Unntatt offentlighet iht. Offentlighetslova 23, 1. ledd. Bergen kommunale bygg PB7700 5020 Bergen Ved: Einar Tønseth Kopi: Helene Løvenholm, Evelyn Boge, Merete Bogen PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748, Sentrum NO-0106 Oslo Telefon 02316 Fax 23161000 www.pwc.com 18. august, 2011 Vedr. foretrukne tilbyders forskjellige tilbudsalternativer ved gjennomføring av OPSanskaffelse for Nye Søreide skole (Anskaffelsesnummer EØS 041-2010) Bakgrunn I forbindelse med gjennomføring av OPS-konkurranse for finansiering, bygging og drift av Nye Søreide skole er det bedt om og mottatt tilbud fra tre leverandører. Hver leverandør har levert minst fem alternative pristilbud basert på forskjellige forutsetninger om blant annet kontraktslengde og betingelser rundt kommunens eventuelle overtakelse av bygningsmassen ved kontraktens utløp. Gjennom tilbudsprosessen er Skanska valgt som foretrukket tilbyder, og dette notatet beskriver kort de alternative pristilbudene Skanska har gitt. Alternative betingelser for pristilbud Pristilbudet bygger i utgangspunktet på følgende forhold: Det er en særskilt regulering av prosjektering- og byggefasen i en egen avtale. Det tilbys en årlig avtalt leiesum med årlig justering på 2,5%. Samlet husleie består av Leiesum (finansiell leie) og FDVS-kostnad. Leietaker vil ikke ha rett til å gjøre fratrekk på den finansielle leien, men faktisk nivå på betalingen av FDVS-kostnadenvil kunne variere i forhold til utleiers oppfyllelse av forhåndsdefinerte funksjonsspesifikasjoner. Leietid på 25 år fra ferdigstillelse av ny skole og flerbrukshall, med eventuell rett til forlengelse i 10 år (se i denne sammenheng beskrivelse av tilbudsalternativer nedenfor). Utleier har ytre og indre vedlikeholdsansvar, inkludert renhold. Utleier har driftsansvar for tekniske anlegg. Ved utgangen av leieperiodenerioden på 25 år skal leieforholdet i utgangspunktet opphøre og skole og flerbrukshallen overføres til Bergen kommune ved Bergen kommunale bygg (Kommunen, Oppdragsgiver, Leietaker). Med dette som utgangspunkt er det bedt om fire alternative pristilbud basert på følgende forutsetninger: Alternativ 1: Kommunen har ved opphør av leieavtalen rett til å kjøpe bygningene til avtalt markedsverdi. Skanska har for dette alternativet levert pristilbud for to alternativer mht. hvilken verdi som settes på bygningsmassen gsmassen (markedsverdi) ved leietidens slutt: o Alternativ 1a: Markedsverdi settes til 50 % av prosjektkostnad etter 25 år o Alternativ 1b: Markedsverdi settes til 100 % av prosjektkostnad etter 25 år Kontorer: Alta Arendal Bergen Bodø Drammen Egersund Florø Fredrikstad Førde Gardermoen Gol Hamar Hardanger Harstad Haugesund Kongsberg Kongsvinger Kristiansand Kristiansund Larvik Lyngseidet Mandal Mo i Rana Molde Mosjøen Måløy Namsos Oslo Sandefjord Sogndal Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ulsteinvik Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennendespennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO 987 009 713 www.pwc.no
Alternativ 2: Ved opphør av leieavtalen tilfaller bygningenene kommunen vederlagsfritt. Alternativ 3: Ved opphør av avtalen kan den forlenges i 10 år. Ved utløpet av den forlengede perioden tilfaller bygningene Leietaker vederlagsfritt. Alternativ 4: Ved opphør av avtalen kan den forlenges i 10 år. Ved utløpet av den forlengede perioden har Leietaker rett til å kjøpe bygningene til avtalt markedsverdi. Alternativ 5: tilbydernes egne forslag til prisalternativer. I Skanskas alternativ 5, egne forslag til prisalternativer, er følgende lagt til