Nasjonal planid: 0105 21066 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Grålumveien 40A Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre 26.09.2019 Datert: 13.02.2019 Revidert: 20.06.2019 Planen er utarbeidet av BAS Arkitekter AS
Innholdsfortegnelse SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF... 3 2 REGULERINGSFORMÅL... 3 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1:...3 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2:...3 2.3 Grønnstruktur...3 2.4 Juridiske linjer. Jf. pbl 12-7, 2...3 2.5 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6....3 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER... 3 4 FELLESBESTEMMELSER... 4 4.1 Kulturminner...4 4.2 Universell utforming...4 4.3 Støy...4 4.4 Avkjørsel...5 4.5 Stedstilpassing av tiltak...5 4.6 Geotekniske forhold...5 4.7 Forurensing i grunnen...5 4.8 Måleregler...6 4.9 Overvann...6 4.10 Biologisk mangfold...6 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG... 6 5.1 Utomhusplan...6 5.2 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB)...7 5.3 Lekeplasser (f_blk)...7 5.4 Naturområde - grønnstruktur (f_gn)...7 5.5 Renovasjonsanlegg (f_bre)...8 5.6 Minste uteoppholdsareal (MUA)...8 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR... 8 6.1 Kjørevei (o_skv)...8 6.2 Annen veigrunn tekniske anlegg (o_svt)...8 6.3 Parkering for bil...8 6.4 Sykkelparkering...8 7 BESTEMMELSESOMRÅDE... 9 7.1 Bestemmelsesområde #1 Parkeringssokkel...9 Side 2 av 9
1 FORMÅLSPARAGRAF Formålet med planarbeidet er å fortette en eiendom i et boligområde til konsentrert bebyggelse med høy arkitektonisk kvalitet og gode bomiljøkvaliteter. Eksisterende bolig skal rives og erstattes med leiligheter i tre bygningsvolumer med felles parkeringskjeller/-sokkel. 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB) - Lekeplass (f_blk) - Renovasjon (f_bre) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: 2.3 Grønnstruktur - Kjøreveg (o_skv) - Annen veggrunn teknisk (o_svt) - Naturområde grønnstruktur (f_gn) 2.4 Juridiske linjer. Jf. pbl 12-7, 2 - Bebyggelse som forutsettes fjernes - Regulert støyskjerm - RpBestemmelseGrense - bestemmelsesområde #1 parkeringssokkel/- kjeller - Regulert støttemur 2.5 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6. - H_140 Frisiktsone mot veg 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Tabellen under gir oversikt over hvilke fellesområder som må ferdigstilles før det gis brukstillatelse for nye bygninger i boligområdene: Bolig- Lek Ute- Vei Fortau/ Frisikt Renovasjon område opphold GS-vei BBB x x x x Side 3 av 9
3.1 Lekeplass (f_blk) skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 10. 3.2 Beplantning, tilsåing og evt. andre arbeider på felles leke- og uteoppholdsarealer som er årstidsavhengig skal være gjennomført senest første vekstsesong etter at tilliggende boliger er tatt i bruk. 3.3 Frisiktsonene skal etableres samtidig med avkjørsel etter vegvesenets vegnormal N100. 12-7, 1. ledd nr. 10. 3.4 For alle tiltak som berører fv. 114 skal Statens Vegvesen godkjenne byggeplan. 3.5 Renovasjonsanlegg skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 10. 3.6 Før igangsettingssøknad skal det utføres miljøteknisk grunnundersøkelse, prøvegraving for å avdekke grunnvann og fastlegge dimensjonerende grunntrykk. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 12. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, 8. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 6. 4.2 Universell utforming Ved utbygging og gjennomføring skal alle typer tiltak innenfor planområdet utformes etter prinsippene om universell utforming, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet. Det skal sikre universell adkomst mellom boenheter og lekeareal. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 4. 4.3 Støy a) Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges en støyfaglig utredning med støyberegninger som skal redegjøre for støyforholdene innendørs og utendørs, samt eventuelle avbøtende tiltak for å oppfylle kravene til støy. Det skal om nødvendig gjøres lokale støyskjermingstiltak. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3 Side 4 av 9
