Bilag 1 Kundens beskrivelse av oppdraget Taksering av næringsbygg (butikker, kontorer etc.) og taksering av verk og bruk med produksjonsutstyr / maskiner
2 1. Om takseringen Konsulenten plikter å overholde reglene i eiendomsskattelovens 8 og relevante rettsavgjørelser. Takseringsarbeidet skal utføres i perioden 4. august til 15. november 2014. Kunden har på forhånd innhentet opplysninger fra alle næringsforetak som skal takseres, herunder verk og bruk. Opplysningene gjelder alle eiendommer, identifisert ved gårds- og bruksnummer, som eies av foretakene og inneholder opplysninger som er nødvendig for at Konsulenten skal kunne utarbeide eiendomsskatteforslag til Sakkyndig nemnd. Det er innhentet opplysninger om bygninger, oppføringsår, areal, m² i utleie, utleiegrad, leieinntekt, tomteareal og kontaktperson. Opplysningene overleveres til Konsulenten når kontrakten undertegnes. Sakkyndig nemnd har vedtatt sjablonmessige m² priser som skal brukes ved takseringen av ulike typer næringsbygg når substansverdien brukes som takst, og hvilken kapitaliseringsfaktor som skal brukes i ulike områder av kommunen når eiendommer takseres etter avkastningsprinsippet. Takseringen skal foregå på følgende måte: Grunnlagstallene for beregning av eiendomsskatten vil allerede være innhentet av eiendomsskattekontoret. Konsulentens oppgave blir å avgi takstforslag til Sakkyndig nemnd basert på eierens opplysninger og egen besiktigelse. Alle eiendommer som skal takseres, skal besiktiges utvendig. Besiktigelsen skal foretas under hensyn til eierens sikkerhetsbestemmelser. Konsulenten skal vurdere og kvalitetssikre opplysningene som er oppgitt av eieren er korrekte, uten å foreta oppmåling. Opplysningene skal kontrolleres mot tilgjengelige offentlige registre. Dersom konsulenten antar at det hefter feil med eierens opplysninger eller ser behov for mer inngående besiktigelse, skal kunden underrettes. I slike tilfeller avgjør kunden hvilke undersøkelser som skal settes i verk. Konsulenten avtaler tidspunkt for besiktigelse med eierens kontaktperson når eieren har bedt om å være til stede under besiktigelsen. Det er vedlagt en liste over de næringseiendommene som skal takseres, i alt 756 eiendommer identifisert med gårds- og bruksnumre, fordelt på ca 400 foretak. Listen inkluderer verk og bruk. Kommunen har ikke oversikt over maskinene som tilhører det enkelte verk og bruk. Dette må fås fra eierne under besiktigelsen. Arbeid med taksering av de integrerte maskinene som skal være med i takstforslagene skal prises i post 2.0 i prisskjemaet. For dette arbeidet skal det føres timelister for hvert verk og bruk over faktisk medgått tid.
3 Arbeid som ikke er bestilt vil ikke bli honorert. Det skal føres timelister som skal godkjennes av Kunden etter hvert som slikt arbeid utføres. Ubebygde tomter som måtte finnes på listen skal besiktiges slik som andre eiendommer. Takstforslaget for disse tomtene skal settes sjablonmessig til kr 1.200,- per m² og justeres for sonefaktor, i henhold til vedtak i Sakkyndig nemnd. Vedlagte liste, bilag 2 er produsert på grunnlag av en matrikkelanlyse. For seksjonerte næringsbygg vil antall bygninger og arealene for alle seksjoner kunne bli oppgitt samlet på den første seksjonen. I noen tilfeller er arealene for de etterfølgende seksjoner også oppgitt, men disse tallene er veiledende og uten betydning for prisingen av tilbudet. I løpet av konkurranseperioden vil listen over næringseiendommer kunne bli korrigert med data (antall bygninger og arealer) fra eierne. Den korrigerte listen blir sendt til alle Konsulentene. Det kan forkomme at et antall eiendommer kan komme i tillegg til listen eller tas vekk fra listen, og det kan forekomme at oppgaven over antall bygninger og bygningsareal korrigeres, avhengig av det kvalitetssikringsarbeidet som Kunden løpende utfører. 2. Hva konsulenten skal levere Alt takseringsarbeid skal leveres Kunden elektronisk på Excel filer. Det skal leveres ett takstskjema for hver bygning som takseres. Det skal framgå av skjemaet hvilken takstmetodikk som er brukt. Dersom avkastningsverdien brukes, skal også antatt substansverdi for bygget angis. Når maskiner tas med i taksten for verk og bruk, skal type maskin og antatt verdi for hver enkelt maskin angis på egne lister på Excel filer, som vedlegg til taksten. Det er bare enkle opplysninger som kreves i takstskjemaet. Foruten angivelse av eiendommens gårds- og bruksnummer, eier og adresse, skal det gis en stikkordsmessig beskrivelse av bygningen. Det skal avgis et takstforslag for hver bygning på eiendommen basert på eierens opplysninger og egen observasjon under besiktigelsen. Det skal angis når besiktigelsen fant sted, eventuelt hvilken representant for eieren som møtte fram, og navnet på takstmannen. Dersom det leveres flere takstskjemaer for en eiendom skal takstforslagene summeres og føres samlet inn på en egen forside. I tillegg skal konsulenten vedlikeholde og levere en kumulativ oversikt i Excel format over alle takseringer som er utført. Listen skal oppdateres kontinuerlig og sendes til Kunden uoppfordret hver mandag. Listen vil tjene som oversikt over framdriften. Takstforslagene anses ikke mottatt før Kunden har bekreftet mottaket i e-post.
