EUROJURIS INFORMERER Nr. 3/2010-16. årgang Tema Entreprise
Eurojuris Informerer Innhold Eurojuris Norge AS er en sammenslutning av 9 norske advokatkontorer. Kontorenes hovedfokus er leveranse av advokattjenester av høy kvalitet. Gjennom tilslutning til det internasjonale nettverket i Eurojuris International sikres de norske kontorene tilgang til det største advokatnettverket i Europa samt i til advokater i utvalgte byer og regioner i resten av verden. Gjennom Eurojuris Informerer ønsker vi å gi våre kunder og forbindelser presentasjoner av relevante og praktiske temaer på ulike rettsområder. Artiklene i denne utgaven av Eurojuris Informerer omhandler entrepriserettslige emner. Vellykkede byggeprosjekter forutsetter et omfattende og komplisert, men effektivt samspill mellom flere profesjoner. Det er fremdeles slik at dyktige arkitekter, ingeniører og håndverkere spiller hovedrollene. Samtidig medfører kompleksiteten behov for regulering av rolle- og oppgavefordeling, kvalitet, fremdrift og tvisteløsning. Advokatene i Eurojuris rådgir og bistår parter i en rekke byggeprosjekter over det ganske land. Gjennom dette arbeidet høstes erfaringer, som deles og benyttes til å ytterligere øke kvaliteten på våre tjenester. Bustadoppføringslova 4-7 Odd S. Larhammer. Par tner/h.r. advokat. Larhammer Aarseth Advokatfirma AS Enkle grep som forbedrer entreprisekontrakter 8-11 Kur t A. Elvevoll. Par tner/advokat. ProJure Advokatfirma DA Sluttoppgjør i entrepriseforhold 12-16 Aksel Kayser. Par tner/advokat. Advokatfirmaet Stiegler ANS i Bergen Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 17-23 Odd Gunnar Kallevik. Advokat. Eurojuris Haugesund DA Universell utforming 24-30 Sigrid Alstad Frogner, advokat og Petter Holmen, partner/advokat, Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS i Drammen Larhammer Aarseth Advokatfirma AS 31 Eurojuris Norges kontor i Molde De juridiske spørsmål som oppstår på entrepriserettens område er mange og ulike. I denne utgaven går vi i dybden på noen temaer som vi gjennom vårt arbeid har erfart har praktisk relevans. Artiklene er skrevet av advokater med særlig kompetanse og erfaring innen bygg- og entrepriserett. Vi håper tekstene skaper forståelse og kommer til nytte. Ved spørsmål til artiklene eller annet, kan selvsagt advokatene i Eurojuris kontaktes for ytterligere og utdypende informasjon. God lesing! Bjarte Røyrvik Styreleder i Eurojuris Norge AS Eurojuris Norge AS, Nedre Storgate 15/17, 3015 Drammen Postadresse: Postboks 294 Bragernes, 3001 Drammen E-post: terje.gundersen@eurojuris.no. Telefon: 32 25 55 00. Faks: 32 25 55 01 Besøk vår hjemmeside www.eurojuris.no Utgivelsesdato: Oktober 2010 2 Eurojuris Informerer Innhold 3
Bustadoppføringslova Odd S. Larhammer. Par tner/h.r. advokat Larhammer Aarseth Advokatfirma AS odd.larhammer@eurojuris.no Odd S. Larhammer er h.r. advokat og partner i Larhammer Aarseth Advokatfirma AS. Han har blant annet entrepriserett og bygningsrett som sine arbeidsområder. Larhammer er rådgiver og advokat for blant annet Møre og Romsdal fylkeskommune, for Statens Vegvesen og for en rekke kommuner i Møre og Romsdal. 1. Innledning Bustadoppføringslova (hvis fulle navn er lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m.) ble vedtatt i 1997 og trådte i kraft 1. juli 1998. Lovens formål er å fastsette regler for hva som skal gjelde i en avtale mellom entreprenør/byggmester og en forbruker når det gjelder oppføring av bolig eller fritidsbolig. Gjennom bustadoppføringslova er etablert et regelverk som regulerer hvilket ansvar og plikter entreprenøren og byggherren har i en byggeprosess og derved unngå at konflikter og uenighet oppstår både mens byggingen pågår og når byggeprosjektet er avsluttet. Loven er preseptorisk, det vil si at partene ikke kan avtale noe som setter forbrukeren/byggherren i en dårligere stilling enn den som følger av bestemmelsene i loven. Loven gjelder ikke kjøp av bolig som er ferdig oppført når avtalen blir inngått. Slike avtaler reguleres av avhendingsloven av 3. juli 1992. Beslutningen om å bygge ny bolig eller hytte medfører vesentlige konsekvenser for en forbruker. Beslutningen gjelder ivaretaking av grunnleggende behov og medfører en investering som de fleste bare gjør en eller noen få ganger i løper av livet. Beslutningen har også vesentlige konsekvenser ved at den etablerer et varig eiendomsgode og omfatter økonomiske verdier som er svært store i forhold til en vanlig privat økonomi. 2. Entreprenørens ytelse Entreprenøren skal ifølge 7 utføre arbeidet på faglig godt vis, og ellers ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet med tilbørlig oppmerksomhet. Entreprenøren skal skaffe til veie de materialene som trengs, om ikke partene avtaler noe annet. Materialene skal ha vanlig god kvalitet. Hvis entreprenøren ut fra sin fagkunnskap ser at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet utført slik beskrivelse eller tegninger viser, plikter entreprenøren å si i fra om det. Hvis entreprenøren unnlater å si i fra, skal entreprenørens krav på vederlag ikke være større enn det sannsynligvis ville ha blitt dersom entreprenøren hadde oppfylt sin plikt til å si i fra. Loven bestemmer i 12 at entreprenøren skal stille garanti for oppfylling av avtalen, dog slik at plikten ikke gjelder hvis kontrakssummen antas ikke å ville overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien vil kunne gjøres gjeldende i to år etter overtakelsen og skal dekke en sum som minst svarer til fem prosent av vederlaget 3. Forbrukerens rett til å kreve endringer Forbruker har etter 9 rett til å kreve endringer i arbeidet og også pålegge entreprenøren å utføre tilleggsarbeid, men vilkåret er at endringene og tilleggsarbeidene «står i samanheng med den ytinga som er avtalt og som ikkje i omfang eller karakter skil seg vesentleg frå denne ytinga.» De endringene det er tale om kan være at forbrukeren ønsker noe mer (tillegg), noe mindre (fradrag/reduksjon) og/eller noe annet (utskifting). Dersom entreprenøren underveis ser at forbrukeren vil være tjent med endringer eller tilleggsarbeid, må han ut fra sin veiledningsplikt foreslå dette for forbrukeren. 4. Entreprenørens vederlag Regler for entreprenørens vederlag i forbindelse med endringer og tilleggsarbeid, er gitt i 42. Både entreprenøren og byggherren kan kreve vederlaget justert som følge av endringer og tilleggsarbeid. Begge parter kan kreve vederlaget justert som følge av endringer og tilleggsarbeid. Avtale om dette skal være skriftlig. Ofte blir avtale om endringer og tilleggsarbeider inngått nokså uformelt. Forbrukeren har gjerne bedt entreprenøren foreta endringer eller utføre tilleggsarbeider, uten at partene har avtalt noe om hvilke økonomiske konsekvenser dette skal ha. 4 Bustadoppføringslova Bustadoppføringslova 5
I entrepriseavtaler mellom to profesjonelle parter har man regler om at endringer og tilleggs arbeider må bestilles skriftlig og at også vederlaget skal være avtalt. Er dette ikke gjort, vil entreprenøren ikke ha krav på ekstra betaling Også bustadoppføringslova stiller krav om at avtaler om tilleggs- og endringsarbeider samt veder laget for disse skal være skriftlig avtalt, enten i den opprinnelige avtalen eller i særskilt avtale om endringene eller tilleggsarbeidene. Selv om noen slik skriftlig avtale ikke foreligger, kan likevel vederlaget kreves justert hvis krav om justering ble fremsatt i forbindelse med at byggherren krevde endringer eller tilleggsarbeid eller hvis den annen part måtte skjønne at dette ville føre til krav på enten ekstra betaling eller reduksjon i det avtalte vederlag. Disse reglene gjelder også hvis forbrukeren mener at vederlaget må reduseres på grunn av foretatte endringer. Det er selvsagt en klar fordel at endrings- og tilleggsarbeider blir avtalt skriftlig og om disse skal medføre noen endring i det avtalte vederlaget. Loven bestemmer i 9 at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid som vil føre til ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til forbrukerens interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet. 5. Forbrukerens rett til å avbestille I følge 52 kan forbrukeren avbestille entreprenørens ytelse helt eller delvis så lenge det skjer før overtakelsen. Det kan være mange grunner til at forbrukeren ønsker å fragå avtalen før byggeprosjektet er ferdig. Årsaken kan for eksempel være skilsmisse, dødsfall eller økonomiske problemer. Ved en slik avbestilling har altså entreprenøren ikke krav på å få fullføre prosjektet, men han har etter 52 krav på vederlag for det arbeid som er utført og de materialene som er benyttet før avbestillingen. Forbrukeren vil også måtte dekke utgiftene til materialer som ikke er nyttet og som ikke kan nyttes til andre formål. Entreprenøren vil også kunne kreve erstattet tapt fortjeneste så fremt «det blir godtgjort at det ikkje var mogleg å oppnå ei tilsvarande forteneste ved oppdrag frå andre.» Det å gå til avbestilling før boligprosjektet står ferdig, vil altså kunne påføre forbrukeren utgifter. Dette vil imidlertid i visse tilfelle kunne være en bedre løsning enn å fullføre prosjektet. 