TILSTANDSRAPPORT BOLIG Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling HOFFTUNET 9, 0379 OSLO Gnr 31: Bnr 370 (snr: 36) 0301 OSLO KOMMUNE Selveierleilighet SERTIFISERT TAKSTMANN Aleksander Røv Telefon: 913 01 101 E-post: aleksander@artakst.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Aleksander Røv AS Louises gate 2 B, 0168 OSLO Telefon: 91 30 11 01 Organisasjonsnr: 916 129 327 Dato befaring: 04.04.2019 Utskriftsdato: 05.04.2019 Oppdrag nr: 1580 er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund
Forutsetninger TILSTANDSRAPPORT BOLIG OG DENS AVGRENSNINGER Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av og er utført i henhold til sine regler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Tilstandsrapporter bolig. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte sitt sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en felles klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Tilstandsrapport bolig med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Tilstandsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 2 av 12
LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Eventuelle heftelser/servitutter er ikke undersøkt av takstmann. Det gjøres oppmerksom på at panteattest, seksjoneringsbegjæring og eiendommens dokumenter i kommunen ikke er kontrollert. Takstmann har ikke testet tekniske innretninger/ bevegelige bygningsdeler. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eventuelle årstall på bad, kjøkken og andre arbeider er opplyst av eier/selger. Det er ingen forutsetning at rom medtatt i P-arealet oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. Det er ikke foretatt en tilstandsvurdering av utvendige konstruksjoner som yttervegg, tak og lignende. Fellesarealer er heller ikke vurdert. Her vises det til sameiet eller borettslagets vedlikeholdsplan og evt. ekstern tilstandsrapport. Tilstandsrapporten gjelder kun innenfor leilighetens omsluttende vegger, og kun det som er beskrevet i kontrollpunktene. Soil/avløpsrør, vannledninger og annet teknisk som går gjennom bygget er ikke vurdert. Det er kun utført stikkontroller av åpningen/mekanismen på utvalgte dører og vinduer. Ved innfelte downlights eller andre innfelte komponenter i tak eller vegger mot kalde soner, er ikke komponentene demontert for å kontrollere om dampsperren er intakt eller utført på riktig måte. Når det gjelder tilstanden for øvrig henvises det til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler. Det er kun eventuelle lett synlige og åpenbare feil og / eller skader som er påpekt, og det er ikke flyttet på inventar, løsøre m.m. Eventuelle skader i konstruksjonen kan ikke avdekkes uten bygningsmessiges inngrep. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 3 av 12
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Konklusjon tilstand Selveierleilighet med garasjeplass og to store terrasseplattinger vendt mot øst og vest. Leiligheten fremstår som pen med normal standard på overflater og utstyr, med stort sett normal bruksslitasje. Leiligheten har to bad som ble pusset opp med fliser og inventar i 2016 og 2017. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Oppsummering av tilstandsgrad 2 og 3: TG 2: Vinduer og terrassedører: Tilstandsgrad er satt på grunnlag av alder. Generelt vil eldre vinduer og dører miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk. Badene: Badene er en prefabrikert baderomsmodul fra 1988, som ble pusset opp med nye fliser og inventar i 2016/2017. Den generelle anbefalte brukstiden på badet har utløpt, dog har murer som pusset opp badene vurdert den underliggende konstruksjonen som god nok til å legge flis-på-flis. Tilstandsgraden er satt på grunnlag av alder på membransystemer og rørsystemer. TG 3: Ingen VISER ØVRIG TIL KONTROLLPUNKTENE I RAPPORTEN OSLO, 05.04.2019 Aleksander Røv Takstmann Telefon: 91 30 11 01 Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 4 av 12
