Boligkjøp på Jarlsø Gjennomgang for Kontrollu Rapport pr. 24.01.2011 ø utvalge et i Tønsberg kommune
Kontrollutvalget i Tønsberg kommune v/ /Kontrollutvalgets leder Harald Haug Andersen Tønsberg, 24.01.2011 Oversendelsesbrev Vi viser til engasjementsbrev signert 26. oktober 2010 vedrørende gjennomgang av Bent Moldvær og Per Arne Olsens boligkjøp på Jarlsø. Vedlagt følger rapporten fra arbeidet. Med hensyn til vår vurdering viser vi til rapportens kapittel 2. Dersom Kontrollutvalget har spørsmål til vårt arbeid, står vi gjerne til disposisjon. Med vennlig hilsen PricewaterhouseCoopers AS Thomas Holst Partner Helgee Kvamme Partner PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 392 NO-3101 Tønsberg T: +47 95 26 000 00, www.pwc.no/
Innhold Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 1 INTRODUKSJON... 1 1.1 INNLEDNING... 1 1.2 BAKGRUNN FOR GJENNOMGANGEN... 1 2 VÅR VURDERING... 3 2.1 INNLEDNING... 3 2.2 GRUNNLAG FOR VURDERINGENE... 3 2.3 VÅR VURDERING... 4 3 GJENNOMFØRING... 6 3.1.1 Arkivering... 8 3.1.2 Kontradiksjon... 8 3.2 FORBEHOLD... 9 4 VÅRE UNDERSØKELSER... 10 4.1 GRUNNLAG OG RAMMER FOR VÅR GJENNOMGANG... 10 4.1.1 Kommunens etiske regelverk... 11 4.2 UTBYGGINGEN AV BOLIGER PÅ JARLSØ... 12 4.2.1 Utbyggingen på Jarlsø... 12 4.2.2 Salg av leiligheter... 14 4.2.3 Adgang til å foreta tilpasninger og tilvalg... 15 4.2.4 Salgsprogresjon... 16 4.2.5 Leiligheter reservert utbygger... 16 4.3 BOLIGKJØPET TIL PER ARNE OLSEN... 17 4.4 BOLIGKJØPET TIL BENT MOLDVÆR... 20 VEDLEGG... 23 1 OVERSIKT OVER PER ARNE OLSENS POLITISKE VERV FOR TØNSBERG KOMMUNE I 2003-2011... 24 2 OVERSIKT OVER BENT MOLDVÆRS POLITISKE VERV FOR TØNSBERG KOMMUNE I 2003-2011... 25 PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 392 NO-3101 Tønsberg T: +47 95 26 00 00, www.pwc.no/
1 Introduksjon 1.1 Innledning PricewaterhouseCoopers AS () ble ved kontrakt/engasjementsavtale signert 26. oktober 2010 gitt i oppdrag av Kontrollutvalget i Tønsberg kommune å foreta en gjennomgang og vurdering av om Bent Moldvær og Per Arne Olsens har etterlevd Tønsberg kommunes etiske regler i forbindelse med kjøp av leiligheter på Jarlsø. Oppdraget har ikke omfattet gjennomgang eller vurdering av saksbehandlingen som kommunen og/eller overnevnte personer har utført i tilknytning til utbyggingen på Jarlsø. Denne rapporten gjengir og oppsummerer resultatet av vår gjennomgang og våre vurderinger. 1.2 Bakgrunn for gjennomgangen Tidligere ordfører Per Arne Olsen og leder av Utvalg for bygge- og arealsaker / varaordfører Bent Moldvær har begge inngått kontrakt om kjøp av leilighet i et utbyggingsprosjekt på Jarlsø. 25. juni 2010 startet Tønsberg Blad en artikkelserie hvor det ble satt fokus på at Olsen og Moldvær hadde kjøpt leiligheter som var reservert av utbygger, og som ikke hadde vært tilgjengelig på det åpne markedet. Artikkelserien til Tønsberg Blad fortsatte ut over sommeren og høsten 2010 og det ble blant annet satt fokus på om Olsen hadde mottatt en gratis garasjeplass. Saken ble gjengitt også i riksmedia. Politiet uttalte i Tønsberg blad den 28. juni 2010 at økoteamet i Vestfold var bedt om å se på saken for å vurdere en etterforsking. 11. oktober 2010 sendte politiet ut en pressemelding om at Vestfold politidistrikt hadde opprettet straffesak og ville starte etterforskning rettet mot Per Arne Olsen og Bent Moldvær. Det ble oppgitt at grunnlaget for etterforskningen var oppslag i media om mulig korrupsjon i forbindelse med leilighetskjøpene. Saken ble derfor etterforsket som en mulig overtredelse av straffeloven 276a. Saken ble påtalemessig behandlet og henlagt 7. januar 2011 med begrunnelse at det ikke var bevist straffbare forhold. I pressemelding i tilknytning til henleggelsen, uttalte politiet Politiets rolle er å vurdere om et forhold kan rammes av straffebestemmelser. Hvorvidt de siktede har vært aktsomme eller skjønnsomme i sine handlinger, ligger ikke innenfor det politiet skal vurdere i denne saken.. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 1
13. oktober 2010 ble saken behandlet i møte i Tønsberg kommunes kontrollutvalg. Kontrollutvalget besluttet å foreta en vurdering av om Per Arne Olsen og Bent Moldvær hadde etterlevd Tønsberg kommunes etiske regler i forbindelse med leilighetskjøpene. Det kan være grunn til å vise til, i anledning vår vurdering av kjøpene, at de etiske retningslinjene går ut over rent straffbare handlinger og skal være en buffer som ivaretar kommunen mot handlinger og atferd som kan være lovlige, men som på annet grunnlag er egnet til å redusere innbyggernes tillit og holdning til kommunen. Slik sett vil en posisjon som folkevalgt i konkrete tilfeller innebære bånd på handlefriheten. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 2
