1 Grunnleggende kunnskap om entreprisekontrakter

Transkript

1 Innhold Generell innføring i Norsk entrepriserett Grunnleggende kunnskap om entreprisekontrakter Forholdet til lovgivning. Avtalerett Generelt om Norsk Standards kontrakter (NS- kontrakter) Konsulentavtaler Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag NS Alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid NS Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag NS Prosjektdokumenter redigering og innhold av konkurransegrunnlag Anbud/tilbud NS Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved anbudskonkurranser NS Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre Offentlige anskaffelser Entreprisekontrakter NS Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg og anleggsarbeider NS Norsk bygge- og anleggskontrakt (2004 revidert oktober 2008) NS 8415.Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS NS Norsk bygge- og anleggskontrakt mindre arbeider NS 8416.Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS NS Totalentreprise NS Totalunderentreprise hvor hovedentreprenøren har en NS kontrakt med sin oppdragsgiver NS Leveranse av byggevarer NS Bestemmelser for regulering av kontraktssum på grunn av endringer i lønninger, priser, sosiale utgifter m.v Kontrakter med forbruker Oversikt over byggeblanketter knyttet til nyoppføring og salg av fast eiendom til forbruker Byggblankett Avtale om arbeider på fast eiendom avtalt vederlag 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp) eller mer Byggblankett Avtale om arbeider på fast eiendom avtalt vederlag mindre enn 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp)... 12

2 Advokat Helge A. Tryti 1 Grunnleggende kunnskap om entreprisekontrakter Det er grunnleggende å forstå de kontrakter man signerer på for å unngå unødvendige misforståelser og tap med økonomiske konsekvenser. Misforståelser og manglende kunnskap gir unødvendige tvister og gir aktørene unødvendige og uventede tap. Ved å skaffe seg et minimum av kunnskap om de enkelte kontrakter kan mange feil unngås selv med begrenset innsats. Utviklingen ved gjennomføring av entrepriser i Norge generelt, har gått i retning av større vekt på formalisme slik at tvister stadig oftere blir løst på bakgrunn av formelle feil hos oppdragsgiver eller entreprenør. Den som blir offer for tap som følge av formfeil vil oppleve dette som urettferdig, til tross for at de begge har signert på kontraktsdokumentene. Tidligere var vennskap, faglig stolthet og en grunnleggende tro på den absolutte sannhet førende prinsipper. Vennskap og gjensidig tillit i et kontraktsforhold er grunnleggende, men bør ikke gå på bekostning av å opptre korrekt. Med korrekt mener jeg at det er en ulempe for prosjektet at man for eksempel ikke er så nøye med varslingsreglene fordi man er gode venner. Selv om man er gode venner skal varslingsregler overholdes hvis man vil unngå at prosjektet blir uoversiktlig og som til slutt lett medfører uenigheter. Dersom partene mener at noen av standardkontraktenes formuleringer er alt for formelle og absolutte, bør partenene lage sine egne tilpasninger allerede på kontraktsstadiet. Tilpasningene kan tas inn under Særlige bestemmelse i selve kontraktsdokumentet eller som et vedlegg. Endringer i kontraktsbestemmelsene kan eller også tas inn i protokoll fra oppstartmøte eller protokoll fra bygemøte. Dersom ingen av delene er gjort skal kontraktens bestemmelser overholdes. Er man snill en eller flere ganger, medfører det fort en diskusjon i hvilken grad partene gjennom sine handlinger har inngått en annen avtale. Typisk eksempel på «avtaleinngåelse ved handling» vil være når selve kontrakten beskriver bestemmelser om at alle tilleggsbestillinger skal være skriftlige i kombinasjon med at uformelle tilleggsbestillinger er bestilt, gjennomført og betalt. Er det gjort mange nok ganger anledninger vil trolig en domstol komme til at partene ved handling har fraveket kontraktens formulering om at alle tilleggsbestillinger må være skriftlig for å kunne kreves honorert. Gjennomgangen av de ulike kontraktene har til hensikt å la partene