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: HILDE MARIE G SEIERTUN Aleksander Røv Befaring/tilstede: Befaringsdato: 04.04.2019. - Aleksander Røv. Takstmann. Tlf. 91 30 11 01 - HILDE MARIE G SEIERTUN. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Selveierleilighet Bebyggelsen: Om tomten: Tilknytning vann og avløp Bygningen (kun beskrevet og ikke vurdert av takstmannen) Parkering Sameiet Større vedlikehold og rehabiliteringisameiet (kilde: årsberetning 2016) Området består vesentlig av villa-, småhus- og blokkbebyggelse. Flott opparbeidet felles tomt med asfalterte internveier, parkeringsplasser, lekeplass, gressplener, prydbusker, trær og sittegrupper. Tilknyttet offentlig ledningsnett Leiligheten ligger i 1. etasje i et bygg på 4 etasjer pluss kjeller/garasje - Bygningen er oppført i betong - Antatt fundamentert på komprimerte / faste masser - Dreneringen til bygget er ukjent for takstmann. Det var ingen synlig dreneringsplater mot grunnmur på befaringsdagen. - Bærende yttervegger i betong. Ellers isolerte klimavegger delvis forblendet med teglstein og delvis kledd med liggende faspanel. - Etasjeskiller i armert betong. - Saltakskonstruksjon av tre tekket med takstein. - Trapper og repo i oppgang i betong. Det medfølger parkeringsplass i felles garasjeanlegg. I tillegg har sameiet flere gjesteplasser innvendig og utvendig. Ellers parkering i gate etter gjeldende bestemmelser. Sameiet består av 110 seksjoner. 2015 Malingavalleblåflaterpåhusogboderogbalkonger. Høytrykk spyling, utskifting av råtne bord, vannbord etc på vinduer og veggflater inkl. boder og skillevegger på bakkenivå toppbeslag montert. 2014 Rehabilitering 20 balkonger Nytt membran Vesentlig balkonger med tydelig fukt- gjennomslag. Alle takbalkonger vil bli rehab. vår/sommer 2016 og 2017 2007 Utvendig maling 2006-2007 TAKOMLEGGING Takrehabilitering er avsluttet. I forbindelse med problemer med røykinnsig fra pipene i flere leiligheter på B og C tunet, ble ca. halvparten av pipeløpene med mangler rehabilitert i 2006. Alle pipeløp er nå rehabilitert. 2005 Som vedtatt på årsmøtet 2004 ble flisleggingen fullført i 2005, samt at det ble montert nye beslag på alle trappeavsatser. Arbeidet ble utført av Finn Karlsen as Murmester. Alle inngangspartier og trappeavsatser er dermed ferdig oppgradert. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 5 av 12
Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0301 OSLO Gnr: 31 Bnr: 370 Seksjon: 36 Eiet/festet: Areal: Eiet 18 581 m² Arealkilde: Kartverket Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 109/10188 Sameiets navn: Forretningsfører: Hjemmelshaver: Adresse: Kilder/vedlegg Hofftunet Boligsameie OBOS Eiendomsforvaltning AS HILDE MARIE G SEIERTUN EIRIK SEIERTUN GOLDSTEIN HOFFTUNET 9, 0379 OSLO Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Egenerklæring Egenerklæringsskjema fylt ut av eier Ikke fremvist Årsberetning/regnskap Eier Norges Eiendommer Takstmann ber kjøper om å gjøre seg kjent med årsberetning, husordensregler og sameiets/ aksjelagets/borettslagets regnskap. Opplysninger gitt av eier på eller for- og etterkant av befaringen Hjemmel, gnr, bnr, byggeår, tomtestørrelse, i følge Norsk Eiendomsinformasjon A/S med GAB-registret som datakilde. Ikke fremvist Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 6 av 12
Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1988 Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 112 101 101 Bad 1, bad 2, entré/gang, stue, kjøkken, 3 soverom Kjeller Kjeller i Hofftunet 17 Sum bygning: 112 101 101 0 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Tilleggsareal: bod på ca. 3 m², merket «B.2.2.» Tilleggsareal: bod på ca. 4 m², merket med «B.2.2.» Kommentar areal BTA (bruttoareal) er skjønnsmessig vurdert av takstmann, utifra antatt tykkelse på nabo-/yttervegger. Eventuelt oppmålte boder er de bodene boligen disponerte på befaringsdagen, bruksrett er ikke fremvist. Det er ingen forutsetning at rom medtatt i P-arealet oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommene på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, og om de defineres som P-rom eller som S-rom. Uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-Rom eller S-Rom selv om de er i strid med byggeforskriftene. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Bad 1, bad 2, entré/gang, stue, kjøkken, 3 soverom Kjeller Kjeller i Hofftunet 17 Konstruksjoner Leilighet Vinduer og dører - Leilighet Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer - 1. etasje Utskifting/vedlikehold: Vinduer fra 1986 utført med 3-lags isolerglass. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Tilstandsgrad er satt på grunnlag av alder. Generelt vil eldre vinduer miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 7 av 12