2 Vår vurdering 2.1 Innledning I henhold til mandatet er vi bedt om å vurdere om Per Arne Olsen og Bent Moldvær sine leilighetskjøp på Jarlsø er i strid med Tønsberg kommunes etiske retningslinjer av 14. mars 2007. Handlingene skal bl.a. vurderes opp i mot redelighet, ærlighet og åpenhet, jf pkt 1 og 2 i retningslinjene. Spørsmålet vil være knyttet til om Olsen og Moldvær, som kommunenes tillitsvalgte, har opptrådt på en slik måte at det ikke kan stilles spørsmål ved deres åpenhet, uavhengighet og integritet. Rolle som tillitsvalgt i kommunen, herunder som deltaker i beslutningsprosesser, stiller særlige strenge krav til den enkeltes etiske holdninger, jf pkt 1 i retningslinjene. Det er også presisert i retningslinjene at personell i kommunen skal opptre på en slik måte at personellets opptreden danner grunnlaget for innbyggernes tillit, og i den sammenheng er kommunenes ansatte og folkevalgte pålagt en aktivitetsplikt for å bekjempe enhver uetisk forvaltningspraksis, jf. retningslinjene pkt 2. Ut i fra en objektiv tilnærming til uavhengighetsspørsmålet vil det være nærliggende å bedømme en handling ut i fra hvordan det hele tar seg ut for allmennheten. Dette er således etter vår oppfatning et spørsmål som ikke bare dreier seg om en fortolkning av rettsregler eller kommunens eget etiske reglement 2.2 Grunnlag for vurderingene Per Arne Olsen har i den aktuelle tiden hatt ledende tillitsverv for kommunen. Olsen har i perioden 2003 til oktober 2009 vært ordfører, den fremste tillitsmann blant de folkevalgte i en kommune, og kommunens rettslige representant. 1 Bent Moldvær har siden 2007 vært varaordfører i Tønsberg kommune og leder Utvalg for bygge og arealsakser og herunder også leder for det tidligere Fast utvalg for plansaker. 2 Nevnte utvalg har ansvars - og myndighetsområde i tråd med plan- og bygningsloven og har vært sentral i kommunens behandling av saken. 1 For oversikt over tillitsverv på vegne av Tønsberg kommune se vedlegg 1 2 For oversikt over tillitsverv på vegne av Tønsberg kommune se vedlegg 2 Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 3
Den politiske saksbehandlingen av byggetrinn 1 og 2, ble i det vesentlige avsluttet ved kommunens behandling av reguleringsplanen i bystyremøte 6. desember 2006. Utbyggingen av Jarlsø ble likevel behandlet i flere møter senere i Utvalg for plan og arealsaker, bl.a. i mars 2009, som er etter tidspunktet for at Moldvær og Olsen, i henhold til sine forklaringer, innledet forhandlinger om kjøp av leiligheter. Det er planlagt oppstartsmøter for detaljregulering av byggetrinn 3 og 4 i januar 2011. Leilighetene Moldvær og Olsen kjøpte var to av åtte leiligheter som ved salgsstart, ble reservert for utbygger. Tre av disse ble raskt tilbakeført for ordinært salg. Leilighetene som ble reservert for utbygger, ble ikke gjort tilgjengelig for DnBNOR Eiendomsmeglings (DNBNOR) salg av leiligheter i det åpne markedet. Ved siden av Olsen og Moldvær, er det så vidt vi har brakt på det rene, venner og familie av utbygger som kjøpte leiligheter som var reservert av utbygger. DnBNOR hadde ansvar for markedsføring og salg av de øvrige leilighetene. Moldvær og Olsen har forklart at de ikke kjente til utbygger før de innledet kontakt i forbindelse med kjøp av leilighetene. Gjennom forhandlingene og ved at utbygger fremforhandlet rabatter hos leverandører, oppnådde Moldvær og Olsen prisreduksjon på tilvalg, herunder garasjeplass eller båtplass. De betalte ikke forskudd ved kontraktsinngåelse. Forhandlinger om pris og endringer under byggeprosessen, herunder leveranser til leilighetene, har foregått direkte mellom Olsen og Moldvær og daværende leder og eier av Jarlsø Eiendom og prosjektleder for utbyggingen. 2.3 Vår vurdering Når en tillitsvalgt eller ansatt i en kommune på egne vegne inngår økonomiske avtaler som har nær tilknytning til offentlig virksomhet, vil det etter kommunens etiske regler foreligge et særskilt ansvar for å opptre med høy grad av aktsomhet for å unngå handlinger som er egnet til å svekke innbyggernes tillit og holdning til kommunen. På den annen side må politikere i sentrale posisjoner, kunne forhandle seg frem til fordelaktige avtaler og foreta private disposisjoner, herunder boligkjøp, uten at dette i seg selv er brudd på kommunenes etiske regelverk. Med de sentrale verv som Olsen og Moldvær innehadde, må det stilles særskilte krav til deres aktsomhet i en situasjon der de kjøper leiligheter av en utbygger i kommunen. En posisjon som tillitsvalgt og deltaker i beslutningsprosesser i kommunen, vil i mange tilfeller innebære bånd på handlefriheten. I tillegg vil det stilles særlige krav til åpenhet, uavhengighet, objektivitet og integritet når det gjelder private disposisjoner som berører kommunale beslutninger. kan ikke se at kommunens etiske retningslinjer var til hinder for at Olsen og Moldvær faktisk kunne kjøpe de angjeldende leilighetene. Spørsmålet da blir om Olsen og Moldvær sine kjøp ble gjennomført på en måte som var i henhold til retningslinjene, særskilt i forhold til krav om innbyggernes tillit. Det er et sentralt moment i denne vurderingen at Olsen og Moldvær ikke ervervet leilighetene gjennom det ordinære salgsapparatet til eiendomsmegler (DnBNOR), og derved ville kommet i samme posisjon som alle øvrige kjøpere, men forhandlet med og kjøpte av utbygger, som hadde reservert leiligheter til venner og familie. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 4