6. Når skal bygget stå ferdig? Hvis partene har avtalt at prosjektet skal være ferdig innen en bestemt frist, så følger det av 10 at slik frist skal overholdes. Er det ikke avtalt tidsfrist eller hvis det er uklart hva som er avtalt, skal entreprenøren etter 10 ta til med arbeidet snarest råd etter at forbrukeren har gitt beskjed om at han ønsker dette igangsatt. Deretter skal arbeidet i følge bestemmelsen «utførast med rimelig framdrift og utan unødig avbrot.» Det følger av 18 at dersom overtakelse ikke kan skje til den tid forbrukeren har rett til å kreve etter avtalen, kan forbrukeren kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer. Dersom ikke høyere dagmulkt er avtalt, skal denne være 1 av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha. 7. Reklamasjonsfrist og foreldelse Dersom forbrukeren oppdager mangler ved entreprenørens ytelse, må han reklamere på manglene. Denne retten til reklamasjon kan forbrukeren miste dersom reklamasjonen ikke blir gjort gjeldende innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som i dette tilfellet er «innen rimelig tid» vil bero på forholdene. Gjelder det en mangel hvor utbedring haster, må det reklameres omgående. Ved mindre vesentlige mangler vil det nok bli godtatt at forbrukeren samler disse opp og sender en liste over manglene. Forbrukeren må altså reklamere så snart han har oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget den. Også her må det avgjøres konkret hva som ligger i dette kravet. I noen tilfelle kan det ta tid før feilen blir oppdaget, for eksempel når det gjelder rom hvor forbrukeren sjelden oppholder seg. Det vil også kunne skje at det kan ta tid før forbrukeren forstår at mangelen har sin årsak i entreprenørens arbeid. 30 fastslår at en mangel ikke kan gjøres gjeldende senere enn 5 år etter overtakelsen. 6 Bustadoppføringslova Bustadoppføringslova 7
«Enkle grep som forbedrer entreprisekontrakter» Kur t A. Elvevoll. Par tner/advokat ProJure Advokatfirma DA kur t.elvevoll@projure.no Kurt A. Elvevoll er advokat og partner i ProJure Advokatfirma DA i Stavanger. Han bistår en rekke aktører innen bygg- og anleggsbransjen, bl.a. eiendomsutviklere, offentlige og private byggherrer, entreprenører, rådgivende ingeniører og arkitekter. Han har jevnlig foredrag og seminarer for bransjen. Etter å ha valgt NS med tilhørende byggblanketter, skal de aktuelle punktene i blankettene fylles ut. Et utvalg av disse punktene er tema i det følgende. Unngå tvister Jeg har bistått en rekke aktører (byggherrer, entreprenører, rådgivere, arkitektekter og leverandører) innen bygg- og anleggsbransjen i tvistesaker de siste årene. Flere av disse sakene kunne vært unngått om partene hadde gjort noen enkle grep i forbindelse med utarbeidelse av kontrakten. Disse grep er tema i det følgende. Forbrukerentreprisekontraktene omhandles ikke i særlig grad. Velg en standard entreprisekontrakt Altfor ofte må tvister løses ut fra kontrakter av varierende kvalitet, hvor det ofte er uklart hva som er avtalt.tvistesaker medfører som regel betydelige utgifter til advokat, og beslag på bedriftens interne ressurser. Partene bør derfor skriftlig avtale hvilken kontraktsstandard som skal gjelde i prosjektet, for eksempel NS 8405:2008 (Norsk bygge og anleggskontrakt), NS 3431 (Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser) eller NS 8401 (Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag). Dermed er partene sikret et balansert sett av kontraktsbestemmelser. Er partene usikker på hvilken norsk standard (NS) som skal benyttes, anbefales det å lese punkt 1 i de aktuelle kontraktsstandardene, hvor virkeområdet som regel er godt beskrevet. Konsekvensene med ikke å benytte en NS, er at da gjelder den ulovfestede kontraktsretten, som kan være uoversiktlig og lite forutsigbar. Benytt byggblankettene Hver NS har tilhørende byggblanketter, som anbefales brukt. For eksempel er det tre stk byggblanketter til NS 8405:2008: byggblankett 8405 A:2008 (formular for kontrakt); byggblankett 8405 B:2008 (formular for entreprenørens sikkerhetsstillelse) og byggblankett 8405 C:2008 (formular for byggherrens sikkerhetsstillelse). Ved å benytte formularet for kontrakt, er partene sikret regulering av forhold som erfaringsmessig er av sentral betydning i ethvert prosjekt. Formularene for sikkerhetsstillelse oppfyller kravene til sikkerhetsstillelse i den aktuelle NS, noe som tidvis ikke er tilfellet med bankenes egne garantierklæringer. Kvaliteten på kontraktsgrunnlaget styrkes ved å benytte byggblankettene. Standardene og byggblankettene kan enkelt kjøpes og lastes ned fra nettbutikken til Standard Norge (www.standard.no). De viktigste forbrukerkontraktene knyttet til oppføring av boliger og arbeider på fast eiendom er gratis tilgjengelig via Husbankens nettsider (www. husbanken.no). Beskrivelsen av kontrak ts - arbeidet anbefales kvalitetssikret før kontrakten blir signert, for eksempel ved at andre kollegaer eller en advokat gjennomgår utkastene. Benytt et klart og enkelt språk Kontraktarbeidet bør partene bruke mye tid og ressurser på. Ofte bruker partene et unødvendig komplisert språk, som åpner opp for diskusjoner og tvister i ettertid. Grensesnitt mellom ulike fag og mellom prosjektering og utførelse, bør ha en klar og enkel ordlyd. Beskrivelsen av kontraktarbeidet anbefales kvalitetssikret før kontrakten blir signert, for eksempel ved at andre kollegaer eller en advokat gjennomgår utkastene. På dette stadiet i et byggeprosjekt, er en slik bruk av advokaten som regel verdiskapende, og langt billigere enn som tvisteløser av en «uheldig» utformet kontrakt. For øvrig vil en god beskrivelse av kontraktarbeidet gjøre det lettere å ta stilling til eventuelle endringsordre. 8 «Enkle grep som forbedrer entreprisekontrakter» «Enkle grep som forbedrer entreprisekontrakter» 9
List opp kontraktsdokumentene Partene har normalt listet opp en rekke dokumenter som utgjør kontraktsdokumentene. Inneholder disse dokumentene bestemmelser som strider mot hverandre, vil den angitte rekkefølge løse motstrid og uoversenstemmelser mellom dokumentene. Partene bør derfor ha en kritisk holdning til utvalget og rekkefølgen av kontraktsdokumentene. Den aktuelle NS sitt punkt om kontraktsdokumenter gir normalt god veiledning vedrørende hvilke dokumenter som skal utgjøre kontraktsdokumentene, samt rekkefølgen av disse, se feks NS 8405:2008 pkt 3.1. Videre bør partene avklare hva som skal skje om det er angitt ulik utførelse på tegning og beskrivelse. For eksempel er beskrivelsen gitt forrang i NS 8405:2008 pkt 3.2, men dette må kontrolleres særskilt i forhold til den aktuelle NS. ansvarlig for de aktuelle ytelser, som vil redusere antall tvister omkring fremdrift og forsinkelse. Avklar fremdriftsplanens status Det er sjeldent avtalt om fremdriftsplanen er bindende eller veiledende. En klargjøring av dette på avtalestadiet vil være et viktig bidrag for å sikre en god fremdrift i prosjektet. Kvaliteten på kontraktsgrunnlaget styrkes ved å benytte byggblankettene. Navngi partenes representanter Partenes representanter anbefales navngitt, siden disse skal representere sin part i spørsmål angående kontrakten, bl.a. fremdrift og behandling av endringsordre. Dette hindrer uklarhet i forhold til hvem meldinger osv. skal gis til. Dermed øker sjansene for at spørsmål angående kontrakten blir håndtert korrekt. Avklar hvem som har risikoen for feil fra rådgiver Ved inngåelse av en