Salgsoppgave Cliffhanger

Salgsoppgave Cliffhanger Adresse og matrikkelnummer Trelastgata 27, 0191 Oslo. Parsell av gnr. 234, bnr. 80 i Oslo kommune. Endelig matrikkelnummer tildeles senere. Eier/ selger Barcode 131 AS ved Oslo S Utvikling AS (OSU) står som selger av boligprosjektet OperaKvarteret Cliffhanger. OSU er eid med hhv. 1/3 av Rom Eiendom AS, 1/3 av Entra Eiendom AS og 1/3 av Linstow AS. Hjemmelshaver Hjemmelshaver til den fremtidige parsellen av gnr. 234, bnr. 80 (bolig- og næringseiendommen) er Barcode Hjemmel 11 AS Tomt og grunnareal Hele felt B13 har et areal på ca. 5 400 kvm. Tomten består av 6 tomtestriper A-F hvorav 4 er eller vil bli bebygd med bolig, kontor, næring og barnehage. Eiendommen gnr. 234, bnr. 80 er og vil bli delt i flere parseller, bl.a. kan barnehagen bli fradelt som egen eiendom. Størrelsen på eierseksjonssameiet er således ikke fastlagt. Sameiets foreløpige tomtegrenser fremgår av situasjonsplan som ligger vedlagt salgsoppgaven. Foreløpig tomtegrensen følger byggets fotavtrykk. Det tas forbehold om at grøntområder, adkomstveier, ledninger, mv. innenfor felt B13 vil kunne bli etablert som egne matrikkelenheter og/eller som realsameier mellom flere eiendommer (herunder sameiet) innenfor delområde B13, og at sameiets rettigheter og plikter mht. bruk og vedlikehold av slike arealer vil fremkomme gjennom realsameienes vedtekter, samt tinglyste erklæringer. Innenfor det enkelte eierseksjonssameie vil deler av fellesarealet være forbeholdt henholdsvis boligseksjonene og næringsseksjonene. Parkeringsplasser / Kjellerbod Leilighetene selges uten rett til bruk av parkeringsplass. Alle leilighetene har bruksrett til en sportsbod på ca. 5 kvm i kjeller. Boder, parkeringsplasser og sykkelparkeringsplasser til boligene ligger i kjelleretasje K1, K2 og/eller K3, som inngår i en egen eiendom, gnr. 534 bnr. 3. Selger disponerer et begrenset antall parkeringsplasser i kjellereiendom hvor bruksrettigheter kan selges etter nærmere avtale. Parkeringsplass kan ikke selges ut av sameiet. Selger forbeholder seg retten til å foreta fordelingen av bod- og parkeringsplasser. Ovennevnte arealer befinner seg i kjelleretasjene, organisert i et eiendomsvolum utenfor sameiet med Barcode Basement AS som eier. Tinglyste servitutter (rettigheter og forpliktelser) Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 234, bnr. 80: Erklæring/avtale om adkomst mm., dok.nr. 996793, tinglyst 10.12.2008. Erklæring/avtale med Hafslund Nett AS om trafostasjon m.m., dok.nr. 586787, tinglyst 18.07.2012. Erklæring /avtale bestemmelse om gatevarme dok.nr. 737873, tinglyst 03.09.2013 Erklæring/avtale bestemmelse om sykkelparkering dok.nr. 1029677, tinglyst 27.11.2013 Erklæring/avtale Barcode Kjøling dok.nr. 482360, tinglyst 13.06.2014 (gjelder næring). Det gjøres oppmerksom på at det på Eiendommen vil bli tinglyst: Eksklusiv bruksrett (evt. tilleggsareal) for næringsareal på sameiets tomt. Avtale/erklæring om tjenestekjøp mellom sameiet/deler av sameiet og Barcode Basement AS om kjøp av tjenester til nødvendig drift og vedlikehold mv. av bl.a. transportveier og nedkjøringer, avfallshåndtering, miljøstasjon, mv. Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen gnr. 534 bnr. 2 og 3 (kjellereiendommen): Erklæring/avtale dok.nr. 531599, tinglyst 20.07.2009. Erklæring/avtale/adkomstrett dok.nr. 867757, tinglyst 09.10.2014.