3 få en kort oversikt over de enkelte kontrakter, slik at partene bruker de kontraktene som er best egnet for hvert enkelt prosjekt. 2 Forholdet til lovgivning. Avtalerett Det er full anledning i norsk rett til å gjennomføre en entreprise uten noen form for kontrakt, eventuelt en kort avtale (muntlig eller skriftlig) uten henvisning til Norsk Standard. Ved en tvist i en slik situasjon vil vanlig norsk avtalerett legges til grunn. Mellom kontraktsparter hvor ingen er forbrukere foreligger det full avtalefrihet. I mangel av andre kontraktsdokumenter vil en domstol forholde seg til ulovfestet entrepriserett som et stykke på vei består av prinsippene som følger av Norsk Standard. Imidlertid vil de spesielle preklusive frister som NS- kontraktene inneholder ikke komme til anvendelse. Preklusive frister betyr frister som medfører at et ellers berettiget krav ikke lenger kan gjøres gjeldende fordi fristen for å varsle om kravet er oversittet. I den grad oppdragsgiver er forbruker gjelder imidlertid forbrukerlovgivningen, som setter grenser for hva som lovlig kan avtales. Det kommer jeg tilbake til under forbrukerkontrakter. Det samme gjelder NBI- blader, Våtromsnormen, NS 3420 m. fl. Det betyr at dersom det ikke er henvist til disse vil de heller ikke kunne påberopes som en kontraktsforpliktelse. Benyttes en NS- kontrakt vil dog alle relevante NS kontrakter i NS- systemet komme til anvendelse også NS Det er en svært vanlig avtaleform at det inngås et kort avtaleformular med en setning med henvisning til f.eks. NS I et slikt tilfelle kommer NS 8405 til anvendelse i sin helhet, som kontraktsbestemmelser, selv om selve teksten i standarden ikke er vedlagt kontrakten. 3. Generelt om Norsk Standards kontrakter (NS- kontrakter) Norsk Standard (NS) er standardiserte kontraktsvilkår utarbeidet i samarbeid mellom bransjeorganisasjoner, forbrukerorganisasjoner og det offentlige, i ulike komiteer. Sammensetningen i de ulike komiteer varierer etter standardens innhold. Standardene dekker områder som er uregulert eller som er lite regulert i lov, men mange av disse representerer et stykke på vei en kodifisering av ulovfestet entrepriserett. Fordi kontraktene er blitt til gjennom et samarbeid vil begge sider i en kontraktsinngåelse kunne stole på at de generelle kontraktsvilkårene ikke inneholder urimelige elementer i den ene eller andre retning. Bruk av NS vil være arbeidsbesparende fordi standardvilkårene legges i bunn av de kontrakter som inngås. Dersom en part får seg presentert et kontraktutkast utarbeidet av en av partene, må mottakeren gå gjennom denne for å kontrollere at det ikke foreligger

4 urimelige eller utilsiktede plikter på en av partene. Det kan man la være dersom standarden benyttes. Standard Norge er en privat bransjeorganisasjon som har utarbeidet en rekke standarder på det byggetekniske området. De tar betalt for det arbeidet de utfører og kontraktene er derfor dyre. Bestilling skjer gjennom Pronorm AS som forestår salget av formularer både i papirform og i digital form. For øvrig vises det til Pronorms hjemmesider Noen standarder er utgått, men likevel hyppig i bruk. Det betyr at aktuelle standard ikke lenger anbefales brukt av Standard Norge for eksempel fordi det har kommet en ny og revidert standard. Typisk er NS 3430 som i 2004 ble avløst av NS NS 3430 er imidlertid fortsatt i bruk. Det er full anledning for partene i en kontrakt å bli enige om at en standard som Standard Norge ikke lenger anbefaler brukes i det konkrete kontraktsforholdet. Det er helt normalt at et tilbud gis slik at for eksempel entreprenøren skriver For øvrig gjelder NS Det betyr at dersom tilbudet blir akseptert vil NS 8405 med sine 32 sider med juridiske spissfindigheter vil være en del av partene kontraktsforpliktelser. Det er ikke uvanlig at det avtales Spesielle kontraktsvilkår utarbeidet av en av partene som legges inn under kontraktens Særlige bestemmelser. I så tilfelle bør den andre parten lese disse bestemmelsene nøye før kontrakten signeres for at parten ikke skal påføre seg selv utilsiktede forpliktelser. Dette kapittel vil det bare gis en kort oversikt over juridiske standarder innen bygg og anlegg utarbeidet av Standard Norge. Mer utfyllende oversikt finner under det enkelte kapittel nedenfor. Til noen standarder finner det også Blanketter. Dette er formularer knyttet til den enkelte kontrakt som partene anbefales å benytte. Blankettene tar inn navn, prosjekt, pris m.v. til de respektive prosjektene, mens Norsk Standard utelukkende fastsetter generelle kontraktsvilkår uten henvisning til det enkelte prosjekt. 4. Konsulentavtaler NS 3403 var en kontrakt som regulerte avtaler med prosjektleder på fastpris og samtidig regulerte løpende rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid. Denne ble i 2000 avløst av NS 8402 for rådgivningsoppdrag etter medgått tid. NS 8401 kom i 2007 (prosjekteringsoppdrag) til fast pris og NS 8403 (byggelederoppdrag) kom i Tidligere ble NS 3403 benyttet for alle disse tre oppdragstypene. Alle tre konsulentavtalene er under revidering, men den viktigste endringen vil trolig være heving av rammene for erstatning.

