Rammer og retningslinjer for verdisetting / taksering av eiendommer i Utsira kommune Med virkning fra 1.januar 2015 Vedtatt av sakkyndig nemnd i møte 26.03.15 Utsira, 26.03.2015 Marit Eide Klovning, leder Jens Skålnes, varamedlem Kjersti Klovning Skare Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 1
Innhold 1. Bakgrunn... 3 1.1 Juridiske rammer... 3 1.2 Politiske rammer... 3 1.3 Taksering i kommunal regi... 3 1.4 Omtaksering og taksering av nye skatteobjekt... 4 2.0 Verdsetting av boliger... 4 2.1 Generelt... 4 2.2 Metodikk for verdisetting av boliger, boliger på landbruk- og skogbrukseiendommer... 5 2.3 Metodikk for verdisetting av fritidsboliger... 5 2.4 Metodikk for arealmålinger av boliger, boliger i landbruk- og skogbrukseiendommer og fritidsboliger... 6 2.5 Takseringsmetodikk for eiendommer som består av både næringsdel og boligdel:... 6 3.0 Verdsetting av næringseiendommer... 6 3.1 Metodikk for verdsetting av næringseiendommer... 6 4. Grunneiendom uten bygg... 8 5 Ymse forhold... 8 5.1 Metodikk for håndtering av garasjer, uthus, naust, sjøboder, lekeplasser, veier (private, fylkeskommunale, andre), brygger etc. som ikke er ledd i næring, ikke har P-rom/ boenheter eller tilsvarende... 8 5.2 Metodikk for håndtering av vedtak i Kommunestyret i Utsira fritak eiendomsskatteloven 7 «frivillige lag- organisasjoner med mer»... 8 5.3 Fritak for nyoppførte hus og hytter... 9 6. Sakkyndig nemnd s hovedrammer for takseringen... 9 6.1. Hovedretningslinjer... 9 7. Behandling av takstforslag... 9 8. Behandling av klager på takster og feil... 9 8.1. Behandling av klager... 9 8.2. Feil og feiloppretting... 10 Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 2
1. Bakgrunn Fra og med skatteåret 2015 innfører Utsira kommune eiendomsskatt på alle eiendommer. Alminnelig omtaksering av eiendom ble foretatt i 2010. Ved utvidelsen av skatteområdet fra kun å gjelde «verker og bruk» til å gjelde alle eiendommer må eiendommene takseres. Dette dokumentet er sakkyndig takstnemnd (takstnemnden) sitt interne arbeidsdokument i forbindelse med omtakseringsprosessen. I tillegg vil dokumentet følge fremtidige takstnemnder / klagenemnder i den inneværende takstperiode. Dokumentet tar opp problemstillinger knyttet til takstnemnden sitt arbeid, og hvordan disse til enhver tid betraktes og behandles fra takstnemnden sitt ståsted. Utsira kommune har pr dato ikke egne eiendomsskattevedtekter. Det er vanlig at det i slike nedfelles at det i forbindelse med omtakseringsarbeidet og ellers ved behov skal gjennomføres drøftingsmøter mellom takstnemnd og sakkyndig klagenemnd (klagenemnden). Hensynet bak den aktuelle bestemmelsen er at takstnemnd skal hente innspill fra klagenemnd i forhold til takseringsprinsipper og andre saksforhold hvor kompetansen er lagt til nemndene. Samtidig er det viktig at klagenemnden har innsyn i de premisser som legges til grunn av takstnemnden når klagenemnden skal behandle saker de måtte få oversendt. Dette dokumentet trekker løpende opp rammer og retningslinjer for takstnemnden sitt arbeid i Utsira kommune i perioden frem til neste alminnelige taksering (normalt 10 år.) Med «løpende» menes her at det er tale om et dynamisk dokument, hvor nye problemstillinger som blir tatt opp i takstnemnd/ klagenemnd blir datert og tatt inn i dokumentet fortløpende. 1.1 Juridiske rammer Lovverket, uttalelser fra Finansdepartementet og rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. De juridiske rammene vil ligge til grunn for takstnemnden sitt arbeid. 