totalentreprisekontrakt har byggherre tidvis, for eksempel som et forprosjekt, innhentet beregninger/beskrivelser fra en rådgiver (ingeniør eller arkitekt). Det bør da avtalereguleres hvem som har ansvaret og risikoen for eventuelle feil i de foreliggende beregninger/beskrivelser. Dermed vil partene alt på avtalestadiet få avklart om, og i hvilken grad materialet fra rådgiveren kan legges til grunn. Gi tydelige prisopplysninger Det er tidvis gitt uklare prisopplysninger i et avtale dokument. Det kan være brukt begrep som prisoverslag, budsjettpris, prisantydning, en høyeste pris, eks./inkl. mva. osv. Den prisopplysende parten anser ofte slike prisopplysninger som uforpliktende, mens den andre parten anser disse som forpliktende. Slike tvister kan unngås med å bruke begrepet «uforpliktende prisantydning», og eventuelt om arbeidet skal honoreres etter medgått tid og materialer. Foreta kun nødvendige endringer I kontraktsforhandlingene ønsker partene av og til å gjøre endringer eller avvik fra den aktuelle NS kontrakten sine bestemmelser. I forordet til NS 8405:2008 (og NS 3431) uttaler organisasjonene, som sto bak arbeidet med standarden, at det er forutsatt at standarden anvendes uten endringer eller avvik, bortsett fra dem som er nødvendige på grunn av spesielle forhold ved det enkelte prosjekt. Eksempelvis vil det ofte være nødvendig å endre reklamasjonsfristen i NS 3431 (pkt 37.8) fra tre til fem år. Erfaringsmessig gjøres en rekke unødvendige endringer, som kan ha utilsiktede og uheldige virkninger i avtaleforholdet. En ubalansert kontrakt, som følge av endringer, kan videre bli revidert og delvis tilsidesatt av domstolene. Den sterke part, som ved avtaleinngåelsen får gjennomslag for omfattende endringer, løper derfor en viss risiko om tvisten kommer for domstolene. Utarbeid tidsfrister også for byggherre Partene har som regel avtalt tidsfrister for entreprenørens arbeid, for eksempel dato for igangsettelse på byggeplass og sluttfrist. Imidlertid avtalereguleres sjelden tidsfrister for byggherrens leveranser og medvirkning, selv om byggherre som regel skal levere «noe», som tegninger, beskrivelser, søknader til bygningsmyndighetene osv. En slik avtaleregulering vil klargjøre hvem som er Oppgi vilkårene for opsjoner Tidvis har partene avtalt at en part har rett til å ta ut deler av kontraktarbeidet for et bestemt beløp. Vilkårene for arbeidet som eventuelt kommer i stedet for dette er sjelden angitt. Bl.a. bør det avklares om det er den samme entreprenøren som skal utføre arbeidet, hvem som har prosjekteringsansvaret, tidsfrister og/eller om arbeidet skal utføres på regning mv. Det er forutsatt at standarden anvendes uten endringer eller avvik, bortsett fra dem som er nødvendige på grunn av spesielle forhold ved det enkelte prosjekt. 10 «Enkle grep som forbedrer entreprisekontrakter» «Enkle grep som forbedrer entreprisekontrakter» 11
Sluttoppgjør i entrepriseforhold Aksel Kayser. Par tner/advokat. Advokatfirmaet Stiegler ANS i Bergen aksel.kayser@eurojuris.no Aksel Kayser er partner i Advokatfirmaet Stiegler ANS i Bergen. Advokatfirmaet har bred allmennpraksis og bistår private, næringsdrivende og kommuner. Kayser arbeider i hovedsak med saker knyttet til fast eiendoms rettsforhold. Dette eksemplet viser at entreprenørens brudd på den mer formelle plikt til å fremsende faktura kan gå utover ham selv på en ganske brutal måte. Reglene har derfor stor praktisk betydning. 3. FORBRUKERLOVGIVNINGEN 3.1 Bustadoppføringslova 1. PROBLEMSTILLINGEN I entrepriseforhold vil partene som regel opparbeide tillit til hverandre. Oppdragsgiver, om denne er en forbruker, hovedentreprenør eller profesjonell utbygger, vil ut fra sin kontakt med oppdragstaker, om det er en grunnentreprenør, rørlegger eller byggmester, ha trygghet for at oppdraget ivaretas på beste måte og legge til grunn at fakturering skjer i samsvar med ut førelse. Det er da også et grunnleggende prinsipp i hele entreprise retten, både i og utenfor forbrukerforholdene, at vederlagskravet skal dekke ytelsen i henhold til avtalt pris eller det som er gjengs pris i markedet. Noen ganger opplever byggherren at han mottar en faktura etter at arbeidene forlengst er avsluttet eller at siste faktura ikke inneholder spesifikasjoner. I standardkontraktene, entrepriselovgivningen og i noe rettspraksis finnes det retnings linjer for sluttoppgjør som innebærer at slike fakturaer kan bestrides, også om de dekker reell utførelse. I denne artikkelen gis det er kortfattet oversikt over noen av reglene på dette området. 2. ET EKSEMPEL FRA RETTSPRAKSIS For noen år siden behandlet Gulating lagmannsrett en tvist om dette temaet. En entreprenør sendte faktura fem måneder etter at oppdraget var avsluttet. Han hadde da all nødvendig informasjon for å fakturere leveransen både hva angår timer og materiell. Fakturaen lød på kr. 15.055 og omfattet reparasjon av kai, herunder forskaling, armering og betong m.m. Etter nye fem måneder sendte entreprenøren en ny faktura, som omfattet det samme arbeidet samt noe tillegg. Denne fakturaen lød på kr. 329.860. Også den omfattet arbeider med den samme kaien. Bakgrunnen for at dette kunne skje var at det mellom partene var andre kontraktsforhold som entreprenøren tjente gode penger på, men som ble oppsagt. Noen ganger opplever byggherren at han mottar en faktura etter at arbeidene forlengst er avsluttet eller at siste faktura ikke inneholder spesifikasjoner. Lagmannsretten kom til at den første av fakturaene representerte et sluttoppgjør slik at den siste fakturaen ikke skulle betales. Dette kom lagmannsretten frem til selv om den første av fakturaene åpenbart ikke var dekkende i forhold til reell leveranse og til tross for at oppdragsgiver hadde regnet med en kostnad et sted mellom kr. 50.000 og kr. 100.000. Lagmannsretten skriver også at den ikke finner faktureringen «økonomisk fundert», men at den er forståelig ut fra «det gode klimaet som var mellom partene». I lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. er det i 48 inntatt regler om fakturering og sluttoppgjør. Denne bestemmelsen inngår i lovens kapitel om forbrukerens ytelse. I 3 er det en bestemmelse som fastslår at lovens regler er preseptoriske, dvs. at de ikke kan fravikes i avtale. Det fremgår av 47-46 at det i avtaler som omfatter rett til grunnen ikke kan kreves oppgjør før ved hjemmelsovergang og 12 har i siste ledd en bestemmelse som sier at forbrukeren kan holde tilbake alt vederlag frem til entreprenøren har stilt garanti. Bestemmelsen i 48 omfatter også forbrukerens rett til kontrollerbar faktura. Reglene om sluttoppgjør er inntatt i andre og tredje ledd. I andre ledd knesettes prinsippet om at entreprenørens sluttoppgjør er bindende, med mindre det er tatt forbehold om tillegg eller «forbrukeren måtte forstå at det var feil i rekninga.» Det behøver ikke fremgå av selve ordlyden i regningen at den representerer et sluttoppgjør. Typisk vil en faktura som sendes etter avsluttet entreprise vanligvis bli oppfattet som en sluttfaktura. Er det avtalt anbud vil selvsagt summen av delfakturaene være avgjørende. Feil ved fakturaen kan skyldes regnefeil, men forbrukeren har ingen plikt til å kontrollregne. Det må derfor være tydelige feil for at forbrukeren skal rammes av bestemmelsen. Dersom forbrukeren forstår at entreprenøren med vilje underfakturerer, som i ovennevnte sak, vil denne bestemmelse heller ikke ramme forbrukeren, ettersom det ikke er en feil men heller et utslag av snillhet. I tredje ledd er det fastsatt at regning for sluttoppgjør også er bindende for forbrukeren, med mindre det er reist innsigelser mot den. Forbrukeren har med andre ord plikt til å reklamere på selve regningen. Fristen for dette er en måned. Det er gjort unntak for denne reklamasjonsfristen i de åpenbare tilfeller hvor annet er avtalt eller dersom kravet er urimelig. 12 Sluttoppgjør i entrepriseforhold Sluttoppgjør i entrepriseforhold 13