5 Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag NS 8401 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig om prosjekteringsoppdrag innenfor bygg og anlegg i prosjektet. Herunder også oppfølging av prosjekteringen i bygge- og reklamasjonsfasen. Kontrakten har normalt avtalt fast pris gjerne beregnet i prosent etter kontraktssummen. 4.2 NS Alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid NS 8402 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom en oppdragsgiver og en arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig om rådgivningsoppdrag med tilknytning til bygg og anlegg. Bruksområdet er primært hvor oppdraget ikke er lett å forhåndsdefinere, og hvor honoraret derfor beregnes etter medgått tid. Den har derfor store likheter med regningsarbeider. 4.3 NS Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag NS 8403 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og en byggeleder om byggeledelse i forbindelse med bygg og anleggsarbeider. 4.4 NS Prosjektdokumenter redigering og innhold av konkurransegrunnlag NS 3450 fastsetter normer for redigering av, og innhold i, dokumenter som skal ligge til grunn for anbud på, eller avtale om, utførelse av bygg eller anlegg. 5 Anbud/tilbud Generelt er det verdt å være oppmerksom på at Anbud benyttes i alle norske kontrakter i Norsk Standard (NS), mens det i lov om offentlige anskaffelser med tilhørende forskrifter brukes Tilbud. Innholdsmessig er det ikke forskjell på disse to begrepene. Generelt om anbud etter Norsk Standard skal tilbudsbrevet presisere de avvik tilbudene måtte ha i forhold til tilbudsforespørselen. I den grad en post ikke er utfylt, satt med en strek i priskolonnen eller satt med null, er disse postene ansett å være inkludert i andre poster og kan ikke gi grunnlag for å kreve tillegg. Dersom en post ikke vil bli levert, må det stå klart og tydelig i tilbudsbrevet. Den som ber om tilbud skal ha rett til å legge til grunn at tilbudet er komplett med mindre noe annet er flagget i tilbudsbrevet. Den som mottar et tilbud skal ikke være nødt til å gå igjennom alle detaljer i tilbudet for å se om det foreligger avvik. Dersom det foreligger vesentlige avvik i tilbudet i forhold til tilbudsforespørselen, vil