Det vil bl.a. bli tinglyst nødvendige erklæringer om bruksretter i forbindelse med fradeling av arealer, etablering av sambruksarealer (tekniske rom i sambruk mellom flere eiendommer) og seksjonering. Tinglyste servitutter på eiendom gnr. 234, bnr. 80 og gnr. 534, bnr. 2 og 3 er i sin helhet tilgjengelig hos megler. Utinglyste forpliktelser Det kan bli aktuelt å tinglyse en heftelse på eiendommen vedr. krav om infrastrukturbidrag. Dersom denne heftelsen blir tinglyst, vil den slettes av Oslo kommune så snart infrastrukturbidraget er betalt av utbygger. Det vil også kunne bli aktuelt å tinglyse bestemmelser om felles rettigheter og plikter mht. bruk og vedlikehold av fellesarealer, felles grøntarealer, veier, ledninger, mv., samt øvrige fellestiltak til fordel for de eiendommer som inngår i felt B13. Selger kan tinglyse nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Videre kan eiendommen påheftes nye private og offentlige rådighetsinnskrenkninger dersom offentlige myndigheter krever det. Kjøperen kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Byggemåte Bygget fundamenteres til fjell med stålkjerne- og stålrørspeler. Bygningen utføres med bærekonstruksjon i betong og stål. Et gjennomgående prinsipp for fasadene, er at de består av et dobbelt sjikt. En indre klimavegg med vinduer og balkongdører, og et ytre sjikt i semitransparent sjikt med åpninger for vinduer og balkongsoner. Innvendige vegger av stålstendere kledd med gipsplater. Alle vegger av gips blir isolert. Skillevegger mot naboleiligheter/felles gang består av betongvegger og lydvegger i stål/gips/mineralull. Betongvegger mot heis/trappekjerne. Etasjedekker i betong. Netto romhøyde er i hovedsak 2,65 m som er 25 cm høyere enn normal standard. Nedsenket glatt gipshimling der det er installasjoner som må skjules. Nedhimlinger i oppholdssoner gir fri høyde på ca. 2,40 m, mens bi-rom kan få fri høyde ned mot 2,20 m enkelte steder. Reguleringsplan og bestemmelser Reguleringsbestemmelser og reguleringskart ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven. Boligtrinn VI ligger på felt B13 som er regulert til bolig, forretninger, kontor, hotell, bevertning, allmennyttige formål. Reguleringsbestemmelser for felt B13 i Bjørvika er S-4356, vedtatt 27.02.2008, som er en del av reguleringsplan S-4099. Felt B13 består i alt av 4 tomtestriper som skal bebygges, hvorav Tårn A (boligtrinn IV) blir det første og det høyeste av disse, med en kotehøyde på +67, Tårn B vil være plassert lengst syd ved Dronning Eufemias gate, kotehøyde + 50 (rekkverk). Tårn D (Cliffhanger) vil få en kotehøyde på + 52 (rekkverk). Lengst øst på felt B13 vil det bli bygd et næringsbygg med kotehøyde +46. Reguleringskart med bestemmelser finnes som vedlegg til salgsoppgaven eller hos megler. For nærmere informasjon om byggenes beliggenhet og høyde, se snittegninger samt situasjonskart. Videre utbygging Syd for Dronning Eufemias gate ligger felt B3 og B7 med reguleringsbestemmelse S- 4099, vedtatt 15.06.04 Gjeldende reguleringshøyde er kotehøyde +31 for felt B3, og kotehøyde +33 for felt B7. Området øst for eiendommen (øst for Nordeng Bro) er under omregulering og vil bli bebygd. Reguleringssaken kan følges på www.plan-og-bygningsetaten.oslo.kommune.no/saksinnsyn/, saksnr. 200511005. Andre offentlige planer Bjørvika og OperaKvarteret er et område under utvikling og det understrekes at endringer vil skje. Selger (Oslo S. Utvikling AS) vil i samarbeid med Hav Eiendom AS videreutvikle eiendommene sør for Dronning Eufemias gate. Selger har intet ansvar for evt. ulemper som følger av at utbyggingsplanene i området endres. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten. Se også www.prosjekt-fjordbyen.oslo.kommune.no, www.vegvesen.no/vegprosjekter/bjorvika og www.haveiendom.no.