3.2 Håndverkertjenesteloven I lov om håndverkertjenester m.m. for forbrukere er det ikke inntatt en bestemmelse som direkte tilsvarer regelen i bustadoppføringslova 48, andre ledd. I 36 er det i tredje ledd derimot en bestemmelse som er nokså lik bustadoppføringslova 48, tredje ledd. Det fremgår av bestemmelsen at en forbruker som har mottatt rekning er bundet av oppført pris om ikke vedkommende innen rimelig tid gir beskjed om at prisen ikke aksepteres. Det er også her gjort unntak for det tilfelle at annet vederlag er avtalt eller oppført pris er urimelig. Fristen for å reagere er likevel noe mer forsiktig formulert i denne bestemmelsen. Forbrukeren må eventuelt protestere innen rimelig tid og det behøver ikke være innen en måned slik regelen i bustadoppføringslova fastsetter. Det er nærliggende å innfortolke at håndverkeren også er bundet av slik faktura som uttrykk for hva hele leveransen kommer på, i hvert fall om slik faktura kommer etter at arbeidene er avsluttet. Kommer håndverkeren med en tilleggsfaktura lang tid etter leveransen må denne kunne avvises, med mindre slik faktura er varslet eller det er tatt forbehold om det. 4. STANDARDKONTRAKTENE Det er flere omfattende kontrakter på entrepriserettens område. Dette er kontrakter som gjelder mellom profesjonelle og de har derfor nokså strenge regler for oppdragstakerens fakturering og oppdragsgiverens behandling av mottatte fakturaer. Både i små og store entrepriser kan det være vanskelig å ha oversikt hva angår bestanddelene i hele leveransen, ikke minst fordi tilleggsarbeider dukker opp underveis. Regelverket tar også hensyn til dette. Kommer håndverkeren med en tilleggsfaktura lang tid etter leveransen må denne kunne avvises, med mindre slik faktura er varslet eller det er tatt forbehold om det. I Entreprenørrisikoen (1966) skriver Tore Sandvik bla. følgende om dette temaet: Når arbeidet er fullført og avlevert, får entre - pre nøren rett til sluttoppgjør, og tar entreprenøren da ikke med sitt tilleggskrav, må byggherren normalt være berettiget til å tolke dette som et avkall på ytterligere krav. Dette må for øvrig gjelde også for tilleggskrav som entreprenøren tidligere har varslet om eller satt fram. Sandvik viser til bestemmelser om dette inntatt i NS 401 fra 1938 og Alminnelige kontraktsbestemmelser for bygge- og anleggsarbeider fra 1962. Han viser også til en voldgiftsdom fra 1965, hvor retten uttalte at den ikke kunne godta «at det senere reises tilleggskrav eller tas forbehold om å reise et slikt krav i forbindelse med at det foreligger uenighet om andre utgiftsposter.» Sandvik mer enn antyder at dette er bestemmelser som gir uttrykk for en mer alminnelig deklaratorisk regel, dvs. at entreprenøren ikke har rett til å kreve tillegg gjennom etterfølgende fakturering uten å ha tatt forbehold eller gitt varsel om det også i tilfeller hvor dette ikke er direkte avtaleregulert. Reglene ble videreført både i NS 3401 og NS 3430 og er nå inntatt i bla. NS 3406:1997 for totalunderentrepriser punkt 36 NS 3431:1994 for totalentrepriser punkt 36 NS 8401: 2007 for prosjekteringsoppdrag punkt 15.2.5 NS 8402: 2007 for rådgivningsoppdrag punkt 14.4. NS 8403: 2005 for byggelederoppdrag punkt 11.4 NS 8405: 2008 Norsk bygge og anleggskontrakt punkt 33 NS 8406: 2009 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt punkt 25 NS 8415: 2008 Underentreprisekontrakt punkt 33 NS 8416: 2009 Forenklet underentreprisekontrakt punkt 25 Hvis sluttoppstilling ikke kommer har byggherren rett til å be om sluttoppstilling og sluttfaktura innen en frist som ikke skal være kortere enn 14 dager. Oversittes fristen taper entreprenøren alle krav som ikke allerede er betalt eller som da ikke er utført. 14 Sluttoppgjør i entrepriseforhold Sluttoppgjør i entrepriseforhold 15
Disse bestemmelsene er i det vesentlige bygget over samme lest. De er likevel mindre omfattende hva angår de rene tjenestekontrakter om prosjektering, rådgivning og byggeledelse, hvor reglene samsvarer mye med reglene i bustadoppføringslova. Selv om de mer omfattende bestemmelsene ikke er helt identiske er NS 8405 punkt 33 representativ for hovedinnholdet i disse. Dette er bestemmelser som også gir uttrykk for de samme hovedlinjer som reglene i bustadoppføringslova 48, men ordlyden er mer presis og setter mer formelle krav til partenes opptreden. Dette må ses i sammenheng med at hele standarden er nokså omfattende og detaljert. Det sentrale hensyn bak bestemmelsene er at sluttoppgjøret blir en samlet oppstilling som tar med alle krav som ikke er gjort opp og ikke skal utføres senere. Krav som ikke er med, selv om de er fremsendt tidligere, men ikke avgjort, skal betraktes som frafalt. Det er heller ikke anledning til å fremsette krav etter sluttoppgjøret. Forbehold er mulig, men kun fordi beregningsgrunnlag ikke foreligger og da for spesifikke deler av ytelsen. Det sentrale er nokså omfattende og klare regler knyttet oppsett av sluttoppstilling samtidig med fremsendelse av sluttfaktura. Denne oppstillingen skal ikke bare ta med restvederlag, men gi et fullstendig bilde av vederlagsopptjeningen for hele entreprisen. Den skal derfor medta alle allerede fakturerte og betalte eller ikke betalte krav, avviste krav som opprettholdes så vel som alle krav som fortsatt ikke er fakturert. Høyesterett har nylig fastsatt at dette ikke omfatter krav om utbetaling av innestående beløp. Hvis sluttoppstilling ikke kommer har byggherren rett til å be om sluttoppstilling og sluttfaktura innen en frist som ikke skal være kortere enn 14 dager. Oversittes fristen taper entreprenøren alle krav som ikke allerede er betalt eller som da ikke er utført. I NS 3430 var det en regel om at byggherren selv kunne lage sluttoppstilling etter fristens utløp, men denne er nå fjernet. Mottaker av sluttoppgjør har plikt til å gjøre innsigelser gjeldende innen fastsatte frister og må samtidig fremme andre krav mot entreprenøren. Tidligere fremsatte innsigelser og krav må eventuelt gjentas. Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 Odd Gunnar Kallevik. Advokat Eurojuris Haugesund DA odd.gunnar.kallevik@eurojuris.no 1. Innledning I 2004 ble NS 3430 avløst av NS 8405. Den nye standarden videreførte de fleste av bestemmelsene i NS 3430. Det ble inntatt en del nye bestemmelser og presiseringer. En slik presisering ble inntatt i tilknytning til tiltransport til underentreprise. Reglene ble vesentlig utbygget og omredigert iht. punkt 12 i NS 3430. Dette vil således innebære, at valg av standard vil ha stor betydning for hvilke rettigheter og forpliktelser byggherre og entreprenør vil få ved tiltransport. Hensikten med denne artikkelen er kort å gjøre rede for i hvilken grad en byggherre kan overføre risikoen og ansvar for en entreprenør han har inngått en entreprisekontrakt med. 2. Generelt om entrepriseformer Advokat Odd Gunnar Kallevik er ansatt som advokat ved Eurojuris Haugesund DA. Han jobber hovedsakelig med saker innenfor fast eiendom, erstatnings- og forsikringsrett samt offentlig rett. Han har tidligere arbeidet som kommuneadvokat og som advokatfullmektig i et skadebehandlingsselskap hvor de store forsikringsselskapene var klienter. Ved tradisjonell utførelsesentreprise (delt,- hoved,- eller generalentreprise) er arbeidsfordelingen forutsatt å være at byggherren prosjekterer, beskriver og leverer grunnen der bygget skal oppføres. Entreprenøren(e) skal utføre arbeidet iht. dette. Ved valg av hvilken ansvars- og risikofordeling det skal være mellom partene i et entrepriseforhold, avhenger dette av hvilken kontroll og gjennomføring partene finner mest hensiktsmessig både praktisk og økonomisk. Det er mange momenter som både taler for og mot hhv. en delt entreprise på den ene siden og totalentreprise på den annen side. Velger byggherren en delt entreprise, kan begrunnelsen være at byggherren får full nytte av konkurransen mellom entreprenørene. Oppdelingen av entreprisearbeidene kan foretas slik at flest mulig kompetente entreprenører konkurrerer om å få kontraktene. En annen fordel er at kontraktene inngås etter hvert og ikke på en gang. Byggherren kan da spare tid på å igangsette noen arbeider, mens andre arbeider fortsatt er under prosjektering. Dette vil da medføre at byggherren har en påvirkningsmulighet for etterfølgende arbeid. Valg av standard vil ha stor betydning for hvilke rettigheter og forpliktelser byggherre og entreprenør vil få ved tiltransport. 16 Sluttoppgjør i entrepriseforhold Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 17