grunn: bygningsmassen eies av SG Finans og ikke Skanska, og det inngås en leieavtale mellom SG Finans og Bergen kommune. Videre legges det til grunn to forskjellige alternativer for rentebetingelser, begge fremdeles med forutsetning om 2,5 % justering av årlig finansleie som for de øvrige alternativene. Alternativene er kalt 5.1 og 5.2: Alternativ 5.1: Det legges til grunn en 5-årig Swap-rente (Swap-renten er en referanserente som er tilgjengelig i markedet, i dette tilfellet en fast rente over en 5-årsperiode). Alternativ 5.2: Det legges til grunn en 25-årig Swap-rente (fast rente over 25-årsperiode). Det er i forhandlingene med Skanska akseptert å legge til grunn en annen indeks enn 2,5% per år for justering av årlige FDVS-kostnader. Hensikten er å bruke en indeks som bedre følger prisutviklingen i innsatsfaktorene for disse kostnadene. Skanskas pristilbud, med kommentarer Skanska har på bakgrunn av konkurransegrunnlag og forhandlingsmøter fremmet følgende tilbud for OPS Søreide. Total leiepris inkluderer finansleie og FDVS-kostnader ot prisene er ekskl. MVA. Energibruk kommer i tillegg. Årlige kostnader kan avvike fra nedenstående ut fra eventuelle endringer i prosjektet frem mot ferdigstillelse: Alternativ 1a total leiepris første år: kr. 16.632.170,- 25 års leiekontrakt Leietaker har rett til å kjøpe bygningen til 50% av prosjektkostnad ved kontraktens utløp Ved at Leietaker har rett til å kjøpe bygningen tilbake ved kontraktens utløp sikrer man seg en viss fleksibilitet, og man gir utleierer ekstra insentiver til å vedlikeholde skolen i tråd med kontrakten. Tilbakekjøp til 50% av dagens prosjektkostnad, 25 år frem i tid, innebærer en større prisreduksjon i reelle kroner (dersom prisstigning tas i betraktning), enn de 50% isolert sett. Alternativ 1b total leiepris første år: kr. 15.421.334,- 25 års leiekontrakt Leietaker har rett til å kjøpe bygningen til 100% av prosjektkostnad ved kontraktens utløp ved at Leietaker har rett til å kjøpe bygningen tilbake ved kontraktens utløp sikrer Leietaker seg en viss fleksibilitet, som i Alternativ 1a. ved å avtale en høyere tilbakekjøpspris ved kontraktens utløp, blir den årlige finansleien noe lavere enn i Alternativ 1a Tilbakekjøp til 100% av dagens prosjektkostnad, 25 år frem i tid, innebærer en prisreduksjon i reelle kroner (dersom prisstigning tas i betraktning), dog ikke så stor som i Alternativ 1a. (2)
Alternativ 2 total leiepris første år: kr. 18.044.813,- 25 års leiekontrakt bygningen tilfaller Leietaker vederlagsfritt ved kontraktens utløp Ved at bygningen tilfaller Leietaker vederlagsfritt ved kontraktens utløp øker årlig leie noe i forhold til Alternativ 1a og b. På den annen side unngår utleier usikkerhet om overtakelse. Videre unngår Leietaker et større utlegg for bygningen ved leiekontraktens utløp. Alternativ 3 total leiepris første år: kr. 16.632.170,-,, dog slik at finansleien i år 26 nedjusteres til 60% av regulert leie i år 25 25 års leiekontrakt med mulig forlengelse i 10 år, ved utløp av forlenget periode tilfaller bygningen Leietaker vederlagsfritt FDVS-kostnadene i eventuell forlengelse av kontrakten er gjenstand for nærmere avtale Utleier har ved mulighet for forlengelse av kontrakten sikret seg fleksibilitet, samt ytterligere insentiv for vedlikehold av bygget, som i Alternativ 1a. I dette alternativ kan leietaker også fortsette leieforholdet. Alternativ 4 total leiepris første år: kr. 16.632.170,-,, dog slik at finansleien i år 26 nedjusteres til 30% av regulert leie i år 25 25 års leiekontrakt med mulig forlengelse i 10 år, ved utløp av