Videresalg Ved overdragelse av kjøpekontrakten skal kjøper betale kr 25.000,- til selger for merarbeidet. Denne sum kan trekkes av kjøpers eventuelle innbetalinger. Overdragelsen av kjøpekontrakten skal godkjennes av selger og kan bare avslås med saklig grunn. Transportkontrakt må være selger i hende innen en måned før varslet overtagelse. Overtagelse Leilighetene ventes klar for overtakelse Q4 2016/Q1 2017. Selgers frist til å ha eiendommen klar til overtagelse fastsettes til 670 kalenderdager etter at forbeholdene er bortfalt (kontraktens forbehold vedr. antall solgte enheter, offentlig godkjennelse etc.). Ca. 2 måneder før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om overtagelsestidspunkt. Overtakelse kan skje inntil 4 måneder tidligere enn fristen, forutsatt at dette er varslet i henhold til kjøpekontrakten. Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor selgers kontroll har selger krav på fristforlengelse jf. buofl. 11. Selger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse. Avbestilling Ved avbestilling vil det komme et avbestillingsgebyr som vil variere for hver enkelt leilighet og i samsvar med buofl. kapittel VI. Konsesjon Kjøp av leilighet er ikke konsesjonspliktig. Ferdigattest/brukstillatelse Prosjektet ble rammesøkt 07.06.2011 og rammetillatelsen er gitt 23.01.2012. Endringsmelding datert 14.08.2014 er godkjent hos Plan- og bygningsetaten. Det er prosjektert og bygges i henhold til: Byggeforskrift 2007, TEK 07. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på leiligheten senest ved kjøpers overtagelse av leiligheten. Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21/2011) informeres ved dette om at det per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon ikke vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest først vil foreligge lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon. De aktuelle arbeider refererer seg først og fremst til følgende: - Selger er pålagt å utarbeide en felles plan for avfallshåndtering. Dokumentasjon nødvendig for ferdigstillelse av avfallshåndteringsplanen vil ikke foreligge før hele felt B13 er ferdigstilt. - Deler av arealene regulert til forretning, bevertning og kultur (FBK-arealene) vil trolig ikke være ferdigstilt per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon. - Mulighetene for ferdigstillelse av utomhusarealene vil avhenge av hvilken årstid den enkelte boligseksjon overtas. Under henvisning til at selger av den aktuelle boligseksjon er et selskap 100 % eid av Oslo S Utvikling AS (et selskap som igjen er 2/3-deler eid av den norske stat), vurderer megler risikoen for manglende ferdigstillelse av de gjenstående arbeidene samt risikoen for at ferdigattest ikke blir gitt, som liten. Det er i denne sammenheng også lagt vekt på at forpliktelsen til å opparbeide Dronning Eufemias gate alene påligger Statens Vegvesen. Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest eller konsekvensene av at ferdigattest ikke foreligger pr. overtakelse. Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte.

Eier- og organisasjonsform Leilighetene vil bli solgt som eierleiligheter og organisert som sameie og følger eierseksjonsloven av 23. mai 1997, nr. 31. Bygget er et kombinasjonsbygg med næring og bolig hvor man bl.a. har stemmerett etter eierbrøk. Næringsarealene vil hovedsakelig ligge i 1. etasje og kjeller. Eierseksjonsloven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Styret skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Selger vil på vegne av sameiet engasjere en forretningsfører/teknisk drifter, med varighet inntil 3 år som vil forestå driften av sameiet innenfor de rammer som sameiet vedtar. Selger vil på vegne av sameiet inngå driftsavtaler med varighet inntil 3 år, eksempelvis avtale