1.2 Politiske rammer Kommunestyret i Utsira fatter innenfor sin kompetanse beslutninger som også vil kunne ha betydning for det eiendomsskatterettslige området. Dette vil normalt gjøres i forbindelse med budsjettvedtak for det kommende skatteår, men kan også være andre vedtak i relasjon til eiendomsskatt. Takstnemnden vil utøve sitt arbeid i tråd med de til enhver tid gjeldende politiske vedtak. Dersom takstnemnden mot formodning finner at politiske rammer er å anse som motstridene med de juridiske, oversendes melding om dette til kommunens politiske leder v/ ordfører. 1.3 Taksering i kommunal regi For å komme frem et mest mulig riktig eiendomsskattegrunnlag, må alle eiendommer som er omfattet av taksering i kommunal regi besiktiges. Loven sier at taksten på en eiendom skal settes til den verdi som en kan anta at eiendommen vil kunne omsettes for ved fritt salg. Det er eiendommen som objekt slik den er pr. 1 januar i takseringsåret som blir vurdert og taksert. Utgangspunktet for takseringen av eiendommene er referert i eiendomskatteloven 8A-2: Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 3
«Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.» Eiendomsskattegrunnlaget bygger på faktaopplysninger og skjønnsmessige vurderinger. De skjønnsmessige vurderingene tar opp både generelle forhold rundt eiendommer og spesielle forhold som påvirker verdien. Forhold som blir lagt vekt på er lokalisering, sol- og støyforhold, utsikt, bygningen og tomten sin tilstand. Det er takstnemnden som vedtar eiendomsskattegrunnlaget, altså taksten på den enkelte eiendom i kommunen. Klagenemnden involveres imidlertid i de grunnleggende drøftingene av rammer og retningslinjer, jf. kommunens eiendomsskattevedtekter. Med hensyn til takstnivå er det etablert juridisk praksis at eiendomsskattetaksten kan settes noe konservativt det er bedre å treffe noe for lavt enn over antatt omsetningsverdi. 1.4 Omtaksering og taksering av nye skatteobjekt Ved omtaksering og taksering av nye skatteobjekt innen en takseringsperiode skal de samme retningslinjene for taksering benyttes som benyttet tidligere i perioden. Et nylig oppført eiendom som takseres for eksempel i år 2024 gis samme takst som ved en tenkt taksering i 2015. I praksis kan dette løses ved bruk av en prisindeks. Siden alminnelig omtaksering ble gjort i 2010, må takstene som settes i 2015 være på 2010-nivå. 2.0 Verdsetting av boliger 2.1 Generelt Kommunestyret i Utsira kommune har pr. budsjettår 2015 vedtatt å bruke Skatteetatens boligverdier (formuesgrunnlag*) for utskrivning av eiendomsskatt for boliger. Oppdaterte boligverdier blir lastet ned årlig fra Skatteetaten sin hjemmeside. *Eiendomsskatteloven bruker utrykket formuesgrunnlag, mens Skatteetaten benevner det for boligverdi. Formuesgrunnlag og boligverdi betyr altså det samme. Takstnemnden er ikke involvert i fastsettelsen av det enkelte formuesgrunnlag. Samtidig vil det være eiendommer som ved utskriving av eiendomsskatt skal behandles likt med de eiendommer som har boligverdi fra Skatteetaten. Flere av disse eiendommene, herunder boligeiendommer, må imidlertid takseres lokalt i kommunal regi av nemnden. Dette er i hovedsak følgende: - Fritidseiendommer - Boliger i landbruks- og skogbrukseiendommer - Boliger som ikke har innrapportert verdi til Skatteetaten - Boligdel i kombinasjonsbygg der hele bygget er registrert i matrikkelen (eiendomsregisteret) som næringsbygg. - Boliger som tilhører organisasjoner/institusjoner. Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 4