Etter vår oppfatning burde Olsen og Moldvær sørget for at kjøpene av leilighetene ble gjennomført på ordinær måte gjennom eiendomsmegler. Moldvær og Olsen har forklart at det ikke var kjent for dem at leilighetene som de kjøpte, var holdt av for utbygger og ikke lagt ut for salg gjennom eiendomsmegler. Forutsatt at det var tilfelle, kan vi ikke se at slik uvitenhet har avgjørende betydning for vår vurdering av handlingene. Olsen og Moldvær skulle ha forsikret seg om at de handlet på ordinært vis for å ivareta kravet til opptreden som sikrer allmennhetens tillit. Fremgangsmåten har dannet grobunn for tvil om Olsen og Moldvær har oppnådd fordeler på grunn av deres tillitsverv i kommunen. Etter s vurdering har derfor Olsen og Moldvær ikke etterlevd kommunens etiske regler med hensyn til regelverkets punkt 2 om å opptre på en slik måte at de danner grunnlaget for innbyggernes tillit og holdning til kommunen. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 5
3 Gjennomføring Det har vært gjennomført dokumentasjonsinnsamling i henhold til mandatet i engasjementsavtalen som følger: Innhenting av informasjon vedrørende kommunens behandling av utbyggingen på Jarlsø, herunder tegninger og søknader, administrative og politiske vedtak Innhenting av informasjon vedrørende kommunens behandling av etiske retningslinjer Møte med Tønsberg Blad med hensyn til å få tilgang til offentlig tilgjengelig informasjon avisen har innhentet i forbindelse med sine artikler Søk i eiendomsregistre og artikkeldatabaser Innhenting av informasjon fra involverte parter. Det redegjøres for denne informasjonsinnhenting nedenfor På bakgrunn av den pågående politietterforskningen ble politiet, ved leder for Vestfold politidistrikts økoteam, orientert den 26. oktober 2010, om vår gjennomgang, herunder at vi ville ta kontakt med partene for å innhente skriftlige redegjørelser knyttet til boligkjøpene. Politiet hadde ingen innsigelser til vår gjennomføring og ønsket ikke å få oversendt spørsmålene vi ville stille partene. har jevnlig orientert politiet om vår gjennomføring for å sikre at vi ikke utfører tiltak som vil kunne komme i konflikt med eller være til hinder for politiets etterforskning. Vi mottok under vårt arbeid underretning om at politiet ønsket at skulle avvente sin informasjonsinnsamling inntil politiet hadde avsluttet sentrale avhør. I dialog med politiet fikk vi vite at disse avhørene ville være avsluttet innen 1. desember 2010. I Kontrollutvalgets møte 16. november 2010 ble det, etter s anbefaling, besluttet å avvente videre undersøkelser til 6. desember 2010. Med bakgrunn i at Moldvær og Olsen var gitt status som siktet i politiets etterforskning, valgte, av hensyn til etterforskningen og de involverte parter, at det ikke skulle gjennomføres intervju med partene og at informasjonsinnhenting fra partene skulle gjennomføres skriftlig. Vi har mottatt skriftlige besvarelser gjennom Olsens og Moldværs advokater, henholdsvis John Christian Elden og Aksel Haraldsen. Per Arne Olsen Per Arne Olsen ble den 26. oktober 2010 orientert om vår gjennomgang. Den 1. november 2010 ble spørsmål oversendt Olsen, via advokat John Christian Elden. Spørsmålene hadde opprinnelig svarfrist 10. november 2010. Vi mottok den 12. november e-post fra advokat Elden, om at Olsen overfor ham hadde besvart våre spørsmål, men at politiet hadde uttrykt ønske om at redegjørelsen ble oversendt etter at politiet hadde gjennomført sine avhør. Svarfrist ble derfor utsatt og Elden ble orientert om at Kontrollutvalget hadde besluttet å avvente s undersøkelser frem til 6. desember 2010. Politiet gjennomførte avhør av Per Arne Olsen 29. november og etter purring ble Olsens besvarelse mottatt 16. desember 2010. Besvarelsen inneholdt svar på våre spørsmål, samt dokumentasjon vedrørende bestilling av kjøkken og garderobeløsning. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 6
Den 21. desember sendte vi anmodning til Elden om utdyping av enkelte opplysninger. Vi mottok svar 4. januar 2011. Bent Moldvær Moldvær ble 26. oktober 2010 orientert om vår gjennomgang. 1. november 2010 ble spørsmål oversendt Moldvær. Spørsmålene hadde opprinnelig svarfrist 10. november 2010, men av hensyn til at politiet ikke hadde foretatt avhør av Moldvær og Olsen, ble det i dialog med partene besluttet å utsette svarfristen. mottok etter purring besvarelser fra Moldvær 15. desember 2010 via Moldværs advokat Aksel Haraldsen. 16. desember 2010 ble Moldvær anmodet om utdyping enkelte opplysninger. 