forlenget periode har Leietaker rett til å kjøpe bygningen til 50% av prosjektkostnad FDVS-kostnadene i eventuell forlengelse av kontrakten er gjenstand for nærmere avtale. Utleier har ved mulighet for forlengelse av kontrakten sikret seg en fleksibilitet, samt ytterligere insentiv for vedlikehold av bygget, som i Alternativ 3. Ved å avtale et vederlag for bygningene ved kontraktens utløp, vil de årlige leieprisene i kontraktsforlengelsen fra år 25 bli noe lavere enn i Alternativ 3. Alternativ 5.1 total leiepris første år: kr 15.058.083,-,, dog med justering etter 5 år 25 års leiekontrakt med SG Finans (ikke med Skanska eller datterselskap av Skanska) Leietaker har rett til å kjøpe bygningen til 50% av prosjektkostnad ved kontraktens utløp leiepris basert på 5-års Swap-rente (det er Swap-rente per 16.6.2011 som ligger til grunn - denne kan endres som følge av endringer i rente fra tilbudsdato frem til kontraktssignering) I tillegg til 2,5% årlig leiejustering justeres finansleien hvert 5. år basert på hva 5-års Swappå justeringstidspunktet. Dette medfører at leien hvert 5. år får et nytt startpunkt rente er for den neste 5-årsperioden, og at leien innenfor hver 5-årsperioden justeres med 2,5% per år. Hvorvidt startpunktet i hver periode faller eller stiger i forhold til forrige periode avhenger av størrelsen på Swap-renten på de respektive justeringstidspunkter (kan gå begge veier). (3)
Alternativetet har likheter med Alternativ 1a, ved lik kontraktslengde og mulighet for kjøp av bygget etter 25 år. Modellen medfører noe større uforutsigbarhet for den årlige leien. Det er ikke mulig i forkant å konstatere hva som vil være billigst i levetidsperspektiv. På generell basis kan det sies at forutsigbarhet er noe aktører i finansmarkedene vanligvis tar betalt for. Det er en forutsetning for løsningen at Skanska og øvrige underleverandører forplikter seg i forhold til prosjektkostnad og FDVS-kostnader på samme måte som om Skanska eller et datterselskap var eiere av bygget. Alternativ 5. 2 total leiepris første år: kr 15.946.029,- 25 års leiekontrakt med SG Finans Leietaker har rett til å kjøpe bygningen til 50% av prosjektkostnad ved kontraktens utløp leiepris basert på 25-års Swap-rente (det er Swap-rente per 16.6.2011 som ligger til grunn - denne kan endres som følge av endringer i rente fra tilbudsdato frem til kontraktssignering) I løpet av 25-årsperioden er det 2,5% årlig justering av finansleien. Alternativetet har likheter med Alternativ 1a, ved kontraktslengde og mulighet for kjøp av bygget etter 25 år, samt med hensyn til forutsigbarheten for den årlige leien når denne først er satt ved kontraktssignering. Det er en forutsetning for løsningen at Skanska og øvrige underleverandører forplikter seg i forhold til prosjektkostnad og FDVS-kostnader på samme måte som om Skanska eller et datterselskap var eiere av bygget. Vurdering av livsløpskostnader Prisalternativene ivene er basert på forskjellige premisser og totale livsløpskostnader kan derfor ikke sammenlignes direkte. Eksempelvis vil livsløpskostnader for en 35-års kontrakt omfatte kostnader for 10 år mer enn en 25-års kontrakt, og derved åpenbart medføre et større totalbeløp innenfor kontrakten over levetiden. Videre er det en forutsetning for sammenlikning at betingelser knyttet til eventuell endring av leiebeløpet i levetiden er likt mellom alternativene. Ved å sammenstille betalingsstrømmene over levetiden for de respektive pristilbudene vil man ved bruk av såkalt årskostnad få et uttrykk for den årlige kostnaden dersom kostnadene hadde vært fordelt helt jevnt over levetiden. Merk at årskostnaden er ikke egnet for budsjettering da den er basert på forutsetninger som potensielt vil endre seg over prosjektets levetid, og heller ikke synliggjør svingningene i betalingene som inntreffer i enkelte år (for eksempel siste år, ved eventuelt tilbakekjøp av bygningsmassen). Årskostnadene ved de respektive prisalternativenene fra Skanska er illustrert nedenfor: (4)