Men en delt entreprise kan også føre til «hull» mellom de mange kontraktene som inngås. Det kan både bli vanskelig å fastslå, og bevise hvem som er årsak til evt. forsinkelser og mangler. Byggherren har derfor en adgang til å transportere kontraktene han har inngått med hver enkelt entreprenør til en utpekt hoved-, general- eller totalentreprenør. Da har byggherren altså selv valgt kontraktspartene, kontraktssummene og kontraktsbestemmelsene for deretter å overføre risikoen for disse ved tiltransport til hovedentreprenør. 3. Tiltransport I NS 8405 pkt 16 og NS 3430 pkt 12 er det inntatt regler om tiltransport av entreprise. Det nye i NS 8405 var at adgangen til transport av entreprenør til sideentreprenør, ble utrykkelig regulert. Også pkt 16.2 om «ansvar for tiltransporterte entreprenører» var ny i forhold til NS 3430. Her ble det presisert at entreprenøren har fullt ansvar for den tiltransporterte som om han selv hadde valgt denne underentreprenøren jfr. NS 8405 pkt 15.1. En tiltransport til underentreprise vil medføre at kontraktsforholdet mellom sideentreprenøren og byggherren opphører. Det etableres da et nytt kontraktsforhold mellom de to tidligere sideentreprenørene. Det er to typer transport som kan være aktuelle. Byggherren kan for det første transportere sideentreprenøren til entreprenøren, eller foreta transport av entreprenøren til en annen sideentreprenør. Det er dette som omtales som tiltransport til underentreprise. Den annen type tiltransport, er pålegg til en entreprenør til å utføre byggplassadministrasjon og fremdriftskontroll av sideentreprenører. Der byggherren tiltransporterer en entreprenør til en annen som dennes underentreprenør, betegnes dette som en «arrangert entreprise». I entrepriseretten er det nær sammenheng mellom partenes avtalte funksjonsfordeling og fordeling av ansvar og risiko. Dette kalles/ betegnes som funksjonsfordelingsprinsippet. En tiltransport til underentreprise vil medføre at kontraktsforholdet mellom sideentreprenøren og byggherren opphører. Det etableres da et nytt kontraktsforhold mellom de to tidligere sideentreprenørene. Funksjonsfordelingsprinsippet innebærer i utgangspunktet at de enkelte aktørene har risikoen for den delen av arbeidet han etter avtalen skal utføre. F. eks. dersom det pga. mangelfull geoteknisk prosjektering ved oppføring av et bygg er årsak til at denne får setningsskader, vil dette være et forhold som den prosjekterende har risikoen for. Funksjonsfordelingsprinsippet ble allerede fastslått i Rt 1917 673 (Pæledommen) og er senere videreført i rettspraksis og juridisk teori. Sandvik uttaler i «Entreprenørriskoen» s 243: «At risikofordelingen skal rette seg etter funksjonsfordelingen anser en i praksis som noe selvsagt, som et utslag av alminnelige rettsgrunnsetninger» Avtalepartene vil ikke bare ha ansvar for sitt eget arbeid, men også for det arbeidet som utføres av deres kontraktsmedhjelpere. Sandvik uttaler at: «Det er her sikker rett at i forholdet mellom bygg herren og den enkelte entreprenør er det byggherren som har risikoen for de vansker og hindringer som har sin årsak i svikt hos en av de andre sideentreprenørene» Tiltransport til entreprise innebærer et avvik fra funksjonsfordelingsprinsippet. Byggherrens risiko og ansvar for sideentreprenøren overføres til (hoved)entreprenøren. Dette er i realiteten en ansvarsfraskrivelse. Spørsmålet er da hvorvidt valg av standard har betydning for hvilken risiko hovedentreprenøren blir pålagt. For å vurdere dette spørsmålet, må en se på hvordan domstolen vurderer ansvarsfraskrivelser på generelt grunnlag. 4. Domstolenes holdning til ansvarsfraskrivelser For at en ansvarsfraskrivelse skal få virkning etter sitt innhold, må dette være klart avtalt mellom partene. I en gammel dom Rt 1911 s1037 uttales det: «naar et rederi vil have en untagelse fra den sedvanlige regel, saa maa det være en betingelse, at der tales tydelig, saaledes at man ikke er henvist til mere eller mindre sikre gjætninger om, hvad meningen har været» Tiltransport til entreprise innebærer et avvik fra funksjonsfordelingsprinsippet. Byggherrens risiko og ansvar for sideentreprenøren overføres til (hoved) entreprenøren. Dette er i realiteten en ansvarsfraskrivelse. 18 Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 19
Av dommen ser man at det skal klare holdepunkter til for at man har avtalt et avvik fra en etablert sedvane. Avtaler mellom profesjonelle parter undergis en streng og objektiv tolkning. I Rt 2002 1155 uttales det: «prinsippet om objektiv fortolkning har særlig styrke i avtaler mellom næringsdrivende, understrekes av forretningslivets behov for sikkerhet og forutberegnelighet, som åpenbart fremmes best av en tolkning basert på objektive, tilgjengelige elementer. Jeg antar også at det er riktig, som fremholdt av den ankende part, at betydningen av en fortolkning basert på avtalens ordlyd kan være økende. Det forekommer formentlig ofte at tredjeparter må forholde seg til avtalte rettigheter, enten i forbindelse med garanti- eller sikkerhetsstillelse eller ved overdragelser, for eksempel av fast eiendom med tilknyttete utleieavtaler. Hensynet til tredjeparter taler for en objektiv fortolkning basert på avtalens tekst. Jeg viser i så måte til Rt-1998-1584, som riktignok gjaldt tolkning av selskapsvedtekter ved forkjøpsrett til aksjer.» Når det gjelder generelle ansvarsfraskrivelser i næring, kan det likevel i visse tilfeller være grunnlag for å tolke klausulene innskrenkede. Spesielt når risikooverføringsklausulene strider mot grunnleggende prinsipper, f.eks funksjonsfordelingsprinsippet. Generelle ansvarsfra skrivelser i næring, kan likevel i visse tilfeller være grunnlag for å tolke klausulene innskrenkede. Spesielt når risikooverføringsklausulene strider mot grunnleggende prinsipper, f.eks. funksjonsfordelings prinsippet. Et godt eksempel på at domstolen ikke godtar en hvilken som helst klausul om ansvarsfraskrivelse er Pæledommen (Rt 1917 s 673). Denne dommen gjaldt en entreprisekontrakt, der det var byggherrens arkitekt som hadde utarbeidet prosjekteringsmateriale. Dette ble overlevert til entreprenøren. Entreprenøren fulgte de angivelser som ble beskrevet av arkitekten. Etter en tid oppstod det setningsskader i fundamentet. Spørsmålet var om det var entreprenøren som hadde ansvaret for pælefundamenteringen. Byggherrren hadde «...specielt paaberopt følgende tirade: Entreprenøren paatar sig fuld garanti for, at piloteringen blir i enhver henseende god og sikker, saa at bygningen med konstant og tilfældig belastning uten fare for sætning eller glidning kan bygges paa den.» En objektiv fortolkning av garantien, ville medføre at entreprenøren ble ansett å være ansvarlig for skadene. Men førstvoterende uttaler: «...monierfabrikken har intet hat at gjøre med [ ] prøveboringer. Det er videre paa det rene, at de planer og tegninger, hvorefter piloteringen utførtes, var utarbeidet av arkitekt Kielland. Om denne muligens kan ha konferert mundtlig om saken med repræsentanten for monierfabrikken, forekommer mig at være uten nogen betydning. Under disse omstændigheter forekommer det mig, naar monierfabrikken var pligtig til at følge piloteringsplanen og denne var utarbeidet av bygherrens arkitekt, ikke at ha nogen god mening at la den av monierfabrikken indgaaede garanti omfatte denne plans forsvarlighet.» Garantien ble altså underlagt en innskrenkende tolkning. Høyesterett fant det ikke riktig å gi entreprenøren risikoen for det arbeidet byggherrens arkitekt hadde utført. Hagstrøm og Sandvik viser til denne dommen til støtte for hardhendt og innskrenkende tolkning, dersom en avtale strider mot funksjonsfordelingen mellom byggherre og entreprenør. Både Rt 1982.1357 og Rt 1997. 70 viser at selv om det etter en ren objektiv tolkning forelå avtale om overføring av risiko, kunne disse ikke gjøres gjeldende. Rt 1982 1357 gjaldt et næringsmessig salg av en fast eiendom. Et industriselskap hadde kjøpt et nyoppført lagerbygg av et annet selskap som skulle sørge for industribygging i distriktet. Noen tid etter overtakelsen brøt lager bygningen sammen pga. snebelastning på taket. Dette skyldtes en frittstående entreprenør som hadde forsømt seg under oppførelsen. På tross av at Rettsutviklingen har gått fra en svært restriktiv tolkning av riks-overføringsklausuler til en mer «lempelig» tolkning i næringsforhold. 20 Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 21