7. januar 2011 mottok vi, etter purring, kopi av Moldværs politiforklaring, prisliste som Moldvær forklarte å ha mottatt fra Jarlsø Eiendom høsten 2008 samt møteplan for politiske utvalg i 2007. Dokumentasjonen gav i det vesentlige svar med hensyn til de presiseringer vi hadde anmodet om. Jarlsø Eiendom Jarlsø Eiendom ble 26. oktober orientert om vår gjennomgang. I brev av 28. oktober svarte Jarlsø Eiendom v/styreleder Knut H. Hernæs, at Jarlsø Eiendom av hensynet til en "objektiv og uforstyrret" politietterforskning ikke ser "noen grunn til at Jarlsø Eiendom på nåværende tidspunkt skal bidra til Deres gjennomgang av saken". På bakgrunn av at politiet hadde avsluttet avhørene av Jarlsø Eiendom, Olsen og Moldvær, henvendte 6. desember 2010 igjen til Jarlsø Eiendom, med spørsmål om Jarlsø Eiendom på dette tidspunkt var villig til å besvare spørsmål på vegne av kontrollutvalget i Tønsberg kommune. I svarbrev av 13. desember 2010 svarte Jarlsø Eiendom v/styrets leder at Jarlsø Eiendom vil forholde seg til politiets konklusjon og "vil ikke på noe tidspunkt medvirke til anden "efterforskning ". DnBNOR Eiendomsmegling henvendte seg 28. oktober 2010 til DnBNOR Eiendomsmegling ved leder for Region Østafjells, og sendte samme dag over forespørsel skriftlige spørsmål. 11. november 2010 mottok vi svar om at DnBNOR Eiendomsmegling i samråd med konsernjuridisk i DnBNOR, hadde funnet det riktig å avstå fra å gi konkrete opplysninger om oppdraget. Som begrunnelse ble det henvist til at: DnB NOR Eiendom ønsker å bidra til å belyse saksforholdet best mulig og så vidt vi forstår er dette også et ønske fra de involverte i saken, som megler i utgangspunkt har taushetsplikt overfor. Det foreligger imidlertid ikke samtykke fra disse til å avgi opplysninger i saken og i denne situasjonen vurderer vi det som riktigst av hensyn til oppdragsgiver og pågående etterforskning at vi ikke uttaler oss før det foreligger en nærmere avklaring av vår vitnestatus. Politiet gjennomførte rettslig avhør av DnBNOR Eiendomsmegling 5. desember 2010. var tilhører under rettsmøtet. Politiske representanter Etter avtale med kontrollutvalgets leder, sendte 28. oktober 2010 en orientering til gruppeledere for de politiske partier i Tønsberg bystyre med informasjon om vår gjennomgang og at personer med eventuelle relevante opplysninger kunne henvende seg til. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 7
Etter henvendelser til Kontrollutvalget har to personer blitt intervjuet av. Intervjuene ble gjennomført i henhold til retningslinjer som er oversendt og godkjent av Kontrollutvalget. Følgende forutsetninger er i retningslinjene lagt til grunn for gjennomføring av intervjuene: Gjennomføring av intervju er frivillig Etter gjennomføring av intervjuet vil det bli gitt anledning til gjennomlesning av intervjureferatet, samt mulighet for å komme med rettelser eller tilføyelser Intervjureferatet vil som følge av kontradiksjonshensyn i noen tilfeller kunne bli gjort helt eller delvis tilgjengelig for involverte parter Når oppdraget er gjennomført og eventuelt etterfølgende prosesser avsluttet, blir intervjureferatene slettet. Opplysninger som er relevante for rapporteringen vil bli inntatt i sluttrapport som oversendes oppdragsgiver. Kilde for opplysningene vil i rapporten være anonymisert og intervjureferat vil ikke være en del av materialet som oversendes har i tillegg henvendt seg til to kommunalt ansatte som vi er blitt orientert om kunne ha relevant informasjon. Disse personene ønsket ikke å bli intervjuet av. 3.1.1 Arkivering Dokumentasjon har blitt systematisert, digitalisert, OCR-behandlet og arkivert i et elektronisk arkiv. Hvert enkelt dokument i arkivet har blitt påført et unikt løpenummer (lnr.). I tillegg har følgende opplysninger blitt registret for hvert dokument: Dokumentdato Hvem som har utarbeidet dokumentet Dokumenttype, for eksempel brev, e-post, rapport Beskrivelse av dokumentet Kategori, for eksempel salgsdokumentasjon, saksbehandling, nyheter og artikler Når dokumentet ble mottatt av Hvem som overleverte dokumentet til Arkivet består av 106 løpenummer. Det totale antall dokumenter i arkivet er høyere da enkelte dokumenter inneholder vedlegg som ikke er gitt eget løpenummer. 3.1.2 Kontradiksjon Før endelig ferdigstillelse av rapporten fikk Per Arne Olsen og Bent Moldvær tilsendt relevant utdrag med oversikt over opplysningene som vi ville legge til grunn for vår vurdering. De ble oppfordret til å komme tilbake med eventuelle kommentarer. Moldvær ga tilbakemeldinger som er innarbeidet i den endelige rapporten. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 8
3.2 Forbehold Denne rapport er utarbeidet for Kontrollutvalget i Tønsberg kommunes interne bruk i forbindelse med vurderingen av om Per Arne Olsen og Bent Moldvær har brutt Tønsberg kommunes etiske regler i anledning leilighetskjøpene på Jarlsø i samsvar med engasjementsbrevet datert 26. oktober 2010. Våre vurderinger bygger på informasjon som har fremkommet gjennom innhenting av skriftlige redegjørelser fra partene, intervjuer, dokumentasjon som Tønsberg kommune har gjort tilgjengelig for oss og offentlig tilgjengelig informasjon. Det har vært en vesentlig faktor i forhold til faktumgrunnlaget, at Jarlsø Eiendom valgte å ikke besvare spørsmål til undersøkelsene. PricewaterhouseCoopers () har ikke foretatt noen selvstendig verifisering av informasjonen som har fremkommet, og vi innestår ikke for at den er fullstendig, korrekt og presis. Våre undersøkelser bygger utelukkende på og er begrenset til mandatet. Oppdragsgiver har under arbeidet blitt løpende informert om fremdrift og