6 entreprenøren utsette seg for risikoen for at hele tilbudet blir forkastet. I praksis er det ikke sterk tradisjon for å forkaste ufullstendige tilbud, men ved tilbud etter lov om offentlig anskaffelse vil normalt mangelfullt tilbud eller tilbud med avvik bli forkastet. Dersom et mangelfullt tilbud ikke blir forkastet, og oppdragsgiveren kontraherer i henhold til tilbud som etter tilbudsforespørselen skulle ha vært forkastet, risikerer oppdragsgiveren erstatningsansvar (positiv eller negativ kontraktsinteresse) overfor de tilbyderne som har levert komplette tilbud. Innenfor offentlige anskaffelser er erstatningskrav som følge av manglende forkastelse av mangelfulle tilbud ikke sjelden. 5.1 NS Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved anbudskonkurranser NS 8400 kom ut i september 2005 og avløste NS Regler for anbudskonkurranser for bygg og anlegg. NS 8400 er utarbeidelse av regler for innhenting av tilbud/anbud på utførelse av bygg og anlegg, eller kjøp av varer og tjenester i forbindelse med bygg og anlegg. Det er ikke tillatt med forhandlinger for anbudskonkurranser etter NS Forhandlinger med anbydere etter budfristens utløp, eller andre brudd på regler for innsendelse av anbud, kan medføre betydelig erstatningsansvar for oppdragsgiveren. Både oppdragsgiver og leverandør er bundet av regelverket i NS 8400 dersom dette regelverket legges til grunn for forespørselen. Det er for øvrig bare private oppdragsgivere som kan innhente tilbud/anbud etter reglene i NS Offentlige anskaffelser er omfattet av lov om offentlige anskaffelser hvor det foreligger vesentlig andre regler. 5.2 NS Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre NS 8410 kom i 2005 og har samme anvendelsesområde som NS Den er utarbeidet for å brukes ved kontrakter om utførelse bygg og anlegg, samt ved kjøp av varer og tjenester i forbindelse med bygg og anlegg. Anvendelsesområdet er således utvidet i forhold til den gamle NS 3400, som utelukkende var beregnet for bygg og anlegg. Til forskjell fra NS 8400 har oppdragsgiver forbeholdt seg retten til å forhandle med leverandørene etter å ha innhentet tilbud. Det er viktig at oppdragsgiver benytter denne standarden dersom han ønsker å forhandle med leverandørene før kontrakt signeres. Ved å bruke NS 8400 og deretter forhandle (ofte forsøkt omgått ved å kalle det avklaringsmøte ) utsetter oppdragsgiver seg for et til dels betydelig erstatningsansvar fra de som ikke fikk tildelt oppdraget. Både oppdragsgiver og leverandør er bundet av regelverket i NS 8410 når dette

7 er lagt til grunn for forespørselen om tilbud. NS 8410 kan ikke benyttes der det er snakk om offentlig anskaffelser. 5.3 Offentlige anskaffelser Med offentlige anskaffelser forstås forespørsler hvor det offentlige(stat, kommune, eller fylkeskommune) ber om tilbud, eller hvor det offentlige er eier eller har vesentlig påvirkning på beslutningsprosessen hos oppdragsgiver. I et slikt tilfelle gjelder Lov om offentlige anskaffelser av 16. juli 1999 nr. 69. Det er ikke anledning å bruke NS 8400 eller NS 8410 i disse situasjonene. Regelverket for offentlig anskaffelser er primært utformet i forskrifter som er både omfattende og svært formelle. Disse reglene må følges, og det har kommet en rekke dommer de siste årene hvor brudd på reglementet har gitt entreprenøren erstatning for positiv kontraktsinteresse (entreprenøren settes i posisjon som om han hadde fått oppdraget) eller negativ kontraktsinteresse (erstattet sine kostnader ved å regne anbud) fordi reglementet ikke har blitt fulgt. Reglen om offentlige anskaffelser behandles ikke videre i det følgende. Det vises her til kommentarutgaven til Lov om offentlige anskaffelser m.v. 6 Entreprisekontrakter Når en oppdragsgiver ber om tilbud på utførelse av en entreprise, vil anbudsforespørselen være basert på ulike regelvert avhengig av om oppdragsgiver er offentlig eller privat. I utførelsesfasen foreligger det ikke noen slike skiller. De samme NS- kontrakter kan benyttes både ved offentlige og private anskaffelser. Derimot kan entreprisekontraktene i NS 84xx- serien ikke benyttes hvor oppdragsgiver er forbruker. Ved forbrukerentreprise foreligger det preseptorisk lovgivning (ufravikelig) og de ordinære entreprisekontraktene er ikke tilpasset dette lovverket. Det innebærer at lovens regler gjelder selv om partene har signert på noe annet. 6.1 NS Alminnelige kontraktsbestemmelser om utførelse av bygg og anleggsarbeider NS 3430 kom i Denne standarden var banebrytende og innførte bl. a. stor grad av preklusjon (bortfall av rettigheter på grunn av for sen varsling). Nytt i denne standarden var også at reklamasjoner fra overtagelse frem til ett- års befaring også måtte reklameres uten ugrunnet opphold for ikke å bli prekludert (bortfalt). NS 3430 har fått godt feste i praksis og er fortsatt i bruk, til tross for at den nye standarden, NS 8405, kom allerede i 2004.

