VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR. AREAL, P-ROM: m² m² m² 0 m² 2 250 000 LÅNEVERDI: KR. : Bod: BRUKSAREAL (BRA): 2 050 000 Utskriftsdato: Dato befaring: 1.05.2019 Oppdrag nr: 619 09.05.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 911 810 29 Sertifisert takstmann: Takstmann Frode K. Mauren E-post: frode@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund f5c80
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 250 000 Anbefalt låneverdi 2 050 000 Markedsvurdering -roms selveierleilighet beliggende i 2.etg i boligbygg fra ca 1906 i Giskegata på Aspøya i Ålesund kommune. Bygget inneholder 5 boenheter - nylig seksjonert. Nærområde består i hovedsak av bygårder med boliger samt noe blokkbebyggelse og barnehage. Kort veg til barneskole, barnehage, butikk og sentrumsfunksjoner. en og bygget gjennomgikk en betydelig oppgradering i 2015. Bad i leiligheten er delvis fra 2011. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Gunnarstein Oskar Hammer Takstmann: Frode K. Mauren Befaring/tilstede:. - Frode K. Mauren. Tlf. 922 6 850 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Beliggenhet: -roms selveierleilighet beliggende i 2.etg i boligbygg fra ca 1906 i Giskegata på Aspøya i Ålesund kommune. Bygget inneholder 5 boenheter - nylig seksjonert. Nærområde består i hovedsak av bygårder med boliger samt noe blokkbebyggelse og barnehage. Kort veg til barneskole, barnehage, butikk og sentrumsfunksjoner. Turterreng på Storhaugen i umiddelbar nærhet. Om tomten: Tomta er opparbeidet med fortau mot gate/støpte platter etc. Uthus. Regulering: Uregulert. Kommuneplan: Eiendommen ligge i område som i kommuneplan er avsatt til bolig. Adkomstvei: Offentlig. Soneparkering i området. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Vannmåler i huset. Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Matrikkeldata 1504 ÅLESUND Gnr: 200 Bnr: 118 Seksjon: 4 Eiet/festet: Eiet Areal: 27 m² Arealkilde: Ambita Infoland Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: /265 Hjemmelshaver: Gunnarstein Oskar Hammer : Sameiets tomtestørrelse. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Sider Vedlagt Reguleringsplaner Situasjonskart Tegninger Oppdelingsbegjæring Brukstillat./ferdigatt. Infoland.no Andre forhold Forsikring: Selskap: sameieforsikring. Side: av 6
Bygninger på eiendommen Bygningsdata Byggeår: 1905 Kilde: Infoland Anvendelse: Bolig Standard: Normal standard på boligen utifra alder/konstruksjon - jevnlig oppgradert/vedlikeholdt. Jfr beskrivelse under konstruksjoner - leiligheten ble innredet på nytt i 2015/16.. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder og konstruksjon. Poengterer at ventilasjon/ trapper/isolasjon etc. ikke er ihht. dagens forskrifter. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 2. etasje 62 Sum bygning: 62 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) 2. etasje Bad, gang, kjøkken, stue, 2 soverom Sekundærareal (S-ROM) Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: -roms selveierleilighet beliggende i 2. etg + loft i boligbygg fra ca 1905. Bygget inneholder 5 boenheter. Alle leilighetene er bygd "ny" innvendig i 2015/16. Denne leiligheten sto ferdig sommeren 2016. Utvendig: Bygget er rehabilitert i 2015 - og følgende forhold er gjort ang felleskonstruksjoner: Huset har skifertaktekking - omlagt og lektet opp i 2015 - pappet opp igjen. Huset er oppført i en tømmerplankkonstruksjon- utvendig kledd med liggende bordkledning fra 1980-tallet. Etterisolert utvendig da - innvendig etterisolert i 2015. Bordkledning er vedlikehold og malt i 2015. Det er montert nye 2-lags malte vinduer og ny balkongdør. Nye overlysvinduer. Ny hoveddør til huset og nye hoveddører til leilighetene samt balkongdør. Trebjelkelag fra byggeår. Sparresteinsmur. Det er tredd nye rør i pipe. Trappeganger er oppusset og laget til boder i bakkant i underetg. Utgang fra bad til østvendt balkong på knappe 2 kvm. Innvendig: en har innredning fra 2015/16 og har følgende overflater innredning på oppholdsrom; en er innvendig fra 2015, parkett på gulv, malte veggflater og himlinger, listefritt mellom vegg og himling. Side: 4 av 6
Kjøkkeninnredning fra Kvik med hvite glatte fronter med stålhåndtak. Laminat benkeplate med nedfelt underlimt vask. Integrert hvitevarer fra kjøl/frys, oppvaskmaskin, induksjonsplatetopp og komfyr.flisplate over benk. Stålventilator. Bad er oppusset i 2011. Fliser er fra 2011 - men åpnet opp fra baksiden/undersiden i 2015 og skiftet ut røropplegg fra baksiden av vegger samt inspisert. Flis på gulv med gulvvarme, flis på vegger og sparkla og malte plater med spotter i tak. Åpen dusjløsning med dusjvegger/dører. Vegghengt Wc. Innredning med servant. Mekanisk avtrekk. Opplegg for vaskemaskin. Hvite dører og dør med glassfelt. Tekniske installasjoner: Automatsikringer. Rør i rør på vannrør og plast på avløpsrør. Varmtvannstank i kjøkkenbenk - fra 2015. Water guard. Porttelefon. Skyvedørsgarderobe i gang. Tredd nye rør i pipe. Bod Bygningsdata Byggeår: 1905 Kilde: Infoland Standard: Normal bodstandard. Støpte gulv og tre/murvegger. Vedlikehold: Normalt godt vedlikehold ut fra byggeår. Bodene er satt opp i 2015/16. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje Sum bygning: Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. areal Inndeling av boder samsvarer ikke helt med tegninger/seksjoneringsbegjæring. Derfor noe uklart hva bod som tilhører leiligheten og størrelse kan avvike. Romfordeling 1. etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Bod Side: 5 av 6
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. 1 00) 15 600 Eiendomsskatt (pr. mnd. 205) Sum årlige kostnader 2 462 18 062 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 784 048 diverse 100 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi - 00 000 1 584 048 28 000 1 612 048 Bod Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Bod - 4 000 Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: 700 000 2 12 048 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: VALDERØYA, 1.05.2019 Takstmann Frode K. Mauren Side: 6 av 6