undersøkelsestemaer. Oppdraget har hatt ett omfang som er avgrenset til en pris av kr 99.000 kroner eks. mva, og dette har avgrenset våre undersøkelser. Kontrollutvalget i Tønsberg kommune har rett til å benytte informasjonen i denne rapporten i sin virksomhet i samsvar med vilkårene som er vedlagt vårt engasjementsbrev. Rapporten og/eller informasjon fra rapporten skal ikke benyttes for andre formål. påtar seg ikke ansvar for tap som er lidt som følge av at vår rapport eller utkast til rapport er distribuert, gjengitt eller på annen måte benyttet. beholder opphavsrett og alle andre immaterielle rettigheter til rapporten samt ideer, konsepter, modeller, informasjon og know-how som er utviklet i forbindelse med vårt arbeid. Enhver handling som gjennomføres på bakgrunn av vår rapport, foretas på eget ansvar. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 9
4 Våre undersøkelser 4.1 Grunnlag og rammer for vår gjennomgang Tønsberg kommune har siden 1991 hatt etiske retningslinjer gjeldende for kommunens folkevalgte og ansatte. Nåværende etiske retningslinjer ble sist revidert og politisk behandlet 14. mars 2007. 3 Hensikten med bestemmelsene slik det fremgår etter reglenes nr. 1 og nr. 2, slår fast at det stilles særskilte krav til folkevalgte politikere og offentlige ansatte fordi de representerer og forvalter fellesskapets verdier. Det er følgelig vesentlig at det ikke kan stilles tvil til at enkeltpersoner setter egne interesser foran de kommunale fellesinteresser, og at det på denne bakgrunn ikke skal foreligge vesentlige tvil knyttet til ansattes eller folkevalgtes uavhengighet og objektivitet. Per Arne Olsen og Bent Moldværs leilighetskjøp har vært underlagt en strafferettslig etterforskning og vurdering fra påtalemyndighetens side. Saken har vært etterforsket som en mulig overtredelse av straffeloven 276a korrupsjon. Politiet har konkludert med å henlegge saken fordi intet straffbart forhold anses bevist. 4 Det fremgår av henleggelsesgrunnlaget at politiet ikke finner at vilkårene for å gå videre med saken er tilstede på bakgrunn av det strenge strafferettslige beviskravet. I henhold til Riksadvokatens rundskriv nr 3/2006 skal denne henleggelsesbegrunnelsen brukes der etterforskingsresultatet med særlig styrke taler mot at det er begått en straffbar handling. Politiets etterforskning har ikke omfattet om kommunens etiske retningslinjer er etterlevd. Politiet uttalte i sin pressemelding i tilknytning til henleggelsen at Politiets rolle er å vurdere om et forhold kan rammes av straffebestemmelser. Hvorvidt de siktede har vært aktsomme eller skjønnsomme i sine handlinger, ligger ikke innenfor det politiet skal vurdere i denne saken. De etiske retningslinjene går ut over rent straffbare handlinger og skal være en buffer som ivaretar kommunen mot handlinger og atferd som kan være lovlige, men som på annet grunnlag er egnet til å redusere innbyggernes tillit og holdning til kommunen. Slik sett vil en posisjon som folkevalgt i konkrete tilfeller innebære bånd på handlefriheten. sitt mandat, slik det er gitt av kontrollutvalget, har vært å foreta en gjennomgang og vurdering med hensyn til om Per Arne Olsen og Bent Moldvær har etterlevd kommunens etiske retningslinjer i tilknytning til sine leilighetskjøp på Jarlsø. 3 Lnr. 31: 14. mars 2007, Tønsberg Kommune - Etiske retningslinjer. 4 Pressemelding fra Vestfold politidistrikt, 7. januar 2011 https://www.politi.no/vestfold/nyhet_9435.xhtml Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 10
Den sentrale vurdering blir således om det ut fra en objektiv vurdering kan være grunnlag for å reise tvil til Moldvær og Olsens uavhengighet ved utførelse av de verv Moldvær og Olsen har og har hatt på vegne av kommunen, ved ervervelsen av leilighetene. Spørsmålet etter en slik objektiv vurdering er blant annet hvordan det hele tar seg ut for allmennheten. 4.1.1 Kommunens etiske regelverk Med hensyn til kommunens etiske regelverk av betydning for vår vurdering viser vi til følgende bestemmelser: I kommunens etiske regler punkt 1 fremkommer blant annet Tønsberg kommune legger stor vekt på redelighet, ærlighet og åpenhet i all sin virksomhet. Både folkevalgte og ansatte har ansvar for å etterleve dette prinsippet. Som forvaltere av samfunnets fellesmidler stilles det spesielt høye krav til den enkeltes etiske holdninger. I de etiske retningslinjene punkt 2 fremkommer videre at Ansatte skal være seg bevisste at de danner grunnlaget for innbyggernes tillit og holdning i kommunen. De skal derfor ta aktivt avstand fra og bekjempe enhver uetisk forvaltningspraksis. Det oppstilles her en aktivitetsplikt for folkevalgte og ansatte. I de etiske retningslinjene pkt 3 fremkommer at Folkevalgte og ansatte i kommunen skal ikke utnytte sin stilling til å oppnå personlige fordeler. Personlige fordeler synes å omfatte både materielle og ikke-materielle fordeler/goder og er kun avgrenset mot gaver av ubetydelig verdi. Begrepet utnytte sin stilling impliserer en årsakssammenheng mellom den stilling/verv som den folkevalgte/ansatte innehar og en eventuell