vedr. fibernett. Selger forbeholder seg derfor retten til å dele opp felt B13 i flere eierseksjonssameier og/eller gårds- og bruksnumre, herunder å omdisponere det enkelte areal innenfor felt B13 slik at areal som er godkjent til næringslokaler gjøres om til ytterligere leiligheter, at boligarealer endres til næringsareal, eller at boligsammensetningen endres (f. eks ved at leiligheter slås sammen eller deles). Selger forbeholder seg videre retten til å justere størrelsen på det enkelte sameie i forhold til hva som er hensiktsmessig med hensyn til utbyggingstakt, fremtidig drift og bruksrettigheter. Vedtekter Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for sameiet. Som vedlegg og som en del av denne avtalen, følger foreløpige vedtekter som gjelder for sameiet. Likeledes plikter kjøper å betale sin forholdsmessige andel av driftsutgiftene for eiendommene fra overtakelsestidspunktet. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av sameiet i ekstraordinært sameiermøte. Regler for styring og drift av boligsameiet følger av Eierseksjonsloven. Fellesutgifter Fellesutgifter er stipulert til ca. kr. 35 pr. kvm BRA pr. måned og inneholder bygningsforsikring, normale drifts- og vedlikeholdskostnader, renovasjon, kommunale avgifter og forretningsførsel. Det tas forbehold om sameiets endelige fastsettelse av fellesutgiftene. I tillegg kommer fjernvarme og varmtvann som er stipulert til ca. kr. 18,- pr kvm BRA pr. måned. Tv-pakke og fibernett kommer i tillegg, kostnaden er stipulert til ca. kr. 500,- pr. leilighet pr. måned. Fellesutgiftene utgjør følgende for de ulike størrelsene: 2- roms leilighet på 40 kvm kr. 2.620,-, 3-roms på 55 kvm kr. 3.415,-, 3-roms på 67 kvm kr. 4.051,-, 3- roms på 76 kvm kr. 4.528,-. Kostnaden for biloppstillingsplass er ca. kr. 250,- pr. plass pr. måned. Betalingsbetingelser 1) Det forutsettes at 10 % av kjøpesummen innbetales til meglers klientkonto senest 7 dager etter anmodning fra megler. Kontantinnbetaling må være fri egenkapital. Påløpte renter tilfaller kjøper frem til skjøte er tinglyst på kjøper, med mindre selger får disposisjonsretten over beløpet som en følge av at det stilles garanti i medhold av buofl. 47. 2) Eventuelle tilleggsbestillinger betales etter nærmere avtale med selger. 3) Resterende del av kjøpesummen betales 2 dager før overtagelse. Kjøpers innbetalingsplikt er betinget av at garanti jfr. bustadoppføringsloven 12 fra selger er mottatt. Totalprisen på leiligheten er prisen iht. prisliste med tillegg av omkostninger. Omkostninger I tillegg til kjøpesummen betaler kjøper omkostninger som dokumentavgift og tinglysing av skjøte. Ved kjøp av leilighet som ikke er tatt i bruk, beregnes 2,5 % dokumentavgift kun av andel tomteverdi. Dokumentavgiften av tomteverdi utgjør ca. kr. 225,- pr. kvm. BRA. For tinglysing av skjøte betaler kjøper tinglysningsgebyr med kr 525,-. For pantedokumenter som kjøper skal tinglyse på seksjonen i forbindelse med lån, påløper kr 697,- i omkostninger pr. pantedokument. Det tas forbehold om endringer av størrelsen på gebyrer og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Ved kjøp av parkeringsplass påløper tinglysningsgebyr med kr. 525,-. Arealer definisjoner Arealene i prislisten er oppgitt i BTA bolig, bruksareal (BRA) og primærrom (P-rom). Arealene er beregnet ut fra Norsk Standard 3940. BTA bolig er målt med yttervegg og til midt i vegg mot nabo og gang. Bruksarealet angir leilighetens areal innenfor omsluttende vegger. Primærrom er BRA fratrukket innvendig bod. Innvendig sjakter er medregnet i P-rom, men ikke i de oppgitte romarealene på tegningene. De oppgitte arealer er å betrakte som cirka-arealer. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealet skulle vise seg å være 5 % mindre/større en det oppgitte areal.

