V/Takstmann Rune Sandell Bjørn Stallares vei 21, 0574 Tlf. 915 12 600 E-mail. rune@takstpartner.no Org.nr: 996 393 534 Verdi- og lånetakst over andel i Brl Carl Berner Terrasse org.nr: 986841709 Sinsenveien 5 B 0572 OSLO Gnr. 83 Bnr. 98 Leilighet nr. 91 Andelsnr.: 91 OSLO KOMMUNE Utført av: Rune Sandell Takstmann-MNTF Oppdrag 2012039 Befaringsdato: 20.01.2012
Verdi- og lånetakst over andel i Brl Carl Berner Terrasse org.nr: 986841709 Sinsenveien 5 B 0572 OSLO Gnr. 83 Bnr. 98 Leilighet nr. 91 Andelsnr.: 91 OSLO KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Servitutter og heftelser som hefter ved eiendommen er ikke vurdert, med mindre det er angitt i rapporten. Det er ikke kontrollert om det er utført arbeid i strid med Plan- og Bygningsloven. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger i bydel 2 Grünerløkka på Sinsen i et attraktivt område ved Sinsen. Kort vei til store rekreasjonsområder/ parker som Torshovdalen, Sofienbergparken, Tøyenbadet og Ola Narr. Buss og trikk med hyppige avganger og holdeplass like ved i Trondheimsveien, Rosenhoff holdeplass. T-bane på Carl Berners Plass. T- baneringen med holdeplass på Sinsen og Carl Berners Plass. Nærbutikk og alle nødvendige forretninger/ servicefunksjoner i nærmiljøet. Gangavstand til skoler og barnehager. Pent opparbeidet fellesarealer beplantet med prydbusker og trær. Asfalterte adkomst til bebyggelsen. Borettslaget består av 4 bygninger med til sammen 237 andelsleiligheter, hvorav 176 med tilhørende utleieenhet, og 110 garasjeplasser. Borettslaget holder løpende vedlikehold, for nærmere informasjon vedr. utført vedlikehold og fremtidige vedlikeholdsplaner jfr. styrets årsberetning. En lys og praktisk 2-roms leilighet med separat hybel i blokkens 5 etg. Leiligheten er normalt godt vedlikeholdt og består av stue med utgang til balkong, åpen kjøkkenløsning, soverom, entré og bad. Hybelleiligheten består av stue med åpen kjøkkenløsning, entré og bad. Dør mellom hoveddel og hybel er i dag blendet men kan i flg. eier åpnes. Andelen disponerer 1 sportsbod i 1.etg., i felles bodanlegg. Boligen er ikke kontrollert for skjulte feil eller mangler. Eier/rekvirent bes lese takstdokumentet før bruk for å avdekke event. feil eller mangler. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 350 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 150 000 Oslo, 26.01.2012..................................... Rune Sandell Takstmann-MNTF Takstcompagniet AS Org.nr. 996 393 534 RS 2012039 20.01.2012 2 av 6
Rekvirent Rekvirert av: Magnus Fagertun Besiktigelse, tilstede Dato: 20.01.2012 - Eier osm påviste og gav opplysninger. - Rune Sandell Takstmann Tlf.: 915 12 600 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Årsberetning/regnskap Andre dok./kilder: EDR Eier Forretningsfører Oppl. fra Obos pr. tlf, andelsbrev, formue, gjeld og ligningsverdi. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 83 Bnr. 98 Leilighet nr.: Leilighet nr. 91 Etasje 5 Eier adkomstdok.: Magnus Fagertun Selskap/borettslag: Brl Carl Berner Terrasse org.nr: 986841709 Leilighetstype: Andelsnr.: 91 Pålydende: Kr 100 Obligasjonsnummer: 91 Pålyd./innsk.: Kr 509 700 Felleskostn. pr. mnd.: Kr 8 801 Kommentar fyringsutg.: Inkl. Varmtvann og strøm. Kommentar: Inkl. Kabel-tv, vaktmester og trappevask. (fk 2085, akt vv hybel 150, akt vv leil 300, akt strøm 759, renter/avdrag 5507) Tomt: Eiet tomt. Areal 7 862 m² I følge opplysninger hentet fra EDR. Adkomst: Via fellesarealer/ offentlig Årsregnskap Forretningsfører: Obos eiendomsforvaltning på tlf. 22 86 59 99 Regnskapsår: 2010 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 23 700 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 116 613 900 Omløpsmidler: 10 462 383 Kortsiktig gjeld: 4 415 984 Sum disponible midler: 6 046 399 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 271 673 433 Andel av disponible midler/formue: 31 109 Andel av langsiktig fellesgjeld: 1 168 603 Andre opplysninger: Andel fellesgjeld pr. 01.12.2011 og disp.midler pr. 31.12.10. Regnskap innhentet fra årsberetning. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: OBOS Skadeforsikring AS. Avtalenummer: 10119 Kommentar: Borettslagets bygningsforsikring. Ligningstakst Ligningstakst: År 2010 Ikke opplyst. Takstcompagniet AS Org.nr. 996 393 534 RS 2012039 20.01.2012 3 av 6