personlig fordel. I kommunens etiske retningslinjer fremkommer også i punkt 4, et krav om at Kommunens folkevalgte og ansatte skal unngå å komme i situasjoner som kan medføre konflikt mellom kommunens og personlige interesser. Det presiseres at bestemmelsen også kan gjelde tilfeller som ikke rammes av forvaltningslovens habilitetsbestemmelser. Bestemmelsene er relevant med hensyn til hvorvidt Olsen og Moldvær har handlet etisk forsvarlig i avveiningen mellom kommunale fellesinteresser og deres egne økonomiske interesser ved sine leilighetskjøp, herunder hvorvidt Olsen og Moldvær har ivaretatt foreliggende krav til aktsomhet eller om de har handlet på en måte som av allmennheten kan oppfattes å være i konflikt med kravet om uavhengighet og objektivitet. Bestemmelsene vil være relevant med hensyn til om Olsen og Moldvær i kraft av sine stillinger har hatt en særlig forhandlingsposisjon med utbygger og at de derved kan være gitt personlig fordeler i forhold til andre kjøpere og interessenter. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 11
4.2 Utbyggingen av boliger på Jarlsø 4.2.1 Utbyggingen på Jarlsø Jarlsø (gbnr 162/1 og 2 og gbnr 158/47) er en øy i skjærgården utenfor Tønsberg. Øyen er på ca 160 dekar og området var tidligere uregulert, men utnyttet til industriformål. Jarlsø ble i 1995 kjøpt av Tore Solum. I følge grunneier tapte Jarlsø i konkurranse med nye nærings- og industriområder og en omfattende utflytting av produksjonsbedrifter til lavkostland. Som følge av denne negative utviklingen rettet Jarlsø Eiendom forespørsler til Tønsberg kommune om omregulering av øya til andre formål. Kommunen valgte å vurdere dette i forbindelse med kommuneplanen for 2004-2016, men da innenfor en ramme på 270 boligenheter. Dette var ett av de større utbyggingsprosjektene i Tønsberg, og lokalt media fulgte den politiske behandlingen gjennom flere artikler. Det ble også arrangert befolkningsmøter. Kommunen har i forbindelse med utbygging på Jarlsø behandlet reguleringsplan for Jarlsø (Plan nr 52010), bebyggelsesplan for byggetrinn 1 (Plan nr 52010-B1) og 2 (Plan 52010-B3), bebyggelsesplan for veisystemet til Jarlsø (Plan nr 52010-B2) samt selve byggesaken. Behandlingen kan i det vesentlige oppsummeres som følger: Våren 2005 Oppstart med reguleringsplanarbeidet med krav til planprogram og konsekvensutredning. Asplan Viak AS stod for utarbeidelsen av planforslag og utredning på vegne av Jarlsø Eiendom & Næringsutvikling AS. 09.03.05 - Arealbruken på Jarlsø ble i kommuneplanens arealdel vedtatt endret fra industriformal til formålene; industri, lager, kontor, bolig og friområde. Den søndre spissen av øyen er LNF-område. 27.05.2005 Fast utvalg for plansaker (FUP) behandlet planprogram for Jarlsø. Utbygger søkte om 500 boliger. Høyre fikk flertall for sitt forslag om at utbygger måtte holde seg til kommuneplanens krav om maks 1,5boliger pr. brutto dekar mot stemmene fra Arbeiderpartiet og Fremskrittspartiet. Vedtaket innebar en utbygging av 270 boenheter. 16.06.2006 Reguleringsplan med konsekvensutredning ble 1. gangs behandlet i Det faste utvalg for plansaker (saksnummer 145/06). Utvalget behandlet rådmannens innstilling om at reguleringsplan for Jarlsø, plannr 52010, datert 24. mai 2006, med reguleringsplan og konsekvensutredning skulle legges ut til offentlig ettersyn. Etter forslag fra utvalgets leder, Bent Moldvær, ble det blant annet vedtatt at planen skulle innbefatte 400 boenheter og at første gangs behandling av bebyggelsesplan for Byggetrinn II kunne foregå samtidig med annen gangs behandling av reguleringsplan. Reguleringsplan med vilkår ble deretter vedtatt lagt ut for offentlig ettersyn. 01.09.06. Varsling til naboer og berørte parter om igangsatt arbeid for bebyggelsesplan for første byggetrinn på Jarlsø. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 12
24.11.2006 Reguleringsplan for Jarlsø plannr 52010, ble 2. gangs behandlet i Det faste utvalg for plansaker (saksnummer 247/06). Rådmannen innstilte på at utredningsplikten var oppfylt og at reguleringsplan for Jarlsø, plannr 52010 datert 13. november 2006 med reguleringsbestemmelser skulle vedtas. Etter forslag fra Bent Moldvær ble det blant annet vedtatt å øke maksimal byggehøyde i 4.2 felt B2 fra tre til fire etasjer, og endring i 6.4, Bolig/ forretning/ kontor, B/F/K, fra tre til fireetasjer. 06. 12.2006 Bystyret behandlet den 6. desember 2006 innstilling fra Det faste utvalg for plansaker (saksnummer 247/06) vedrørende reguleringsplan med konsekvensutredning. Ved bystyrets behandling av FUPs innstilling ble forslag om 400 boenheter vedtatt mot stemmene fra Høyre og Kristelig Folkeparti. Etter forslag fra Arbeiderpartiet ble det også vedtatt forslag om å redusere maksimal byggehøyde i 4.2 felt B2 og 6.4, Bolig/ forretning/ kontor, B/F/K, fra fire til tre etasjer (saksnummer 169/06). 02.03.2007 Bebyggelsesplan for Jarlsø, BT 1, Plannr. 52010 B1 var oppe til 1. gangs behandling (Saksnummer 067/07) i Det faste utvalg for plansaker. Rådmannen innstilte overfor utvalget at bebyggelsesplan for Jarlsø, byggetrinn 1, plannr 52010-b1, datert 12. februar 2007, med bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn. Forslaget til bebyggelsesplan ble deretter utlagt for offentlig ettersyn. 