4 Kunden utarbeider alle skjemaer som skal brukes. Konsulenten kan likevel bruke eget skjema for maskinliste, når dette er hensiktsmessig og skjemaet er godkjent av Kunden. Kunden kan korrigere skjemaene som brukes uten at det gir Konsulenten rett til ekstra vederlag. Skjemaene skal gjennomgås av Kunden og Konsulenten før takseringsarbeidet starter. Slik gjennomgang gir ikke rett til ekstra betaling, og skal være medregnet i prisen for takseringsarbeidet. Dersom eieren har gitt beskjed om at han ønsker å være til stede under besiktigelsen, men det ikke oppnås kontakt med eierens representant etter to forsøk, gis det beskjed om dette til Kunden, som kan be Konsulenten om å utarbeide takstforslag for eiendommen basert på eierens rapportskjema og Konsulentens egen besiktigelse. Takstskjemaene skal sendes til kunden hver mandag. 3. Møter og fremdrift Aktivitet Dato Oppstartsmøte 28.07.2014 Oppstart oppdrag 04.08.2014 Oppfølgingsmøte 18.08.2014 Oppfølgingsmøte 01.09.2014 Oppfølgingsmøte 15.09.2014 Oppfølgingsmøte 03.10.2014 50 % av takstforslagene skal være levert Oppfølgingsmøte 20.10.2014 80 % av takstforslagene skal være levert 24.10.2014 Oppfølgingsmøte 03.11.2014 100 % av takstforslagene skal være levert 14.11.2014 Avslutningsmøte 18.11.2014 Hensikten med oppfølgingsmøtene er å gjennomgå framdrift og eventuelle spørsmål vedrørende takseringen, Møtene holdes hos Kunden. Det må påregnes noen møter med eierne av de største foretakene før besiktigelsen foretas. Kunden vil delta på noen av disse møtene. Dersom Sakkyndig nemnd ønsker det, skal Konsulenten delta på enkelte møter for å redegjøre for enkelte takster. Møter som nevnt ovenfor og eventuelt andre møter, skal være inklusiv i prisen for takseringsarbeidet.
5 4. Om Sakkyndig nemnd Kunden sender takstforslagene til Sakkyndig nemnd, med eierens egenopplysninger som vedlegg. Det presiseres at takstforslagene som Konsulenten leverer kun er veiledende for Sakkyndig nemnd. Dersom Sakkyndig nemnd ber om ytterligere presiseringer/avklaringer i forbindelse med en avgitt takst, skal dette leveres skriftlig per e-post innen 1 uke uten tillegg i pris. Sakkyndig nemnd kan akseptere eller forkaste ethvert takstforslag og endre takstforslagene. Nemnda kan fritt konsultere uavhengig, ekstern rådgiver vedrørende takstene. 5. Om prisen Prisene i prisskjemaet skal være inklusive alle omkostninger forbundet med det komplette takseringsarbeidet slik som beskrevet, herunder hører også reisetid, reiseutgifter, diett, skriving, kopiering, kontorutgifter, korrespondanse, bruk av teknisk utstyr, eventuelle gjentatte oppmøter for besiktigelse, forberedelser, gjennomføring og avslutning, møter med oppdragsgiveren m.v. Det gis ikke tillegg for feiltakelser eller forhold som Konsulenten burde ha satt seg inn i eller tatt i betraktning ved prisingen. 6. Tilleggsarbeider Det kan bli aktuelt å utføre tilleggsarbeid som har sammenheng med takseringsarbeidet, slik som stikkprøvekontroll av opplysningene i rapportskjemaet fra foretakene, eller oppmåling i spesielle tilfelle. Det er egen post 3.0 for tilleggsarbeider i prisskjemaet. Slikt arbeid skal ikke starte før det foreligger skriftlig bestilling fra Kunden. Arbeid som ikke er bestilt vil ikke bli honorert. Det skal føres timelister som skal godkjennes av Kunden etter hvert som slikt arbeid utføres.