Bygninger på eiendommen Byggeår: 2005. iflg. EDR (Norsk Eiendomsinformasjon) Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Hoveddel 5.etg. 44 40 40 Stue/ kjøkken, soverom, entré, bad. Balkong. Arealene er oppmålt på stedet i hht. NS-3940. BTA er skjønnsmessig vurdert. Hybel 5.etg. 21 19 19 Stue/ kjøkken, entré, bad. Sum bygning 65 59 59 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Hoveddel 5.etg. Stue/ kjøkken, soverom, entré, bad Hybel 5.etg. Stue/ kjøkken, entré, bad KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Bygget er oppført i betong konstruksjon, leilighetenes skillende dekker i huldekke elementer, leilighetenes skillende vegger i betong. Innvendige lettvegger kledd med gipsplater. Baderomskabiner i betong konstruksjon. Flatt tak tekket med papp/ sarnafil. Platekledde fasader. Betong grunnmur på delvis fjell og kompremerte masser. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Takstcompagniet AS Org.nr. 996 393 534 RS 2012039 20.01.2012 4 av 6
Hoveddel 5.etg. 233 Vinduer Vinduer og balkongdør med 2-lags isolerglass fra byggetid. 235 Ytterdører og porter Aluminiumsdør til oppgang m/ glass. Laminert entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse db-40. 320 Varme, generelt Elektriks fyring. 360 Luftbehandling, generelt Makanisk avtrekk fra kjøkken og bad. 400 Elkraft, generelt Moderne el-anlegg fra byggetid, fordelingskurser er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. 534 Systemer for porttelefoner Dørcalling med åpner. 552 Fellesantenner Kabel-tv fra Get. 621 Heiser Personheis i drift. 900 Annet I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er på plass og fungerer. Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det ble ikke opplyst om problemer ved teknisk anlegg/ funksjoner i boligen på befaringen. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Det ble på befaring utført enkle fuktsøk uten å registrere unormale verdier. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Parkett i stuen/ kjøkken, entré og soverom. Fliser på bad. Påkostninger: Nylakkert parkett. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Hovedsaklig malte overflater, tapet på en vegg i soverom. Fliser på bad. 255 Overflater på innvendig himling Malte himlinger, lakkerte stålplater på bad. 262 Balkonger Utgang fra stue til sydvestvendt balkong på ca. 5 m² 272 Kjøkkeninnredning Glatt laminert kjøkkeninnredning, laminert benkeplate, rustfritt benkebeslag med enkel vask og ett-greps bl.batteri, opplegg til oppvaskmaskin, mekanisk avtrekksvifte. 273 Innredning og garnityr for våtrom Baderomskabin. Dusjkabinett, servant med skapinnredning og veggmontert wc. Opplegg for vaskemaskin. 274 Skap og reoler Skyvedørsgarderobe på soverom. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming, gulvvarme på bad. Takstcompagniet AS Org.nr. 996 393 534 RS 2012039 20.01.2012 5 av 6
Hybel 5.etg. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Parkett i stue/ kjøkken og entré. Fliser på bad. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malte flater i stuen/ kjøkken og entré. Fliser på bad. Noe behov av overflatebehandling. Stedvis manglende fuger mellom fliser på badevegger. 255 Overflater på innvendig himling Malte takflater, lakkerte stålplater på bad. Noe behov av overflatebehandling. 272 Kjøkkeninnredning Laminert kjøkkeninnredning, laminert benkeplate, mekanisk avtrekksvifte. 273 Innredning og garnityr for våtrom Baderomskabin. Dusjkabinett, servant med skapinnredning og veggmontert wc. 274 Skap og reoler Garderobeskap i entré. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming, gulvvarme på bad. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 105 612 Korrigert for fyring Kr: -14 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 2 000 Sum kostnader Kr: 93 612 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 1 720 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 80 000 Teknisk verdi bygninger: 1 640 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 640 000 Vurdert andel tomtekostnader: 300 000 Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet: 550 000 Andel disponible midler: 31 109 - Andel fellesgjeld: 1 168 603 Verdi adkomstdokument: 1 352 506 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 350 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 150 000 Takstcompagniet AS Org.nr. 996 393 534 RS 2012039 20.01.2012 6 av 6