8 6.2 NS Norsk bygge- og anleggskontrakt (2004 revidert oktober 2008) Standarden er det man gjerne kan kalle hovedstandarden og danner retningslinjene for de øvrige standarder i NS 84xx- serien. Standarden legger opp til strengt formaliserte varslingsprosedyrer og utstrakt plikt til samordning med andre entreprenører. Kravene til formelle varsler krever en godt fungerende administrasjon. For den som har inngått kontrakt med henvisning til NS 8405 vil det være nødvendig å skille mellom kontrakter inngått før 1. oktober 2008 og etter 1. oktober For kontrakter f.o.m. denne datoen, gjelder den reviderte utgaven med mindre annet er avtalt. Det er primært kapitlet om endringer og tillegg i standarden som ble endret i NS 8405 er beregnet for kontrakter hvor det er viktig for oppdragsgiver og entreprenør til enhver tid å ha en fullstendig og á jour- ført oversikt over fremdrift og økonomi. Varslingsreglene er lagt opp etter dette. Derfor har standarden bestemmelser om at dersom varslinger ikke er gitt uten ugrunnet opphold har oppdragsgiver rett til å se bort i fra krav om fristforlengelse eller krav om tilleggsvederlag. Det forutsetter imidlertid kontra- varsling jf. pkt. 8, 3.ledd i standarden. For at disse strenge prosedyrene skal være mulig å overholde må både oppdragsgiver og entreprenør både ha god kunnskap og en god organisasjon i ryggen. Varslingsregler og varslingsfrister gjelder uavhengig av om den aktuelle prosjektleder er tilgjengelig eller ikke tilgjengelig, slik at organisasjonen må kunne sørge for å hente opp varsel og svar innen tidsfristene, typisk ved prosjektlederens fravær. Det er grunn til å tro at rettspraksis i større og større grad vil legge til grunn preklusjon (bortfall pga. for sen varsling eller for sent svar på varsel) når partene har valgt å inngå en kontrakt etter NS Partene har et alternativ uten like strenge varslingsregler i NS Dersom partene ikke ønsker like strenge varslingsprosedyrer bør partene bruke NS Her er det ikke like strenge frister for varsling av tillegg i tid eller vederlag, men for øvrig er standardene bygget på de samme strenge formelle regler på andre deler av kontrakten. Det er helt nytt at det i NS 8405 presiseres plikt til å reklamere, dersom man mener en varsel eller et svar på et varsel har kommet for sent ( kontra- varsling ). Det betyr at dersom byggherre mener entreprenøren har varslet for sent ( uten ugrunnet opphold ) må byggherre uten ugrunnet opphold meddele entreprenøren at byggherre anser at varselet har kommet for sent, og at kravet derfor kan avvises på formelt grunnlag. Dersom oppdragsgiver ikke har gjort dette, skal det legges til grunn at oppdragsgiver har akseptert oversittelsen, og at varselet anses å være fremmet i rett tid. Går imidlertid entreprenøren for eksempel i forbindelse med

