OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Villa med dobbel garasje Seiersbjerget 9 5022 Bergen SERTIFISERT TAKSTMANN Olav Flagtvedt Bef.dato 06.04.2011
Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. 2 av 17
- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Jeg har ikke sett samsvarserklæringer, arbeidsbeskrivelser eller kontrollerklæringer fra utførende håndverkere. Taksten er basert på en visuell gjennomgang supplert med enkle målinger. 3 av 17
Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Eiendommen har en god beliggenhet på Kalfaret og har panoramautsikt over Bergensdalen og Store Lungegårdsvann. Gode solforhold. Få minutters gange til alle byens fasiliteter. Parkering i dobbel garasje eller i offentlig vei. Tomten er inngjerdet og parkmessig opparbeidet med belegningsstein, skifer, bed, drivhus, trapper og forstøtningsmurer, singel og beplantninger. Konklusjon tilstand Huset ble oppført i ca 1930. Dette var før fikk bygningslover i Norge. Referansenivået for huset blir derfor håndverksmessige utførelse på oppføringstidspunktet. For arbeidene som er utført på bad og kjøkken er referansenivået Revidert plan og bygningslov med tilhørende byggeforskrift av 1997 samt teknisk forskrift av 2007. Referansen er byggereglene som gjaldt på oppføringstidspunktet og vesentlig endring. Huset er "veid mot reglene som gjaldt den gang". På befaringsdagen fant jeg en vann lekkasje ved pipen. Eier har rekvirert blikkenslager for å utbedre dette før salg. Følgeskadene fra drypplekkasjen vurderes som små men anbefales undersøkt nærmere når lekkasjen er ordnet. (loftsgulv). Villaen er oppført av teglstein på natursteinmurer i 1929-1930 og fremstår som normalt godt utvendig vedlikeholdt. Innvendig er villaen blitt jevnlig oppgradert i årenes løp, samtidig som husets opprinnelige uttrykk er godt bevart. Huset har gode takhøyder og fremstår primært som stort sjarmerende og pent. Forøvrig henvises det til rapportens enkelte punkter. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Dagens normale salgsverdi er fastsatt utifra en totalvurdering av boligens kvaliteter, beliggenhet og forventet etterspørsel i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 15 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 13 500 000 Bergen, 28.10.2014..................................... Olav Flagtvedt 4 av 17
Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Svein Milford Besiktigelse, tilstede Dato: 06.04.2011 - Byggmester-Takstmann Olav Flagtvedt Tlf.: 92461650 - Svein Milford Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Opplysninger er innhentet fra Norges Eiendommer. Eiers egenerklæring Andre dok./kilder: Eier Rekvirenten har gitt generelle opplysninger om eiendommen. Statens Kartverk Vann- og avløpsverk Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Ingen registrerte avvik i forhold til mine observasjoner Milford Berit Kristine Eiet tomt. Areal 1 082,6 m² Arealet er fra hentet fra EDR (elektronisk eiendomsregister) Nei. Privat til offentlig vei. Tilknyttet kommunalt vann via opprinnelige private stikkledninger Tilknyttet kommunalt avløp via opprinnelige private stikkledninger Regulering: Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Plan id: 15590000110 Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Kommuneplanen fastsetter bruken av området til å være byggeområde, planen gjelder foran reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommunedelplaner hvis disse strider mot kommuneplanens innhold Kr 15 000 Ca beløp satt av takstmann. 5 av 17
Forsikringsforhold Premiebeløp: Kr 9 000 Kommentar: Premiebeløpet er et ca beløp satt av takstmann. Bygninger på eiendommen Villa Byggeår: Anvendelse: Garasje Byggeår: Utvendig bod Byggeår: Grillhus Byggeår: 1930. Ifølge Norges Eiendommer. Boligformål. 1980. Antatt byggeår. 1980. Antatt byggeår. 1980. Antatt byggeår. Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. 6 av 17