Årskostnad (1000 NOK, 2011) 25 000 Merk! Alt. 3, 4 og 5.1 er basert på avvikende premisser Alt. 1a: 25 år, kjøp (50%) Alt. 1b: 25 år, kjøp (100%) Alt. 2: 25 år, vederlagsfritt Alt. 3: 35 år, vederlagsfritt Alt. 4: 35 år, kjøp (50%) - Skanska Alt. 5.1: 25 år, 5-års Swap, kjøp (50%) Alt. 5.2: 25 år, 25-års Swap, kjøp (50%) For å gjøre prisalternativene sammenlignbare er det tatt gjort del forutsetninger. Følgende forhold ved illustrasjonen er viktig ved vurdering av årskostnaden; Grunnlaget er finansiell leie og FDVS-kostnader over leieperioden for de respektive prisalternativer. Tallene er ekskl. MVA. Energikostnader er ikke med i vurderingen, men vil heller ikke påvirke rangeringen av dem. Prisindeksen for FDVS-kostnaden i alle alternativene følger utviklingen i økonomien og vil således variere over kontraktsperioden. For dette formålet er det lagt til grunn justering i tråd med en antatt inflasjon på 2,5%. Dette representerer en tilnærming i forhold til faktisk indeks. Det er lagt til grunn en risikofri, nominell diskonteringssats på 6,5% basert på retningslinjer i veileder til Samfunnsøkonomiske analyser fra Finansdepartementet. Alternativene 3 og 4, med 35 års kontraktsperiode, er underlagt reforhandling av FDVS- kostnadene etter 25 år. Dette vil påvirke årskostnaden på en måte som i dag er ukjent. Den noe lavere årskostnaden for alternativene 3 og 4 reflekterer at finansiell leie reduseres betraktelig i år 26 av kontraktsperioden. Dette gir et skjevt bilde av prisalternativene i forhold til hverandre, fordi også alternativene med 25 års leie vil ha langt lavere eierkostnader i den påfølgende 10-årsperioden, hvilket ikke er reflektert i sammenstillingen. I alternativ 5.1 vil finansiell leie endres hvert 5. år og det er ikke mulig å si per i dag hvordan disse endringene vil slå ut. I tillegg vil leien første år endres ut fra rentebetingelsene på tidspunkt for kontraktssignering. Basert på dagens informasjon fremstår dette prisalternativet med lavest årskostnad, men dette vil altså variere over kontraktsperioden. Som påpekt ovenfor er det utfordringer ved sammenligning av prisalternativer med forskjellig kontraktsperiode og forskjellige betingelser knyttet til renteendringer. Det kan derfor være informativt å ta disse ut av sammenstillingen og kun vise de prisalternativene som løper i 25 år og som ikke har varierende rentebetingelser. Årskostnaden for Alternativene 1a, 1b, 2 og 5.2, er derfor vist i illustrasjonen nedenfor: (5)
Samlet netto nåverdi (1000 NOK, 2011) 300 000 Alt. 1a: 25 år, kjøp (50%) 200 000 100 000 Alt. 1b: 25 år, kjøp (100%) Alt. 2: 25 år, vederlagsfritt Alt. 5.2: 25 år, 25-års Swap, kjøp (50%) - Skanska Som illustrasjonen viser er det relativt liten forskjell mellom alternativene med hensyn til hvilket av dem som er økonomisk mest gunstig. Alternativ 1b er 0,2% høyere enn 1a, Alternativ 2 er 1,0% høyere og Alternativ 5.2 er 3,8% lavere enn 1a. Alternativ 5.2 er altså det prisalternativet som fremstår med lavest livsløpskostnad. Endelig årskostnad for alternativ 5.2 er dog avhengig av gjeldende Swap-rente i markedet på tidspunktet for kontraktssignering, og vil således kunne endres. (6)