01.06.2007 Bebyggelsesplan for Jarlsø, BT 1, Plannr. 52010 B1 var oppe til 2. gangs behandling (Saksnummer 134/07) i Det faste utvalg for plansaker. Utvalget vedtok i møte bebyggelsesplan for Jarlsø, byggetrinn 1, plannr 52010-B1, sist datert 21. mai 2007, med bestemmelser. 25.10.2007 Tønsberg kommune, Kommuneutvikling, godkjente søknad om rammetillatelse i medhold av plan- og bygningslovens bestemmelser. 26.10.2007 Bebyggelsesplan for veisystemet til Jarlsø, plannr 52010-B2 var oppe til 1. gangs behandling i Utvalg for bygge- og arealsaker (Saksnummer 020/07). Rådmannen innstilte på at reguleringsplan for veisystemet til Jarlsø, plannr 521010-B2, datert 11. oktober 2007, med noen endringer, skulle legges ut til offentlig ettersyn. Utvalget fattet enstemmig vedtak i samsvar med Rådmannens innstilling. 29.02.2008 Utvalg for bygge- og arealsaker behandlet rådmannens innstilling om at det, i medhold av Plan- og bygningslovens 28-1 pkt 2, skal gjøres mindre vesentlige endringer i reguleringsplan, plannr 52010 og bebyggelsesplan for veisystemet til Jarlsø, plan nr 52010-B2 datert 31. januar 2008 (Saksnummer 049/08). Utvalget vedtok i møte de mindre vesentlige endringer til reguleringsplan og bebyggelsesplan for veisystemet til Jarlsø. 14.03.2008 Tønsberg kommune, Kommuneutvikling, gav igangsettingstillatelse for grav- grunn- og betongarbeider (Del 1). 21.11.2008 Søknad om mindre vesentlige endringer av vedtatt reguleringsplan for Jarlsø plan 52010 og forslag til bebyggelsesplan for Jarlsø, byggetrinn II, var opp til 1. gangs behandling i Utvalg for byggeog arealsaker (Saksnummer 255/08). Rådmannen innstilte på at denne ble lagt ut til offentlig ettersyn. Utvalget fattet enstemmig vedtak i samsvar med Rådmannens innstilling. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 13
27. 03. 2009 Utvalget for bygge- og arealsaker behandlet rådmannens innstilling om at det skal gjøres mindre vesentlige endringer i vedtatt reguleringsplan for Jarlsø plan 52010 og forslag til bebyggelsesplan for Jarlsø, byggetrinn II (Saksnummer 066/09). Utvalget fattet enstemmig vedtak i samsvar med Rådmannens innstilling. 01.04.2009 Tønsberg kommune, Kommuneutvikling, utstedte igangsettingstillatelse (Del 2) for ferdig bygg inkludert en dispensasjon fra rekkefølgebestemmelser i 10.1 i bebyggelsesplan, jfr plan- og bygningslovens 7. 21.10. 2009 Tønsberg kommune, Kommuneutvikling, utstedte midlertidig brukstillatelse med hjemmel i Plan- og bygningslovens 99 nr 2. 09. 2010 Tønsberg kommune, Kommuneutvikling utstedte ferdigattest med hjemmel i Plan- og bygningslovens 99 nr 1. Januar 2011 Planlagt oppstartsmøter med for detaljregulering av Jarlsø byggetrinn 3 og 4. 4.2.2 Salg av leiligheter Byggetrinn 1 på Jarlsø innebar salg av totalt 116 leiligheter fordelt over 6 bygg. Bygg V3 12 leiligheter Bygg V4 20 leiligheter Bygg V5 29 leiligheter Bygg V6 19 leiligheter Bygg V2 24 leiligheter Bygg V1 12 leiligheter Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 14
Jarlsø Eiendom AS valgte DnBNOR Eiendomsmegling (DnBNOR) som eiendomsmegler for leilighetene som skulle selges i byggetrinn 1. DnBNOR fikk blant annet ansvar for følgende oppgaver: Fastsetting av salgspris i samarbeid med utbygger Markedsføring og salg Kontraktsinngåelse og oppgjør DnBNOR mottok et fastprishonorar pr solgte leilighet. I forkant av julen 2006 ble prisene for leilighetene fastsatt. DnBNOR utarbeidet forslag som deretter gjennom flere runder ble diskutert og justert med Jarlsø Eiendom. I følge DnBNOR ønsket utbygger å justere prisene opp i forhold til eiendomsmeglers vurdering. Prisene ble, i følge DnBNOR, i hovedsak, satt på bakgrunn av beliggenhet og størrelse. Mindre leiligheter ble gitt en høyere kvadratmeterpris enn større leiligheter. Leiligheter i bygg 3, 4 og 5 fikk lavere pris enn leiligheter i bygg 1 og 2, siden de var i andre rekke i forhold til sjøen. Det blir vanligvis gitt lavere pris på leiligheter i første etasje enn i øvrige etasjer, men dette var, i følge DnBNOR, ikke tilfelle på Jarlsø. I følge DnBNOR betalte kjøperne 10 % forskuddsbetaling ved kontraktsinngåelse. 4.2.3 Adgang til å foreta tilpasninger og tilvalg Med hver leilighet fulgte det med én garasjeplass og én bod i underjordisk garasjeanlegg 5. Det var mulighet for kjøp av flere garasjeplasser mot tillegg i pris. Det var også mulighet for å inngå egen kontrakt om kjøp av båtplass. Listepris for garasje- og båtplass skal ha vært henholdsvis kr 220.000 og kr 175.000. I følge DnBNOR ble kjøp av ekstra parkeringsplasser håndtert direkte mellom Jarlsø Eiendom og kjøperne. I salgsprospektet ble det angitt at innen angitte tidsfrister kan leilighetskjøpere velge individuelle løsninger mot et pristillegg. I følge standard kjøpekontrakt medfulgte gasspeis til leiligheter over 120 kvm. 6 Eventuelle tilvalg skulle gjøres i eget møte med entreprenør. 