Ytterdører og porter - 1. etasje Utskifting/vedlikehold: Ytterdører og porter - 1. etasje Utskifting/vedlikehold: To-fløyet terrassedører fra 1986 utført med 2-lags isolerglass. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Tilstandsgrad er satt på grunnlag av alder. Det må forventes at det kan oppleves stedvis trekk og kuldefall fra dørene. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Brann- og lyddør inngangsdør/leilighetsdør. B-30 db35. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Terrasse, balkonger, trapper ol - Leilighet Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger, terrasser ol. - 1. etasje Utskifting/vedlikehold: Stor vestvendt terrasseplatting, med utgang fra stuen. Stor østvendt terrasseplatting, med utgang fra kjøkkenet. Konstruksjonene er bygget med impregnert treverk. Tilfarere direkte på grunn med skrudde terrassebord over. Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er 15-25 år. Piper og ildsteder - Leilighet Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. - 1. etasje Moderne elementpeis i stuen med Nordpeis-innsats. Skorstein er ikke vurdert av takstmann grunnet tilkomst i bygg og tak. Peis/ovn er ikke funksjonstestet. Ta kontakt med sameiet/borettslaget for å få tilstand på pipeløp. Bad - Leilighet Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bygning, generelt - 1. etasje / Bad 1 I hht. Byggforsk byggforvaltning detaljblad 700.320, er anbefalt brukstid for baderom 20-25 år. Badet er en prefabrikert baderomsmodul fra 1988, som ble pusset opp med nye fliser og inventar i 2016. Den generelle anbefalte brukstiden på badet har utløpt, dog har murer som pusset opp badet vurdert den underliggende konstruksjonen som god nok til å legge flis-på-flis. Røranlegget innbygd i konstruksjonen er ikke vurdert. Baderommets konstruksjon er ukjent for takstmannen da det ikke er fremvist dokumentasjon på utførelsen. Det var ikke et krav til full dokumentasjon på oppføringstidspunktet og dette ansees ikke som et avvik. Dette punktet er ment som info og er ikke et vurderingspunkt i rapporten. Det er derfor ikke satt en tilstandsgrad. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 8 av 12
Overflater på innvendige gulv - 1. etasje / Bad 1 Overflater på innvendige vegger - 1. etasje / Bad 1 Flislagt gulv Det er fall til sluk, dog meget svakt i dusjsonen. Flisene er nye fra 2016 mens membransystemer bak i veggen er fra 1988. Tilstandsgraden er satt på grunnlag av alder på membransystemene. Flislagte vegger Flisene er nye fra 2016 mens membransystemer bak i veggen er fra 1988. Det ble tatt et fuktsøk med en Protimeter MMS2 uten unormale utslag. Dette er en indikasjon og ingen garanti på baderomskonstruksjonen. Membran i vegg er ikke kontrollert da dette krever større inngrep. Tilstandsgraden er satt på grunnlag av alder på membransystemene. Overflater på innvendig himling - 1. etasje / Bad 1 Nedsenket platehimling Utstyr for sanitærinstallasjoner - 1. etasje / Bad 1 - Sluk plassert i dusjsone. - Opplegg til vaskemaskin i egen skyvedørsnisje. - Vegghengt toalett - Dusjhjørne med glassdør. - Servantskap Gulvmembranen og tilknytningen av membranen til sluket er ikke konstatert grunnet oppbyggningen til sluket, og derfor ikke vurdert i denne rapporten. Tilstandsgraden er satt på grunnlag av alder på sluk og rørsystemene. Varme, generelt - 1. etasje / Bad 1 Varmekabler i gulvstøp fra 1988 Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Luftbehandling, generelt - 1. etasje / Bad 1 Ventilasjonsavtrekk, koblet på byggets ventilasjonsanlegg Tilluft via luftespalte under dør. Anlegget/ventilasjonen er ikke funksjonstestet Bygning, generelt - 1. etasje / Bad 2 I hht. Byggforsk byggforvaltning detaljblad 700.320, er anbefalt brukstid for baderom 20-25 år. Badet er en prefabrikert baderomsmodul fra 1988, som ble pusset opp med nye fliser og inventar i 2017. Den generelle anbefalte brukstiden på badet har utløpt, dog har murer som pusset opp badet vurdert den underliggende konstruksjonen som god nok til å legge flis-på-flis. Røranlegget innbygd i konstruksjonen er ikke vurdert. Baderommets konstruksjon er ukjent for takstmannen da det ikke er fremvist dokumentasjon på utførelsen. Det var ikke et krav til full dokumentasjon på oppføringstidspunktet og dette ansees ikke som et avvik. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 9 av 12