bygningen var solgt med et alminnelig forbehold, fant Høyesterett at kjøperen kunne gjøre gjeldende krav mot selgeren. Det ble antatt at klausulen måtte tolkes: «slik at den gjelder eventuelle mangler ved eiendommen av mer tradisjonell karakter, såsom fysiske skader, dårlig håndverk eller andre forhold som ofte undersøkes og kontrolleres ved befaring. Den ankende part har framhevet at slike momenter særlig gjør seg gjeldende i forhold til den eldre fabrikkbygning, men tolkingen er etter mitt skjønn den riktige også sett i forhold til lagerbygget. Slik forstått gjelder ikke ansvarsfraskrivelsen for den grunnleggende mangel ved lagerbygningens konstruksjon, som danner grunnlaget for erstatningskravet her.» Denne dommen viser at ansvarsfraskrivelser som innebærer at vesentlige kontraktsbrudd blir uten virkning, vil bli tilsidesatt av domstolene. Etter alminnelig entrepriserett, er det som nevnt partenes risiko hvilke valg de foretar innenfor sitt funksjonsområdet. Hvis byggherren i tillegg til den normale funksjonsfordelingen har foreskrevet at det f. eks. skal benyttes materialer fra en bestemt leverandør, bærer byggherren risikoen for svikt, hindringer og vansker som har sin årsak i at entreprenøren er bundet ved kontraktens bestemmelser jfr. b. la NS 8405 Pkt. 19. Sandvik, Entreprenørrisikoen, 1966 side 211 uttaler: «Har byggherren foreskrevet at det skal benyttes en bestemt underentreprenør eller at det skal benyttes lokal arbeidskraft, må byggherren bære risikoen for svikt, vansker og hindringer som har sin årsak i at entreprenøren i så måte er bundet ved kontraktens bestemmelser» På bakgrunn av dette skulle konklusjonen være at når byggherren begrenser (hoved)entreprenørens valg av underentreprenører, vil det på grunnlag av vanlige regler om forholdet mellom byggherre og entreprenør, være et forhold som byggherren bærer risikoen for. Imidlertid er poenget med en tiltransport å avvike funksjonsfordelingsprinsippet. Derfor vil hovedentreprenør ha det fulle ansvar og risiko for tiltransportert sideentreprenør. Men det kan se ut som om at dersom partene lar NS 3430 regulere forholdet, at en får en større uklarhet/usikkerhet. 5. Avsluttende merknader Det finnes ikke noen rettspraksis som behandler spørsmålet om ansvaret for en tiltransportert underentreprenør som er kommet i mislighold. Imidlertid behandlet man i Bjfr sak nr 232 (1986) spørsmålet om hvem som hadde risikoen for forsinkelse ifm en tiltransportert entreprise. Partene hadde benyttet NS 3430. Rådet fastslo at utgangspunktet er at hovedentreprenøren har ansvaret for sine underentrepre nører ved forsinkelse som kan føres tilbake til manglende tegninger, konstruksjonsdetaljer mv. som skal leveres av underentreprenøren. Dette gjaldt også når hovedentreprenørens underentreprenør var tiltransportert. Men rådet ville ikke uten videre konkludere ut ifra hovedregelen i dette konkrete tilfellet. Da det var byggherren selv som hadde valgt en underentreprenør som ikke hadde fulgt opp sine kontraktsforpliktelser. Rådet uttalte: «Rådet har derfor vært inne på å se det slik at byggherren, ved å velge angjeldende underentreprenør, selv må anses for å ha tatt risikoen for om vedkommende vil kunne fremkomme i tide med en brukbar teknisk løsning slik forutsatt. Når først byggherren velger en annen underentreprenør enn den hovedentreprenøren har for vedkommende fag, må man i hvert fall forlange at byggherren transporterer det som er kontraktsforutsetningen i anbudet, eller i det minste sørger for å følge dette opp i så god tid at det ikke oppstår forsinkelser for byggherren. Legges dette til grunn, vil man ikke uten videre kunne overføre på hovedentreprenøren risikoen og ansvaret for de problemer som senere oppsto. Synspunktet er forsåvidt det samme som i kontraktsforhold ellers, der en part som selv velger produkt eller leverandør må anses for å overta risikoen for at den valgte løsning viser seg å være tilfredsstillende.» En avgjørelse avsagt av Bjfr tillegges normalt sett ikke stor rettskildemessig vekt, men den illustrerer at det ikke er noen selvfølge at entreprenøren overtar fullt ansvar og risiko for en tiltransportert entreprenør. Skal man anta at entreprenøren har gått med på å ha overtatt det fulle ansvar for den tiltransporterte entreprenør, kreves det klar tale. De nevnte dommer viser at ansvarsfraskrivelser som innebærer at vesentlige kontraktsbrudd blir uten virkning, vil kunne bli tilsidesatt av domstolene dersom det ikke er konkrete holdepunkter for noe annet. Dersom en entreprenør overtar fullt ansvar og risiko for tiltransportert entreprenør, vil vederlagets størrelse gjenspeile dette. Om avtalen er uklar og vederlaget ikke tilsvarer mer enn ordinært administrasjonspålegg, må en gå utifra at det ikke er foretatt en overdragelse til fullt ansvar og risiko. Dette kan ses som et utslag av uklarhetsregelen. Denne regelen medfører at dersom det er tolkningstvil, skal tvilen gå utover den som burde har uttrykt seg klarere. Da byggherren mener at han ikke lenger har ansvaret for sine valgte kontraktsmedhjelpere, er dette fordelsaktig for ham. Denne tvilen må da gå utover byggherren. Står det i kontrakten at sideentreprenørene er overført entreprenøren til fullt ansvar og risiko som om det var hans underentreprenører, er dette selvfølgelig godt nok. Dersom partene har vedtatt at NS 8405 skal regulere kontraktsforholdet, vil dette også anses som et avtalt avvik fra funksjonsfordelingsprinsippet. (Hoved) entreprenør vil da kun være fri for misligholdsanksjoner dersom dette skyldes underentreprenørens insolvens eller andre alvorlige økonomiske problemer. Entreprenøren vil være ansvarlig for alle andre forhold f. eks faglige feil, administrasjons og bemanningsproblemer m.v. Dette innebærer at partene i et entrepriseforhold må ha et bevisst valg til hvilken standard som de vil skal regulere forholdet dem imellom. Dersom partene har avtalt at NS 3430 skal legges til grunn, vil det være kunne skape uklarhet ifht hvilken risiko entreprenør og byggherre har ved tiltransport til underentreprise. Dette innebærer at partene i et entrepriseforhold må ha et bevisst valg til hvilken standard de vil skal regulere forholdet dem imellom. Dersom partene har avtalt at NS 3430 skal legges til grunn, vil det kunne skape uklarhet ifht hvilken risiko entreprenør og byggherre har ved tiltransport til underentreprise. 22 Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 Tiltransport etter NS 3430 og NS 8405 23
Universell utforming Sigrid Alstad Frogner, advokat og Petter Holmen, par tner/advokat sigrid.frogner@eurojuris.no og petter.holmen@eurojuris.no Sigrid Alstad Frogner er advokat i Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS i Drammen. Hennes hovedarbeidsområder er fast eiendoms rettsforhold, kontraktsrett og entrepriserett. Frogner jobber i tillegg med saker knyttet til investeringer i strukturer te finansielle produkter. Petter Holmen er partner i Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS i Drammen. Han har erfaring fra eiendomsutvikling, og har jobbet som advokat siden 1997 med hovedvekt på entrepriserett og plan og bygningsrett. Holmen er medlem i faggruppen «Fast eiendom / bygg & entreprise» i Eurojuris Norge. 1. INNLEDNING Universell utforming er definert som «utforming og sammensetning av ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle, i så stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpasning eller spesiell utforming». Det innebærer at hovedløsning skal kunne brukes av flest mulig på en likeverdig måte, uavhengig av alder, synshemming eller bevegelseshemming. Reglene vil dermed ikke bare være til det bedre for mennesker med nedsatt funksjonsevne, men eksempelvis også for den stadig økende andelen av eldre her i landet og barnefamilier med barnevogner. Universell utforming har eksistert som et begrep i Norge siden 1997 og ble for første gang inntatt i lovs form i universitetsloven i 2003, hvor læringsmiljøet skal være universelt utformet. Siden har begrepet blitt inntatt i flere lover, herunder lov om offentlige anskaffelser, diskriminerings- og tilgjengelighetsloven og i den nye plan- og bygningsloven som trådte i kraft henholdsvis 1. juli 2009 for plandelen og 1. juli 2010 for byggesaksdelen. Prinsippet om universell utforming er en del av regjeringens Soria Moria-erklæring og regjeringen har laget en handlingsplan hvor visjonen er et universelt utformet samfunn innen 2025. Denne artikkelen begrenses til å behandle hvilke lovregler og forskriftsbestemmelser som gjelder universell utforming av utearealer og byggverk i plan- og bygningsloven. Krav til universell utforming av byggverk innebærer at alle skal kunne benytte seg av byggverket uten behov for særløsninger. 