Dersom en eiendom har formuesgrunnlag oppgitt fra Skatteetaten, benyttes dette ved utskriving av eiendomsskatt. 2.2 Metodikk for verdisetting av boliger, boliger på landbruk- og skogbrukseiendommer Eiendommens objektiverte omsetningsverdi Med objektiv omsetningsverdi er det ment den verdi som eiendommen kan oppnå ved et normalt salg. Verdisettingen av boliger på landbruk- og skosbrukseiendommer og boliger som ikke har oppgitt boligverdi, vil boligverdi fra Skatteetaten for andre boliger i området være med i vurderingen. Følgende forhold påvirker takstverdien av eiendommen: - Standard Disse parameterne er inndelt i følgende intervall: Standard: Lav, Middels, God, Høy P-rom kan ikke fastsettes nøyaktig uten innvendig besiktigelse. Ettersom det ved eiendomsskattetaksering kun blir utført utvendig besiktigelse, blir det gjort et overslag på eiendommens bebygde areal. Eiendomsskattetaksten kan ikke på noen måte kunne sies å være ren matematikk. Basert på verdiene over (bygnings- og tomteverdi) og takstmannen sitt skjønn vil dette samlet sett bli dannet et konkret grunnlag for den enkelte takst. 2.3 Metodikk for verdisetting av fritidsboliger Eiendommens objektiviviserte omsetningsverdi Med eiendommens objektiviserte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetingsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som for eksempel konjunkturer Ved taksering legger takseringsfirmaet/ besiktigelsesmann til grunn den bruk som synes å være den mest naturlige slik eiendommen framstår på det tidspunkt eiendommen blir taksert. Følgende forhold påvirker takstverdien av eiendommen: - Standard Disse parameterne er inndelt i følgende intervall: Standard: Lav, Middels, God, Høy P-rom kan ikke fastsettes nøyaktig uten innvendig besiktigelse. Ettersom det ved eiendomsskattetaksering bare blir utført utvendig besiktigelse, blir det gjort et overslag på dette arealet. Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 5
Eiendomsskattetaksten kan ikke på noen måte kunne sies å være ren matematikk. Basert på verdiene over (bygnings- og tomteverdi) og takstmannen sitt skjønn vil dette samlet sett bli dannet et konkret grunnlag for den enkelte takst. 2.4 Metodikk for arealmålinger av boliger, boliger i landbruk- og skogbrukseiendommer og fritidsboliger Utsira kommune benytter boligverdier fra Skatteetaten for å verdsette boliger. Boligverdiene tar utgangspunkt i boligen sine primærrom (P-rom). Definisjonen på P-rom er: Oppholdsrom i bolig, dvs. kjøkken, stue, soverom, bad, vaskerom, entre, arbeidsrom, trimrom o.l. Trapp mellom P-rom blir også definert inn i primærrom. Garasje, tekniske rom, garderobe, uinnredet kjellerrom/loft, boder og andre typer oppbevaringsrom teller ikke som P-rom. P-rom kan ikke avgjøres/vurderes uten innvendig besiktigelse, derfor blir det lagt til grunn antatt/vurdert P-romsareal for boliger-/fritidsboliger som blir vurdert med besiktigelse/takst. 2.5 Takseringsmetodikk for eiendommer som består av både næringsdel og boligdel: Næringsarealer verdisettes slik som næringseiendommer for øvrig; dvs eiendommens avkastningsverdi (ofte omtalt som leieverdiberegning) Boligarealene verdisettes også med metodikk - eiendommens avkastningsverdi, verdien man kommer frem til for boligarealene kalibreres opp mot boligeiendommer som har formuesgrunnlag. 3.0 Verdsetting av næringseiendommer 3.1 Metodikk for verdsetting av næringseiendommer Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi. Med eiendommens objektiviserte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetingsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting av eiendommen Følgende verdiparametere blir benytte for å komme frem til eiendommens omsetningsverdi: 1. Markedsmessige vurdert leiepris avhenger av arealtype (lager, butikk etc.) 2. Arealledighet / eierkostnader blir vurdert i % av årlig brutto leie (blir fratrekk for årlig brutto leie) 3. Fastsetting av kapitaliseringsfaktor (speiler eiendommen sin attraktivitet som investeringsobjekt; lav kapitaliseringsfaktor gir høyere verdi enn høy faktor ref 1/x) Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 6