7 Tilvalg er regulert som følger i standard kjøpekontrakt: 8 Kjøper må skriftlig meddele tilleggsvalg til entreprenøren/leverandøren med kopi til megleren. Kjøperens rett til å kreve endringer/tillegg i henhold til Bustadoppføringslovas 9, 3. og 4. ledd, vil av hensyn til prosjektets størrelse og fremdrift være begrenset til tilvalgsliste med gitte tidsfrister, jf. Bustadoppføringslovas 9, 2. ledd. Avtales det endringer eller tilleggsarbeider, skal selger/leverandør skriftlig klargjøre for kjøper de kostnadsmessige og tidsmessige konsekvensene. Kjøper kan under ingen omstendighet kreve utført endrings- eller tilleggsarbeid, herunder avbestillinger, som endrer selgers vederlag med mer enn 15 % jf.bustadoppføringslova 9. 5 Lnr. 16: Prospekt Jarlsø. 6 Lnr. 15:, Standard kjøpekontrakt. 7 Lnr. 16:, Prospekt Jarlsø. 8 Lnr. 15: Standard kjøpekontrakt pkt 9. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 15
4.2.4 Salgsprogresjon I følge DnBNOR var det stor interesse for prosjektet ved og i forkant av salgsstart. Det ble 14. februar 2007 arrangert en loddtrekning der forhåndsinteresserte kunne delta, som skulle avgjøre rekkefølge for valg av leilighet. Det skal ha deltatt over 100 personer på salgsmøtet og 54 kjøpere tegnet seg for kjøp av leilighet. 9 I ulike medieoppslag og brev fra megler og utbygger blir salget omtalt som meget godt og salgsinteressen som enorm. Allikevel var det i følge DnBNOR gjennom perioden fra salgsstart til ferdigstillelse, leiligheter tilgjengelig for kjøp grunnet resalg av leiligheter samt leiligheter som forble usolgt. I følge prisliste for Jarlsø Vestsiden 1 og 2 var det pr. 28. april 2008 18 ledige leiligheter, herunder en ledig i bygg V5. I følge prisliste for Jarlsø Vestsiden 1 og 2 var det pr. 20. juni 2008 17 ledige leiligheter, herunder to ledige leiligheter i bygg V5. Både leilighet V5-1-6 (leilighet kjøpt av Per Arne Olsen) og V5-2-7 (leilighet kjøpt av Bent Moldvær) har i disse prislistene stått oppført som Solgt. 4.2.5 Leiligheter reservert utbygger DnBNOR ble før salgsstart orientert om at det var åtte leiligheter som var reservert utbygger før salgsstart. I følge DnBNOR er det vanlig at utbygger kan reservere leiligheter for seg og sine forretningsforbindelser. For de reserverte leilighetene skulle DnBNOR, kun utstede kontrakt og utføre oppgjør. DnBNOR mottok som følge av dette lavere honorar ved salget av disse leilighetene. Av de åtte reserverte leilighetene ble tre tilbakeført DnBNOR for ordinært salg sommeren 2007. De reserverte leilighetene ble ikke markedsført av DnBNOR, og i følge DnBNOR kom det ingen henvendelser knyttet til disse leilighetene siden de ikke var registrert som ledige. 9 Lnr. M34: Tønsberg Blad 23. februar 2007, Oppslag Har alt solgt 54 Jarlsø boliger. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 16
I følge DnBNOR ble kontraktene for de reserverte leilighetene utstedt og sendt Jarlsø Eiendom AS i mai 2009. DnBNOR mottok signerte kontrakter fra Jarlsø Eiendom i august 2009. De fem reserverte leilighetene ble omsatt som vist nedenfor: Leil nr Kvm (terasse) Salgspris Registrert eier iht grunnboken V1 1 1 140 (78) 4 450 000 Utbyggers familie V1 1 3 110 (36) 4 350 000 Barndomsvenn av utbyggers familie V 2 1 3 99 (26) 3 750 000 Utbyggers familie V 5 1 6 161 (29) 4 850 000 Per Arne Olsen V 5 2 7 115 (19) 3 450 000 Bent Moldvær Tabell 1 Oversikt over salg av leiligheter som ble reservert utbygger I følge prislister for Jarlsø Vestsiden 1 og 2 som vi under gjennomgangen har fått tilgang til, det vil si prisliste utarbeidet ved salgsstart 14. februar 2007, og prisliste datert 28. april 2008 og prisliste datert 20. juni 2008, er disse leilighetene enten oppført som Reservert utbygger eller Solgt. 4.3 Boligkjøpet til Per Arne Olsen Per Arne Olsen har i perioden 2003 til 2009 vært ordfører i Tønsberg kommune (fratrådte september 2009). I perioden 2003 2007 var Olsen blant annet medlem i Tønsberg bystyre og medlem i Utvalg for finans, plan og administrasjon. Olsen er i perioden 2007-2011 valgt som medlem i Tønsberg bystyre og er blant annet medlem i Utvalg for finans, plan og næring. For en fullstendig oversikt over Olsens politiske verv, se vedlegg 1. På bakgrunn av de redegjørelser og den dokumentasjon som har mottatt fra Per Arne Olsen 10 og dokumentasjon for øvrig har innhentet, fremstår prosessen rundt Olsens boligkjøp som følger: Olsen har forklart at han hadde ordinær kontakt med Jarlsø eiendom i forbindelse med regulerings- og utbyggingsprosessen. Dette bestod av to til tre møter. Olsen deltok ikke i behandling av reguleringsplan i Fast utvalg for Plansaker (FPA). Han deltok i behandlingen av reguleringsplan i bystyret. Olsen har ikke engasjert seg i saken ved innlegg, forslag, i gruppemøter, artikler i aviser eller bystyret. Olsen har ingen personlig, familiær eller forretningsmessig relasjon til Jarlsø Eiendom eller personer tilknyttet selskapet, utover hans politiske virke. 10 Lnr. R3: 16. desember 2010, Svar på spørsmål inkludert dokumentasjon og Lnr. R8: 4. januar 2011, Svar på oppfølgingsspørsmål fra. Rapport til Kontrollutvalget i Tønsberg kommune 17