2. DE NYE BYGGEREGLENES KRAV OM UNIVERSELL UTFORMING Krav til universell utforming av byggverk innebærer at alle skal kunne benytte seg av byggverket uten behov for særløsninger. Den generelle bestemmelsen er nedfelt i plan- og bygningsloven (pbl) 1-1, femte ledd: «Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak.» Dette er nærmere presisert i byggesaksdelens kapitler om byggetomta (kap. 28) og tiltaket (kap. 29). Det er også inntatt bestemmelser i kap. 31 som omhandler eksisterende byggverk. Bestemmelsene i pbl er supplert med detaljregler gitt i forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK). Forskriften trådte i kraft samtidig med byggesaksdelen i plan- og bygningsloven, dvs. den 1. juli 2010, og veiledning til forskriften er under utarbeidelse av statens bygningstekniske etat. Reglene er videre utdypet i NS 11001 del 1 som gjelder universell utforming av arbeids- og publikumsbygg og del 2 som gjelder boliger. Kravene om universell utforming omfatter uteareal, byggverket og bygningsdeler. Kravene er forskjellige alt etter type tiltak. Kravene om universell utforming omfatter uteareal, byggverket og bygningsdeler. Kravene er forskjellige alt etter type tiltak. 2.1 Krav til utearealer Det ble fra 1. juli 2010 innført krav om universell utforming av utearealer, jf pbl 28-7 første ledd. «Uteareal skal innenfor sin funksjon være universelt utformet i samsvar med forskrifter gitt av departementet. Uteareal for arbeidsbygg skal være universelt utformet i samsvar med forskrift gitt av departementet.» Utearealer er i TEK 8-1 definert som «opparbeidet atkomst, parkeringsareal, uteoppholdsareal i tilknytning til byggverk og uteoppholdsareal for allmennheten.» 24 Universell utforming Universell utforming 25
Utearealer som skal utformes universelt er etter TEK 8-2 a) uteareal for allmennheten b) felles uteareal for større boligområde c) uteareal for boligbygning med krav om heis d) uteareal for byggverk for publikum e) uteareal for arbeidsbygning For uteoppholdsarealer med krav om universell utforming (dvs. arealer som faller inn under bestemmelsen i 8-2) er det gitt konkrete krav til utformingen. Kravene følger direkte av TEK 8-4 (femte ledd): a) Opparbeidet areal avsatt til lek og rekreasjon skal ha et horisontalt felt med fast dekke på minimum 1,6 m x 1,6 m som muliggjør deltakelse og likestilt bruk. b) Opparbeidet utendørs nivåforskjell skal være sikret og/eller merket visuelt og taktilt. c) Stolper, rekkverk mv. skal ha synlig kontrast til omgivelsene. d) Det skal være plass for rullestol der det anlegges sitteplasser. e) Opparbeidet badeplass skal være utstyrt eller utformet slik at det er lett å komme ned i og opp av vannet. Kravene knytter seg altså både til opparbeidelse, tilgjengelighet og synbarhet. Det skal særlig bemerkes at det kreves merking for synshemmede ved taktil merking (typisk blindeskrift). Det er videre i TEK 8-6 og 8-7 fastsatt bestemte krav til gangadkomst til byggverk og utearealer. Bestemmelsene angir krav til trinnfrihet, stigningsforhold (maks 1:20), krav om hvileplan (1,6 m x 1,6 m) ved stigning over 0,6 m, krav om maksimalt tverrfall (2 %) og krav om fri bredde (min. 1,8 m). Det er også krav om fast, sklisikkert dekke og visuell og taktil avgrensning av gangadkomsten. Krav til stigningsforhold kan fravikes der terrenget er «for bratt». Dette er ikke nærmere definert. Kravene knytter seg altså både til opparbeidelse, tilgjengelighet og synbarhet. Det skal særlig bemerkes at det kreves merking for synshemmede ved taktil merking (typisk blindeskrift). 2.2 Universell utforming krav til planløsninger og bygningsdeler Det stilles videre krav om universell utforming av tiltak som er søknadspliktige etter pbl kapittel 20, jf pbl 29-3 første ledd. «Tiltak etter kapittel 20 skal innenfor sin funksjon være universelt utformet i samsvar med forskrifter gitt av departementet. Tiltak etter kapittel 20 som omfatter arbeidsbygg skal være universelt utformet i samsvar med forskrift gitt av departementet.» Hvordan dette skal gjennomføres er behandlet i TEK kapittel 12, som er en detaljregulering av planløsninger og bygningsdeler med særlige bestemmelser knyttet til krav om universell utforming. Forskriften skiller mellom forskjellige typer byggverk og det gjelder ulike regler til hvilken utforming som kreves avhengig av hva slags byggverk det er snakk om. Betegnelsene Krav om universell utforming gjelder særlig kommunikasjonsveier, rom og oppholdsarealer, dører og porter, trapper, rekkverk, skilting og betjeningspaneler. som benyttes er «byggverk for publikum», «arbeidsbygning», «tilgjengelig boenhet» og «boenhet». 2.2.1 Publikums- og arbeidsbygg Bestemmelsene for publikumsbygg og arbeidsbygg er i hovedtrekk sammenfallende. Med byggverk for publikum menes alle typer bygninger og anlegg der publikum har tilgang. Anlegg kan være sportsarenaer, bensinstasjoner, brygger og lignende. Arbeidsbygning er byggverk med arbeidsplasser der det utføres arbeid av ulik karakter, for eksempel kontor, fabrikk, verksted, museum, bibliotek, skole og lignende. Ofte vil et bygg være både byggverk for publikum og arbeidsbygning. Krav om universell utforming gjelder særlig kommunikasjonsveier, rom og oppholdsarealer, dører og porter, trapper, rekkverk, skilting og betjeningspaneler. 26 Universell utforming Universell utforming 27
Det er også gitt bestemmelser om at avfallssystemer skal ha trinnfri adkomst og innkasthøyde på maks. 1,1 m. Det kan tenkes at dette skaper utfordringer i forhold til eksisterende avfallsløsninger dersom standardcontainere har innkasthøyde over maksimalmålet. For dører og porter er det gitt bestemmelser om synbarhet, åpningskraft, terskelhøyde (maks. 25mm og avfaset) og fri bredde (TEK 12-15). møbleringssone. Kravet gjelder alle rom i boligen og kan by på utfordringer i forhold til muligheten for å bygge små boenheter. Det vil dermed ha stor betydning om det i en bolig stilles krav om tilgjengelighet eller ikke. For kommunikasjonsveier er det i TEK 12-6 fastsatt krav om trinnfrihet og maksimalt stigningsforhold (1:20), samt krav til bredde på korridorer og svalganger. Minste frie bredde skal være 1,5 m, men i «lange korridorer» skal bredden ha tilstrekkelig areal til at to rullestoler kan passere hverandre. Mål for dette er ikke angitt i forskriften. Videre er det krav om at skilting og merking skal plasseres slik at den er lett synlig for både sittende og gående, samt at etasjetall skal være visuelt og taktilt lesbart i alle etasjer. Det er også krav til belysning slik at det oppnås tilfredsstillende luminanskontrast mellom tekst og bunnfarge. For arbeids- og publikumsbygg er det fastsatt at 1/10 av rommene skal være universelt utformet og at 1/10 av garderober skal ha betjeningshøyde på maks. 1,1 m (TEK 12-7 og 12-8). Videre er det fastsatt at i etasjer som har bad og toalett, skal 1/10 og minst ett bad/toalett utformes universelt med følgende detaljkrav (TEK 12-9): a) Gulv og vegg skal ha synlig fargekontrast. Fastmontert utstyr skal ha synlig fargekontrast til gulv/vegg. b) Størrelse og planløsning skal være slik at det er fri gulvplass til en snusirkel med diameter på minimum 1,5 m foran toalett og minimum 0,9 m fri gulvplass på begge sider av toalett. Det skal være fri passasjebredde på 0,9 m fram til fri plass ved siden av toalett. Toalett skal ha håndstøtte på begge sider. c) Det skal være tilstrekkelig fri plass under servant. d) Dusjsone skal være trinnfri og minimum 1,6 m x 1,3 m. Dusjhode skal være høyderegulerbart og dusjsone skal ha veggmontert utstyr. Trapper i publikums- og arbeidsbygg skal etter bestemmelsene om universell utforming ha fri bredde på minst 1,2 m. Håndlist i trappen skal ha «tilnærmet rundt tverrsnitt» og trappen skal merkes visuelt og taktilt med farefelt foran øverste trappetrinn og oppmerksomhetsfelt foran nederste trinn (TEK 12-16 og 12-17). 