Villa - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Innvendige forhold Underetasje 130 117 88 29 Trapp, 2 boder, wc, fyrrom, vaskerom, hybelkjøkken, gang, bad/wc og kjellerstue Takhøyde 2,24 meter. 1. etasje 140 125 125 Entré, gang, wc, stue, spisestue, kjøkken, mellomgang og 2 trapperom Takhøyder oppimot 2,98 meter. 2. etasje 133 114 114 Gang, trapperom, 5 soverom,, bad/wc, trapperom, trapp og wc Takhøyde 2,47 meter Loft 33 33 33 Trapperom, 2 boder og råloft. Skråvegger begrenser arealet. Gulvflate ca 80 kvm Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. Sum bygning 436 389 327 62 Huset har mye vinkler, krinker og kroker. Jeg har etter beste evne målt arealet men pga ovennevnte kan det forekomme små avvik. Villa - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Trapp, wc, vaskerom, hybelkjøkken, gang, bad/wc, Bod, bod 2, fyrrom kjellerstue 1. etasje Entré, gang, wc, stue, spisestue, kjøkken, mellomgang, trapperom, trapperom 2 2. etasje Gang, soverom, soverom 2, bad/wc, soverom 3, soverom 4, trapperom, trapp, wc, trapperom, soverom 5 Loft Trapperom, bod, bod 2, råloft Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Hovedetasje 45 40 40 Dobbel garasje Sum bygning 45 40 40 Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. 7 av 17
Garasje - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Hovedetasje Dobbel garasje Utvendig bod - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Hovedetasje 9 8 8 Sportsbod Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. Sum bygning 9 8 8 Utvendig bod - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Hovedetasje Sportsbod Grillhus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Hovedetasje 17 16 16 Grillhus Sum bygning 17 16 16 Innvendige arealer er oppmålt med laser. Bruttoarealer er beregnet. Grillhus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Hovedetasje Grillhus Beskrivelser - Villa Bygning generelt Bygning, generelt Husets alder tilsier at det ved ytterligere ombygging/modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at bygget opprinnelig er fra ca 1929-1930 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Normalt har bygningsdeler en levetid på mellom 15 og 60 år, alt etter vedlikehold. 8 av 17
Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Levetider: Gulv på grunn Grunnmur Man må kunne anta at bygningen står på fjell og faste masser. Grunnmuren er oppført av naturstein. Noe fuktvandringer i/via grunnmur må påregnes pga. alder samt svekket drenering. På befaringsdagen var det svært mye nedbør og det ble registrert litt fuktutslag helt nederst på veggen og i betong-gulv. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Støpt uisolert dekke med noe tilfarergulv i tre. Noen krakkeleringer i støpt dekke. Litt fuktutslag i betong-gulv og i ytre del av tilfarergulv. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vegger mot grunn Vegger mot grunn er av naturstein som er pusset og malt Noe fuktvandringer i/via grunnmur må påregnes pga. alder samt svekket drenering. På befaringsdagen var det svært mye nedbør og det ble registrert litt fuktutslag helt nederst på veggen (lite) TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Ytterveggene fra 1 etasje er oppført av teglstein, malt på utsiden. 1 & 2 etasje er påforet med bindingsverk og kledd på innsiden. Levetider: Utvendige overflater Ytterveggene er fra ca 1930. På grunn av høy alder på ytterveggene må det kunne påregnes at deler av ytterveggene kan være dårlig, helt nederst på veggen samt i utsparringer for vinduer/dører. Tilstandsgrad 2 primært pga. alder på fuger. Normal tid før omfuging av teglsteinsmur er 20-60 år. Fasade av malt mur Fasaden ble sist malt i ca 2007 9 av 17
Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Innvendige forhold Vinduer Vinduer 1 etasje og underetasje: 2 lags isolerglass i teak-karmer og malte trekarmer. Vindus-glassene er fra 1971 og 1985. Vinduene er godt vedlikeholdt, men har generelt svekket åpne/lukkemekanisme og alderslitasje på trekarmer og glass. Disse isolerglassene er spesialavfall. (limet mellom glassene inneholder pcb). 2 etasje: Isolerglass i hvitmalte trekarmer. Vinduene i 2 etasje som vender mot jernbanen er lydvinduer fra 2011. Øvrige vinduer i 2 etg fra 2005. Vinduene er velfungerende. Vinduer Ytterdører og porter Levetider: Ytterdører og porter 1 etasje og underetasje. Noen vinduer med enkle glass i trekarmer. Vinduene med enkle glass er sannsynligvis opprinnelige og har kondensmerker i karm og svekket åpne-lukke funksjon. Ingangsdører i teak. Kjellerdør i malt furu. Dørene er sannsynligvis fra 1960 tallet. Isolerglassene i dørene har produksjonsår 1971. Velfungerende dører Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Tofløyet terrassedør med isolerglass. TG: 2 TG: 2 Velfungerende nyere terrassedør Innvendige dører Glatte finerte dører. Hvite opprinnelige trefyllings dører i underetasjen. Tofløyet glassdør til spisestue. Lett bruksslitasje Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Valmet takkonstruksjon av tre, ved takfoten er det påsatt kiler/kinavipper for å oppnå svingen nederst på taket. Undertak av sutakbord. 10 av 17