Næringseiendom blir oppfatta av de fleste som en innvestering, som for eksempel verdipapir, bankinnskudd verdien av en eiendom er relatert til årlig netto inntektsoverskudd, kapitalisert. Kapitalisering av årlig netto leieinntekt gir eiendommen sin markedsverdi. Parameter for verdisetting av næringseiendommer: 1. Leiepris Takstfirmaet vurderer hva årlig objektivisert leieinntekt vil være for eiendommen for å komme frem til eiendommens objektiviserte omsetningsverdi*. Årlig brutto leie fremkommer slik: hva en kvadratmeter av bebygd areal kan leies ut for pr år i det åpne markedet (ofte omtalt som leiemeterpris kr / m² pr år) - multiplisert med bygningsmassens areal *Med eiendommens objektiviserte omsetningsverdi menes en forsiktig antatt omsetningsverdi, basert på en normal bruksmåte av eiendommen og hvor det ses bort fra forhold som er skiftende, som konjunkturer og eierens konkrete utnytting av eiendommen 2. Eierkostnader / arealledighet Fullt utleid bygning i markedet der tilbud og etterspørsel er i balanse tilsvarer ledig areal på ca. 4-5 %. Takstfirmaet vurderer hvor stor del av bygningen sine forvaltningdrift og vedlikeholdskostnader (FDV) som IKKE kan fordeles på leietaker, men er såkalt eierkostnader. Eierkostnader er kostnader som: a) Vedlikeholdskostnader utvendig b) Vedlikeholdskostnader innvendig (på fellesareal) c) Forsikring (bygning) d) Utskifting av tekniske anlegg som ikke lenger økonomisk sett lar seg vedlikeholde på en forsvarlig måte. e) Administrasjonskostnader (forvaltning, revisjon m.m.) Disse eierkostnadene kan i sum utgjøre fra 5-20 % av årlig brutto leie. Samlet vil sjablongmessig vurdert eierkostnader og arealledighet utgjøre +/- 20 %. Er derimot arealledighet (objektivtisert sett) stort vil dette prosenttallet øke. Med ledighet her er ment MARKEDSMESSIG vurdert ledig lokale og ikke faktisk ledighet. Det kan være tilfellet der gårdeier er en dårlig forvalter. Dette vil, dersom en skal legge faktisk ledig lokale til grunn, i noen tilfeller «premiere» slike gårdeiere. 3. Forretningsprosent / kapitalisering I økonomisk sammenheng er dette en utregning av kapitalverdien på et visst tidspunkt av en serie betalinger over en tidsperiode, dividert med et avkastningskrav. Desto mer attraktiv en eiendom er, jo lavere kapitaliseringsfaktor (X /0,8 gir større eiendomsverdi enn X / 0,9). Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 7
Ytterpunktene her er den «risikofrie» investering som for eksempel plassering av kapitalen i en bank m/tilhørende 2-4 % rente mot en mer risikofylt investering i eiendom som for eksempel vi kreve et høyere avkastningskrav enn det å sette pengene i banken. Ved vurdering av kapitaliseringsfaktor blir det lagt vekt på: - Eiendommens lokalisering og eksponering - Tomten - Bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand - Bygningens innemiljø - Bygningens arealeffektivitet - Hva bygningen kan tilpasses til og fleksibilitet Krav til kapitaliseringsrenten er vurdert mot: - Realrente* - Forretningsmessig risiko - Attraktivitet i markedet *Langsiktig statsobligasjonsrente ca. 3,5 % Gjennomsnittlig inflasjonsutvikling ca. 2,5 % Realrente ca. 1,0 % Ved forretningsmessig risiko på for eksempel 10,0 % vil gi et avkastningskrav på 11,0 %. 4. Grunneiendom uten bygg 5 Ymse forhold 5.1 Metodikk for håndtering av garasjer, uthus, naust, sjøboder, lekeplasser, veier (private, fylkeskommunale, andre), brygger etc. som ikke er ledd i næring, ikke har P- rom/ boenheter eller tilsvarende Skatteetaten ser kun på P- areal ved verdivurdering av en boligeiendom. Hvor mange andre «private» bygg enn boligbygg (m/ P- areal) som måtte være på eiendommen hensyntas ikke. Eksempelvis vil en boligeiendom beliggende mot sjø med naust på eiendommen ikke bli beskattet for naustet. Med henvisning til likhetsprinsipp og Skatteetatens praksis, takseres ikke mindre objekter beliggende på egne eiendommer hvor bruken i hovedsak er antatt utenfor næring eller til benyttelse for allmenheten. 5.2 Metodikk for håndtering av vedtak i Kommunestyret i Utsira fritak eiendomsskatteloven 7 «frivillige lag- organisasjoner med mer» Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 8