9 sluttoppgjøret inn i en uforbeholden realitetsdrøftelse om tilleggets berettigelse, og ikke påberoper seg at oppdragsgiver har svart for sent, kan entreprenøren også gjennom dette ha gjenåpnet en diskusjon som allerede var avsluttet. Da vil ikke entreprenøren uten videre, for eksempel i en etterfølgende rettssak, kunne nå frem med at oppdragsgiver hadde protestert for seint. Det er vår anbefaling alltid å ha et oppstartsmøte for å avtale adresser, varslingsrutiner, diskutere hvordan fristene for varsler og svar på varsler skal praktiseres m.v. Herunder hvordan det skal lages endringslister, hvordan endringer på tegninger skal markeres, praksis rundt byggemøte m.v. Mange problemer kan unngås ved å avtale slikt før problemer oppstår. Vi har laget en sjekkliste til NS 8405 som partene med fordel kan gå gjennom på et oppstartsmøte. Ved å benytte en slik sjekkliste som følger prosjektet fra kontraktssignatur til avsluttet prosjekt, vil entreprenøren ha kontroll på kontraktens mange frister og meldinger. 6.3 NS Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS 8405 Denne kontrakten er kontrakt beregnet mellom hovedentreprenør og underentreprenør. Den er tilnærmet lik den kontrakten som hovedentreprenøren har overfor sin oppdragsgiver, men har noen vesentlige forskjeller. En vesentlig forskjell er at NS 8415 gir hovedentreprenøren rett til overta deler av arbeidet dersom underentreprenøren blir forsinket. En annen viktig forskjell er at underentreprenøren får rett til å melde sine arbeider ferdige og slik sett overføre risikoen til hovedentreprenøren selv om overtagelse mellom hovedentreprenør og oppdragsgiver skal skje senere. 6.4 NS Norsk bygge- og anleggskontrakt mindre arbeider Denne kontrakten er ikke veldig ulik NS 8405, men er kortere formulert og har langt mindre strenge regler for varsling dersom det kommer tilleggsbestillinger eller det skjer endringer. I NS 8405 vil ethvert tilleggskrav som ikke uten ugrunnet opphold er varslet bli prekludert - avvises ikke fordi det er uberettiget, men fordi det er varslet for seint. Ved en NS kontrakt kan slike tilleggskrav fremmes senere noen ganger helt frem til sluttoppgjøret. NS 8406 krever med andre ord mindre nøyaktige varslingsrutiner enn det som følger av NS NS Underentreprise for enklere arbeider hvor hovedentreprisen er etter NS 8406 Denne avviker fra NS 8406 på tilsvarende som NS 8415 avviker fra NS 8405.

10 6.6 NS Totalentreprise Denne anbefalte standarden avløste NS som anbefalt standard. Denne kontrakten følger mye av de samme stort sett prinsippene som i NS 8405, men har en del særbestemmelser ettersom entreprenøren her har ansvaret for resultatet. Samtidig har entreprenøren stor valgfrihet med hensyn til valg av utstyr og tekniske løsninger så lenge entreprenøren oppfyller de krav som er satt til funksjon. Nytt i kontrakten er at totalentreprenøren har plikt til å kontrollere oppdragsgivers prosjektering innen en frist på 5 uker fra kontraktssignatur i den grad totalentreprenøren har påtatt seg ansvaret for oppdragsgivers prosjektering. Etter dette tidspunkt vil feil i oppdragsgivers prosjektering være totalentreprenørens ansvar. Videre har totalentreprenøren et utvidet ansvar for endringer, tillegg, materialvalg m.v. som oppdragsgiver ønsker. Totalentreprenøren har et «konsulentansvar» overfor sin oppdragsgiver. Det er også nye regler om overtagelse som pålegger entreprenøren ekstra plikter i forbindelse med overtagelse. Det innebærer bl.a. at FDV må leveres i god tid før overtagelse, at det normalt må foreligger ferdigattest før overtagelse m.m. Det kan derfor påløpe dagmulkt som totalentreprenøren ikke var forberedt på dersom han ikke passer på å fremskaffe ferdigattest før overtagelse. 6.7 NS Totalunderentreprise hvor hovedentreprenøren har en NS kontrakt med sin oppdragsgiver Den vesentlige forskjellen er her de samme som forskjellene mellom NS 8405 og NS NS Leveranse av byggevarer Dette er en fremforhandlet standard for balanserte leveransevilkår for materialer benyttet i et byggeprosjekt, og som er tilpasset de øvrige standarders forpliktelser. Vår anbefaling til entreprenøren er at alle bestillinger av materialer skjer ved at man skriver følgende tekst i bestillingen: «Bestillingen skjer iht. NS 8409». 6.9 NS Bestemmelser for regulering av kontraktssum på grunn av endringer i lønninger, priser, sosiale utgifter m.v NS 3405 bestemmer hvordan man foretar en indeksregulering av kontraktssummen i en entreprisekontrakt når partene har avtalt å indeksregulere kontraktssummen etter en av metodene i standarden. Standarden er basert på den indeks partene har valgt, for eksempel fra Statistisk sentralbyrå.