Takkonstruksjoner Taktekking På befaringsdagen fant jeg en vann lekkasje ved pipen. Eier har rekvirert blikkenslager for å utbedre dette før salg. Følgeskadene fra drypplekkasjen vurderes som små men anbefales undersøkt nærmere når lekkasjen er ordnet. (loftsgulv). Spor etter eldre lekkasje ved veluxvindu. Aktiv drypplekkasje ved pipe. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Taket er tekket med glasert teglstein. TG: 2 Takstein renner og beslag fra ca 2007 Levetider: Overlys, takluker m.m. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Overlys og takluker Normal tid før omlegging av tegltakstein er 30-60 år. Velux takvinduer. Takvinduer fra ca 2007 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger Altan på ca 2 kvm med utgang fra bad. Altanen er blitt renovert i senere år. Trapper og ramper i terreng Trapper av mur. Normal alderslitasje. Trapper og ramper Opprinnelige trapper av furu. Parkett og vinyl i trinn Parkett fra ca 2003. Eldre vinyl 11 av 17
Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Monteringsferdige ildsteder Etasjeskillere Pusset/malt teglpipe. Pipen er upusset over tak. Rennemerker fra feieluker og fukt og sotutslag i øvre del av pipe. På befaringsdagen fant jeg en vann lekkasje ved pipen (eier viste ikke om dette). Eier har rekvirert blikkenslager for å utbedre dette før salg. Klebersteinspeis i stue. Det er ikke opplyst om problemer med peisen og jeg så ingen feil på den på befaringsdagen. Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Gulvsystemer Bygningen har etasjeskillere av trebjelkelag. Etasjeskiller av betong mellom U&1 etasje. Litt skjevheter i gulv. Dette er normale skjevheter med hensyn til husets alder og konstruksjonstype. Gulvene har overflater av eikeparkett, fliser og heltre furu TG: 2 Mye nyere overflater. Lett bruksslitasje. Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. Underetasje - Wc Innredning og garnityr for våtrom Separat rom med wc og servant i tilknytning til entre. Laminat på gulv, malte vegger. Eldre vel-fungerende standard. TG 2 pga alder. TG: 2 1. etasje - Wc Innredning og garnityr for våtrom Separat rom med wc og servant i tilknytning til entre. Flislagt gulv, tapet på vegger. Eldre vel-fungerende standard. TG 2 pga alder. TG: 2 2. etasje - Wc 12 av 17
Innredning og garnityr for våtrom Kjøkken Separat rom med wc og servant i tilknytning til entre. Parkett på gulv, malte vegger. Eldre vel-fungerende standard. TG 2 pga alder. TG: 2 Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Innvendige forhold Kjøkkeninnredning Innvendige overflater Takhøy kjøkkeninnredning med hvite profilerte fronter heltre benkeplate, kjøkkenfliser, ventilator i rustfritt stål, 4 glassdører og skap for kjøleskap. Integrert stekeovn, oppvaskmaskin, keramisk steketopp. Vannfilter med tappekran i kjøkkenbenk. Påkostet kjøkkeninnredning og integrert utstyr fra 2007. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i kjøkkenbenken eller på gulv foran denne på befaringsdagen. Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Innerveggene har overflater av strie, trysilpanel, malt mur, fliser og tapet Partier med ujevn overflate. Lett bruksslitasje Overflater på innvendig himling Himlingene er kledd med malt strie og malte plater. Litt synlige hanebjelker. Himlingene har eksklusive detaljer på belistningen i overgangen vegg/himling. 1 buet himling. Malt og umalt mur i underetasjen. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Sanitærinstallasjoner, generelt Privat ledning til offentlig nett. Vannrør i kobber og avløp i soil. Alder på rør og avløpsrør er ikke kjent men deler av røropplegget er sannsynligvis fra byggeår. Noe av dette er frakoblet. 1 liten drypplekkasje fra kuleventil i gangen i underetasjen. I underetasjen er deler av rørene isolert med asbest. På grunn av overnevnte må det kunne forventes at deler av ledningsnettet TG: 2 13 av 17