Bustadoppføringslova/ garantier Kjøpet følger Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Iht. loven plikter selger å stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes til 5 % av kjøpesum og står 5 -fem-år etter overtakelsen jf. buofl. 12, 3 ledd. Loven kan i sin helhet fås ved henvendelse til megler. Loven finner du også på www.lovdata.no. Forbehold Selger kan kansellere inngått kjøpekontrakt frem til 02.03.2015 dersom ikke 50 % av seksjonene regnet i verdi er solgt samt at selgers styre ikke beslutter byggestart. Videre kan selger kansellere dersom annen nødvendig tillatelse fra kommunen ikke gis innen samme frist. Dersom kanselleringsretten benyttes får kjøper tilbakebetalt innbetalt kjøpesum inkludert renter. For øvrig kan kjøper ikke fremme krav mot selger som følge av kanselleringen. Da prosjektet fortsatt er i en prosjekteringsfase, er alle opplysninger i leveransebeskrivelse gitt med forbehold om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis pga. offentlige pålegg, byggesakskrav og lignende, uten at den planlagte generelle standard forringes i nevneverdig grad. Videre kan størrelse på sjakter og veggtykkelse bli justert. Plassering og endelig størrelse på radiatorer er ikke endelig bestemt. Også omfang av nedforete himlinger eller innkassinger kan justeres ettersom detaljprosjekteringen gjennomføres. Det tas forbehold om at fradelingen/sammenføyningen av tomteparsellene og den påfølgende seksjoneringen kan bli forsinket på grunn av offentlige myndigheters saksbehandlingstid. Såfremt tomtearronderingen og seksjoneringen av eiendommen ikke er gjennomført ved overtakelse, vil overskjøting til kjøper skje så snart det praktisk lar seg gjennomføre. Selger tar forbehold om tinglyst seksjoneringsbegjæring på overtagelsestidspunktet. Selger forbeholder seg retten til å forestå fordelingen / plasseringen av sportsboder og eventuelle parkeringsplasser. Det tas forbehold om eventuelle feil i salgsoppgaven. Tegninger og bilder i markedsføringsmateriell er kun illustrasjoner og kan avvike noe i forhold til plan og fasadetegninger som vedlegges. Selger leverer ikke; innredninger, lamper, øvrig belysningsutstyr, markiser/solavskjerming, tepper, møbler og annet tilbehør, med mindre det fremgår av leveransebeskrivelse samt kontraktstegninger. Følgende dokumenter er en del av denne salgsoppgaven: Kjøpekontrakt Etasjeplan Fasader -og snittegninger Plantegning Leveransebeskrivelse Reguleringsplan og bestemmelser Situasjonsplan Foreløpig sameievedtekter Grunnboksutskrift Energiattest Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte leilighet. Boligens varmetap og energibehov er dimensjonert iht. Teknisk forskrift av 2007, TEK 07. Energimerkingen er beregnet til å ligge i kategori C. Det tas forbehold for at avvik kan forekomme spesielt i leiligheter med mye vindusflate.

Likningsverdi Likningsverdi for boligen vil være avhengig av om den er primærbolig eller sekundærbolig. Disse satsene vil utgjøre henholdsvis 30 prosent av kvadratmeterprisene for primærboliger og 60 prosent for sekundærboliger. Likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk sentralbyrå sine årlige kvadratmetersatser. For beregning av likningsverdi, gå inn på: https://www.skatteetaten.no/no/person/selvangivelse/bil-ogbolig/bolig/likningsverdi/boligkalkulator/boligkalkulator/ Adgang til utleie Leiligheten kan leies ut i sin helhet. Det gjøres oppmerksom på at utleie av leiligheten før seksjoneringsbegjæringen er tinglyst, kan utløse kjøperett for leietager til redusert pris, jf. eierseksjonsloven kap. III. Dette er kjøpers risiko. Se også utkast til vedtekter. Hvitvasking Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. Megler er pliktig å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter. Dette innebærer at eiendomsmeglere har plikt til melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Eiendomsmegler Røisland & Co Prosjektsalg AS, org. 994 194 410 Dronning Eufemias gate 16 0191 Oslo Eiendomsmeglers vederlag: Vederlaget betales av Selger. Vederlaget er avtalt til 1% + mva. av kjøpesum. I tillegg betaler selger bonus dersom boligtrinnet er utsolgt før første overtagelse, bonusen er ikke bestemt og avtales særskilt på det enkelte boligtrinn. Ansvarlig og utførende eiendomsmegler: Ansvarlig megler i forbindelse med salget er Eiendomsmegler Andreas Øvsthus, han vil i selve salget bli assistert av Eiendomsmeglerfullmektig Eskil Flakstad, Eiendomsmegler Beate Wik, Eiendomsmeglerfullmektig Lars Bratseth, Megler Hege Andresen, Eiendomsmeglerfullmektig Karoline S. Køber, Eiendomsmeglerfullmektig Martine Røisland og Medhjelper Per-Henrik Rolfsen. Oslo, 22.10.2014, rev. 10.12.2014