Eiendom tilhørende denne kategorien har heller ikke tidligere blitt underlagt utskriving av eiendomsskatt i kommunen. Eiendom tilhørende idrettslag, fylkeskommunal eiendom (vid. skoler eid av fylkeskommune), golfbaneanlegg, forsamlingshus, bedehus.grendahus etc Ovennevnte type objekter sorteres ut av administrasjonen/ eiendomsskattekontoret og sendes normalt ikke takstnemnden for taksering. Dersom objektet likevel er taksert, og det viser seg at det åpenbart er i konflikt med føringene skriver ikke administrasjonen ut eiendomsskatt på objektet. Ved tvil legges spørsmålet frem for takstnemnden. I tråd med alminnelig skatterettslige prinsipper legges et restriktivt syn til grunn før en eventuelt tar en «tvilseiendom» inn som skattepliktig. 5.3 Fritak for nyoppførte hus og hytter Eiendomsskattenemda vedtar i møte 26.3.15 at det skal innrømmes fritak for nyoppførte hus og hytter. Fritaket gjelder i det året ferdigattest foreligger og neste skatteår. 6. Sakkyndig nemnd s hovedrammer for takseringen 6.1. Hovedretningslinjer Sakkyndig nemnd i Utsira kommune ber om at en legger tre retningslinjer til grunn for vurderingene ved besiktigelse - Vær prinsipiell (likebehandling) - Aksepter «grovkornet» besiktigelse. Besiktigelsen for bolig- og fritidseiendommer og næringseiendommer vil være en utvendig besiktigelse som gir grovkornede vurderinger. - Vær forsiktig. Utvendig besiktigelse gir et «grovkornet» avgjørelsesgrunnlag som kan gi en usikkerhet. Eventuelle forhold som påvirker verdien av den enkelte eiendommen skal komme eieren til gode. 7. Behandling av takstforslag Sakkyndig nemnd får tilsendt et utvalg av takster for kommentarer/innspill med hensyn til verdisetting. Dette er for å kunne kvalitetssikre at takstene har det rette takstnivået. 8. Behandling av klager på takster og feil Offentlig ettersyn og behandling av klager på takst er viktige elementer i arbeidet med å sikre lik behandling av eierne. Behandling av takster bør få sterkt kvalitetsfokus. Ved siden av den enkelte eier har også formannskapet anledning til å klage på takster fastsatt av sakkyndig nemnd. Praktisk opplegg for klagebehandling kan kommunen ta stilling til når resultatet fra offentlig ettersyn foreligger. 8.1. Behandling av klager - Klage på takst skal behandles av sakkyndig nemnd. Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 9
- Klage der sakkyndig nemnd ikke gir medhold, blir sendt til klagenemnden for endelig avgjørelse - Klagenemnden kan opprettholde sakkyndig nemnd sin takst, eller de kan redusere eller øke skattetaksten - Saker som er avgjort av klagenemnden, kan bare prøves rettslig - Klage har ikke utsettende virkning Klage på eiendomsskatt fastsatt av boligverdi på eiendom skal behandles og avgjøres av Skatteetaten. 8.2. Feil og feiloppretting Ved feilretting av takster skal eier få 6 uker klagefrist på ny takst. Spesielt for saker der det blir påvist regne- og/eller skrivefeil, får eiendomsskattekontoret fullmakt til å korrigere og gi svar på vegne av sakkyndig nemnd om at feilen er rettet opp. Sakkyndig nemnd skal informeres. Rammer og retningslinjer for verdisetting/taksering av eiendommer i Utsira kommune 10