Sanitærinstallasjoner, generelt Utstyr for varmeinstallasjoner Utstyr for varmeinstallasjoner Luftbehandling, generelt er slitt og har svekket funksjon. Rør i rør og avløpsrør på bad fra 2002 og 2007. Bereder og rør rundt denne fra 2009. Påkostet IVT varmepumpe som er koblet sammen med varmtvannsberederen. Systemet varmer vann til radiatorovnene i huset samt varmt vann. Varmepumpe fra ca 2009. Radiatorovn på 1 bad fra ca 2002, forøvrig eldre velfungerende radiatorovner. Eldre oljetank i kjeller. Rekvirenten opplyser at tanken er tømt (ikke fylt med skum, eller sand). Tanker som permanent tas ut av bruk skal normalt tømmes, graves opp og leveres til godkjent mottak. Evt fylles med skum eller sand. Mekanisk avtrekk og elektrske vifter. TG: 2 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Påkostninger: 3 Sikringsskap med automatsikringer. Det har blitt utført vesentlig oppgradering av el anlegget i senere år. Se samsvarserklæring fra elinstallatør for tekniske detaljer. Vedlikehold ol: Eldre ledningsnett. Jeg så ingen feil/mangler på el anlegget og registrerte ikke varmgang i noen sikringer på befaringsdagen. På et generelt grunnlag anbefaler jeg at alle el anlegg blir jevnlig kontrollert av autorisert elektriker. Jeg har ikke formell autorisasjon til å vurdere el anlegg. Lys, generelt Downlight og faste punkter i himling. Påkostninger: Downlight fra ca 2002 og 2007 Elvarme, generelt Termostatstyrte varmekabler på bad og på kjøkken. Påkostninger: Varmekabler fra ca 2002 og 2007 Alarm- og signalsystemer, generelt Innlagt bredbånd. Parabol. Brann/tyverialarm 14 av 17
Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Rekkverk, håndlister og fendere Huset har malte rekkverk i mur. Parti med glass/stål i front. Nyere glass/stål. Innredning og garnityr for våtrom Innredning og garnityr for våtrom 2 etasje: Badet er helfliset og inneholder baderomsinnredning, wc, dusjnisje av glassbyggestein og radiatorovn. 2 sluker i gulv. Badet ble ifølge rekvirenten renovert av firma i 2002. Litt motfall mot sluk. Sluket i dusjen er et hjelpesluk/badstuesluk med mindre diameter på avløpsrør enn vanlig standard. Grunnet dette går avløpet fra dusjen oftere tett enn vanlig. (dette gjelder altså røret som går fra hjelpesluket til hovedsluket i samme rom). Forøvrig lett bruksslitasje. Det er foretatt kontroll med fuktindikator og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i rommet eller i tilstøtende vegger/gulv på befaringsdagen. Vaskerommet har malt gulv, vegger og himling. Rommet inneholder utslagsvask og hyller. Riss i gulv. Eldre standard Innredning og garnityr for våtrom Skap og reoler U etg: Badet er helfliset og inneholder boblebadekar, baderomsinnredning, wc og dusjnisje av glassbyggestein. Badet ble ifølge rekvirenten renovert av firma i 2007. Litt motfall mot sluk. Det er ikke opplyst om problemer, relatert til badet og jeg har foretatt kontroll på utsatte punkter med protimeter (fuktindikator). Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringsdagen. Opprinnelige plassbygde garderobeskap Vanlig bruksslitasje Beskrivelser - Garasje Bygning generelt Bygning, generelt Garasjen er oppført av mur og trekonstruksjoner. Taket er tekket med glassert teglstein. 2 leddporter med automatiske portåpnere. Innlagt strøm. Støpt dekke. Vinduer i trekarmer. Påkostninger: Nyere porter. Takstein fra 2007. 15 av 17
Litt skade på trekledning i front (sannsynligvis grunnet påkjørsel av lastebil). Ingen adkomst til loft. Siden taksteinen ble skiftet av firma i 2007 må man kunne anta at takkonstruksjonen er ok. Det anbefales å lage inspeksjonsluke i himling. Beskrivelser - Utvendig bod Bygning generelt Bygning, generelt Boden er oppført av mur og trekonstruksjoner. Taket er tekket med glassert teglstein. Plassbygd tredør. Vindu i trekarm. Påkostninger: Takstein fra 2007. Beskrivelser - Grillhus Bygning generelt Bygning, generelt Grillhuset er oppført av mur og trekonstruksjoner. Taket er tekket med glassert teglstein. Vindu av glassbyggestein. Flislagt gulv. Kraftige elektriske terrassevarmere. Utepeis/grill Påkostninger: Takstein fra 2007 Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 15 000 Forsikring: 9 000 Sum kostnader Kr: 24 000 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Villa 8 750 000 Garasje 360 000 Utvendig bod 60 000 Grillhus 140 000 Sum normale byggekostnader: 9 310 000 16 av 17
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 2 200 000 Teknisk verdi bygninger: 7 110 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 8 000 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 15 110 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 15 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 13 500 000 17 av 17