Dette punktet er ment som info og er ikke et vurderingspunkt i rapporten. Det er derfor ikke satt en tilstandsgrad. Overflater på innvendige gulv - 1. etasje / Bad 2 Overflater på innvendige vegger - 1. etasje / Bad 2 Overflater på innvendig himling - 1. etasje / Bad 2 Flislagt gulv. Det er fall til sluk, dog meget svakt rundt sluket mot badekaret. Flisene er nye fra 2017 mens membransystemer bak i veggen er fra 1988. Tilstandsgraden er satt på grunnlag av alder på membransystemene. Flislagte vegger Flisene er nye fra 2017 mens membransystemer bak i veggen er fra 1988. Det ble tatt et fuktsøk med en Protimeter MMS2 uten unormale utslag. Dette er en indikasjon og ingen garanti på baderomskonstruksjonen. Membran i vegg er ikke kontrollert da dette krever større inngrep. Tilstandsgraden er satt på grunnlag av alder på membransystemene. Nedsenket platehimling Utstyr for sanitærinstallasjoner - 1. etasje / Bad 2 Sluk plassert i kant ved badekar. Vegghengt toalett Innmurt badekar. Servantskap og speilskap. Gulvmembranen og tilknytningen av membranen til sluket er ikke konstatert grunnet oppbyggningen til sluket, og derfor ikke vurdert i denne rapporten. Varme, generelt - 1. etasje / Bad 2 Varmekabler i gulvstøp fra 2017. Luftbehandling, generelt - 1. etasje / Bad 2 Slukristen er ikke mulig å få løs da innmuringen til badekaret står over slukristen. Dette må utbedres slik at det etableres en enkel tilkomst til sluket for jevnlig rens og tilsyn. Tilstandsgraden er også satt på grunnlag av alder på sluk og rørsystemene. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Ventilasjonsavtrekk, koblet på byggets ventilasjonsanlegg Tilluft via luftespalte under dør. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 10 av 12
Kjøkken - Leilighet Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning - 1. etasje Kjøkkeninnredning med hvite fronter og integrerte håndtak. Benkeplate av laminert spon. Lys under overskap. Integrert i innredningen er ovn, micro og induksjon platetopp. Nisje til oppvaskmaskin og to kjøleskap/fryseskap. Ventilator over platetoppen. Veggplater mellom over- og underskap. Underlimt stålkum og ett-greps blandebatteri. Det anbefales at det ettermonteres en waterguard (automatisk stenging av vanntilførsel ved vannlekkasje) for å unngå vannskader ved en evt. lekkasje. Innvendige overflater - Leilighet Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv - 1. etasje Overflater på innvendige vegger - 1. etasje Flislagt entré/gang, ellers 3-stavs eik parkett Ved peisen er et parkettbord nedfelt da tidligere stod en peis der. Dette fører til en synlig skjøt rund den nedfelte parkettbiten. Det må forventes noe skeivheter i gulv. Det er foretatt stikkmålinger uten målinger/resultater utenfor det som er å forvente i et eldre bygg. Malte, slette flater. Overflater på innvendig himling - 1. etasje Malte, slette flater (betongdekker) Romhøyde i stue er 2,37 meter (gj. snitt). VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Leilighet Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Sanitærinstallasjoner, generelt - 1. etasje Varmtvannsbereder fra 2005 på ca. 120 liter er plassert i hjørneskapet på kjøkkenet. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 11 av 12
Varme, generelt - 1. etasje Elektrisk oppvarming: Varmekabler på badene og i entré/gang, ellers vegghengte panelovner. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Luftbehandling, generelt - 1. etasje Mekanisk avtrekk på kjøkken og badene Tilluft via luftespalter over vinduer og via lufteluke i yttervegg. Anlegget/ventilasjonen er ikke funksjonstestet Elektriske anlegg - Leilighet Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt - 1. etasje Sikringsskap plassert i skyvedørsgarderoben i entré/gang Hovedsikring og måler er plassert i byggets hovedtavle. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Systemer for kabelføring - 1. etasje Systemer for porttelefoner - 1. etasje Det elektriske anlegget har stort sett skjulte kabelføringer og innfelte stikk/brytere. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Porttelefon med fjernåpner. Modell: STR Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Befaringsdato: 04.04.2019 Side: 12 av 12