2.2.2 Bygning med krav til tilgjengelig boenhet Bygninger som utløser krav om tilgjengelig boenhet er bygg hvor det stilles krav om heis, som er på tre eller flere etasjer og hvor det finnes én eller flere boenheter. I tillegg vil boliger på én eller to etasjer være omfattet dersom hovedfunksjonene stue, kjøkken, soverom, bad og toalett er samlet på boenhetens inngangsplan. For sistnevnte boliger vil kravet til tilgjengelighet kun gjelde rommene på inngangsplanet. I bygninger som klassifiseres som tilgjengelig boenhet stilles det i hovedsak de samme krav som stilles til universell utforming i publikumsog arbeidsbygg hva angår kommunikasjonsveier, avfallssystemer, dører, rekkverk, skilt og betjeningspaneler. For rom og annet oppholdsareal i bygning med krav til tilgjengelig boenhet, er det særskilt fastsatt i TEK 12-7 at rom for varig opphold skal ha fri passasje på 0,9 m til dør og vindu utenfor 2.2.3 Krav til alle nye boliger For andre boliger enn de som utløser krav om tilgjengelig boenhet, i TEK omtalt som «boenhet» er det foreløpig kun knyttet krav til universell utforming av baderom/toalett. Det vil dermed ha stor betydning om det i en bolig stilles krav om tilgjengelighet eller ikke. TEK 12-9 definerer at (enhver) boenhet skal ha ett bad som minst tilfredsstiller følgende krav: a) Størrelse og planløsning skal være slik at det er fri gulvplass til en snusirkel med diameter på minimum 1,5 m foran toalett, minimum 0,9 m fri gulvplass på den ene siden av toalettet og minimum 0,2 m på den andre siden. Det skal være fri passasjebredde på 0,9 m fram til fri plass ved siden av toalett. b) Det skal være mulighet for trinnfri dusjsone. c) Vegg i dusj og toalettsone skal gi festemulighet for ettermontering av nødvendig utstyr. Det er fra flere hold uttalt at dette vil føre til en betydelig økning av byggekostnadene for nye boliger. Prognosesenteret har beregnet merkostnaden til mellom kr 50.000 og 200.000 pr. bolig. 2.3 Krav til eksisterende byggverk Plan- og bygningsloven har også bestemmelser som gjelder eksisterende byggverk, jf pbl 31-4, 28 Universell utforming Universell utforming 29
som gir hjemmel til å gi forskrifter med krav til universell utforming av eksisterende bygninger. Det foreligger foreløpig ikke noen forskrifter tilknyttet eksisterende byggverk, men det legges opp til en skrittvis og prioritert tilnærming. Prioriterte eksisterende byggverk vil typisk være kirker, skoler, rettslokaler, idrettsanlegg, fengsler, barnehager og bygg til helse- og sosialtjeneste. Av konkrete mål skal for eksempel alle eksisterende bygg som forvaltes av Statsbygg være universelt utformet senest innen 2025. Det er videre et mål at når statlige sivile virksomheter inngår leiekontrakter for lokalisering i private bygg, eller reforhandler eksisterende kontrakter, skal det sikres i kontrakten at bygget blir oppgradert i henhold til krav om universell utforming innen 2025. Kostnadene til utbedringene av lokalene vil i slike tilfeller normalt påhvile leietakeren, med mindre noe annet er avtalt i leiekontrakten. Det er sannsynlig at dette vil bli et omtvistet tema i tiden fremover, slik at ved inngåelse av nye leiekontrakter, både med offentlige og private leietakere, bør partene i kontrakten avklare hvem som skal bære kostnadene tilknyttet krav til universell utforming. Det vil eksempelvis være særlig aktuelt ved inngåelse av mer kortvarige leie forhold, hvor det kan være urimelig om kost nadene til utbedring pålegges leietaker, mens det er utleier som får den reelle nytten av utbedringene. Det er ikke gitt noen konkrete datoer eller tidsperspektiver for når det vil komme forskrifter tilknyttet eksisterende bygg, men det kan nok antas at lovgiver ønsker å avvente til man ser hvordan reglene virker på nye tiltak. I tillegg vil det være store kostnader forbundet med oppgraderingen, slik at lovgiver ønsker at mye av oppgraderingen skjer gjennom planmessig vedlikehold og utbedring. Det er ikke gitt noen konkrete datoer eller tidsperspektiver for når det vil komme forskrifter tilknyttet eksisterende bygg. Derimot følger det av pbl 31-2 at dersom man skal utføre søknadspliktige tiltak på eller i eksisterende byggverk stilles det krav om universell utforming av de deler av byggverket tiltaket gjelder. 3. OVERGANGSBESTEMMELSER TEK trådte i kraft den 1. juli 2010, men for alle tiltakene som er omhandlet i denne artikkelen gjelder overgangsbestemmelsen inntatt i forskriftens 17-2. Frem til 1. juli 2011 kan tiltakshaver velge om et tiltak skal følge ny eller gammel byggteknisk forskrift, altså velge om bygget skal bli universelt utformet eller ikke. Dette gjelder imidlertid bare tiltak som ble søkt om før forskriften trådte i kraft. For søknader som kommer inn etter 1. juli 2010 kan kommunen tillate at gammel byggteknisk forskrift legges til grunn, men kun dersom prosjekteringen ble påbegynt før 1. juli 2010 og der bruk av forskriften vil føre til omfattende og kostbare omarbeidelser. 4. SANKSJONER VED BRUDD Brudd på bestemmelsene om universell utforming vil føre til at plan- og bygningslovens alminnelige sanksjonssystem kommer til anvendelse. De vanligste reaksjonene vil være pålegg om retting eller stans, tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr. I de mest alvorlige tilfeller kan det bli aktuelt med bøter eller fengselsstraff. Larhammer Aarseth Advokatfirma AS - et lite, men slagkraftig kontor - 45 år i Fru Justitias tjeneste! Larhammer Aarseth Advokatfirma AS er sentralt lokalisert på torget i Molde Sentrum. Våre lokaler ligger i 4. etasje i Torget 2 med flott utsikt over sjø og fjell. Vi tilbyr juridiske tjenester til små og mellomstore bedrifter, kommuner og offentlig forvaltning samt til privatpersoner. Våre fem advokater yter rådgivning og bistand innenfor de aller fleste sentrale rettsområder. Våre advokater har ulik erfaringsbakgrunn, og alderssammensetning. Vi har omfattende prosedyreerfaring innenfor de fleste rettsområder, og firmaet har Moldes to eneste advokater med møterett for Høyesterett. Dette gjør at vi har kompetanse til å bistå våre klienter i de fleste typer oppdrag. flickr.com/xdmag Firmaet har og har hatt en rekke store oppdrag for næringsliv, for offentlige klienter og private kunder. Vi har 10 kommuner som fast oppdragsgiver. Vi er medlem av den europeiske advokatkjeden Eurojuris, som består av 9 firmaer i Norge og Europas største nettverk for øvrig med 5000 advokater. Vi er, som de øvrige Eurojurismedlemmene, ISO-sertifisert etter kravene i den internasjonale standarden ISO 9001:2008. Standarden sikrer en betryggende saksbehandling fra A-Å, og høy kvalitet på gjennomføringen av våre oppdrag. Besøk oss gjerne i våre lokaler i Torget 2 i Molde, eller på vår hjemmeside www.eurojuris.no/molde for en nærmere presentasjon. 30 Universell utforming
Deltakende firmaer Advokatfirmaet Eurojuris Harstad AS Håkonsgt. 4 Postboks 866, 9488 Harstad Telefon 77 00 21 00 Faks 77 00 21 11 E-post: harstad@eurojuris.no Advokatfirmaet Holm og Benson Sjøgaten 27 Postboks 223, 8001 Bodø Telefon 75 52 05 58 Faks 75 52 38 20 E-post: bodo@eurojuris.no Advokatfirmaet Larhammer & Aarseth ANS Torget 2 Postboks 248, 6401 Molde Telefon 71 19 16 00 Faks 71 19 16 01 E-post: molde@eurojuris.no Advokatfirma Stiegler ANS Chr. Michelsensgate 2a Postboks 1124 Sentrum, 5809 Bergen Telefon 55 21 54 00 Faks 55 21 54 25 E-post: bergen@eurojuris.no Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund DA Haraldsgata 90 Postboks 548, 5500 Haugesund Telefon 52 70 10 30 Faks 52 70 10 31 E-post: haugesund@eurojuris.no ProJure Advokatfirma DA N. Holmegt. 30 Postboks 127, 4001 Stavanger Telefon 51 85 84 00 Faks 51 85 84 01 E-post: stavanger@eurojuris.no Advokatfirmaet Alver AS Kirkegata 62 Postboks 10, 2601 Lillehammer Telefon 61 26 87 00 Fax 61 26 87 01 E-post: firmapost@alver.as Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS Nedre Storgate 15/17 Postboks 294 Bragernes 3001 Drammen Telefon 32 25 55 00 Faks 32 25 55 01 E-post: drammen@eurojuris.no Advokatfirmaet Frøstrup Løitegaard DA Storgata 136 Pb 73 3901 Porsgrunn Telefon 35931900 Fax 3593 19 01 Epost: firmapost@lov.as Returadresse: Eurojuris Norge AS Postboks 294, 3001 Drammen Foto: Dreamstime - Produksjon: www.tvers.no