b) Det tillates fasader innenfor støynivåer i gul støysone. Boliger mot støyutsatt side skal ha minimum ett soverom vendt mot stille side. c) Støynivå på felles uteoppholdsareal skal på søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen, T- 1442/2016. d) Støyskjerm er innregulert i plankart. Endelig plassering kan avvike inntil 1 meter fra denne innenfor planområdet. Uteoppholdsareal på bakkenivå skal støyskjermes med tett skjerm med minimum høyde 1,3 meter eller med tiltak som på andre måter oppfyller miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2016. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3 e) Støyskjerm skal utformes med fokus på stedlige kvaliteter. Støyskjerm skal ha arkitektonisk og estetisk sammenheng med planlagt bebyggelse. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. f) Støynivået ved bygge- og anleggsvirksomhet skal ikke overstige anbefalte grenseverdier i tabell 4 i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2016. Dersom arbeidene varer utover seks uker skal tabell 5 benyttes. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3 4.4 Avkjørsel a) Det tillates maksimum én avkjørsel fra Grålumveien (fv. 114) til teig gnr/bnr 2075/26. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 7. b) Avkjørsel skal opparbeides i henhold til krav om utforming som angitt i Statens Vegvesens håndbok N100 Veg- og gateutforming. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 7. c) Frisikt skal sikres i henhold til Statens vegvesens håndbok N100 Veg- og gateutforming kapittel D.1.4.2. Plassering av avkjørsel tillates justert i forhold til pil markert på plankartet så lenge krav til frisikt overholdes. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 7. 4.5 Stedstilpassing av tiltak a) Ved oppføring av nybygg skal det legges spesiell vekt på terrengtilpassing og størst mulig grad av bevaring av eksisterende vegetasjon og topografi. Ved fargesetting skal det legges vekt på tilpasning til naturgitte omgivelser med dempet fargebruk. Det skal benyttes stor andel av trekledning i fasadene, minimum 50 %. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. 4.6 Geotekniske forhold Det er ikke påvist antydninger til kvikkleire i grunnen, noe som tilsier god områdestabilitet. Tomt består av bart fjell i dagen med stedvis tynt dekke, jf. Geoteknisk rapport datert 31.07.2017. 4.7 Forurensing i grunnen a) Sammen med søknad om rammetillatelse for nye anlegg skal det redegjøres Side 5 av 9
for behandling av masser. Fare for forurensning skal vurderes, og nødvendige avbøtende tiltak skal dokumenteres. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3. b) For ny jord som tilføres lekeplasser skal det foreligge dokumentasjon som viser at jorden tilfredsstiller «Krav til kjemisk sammensetning av jord som leveres til barnehager og lekeplasser», tabell 3 i Miljødirektoratets veileder TA-2261. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 3. 4.8 Måleregler Målereglene i Byggteknisk forskrift legges til grunn for tiltak etter planen 4.9 Overvann Overvann og vann fra tak og tette flater forutsettes ivaretatt på egen eiendom. Bebyggelsen skal ikke endre den eksisterende vannbalansen i området. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelser eller andre ulemper, både ved normale og ekstreme regnbørsmengder. Plan for håndtering av overvann skal sendes inn ved søknad om igangsettelse. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 12 4.10 Biologisk mangfold Det er registrert forekomst av kanadagullris i nærheten av planområdet. Dette er en fremmed art, og den vurderes til å ha svært høy økologisk risiko. Følgende skal sikre eksisterende, stedegen vegetasjon: a) Ved funn av kanadagullris innenfor planområdet skal planten bekjempes. Aktuelle tiltak er luking, slått eller sprøyting. Jf. pbl 12-7 1. ledd nr. 6 b) Dersom det skal graves eller fjernes masser der det er kanadagullris skal forhåndsregler tas for å forhindre spredning både under transport og håndtering. Jf. pbl 12-7 1. ledd nr. 6 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Utomhusplan a) Ved rammesøknad skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Denne bør blant annet vise: - Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Plassering og utforming av område for lek - Terrengforhold med eksisterende koter, prosjekterte koter og nødvendige punkthøyder og snitt. - Trafikkforhold med adkomst for gående og kjørende, nødvendig snuplass, fremkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel. - Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering og markering av brannkummer. Side 6 av 9
- Plassering av støyskjerming. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. - Plassering av belysning - Soldiagram som viser solforholdene innen byggeområdet samt tiltakets konsekvenser for omkringliggende bebyggelse - Plassering av variert ny og eksisterende vegetasjon. - Lekeplass skal opparbeides i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr. 5.2 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse (BBB) a) I feltet BBB kan det oppføres blokkbebyggelse. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. b) Maksimal BYA 70 %. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. c) Bebyggelsen skal bestå av tre bygningsvolumer. Bygningene skal ha minimum mellomrom 6 meter. Alle leiligheter skal være minimum 2-sidig belyst. Jf. 12-7, 1. ledd nr.1. d) Bebyggelse over bestemmelsesområde #1 parkeringssokkel/-kjeller skal være minimum 4 meter inntrukket per etasje over kote 29,5. e) Maksimale gesimshøyde settes til kote +36,5 m. Det tillates tekniske installasjoner opp til og med 2 m over dette, maksimalt 20 % av takflate. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. f) Det tillates ikke trapper, ramper og permanente parkeringsplasser for bil og sykkel i avstand under 10 meter fra fylkesveiens midtlinje, med unntak av gjesteparkering på oppmerket plass. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 1, 2 og 4. g) Utenfor byggegrense tillates det, så fremt det ikke kommer i konflikt med hensynet i punkt f), trapper, ramper, støyskjerming, parkeringsplasser for bil og sykkel på terreng og støttemur/rekkverk inntil 1,3 meter over terreng. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 1 og 4. h) Støttemur innregulert i plankart tillates en høyde på maksimalt 2 meter over terreng. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 1. 5.3 Lekeplasser (f_blk) a) Felles lekeplass legges på bakkeplan foran/mellom bebyggelse som vist på plankart. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 14. b) Lekeplassen skal være minimum 150 m 2 og skal inneholde minimum 4 ulike aktivitetselementer for mindre barn i tillegg til en sandkasse, en benk og noe fast dekke som er flatt nok til trehjulssykling. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 4. 5.4 Naturområde - grønnstruktur (f_gn) a) Naturområde grønnstruktur er felles for alle boenheter og skal fremstå som naturtomt. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 4. b) Det tillates gjerder og andre sikringstiltak mot fall innenfor naturområde grønnstruktur. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 4. c) Det skal sikres universell utformet atkomst fra boliger opp til område avsatt til naturområde grønnstruktur. Det tillates opparbeidet terreng/ramper der det er nødvendig for å sikre fremkommelighet/tilgang til uteområder som regnes Side 7 av 9
som en del av MUA. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 4. d) Området skal benyttes som naturområde, og eksisterende, naturlig voksende vegetasjon skal beholdes så langt dette lar seg gjøres. Det tillates ikke flatehogst innenfor dette området. Eventuell ny beplantning innenfor feltet skal tilsvare og innpasses eksisterende vegetasjon. Alminnelig skjøtsel og vedlikehold tillates. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 4 og 6. 5.5 Renovasjonsanlegg (f_bre) Innenfor felt f_bre opparbeides felles plass for oppstilling av avfallsbeholdere. Renovasjonsløsning skal utarbeides i henhold til renovasjonsteknisk plan som tilfredsstiller Retningslinjer til renovasjonsforskriften for Sarpsborg kommune. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1. 5.6 Minste uteoppholdsareal (MUA) Det skal opparbeides minimum 100 kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Arealer brattere enn 1:3, eller arealer som kan benyttes til parkering kan ikke inngå i minste uteoppholdsareal. Arealer innenfor felt f_gn kan inngå i minste uteoppholdsareal. Jf. pbl 12-7, 1. ledd nr. 1 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei (o_skv) Kjørevei SKV er offentlig. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 14. 6.2 Annen veigrunn tekniske anlegg (o_svt) a) Annen veggrunn teknisk (SVT) er offentlig. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 14. b) Det tillates etablert støttemurer og skjæringer i terreng innenfor formålet, så fremt krav til frisikt er overholdt. Jf. 12-7, 1. ledd nr 1 og 2. 6.3 Parkering for bil a) Det skal avsettes maksimum 1,2 parkeringsplass pr. boenhet. Jf. Pbl 12-7, 1. ledd nr. 7. b) Minimum 50 % skal være tilrettelagt for lading av EL-bil. Biloppstillingsplasser for lading skal ligge så nærme utkjøringen som mulig pga. ivaretakelse av sikkerhet ved brann. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 7. c) Minimum 10 % eller minst én parkeringsplass skal være tilpasset mennesker med nedsatt funksjonsevne. d) Det tillates inntil fire oppmerkede biloppstillingsplasser på bakkeplan mellom parkeringssokkel/-kjeller og vei. Det tillates ikke parkering utenfor oppmerket plass. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 7. 6.4 Sykkelparkering a) Det skal opparbeides minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Alle sykkelparkeringsplasser skal være tilrettelagt for sikker låsing av syklene. Jf. Side 8 av 9
12-7 1. ledd nr. 7. b) 100 % av plassene skal ha overbygg og ligge ved hovedinngang eller i parkeringskjeller/-sokkel. Jf. 12-7, 1. ledd nr. 7. c) Det skal være mulighet for lading av el-sykkel innenfor planområdet. Jf. 12-7 1. ledd nr. 7. 7 BESTEMMELSESOMRÅDE 7.1 Bestemmelsesområde #1 Parkeringssokkel a) Parkeringssokkel/-kjeller tillates etablert innenfor bestemmelsesområde #1 på plankartet. Side 9 av 9