VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR AREAL, P-ROM: m² 13 m² m² 0 m² 2 100 000 LÅNEVERDI: KR : Boder: BRUKSAREAL (BRA): 1 900 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Organisasjonsnr: 999 332 579 Sertifisert takstmann: Stig Håvard Vatne Telefon: 919 91 555 E-post: stig@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Utsiftsdato: Dato befaring: 12.10.2017 Oppdrag nr: 2017318 05.10.2017
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger At det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, heftelser, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 100 000 Anbefalt låneverdi 1 900 000 Markedsvurdering 3-roms andelsleilighet beliggende i Ystenesgata like øst for Ålesund sentrum. Eiendommen ligger i et etablert boligstrøk med boligblokker og noe næring-/forretningsvirksomhet. en er beliggende i 3. etasje. en har balkong mot sør på ca 6 kvm. Blokken utvendig gjennomgikk en betydelig oppgradering i 2013/14. Det er kort vei til alle sentrumsfasiliteter. Utifra besiktigelse- markedskunnskap og erfaring antas leiligheten å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdien i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Henning Otterlei Takstmann: Stig Håvard Vatne Befaring/tilstede:. - Stig Håvard Vatne. Tlf. 91 99 15 55 - Henning Otterlei. Tlf. 6 83 3 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Beliggenhet: Andelsleilighet i Ystenesgata, like østfor Ålesund sentrum. Til bysentrum vest for eiendommen ca 5-10 min gange. Kort avstand til butikker, skoler, barnehager og kommunale fasiliteter. Om tomten: Tomten er opparbeidet med støpt fortau mot gate, støpt platting i bakgård og noe beplantet fellesareal. Det er soneparkering i området. Regulering: Eiendommen er regulert til boligformål. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Matrikkeldata 1504 ÅLESUND Gnr: 133 Bnr: 376 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 914 m² Arealkilde: Infoland Hjemmelshaver: BL Ystenesgata 37 AL Ystenesgata 37 A 6007 ÅLESUND : Borettslagets tomtestørrelse. Andelsobjekt Selskap: BL Ystenesgata 37 AL Organisasjonsnummer: 854964712 Forretningsfører: OBOS Eier adkomstdok.: Henning L. Otterlei Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 9 Opprinnelig innskudd: 2 900 Andel formue: 45 447 Andel fellesgjeld: : 556 000 Formue pr 31.12.2016 og gjeld pr 01.10.2017. Årsregnskap Regnskapsår: Omløpsmidler: 2016 Samlet andelskapital: 1 189 127 Kortsiktig gjeld (-): 168 039 Disponible midler: 1 021 088 Samlet innskuddskapital: 2 400 67 600 Langsiktig gjeld (+): 12 623 712 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 12 691 312 Side: 3 av 7
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Situasjonskart Boliginfo fra forretningsfører Årsberetning/regnskap Sider Vedlagt Eier Infoland.no Andre forhold Forsiing: Selskap: IF. Avtalenr: 1119834. Bygninger på eiendommen Bygningsdata Byggeår: 1950 Kilde: Infoland.no Anvendelse: Bolig Standard: Normal standard på boligen utifra alder/konstruksjon og oppgraderinger - Fasade oppgradert i 2013/14 og innvendig er leiligheten jevnlig oppgradert. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder, konstruksjon og oppgraderinger. Arealer Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær P-ROM 3. etasje 100 Sum bygning: 100 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) 3. etasje Entrè/gang, stue/kjøkken, bad, 2 soverom, vaskerom Sekundærareal (S-ROM) Side: 4 av 7
Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Boligblokk på 3 etg pluss loftsetasje + underetg. Denne leiligheten ligger på hjørne mot sørvest. Utvendig: Boligblokken er oppført i mur-/betongkonstruksjoner som er utlektet, etterisolert og pusset fasade utbedret i 2013/14. skiller av betong med oppforet tregulv. Takkonstruksjon av tresperrer, taket er antatt tekket med skifer el.l. og renner og beslag er av metall. Vinduer med vinylkarmer og isolerglass fra 2013. B30 brandør inn til leiligheten. Som inngangsdører til oppganger er det nyere aluminiumsdører fra 2013. Utgang fra ene soverom til balkong mot sør på ca 6 kvm. Innvendig: en har følgende overflater innredning på oppholdsrom; På gulv er det eikeparkett samt venyl på kjøkken og ved entrè. Vegger av sparkla og malte overflater. I tak er det sparkla og malte plate - spotter på stue/kjøkken og ene soverom som ligger nærmest stuen. Kjøkken fra 2008 fra HTH. Mørke høyglansfronter og stålhåndtak. Laminat benkeplate. Det er 2 overskap med frostet glass. Kjøkkenøy med barløsning og med integrert platetopp. Det er også integrert komfyr med flere funksjoner, oppvaskmaskin og kaffemaskin. Selger opplyser at kjøl/frys medfølger. Ventilator. Bad sist oppussa i 2005. Det er flis på gulv med varmekabler, flis på vegger og malte plater i tak. Toalett. Hvit baderomsinnredning. Nyere dusjkabinett. Mekanisk avtrekk. Garderobe med skyvedører på hovedsoverom, Dører med glassfelt - 2 stk til soverom 2 og ellers hvite innerdører. Det er tillaget et lite vaskerom - der det er det lagt opp til vaskemaskin. Rommet er lite og med størrelse på litt større enn en vaskemaskin. Det er venylgulv og sparkla og malte vegger og tak. Tekniske installasjoner: Automatsiinger - oppgradert skap i 2008. Vedfyring - nyere ovn på stue. Varmtvannstank fra 1995 i kjøkkenbenk samt en varmtvannstank for bad som ligger i garderobeskap på soverom. Porttelefon. Boder Bygningsdata Byggeår: 1950 Kilde: Infoland.no Anvendelse: Bod Side: 5 av 7
Standard: Normal bodstandard. Loftsbod i trekonstruksjon med trevegger og såtak. Kjellerboder har mur/ trekonstruksjoner. I tillegg er det fellesboder og tørkeloft. Vedlikehold: Normalt godt vedlikehold ut fra byggeår. Arealer Bruttoareal U. etasje Loft Sum bygning: Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM 10 9 9 2 boder 5 4 4 15 13 0 13 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) U. etasje 2 boder Loft Bod Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. 4 677) Sum årlige kostnader 56 124 56 124 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 668 000 Diverse 100 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi - 500 000 2 268 000 40 000 2 308 000 Boder Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 60 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Boder - 20 000 Sum teknisk verdi bygninger Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 2 308 000 Normal tomtekostnad: 500 000 Andel formue for seksjon: 45 447 - Andel fellesgjeld for seksjon: Verdi adkomstdokument: 556 000 2 297 447 ÅLESUND, 12.10.2017 Stig Håvard Vatne Side: 7 av 7