kommentar til arealer Arealmålinger er utført etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2014". Måleverdig areal på loftsbod er 3 m2, gulvareal utgjør 9 m2. Bruttoareal (BTA) er beregnet på bakgrunn av oppmålt bruksareal (BRA). Kommentar til planløsning Gang, stue og kjøkken bygget som åpen løsning. Balkongdør fra stue ut til balkong. 1.4 Sammendrag / konklusjon Andelsleilighet som ligger i fjerde etasje nær Sandnes sentrum. Parkområde og butikker i umiddelbar nærhet. Gangavstand til offentlig transport. Bygning opprinnelig oppført i 1954 og er utvendig oppusset i 2008/2009. Vinduer/balkongdør fra 2008 sannsynligvis skiftet under oppussing. Bygningens tomt er opparbeidet og leiligheten disponerer parkeringsplass i gårdsrommet. Leiligheten er innredet med åpen løsning mellom gang, stue og kjøkken, i tillegg til soverom og bad. Disponerer egen bod på loft- og i kjelleretasjen. Utgang fra stue til sørvendt balkong. Kontrollseddel etter el. sjekk fra 2014 foreligger. Underskrifter Sted og dato Sandnes, 12.09.2016 Knut Eiken Side4av8
2. Våtrom 2.1 Bad TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulv og vegger er flisebelagt. Innredning består av badekar m/ glassvegg for dusjing, toalett og servant. Varme ivaretas med stråleovn og radiator. Sluk under vaskeservant. Avløpsrør i støpejern. Etter overtakelse av bolig opplyser nåværende eier om tilløp til sopp/muggvekst på baderom. Etter anbefaling ble fliselagte partier rengjort og påført soppdreper og maling. Membran ikke synlig. Det ble avdekket bom (hulrom) under fliser enkelte steder. Ventilasjonskanal for avtrekk er gjentettet. Det ble ikke registert fukt eller skader i fliser/fuger. Ingen antydninger til sopp/muggvekst avdekket. Avløpssystem kontrollert og funnet i orden. Det bør monteres mekanisk ventilasjon (elektrisk vifte) i eksisterende avtrekkskanal som er blokkert. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Levetider for baderomsutstyr: Servant, badekar og vannklosett 25-75 år. Anbefalt brukstid er 50 år. Byttes normalt pga. umoderne design. Støpejernssluk 25-75 år. Anbefalt brukstid 50 år. Servant og badearmatur 10-25 år. Anbefalt brukstid 15 år. Skiftes normalt pga. drypplekkasjer eller umoderne design. 2.2 Kjøkken TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Gulv påmontert parkett. Veggflater er flisebelagt. Innredning med slette lyse fronter. Benkeplate med overflatefinish av granittfliser. Innredning består i tillegg av stekeovn, nedfelt koketopp, ventilator, oppvaskmaskin, oppvaskkum og kjøl- /fryseskap. Benkebereder plassert i underskap. Synlige vannledninger er i kobberutførelse. Side5av8
Kjøkkeninnredning med god funksjon, det er ikke observert synlige feil eller skader. Bryter for lys på kjøkkenvifte med liten defekt, men fungerer. Ubetydelig bruksslitasje på gulvflate. Ingen indikasjoner på fukt på utsatte steder (foran/under vaskekum, kjøleskap). Regelmessig tilsyn med komponenter og rengjøring av filtre i avtrekkshette. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Levetid oppvaskmaskin 10-15 år. Anbefalt brukstid 10 år. Montering i kjøkken medfører skadeutsatt plassering. Drypplekkasjer kan medføre råteskader over tid. Benkebereder 15-30 år. Brukstid 20 år. Skadeutsatt plassering. Drypplekkasjer fra ventiler eller bereder kan gi fuktskader. Vannledninger av kobber 25-75 år. Brukstid 50 år. 3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør TG 2 Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Synlige vannledninger er i kobberutførelse. Avløpsrør/vannlåser i plast (PVC). Hovedavløpsrør av støpejern. Synlige kobberrør under oppvaskskap antas å være av nyere dato enn det opprinnelige røropplegget. Mesteparten av vannledningene er innekledt og ikke synlig for kontroll. TG 2 settes på bakgrunn av alder. Vedlikehold av sanitærinstallsjoner er generelt vanskelig og begrenser seg normalt til overvåkende tilsyn av synlige komponenter. Beslutning om riktig tidspunkt for utskifting av en sanitærinstallasjon må gjøres i hvert enkelt tilfelle etter en helhetsvurdering. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Støpejernssluk 25-75 år. Anbefalt brukstid 50 år. Vannledninger av kobber 25-75 år. Brukstid 50 år. Avløpsrør i støpejern 25-100 år. Anbefalt brukstid 50 år. Skjøtesystemer: Loddeskjøt 25-75 år. Anbefalt brukstid 30 år. Gjengeskjøt med hamp og topplodding 25-100 år. Anbefalt brukstid 50 år. Side6av8
3.2 Ventilasjon TG 1 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Ventilasjon av boligen er basert på spalteventiler i vinduene (naturlig avtrekk). Det er montert avtrekksvifte over koketopp på kjøkken. Bad luftes ved bruk av lukkevindu. Ventilkanal i yttervegg er blokkert. Ventilering av bolig ved bruk av naturlig avtrekk (spalteventiler i vindu/veggmonterte ventiler) var tidligere en akseptert løsning. Kjøkken skal ha et grunnavtrekk og i tillegg ha kjøkkenhette med variabelt avtrekk. Kjøkkenhettas funksjon er å fjerne damp og matos fra koking og steking så effektivt som mulig. Bruk av vindu til utlufting av bad kan med fordel erstattes med mekanisk avtrekk. TG 2 settes på ventilering av bad. Normalt får baderom høyt fuktinnhold under dusjing. Pr. i dag baserer utlufting av rommet seg på bruk av lukkevindu. Ventilasjonskanal i vegg er blokkert. En rimelig og akseptert løsning vil være å ettermontere elektrisk styrt vifte, eventuelt med fuktføler. I samme forbindelse bør det etableres luftespalte i dør for å ivareta luftsirkulering av rommet. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. På generelt grunnlag anbefales regelmessig tilsyn og rengjøring for å forlenge levetiden på komponentene. 3.3 Varmtvannsbereder Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Benkebereder som er plassert i underskap på kjøkken. Berederen er plassert i rom uten sluk. Ingen visuelle feil eller mangler avdekket. Ingen indikasjoner på fukt under eller i forkant av bereder. Produksjonsår og volum ukjent. TG Side7av8
Normalt tilsyn for eventuelle drypplekkasjer. Benkeberedere blir normalt brukt ved at de er plassbesparende. Kjøkkenet er vanligvis ikke utstyrt med sluk. Montering av lekkasjestopper med lekkasjedetektor kan være en alternativ løsning. Dette hindrer ikke lekkasjer i å oppstå, men kan begrense følgesskadene. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Vannledninger av kobber 25-75 år. Brukstid 50 år. Benkebereder 15-30 år. Brukstid 20 år. Skadeutsatt plassering. Drypplekkasjer fra ventiler eller bereder kan gi fuktskader. Side8av8