11 7 Kontrakter med forbruker Når oppdragsgiver er forbruker foreligger det ufravikelige lovbestemmelser som gjelder uansett hva partene har signert og avtalt seg i mellom. Det kalles preseptoriske lovbestemmelser. Dersom det avtales vanlige entreprisekontrakter, vil de delene av kontrakten som strider mot preseptoriske regler ikke kunne påberopes av entreprenøren uansett. Det blir derfor svært uoversiktlige kontraktsforhold hvor bare deler av kontrakten kan komme til anvendelse fordi loven går foran. Det er derfor viktig at de kontraktene som overholder ufravikelige lovbestemmelser benyttes. 8 Oversikt over byggeblanketter knyttet til nyoppføring og salg av fast eiendom til forbruker. Standard Norge har utgitt flere standardkontrakter/byggblanketter for kontrakter om oppføring eller kjøp av bolig, eller kjøp av byggesett. Kontraktene skal gi forbrukeren sikkerhet for at bestemmelsene i bustadoppføringsloven og avhendingsloven blir anvendt i kontraktsforholdet. Kontraktene skal brukes mellom forbruker og entreprenør ved oppføring av selveierbolig/fritidshus, samt i kontrakt om kjøp av ny bolig. Kontraktene er basert på bustadsoppføringslova og avhendingsloven og alle gjelder oppføring eller kjøp av ny bolig. Ved kjøp av brukte boliger/fritidshus reguleres kontraktsforholdet mellom selger og kjøper av avhendingsloven. Kontraktene er avtaleformularer med standardiserte vilkår og alternative klausuler og de regulerer forskjellige avtaleforhold avhengig av grunnlaget for avtalene. Finansiering i Husbanken er avhengig av at disse kontraktene brukes. Byggblankett 3404, 3425, 3426, 3427 og 3429 A og 3429 B gjelder kontrakter vedrørende bolig/fritidshus som ennå ikke er ferdig og standardene følger derfor reglene i bustadsoppføringslova. Bestemmelsene i bustadsoppføringslova gjelder i forholdet mellom en yrkesutøver, det vil si en profesjonell selger, og en forbruker, samt at kontrakten må omfatte eigarbustad, det vil si bolig til egen bruk. Hvis disse vilkårene ikke er til stede vil avhendingsloven komme til anvendelse på kontraktsforholdet. Byggblankett 3428 gjelder kontrakter vedrørende ny bolig der byggearbeidene er avsluttet på tidspunktet for avtaleinngåelsen og standarden følger derfor reglene i avhendingsloven. Byggblankettene, som trådte i kraft i 2004, avløser tidligere NS 3404, NS 3425, NS 3426 og NS 3427 og NS 3428.

12 9 Byggblankett Avtale om arbeider på fast eiendom avtalt vederlag 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp) eller mer Byggblankett 3501 brukes i kontrakter mellom forbruker og håndverker om arbeider på fast eiendom, bortsett fra avtaler om oppføring av ny bolig/fritidshus, hvis det avtalte vederlaget er på 1,5 G eller mer. Kontrakten bør benyttes ved utbedrings/vedlikeholdsarbeider og lignende. Hvis avtalen gjelder oppføring av ny bolig/fritidshus, skal Byggblankett 3426 eller 3425 brukes. Byggblankett 3501 supplerer håndverkertjenesteloven. 10 Byggblankett Avtale om arbeider på fast eiendom avtalt vederlag mindre enn 1,5 G (Folketrygdens grunnbeløp) Byggblankett 3502 brukes i kontrakter mellom forbruker og håndverker om arbeider på fast eiendom, bortsett fra nyoppføring av bolig/fritidshus, hvis det avtalte vederlaget er mindre enn 1,5 G. Kontrakten bør benyttes ved utbedrings/vedlikeholdsarbeider og lignende. Hvis avtalen gjelder nyoppføring av bolig/fritidshus, skal Byggblankett 3426 eller 3425 brukes. Byggblankett 3502 supplerer håndverkertjenesteloven Oslo, 30. august 2012