OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Andel i Brøttet Borettslag Brøttet 76 3029 DRAMMEN Gnr. 117 Bnr. 141 Rekkehus Andelsnr: 35 SERTIFISERT TAKSTMANN Jahn-Otto Benjaminsen Oppdrag Bef.dato 5712 15.09.2014
Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: 2
- Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. 3
Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Eiendommen ligger sentralt og solrikt til på Åssiden, i et barnevennlig og godt etablert boligfelt. God intern beliggenhet på feltet. Det er kort vei til skole, butikker, idrettsanlegg, buss etc. Kort gangavstend til skianlegg og marka med lysløyper og flott turterreng. God forbindelse til Drammen sentrum. Tomten er opparbeidet med gressplen og beplantninger. Parkering i garasje. Ikke opplyst om noen spesielle forhold. Ved henvendelse til megler eller eier oppgis eventuelle heftelser, servitutter og bestemmelser. Eventuell ferdigattest eller eventuelle pålegg for eiendom er ikke fremlagt eller opplyst om ved befaringen. Konklusjon tilstand Boligens tilstand anses sett ut i fra alder som normalt god. Borettslaget har påkostet boligen utvendig i senere tid. Det kan nevnes at utvendig panel er skiftet, vinduer fra 2008 og taktekket fra 2010. Det er også skiftet utvendig vannledning. Drenering er fra byggeår med begrenset levetid og bedre fall ut fra grunnmur ved boligens bakside bør etableres. Innvendig har boligen en normal god standard over overflater og innredninger. Kjøkken fra 2010 og sikringsskap fra 2012. Det foreligger samsvarserklæring på el- anlegget. Bad av eldre dato med begrenset levetid og utettheter på belegg rundt sluk på vaskerom som må utbedres. Eier opplyser at det er foretatt radommåling i regi av borettslaget. Dokument er ikke fremvist takstmann. Det må påregnes kostnader til utbedring, oppgradering og vedlikehold. Dette dreier seg stort sett om normale aldringskader og slitasje. Når det gjelder tilstanden for øvrig henvises det til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler. Det er kun eventuelle lett synlige og åpenbare feil og / eller skader som er påpekt, og det er ikke flyttet på inventar, løsøre m.m. Eventuelt skader i konstruksjonen kan ikke avdekkes uten bygningsmessige inngrep. Boligen er bygget iht. tidligere byggeforskrifter og det kan avvike noe fra dagens krav, standard innemiljø, energiøkonomisering etc. Konsekvens av tilst. grad 2 er at det stort sett er påkrevet med noe mer enn normalt vedlikehold og at det bør prioriteres. Selv om det visuelt og eventuelt med bruk av enklere former for fuktsøkerinstrumenter / fuktindikasjonsinstrumenter, ikke er synlige skader kan konstruksjonen eller omkringliggende områder likevel være påført skade. Årsaken er at marginene er små for at skader oppstår. Generelt omfattes denne rapporten ikke kontroll av teknisk utstyr. Det vil være forskjellige typer teoretisk spisskompetanse og utstyr som trengs til dette. Levetidsbetraktninger ut fra alder på utstyret og det miljøet det brukes i, har ofte stor betydning for det en kan forvente av driftstid. Alt teknisk utstyr har normalt behov for løpende serviceintervaller for å unngå driftsstans. Dette gjelder også utstyr som er i denne boligen. Teknisk utstyr som er noe år er alltid forbundet med risiko, og forventninger i forhold til levetid må derfor sees i sammenheng med ovennevnte betraktning. Garantitid viser for eksempel hva som kan forventes. Tilstanden på tekniske anlegg: Pipe-/ildsteder, røranlegg for vann- og avløp-/sanitærutstyr, samt elektriske anlegg er ikke vurdert. 4
Generelt i bygningen er det ikke utført kontrollmålinger av overflater, planhet, loddeavvik eller retthet i forhold til buler og svanker, ihht. NS 3420. Referanse: Bygningens referansenivå bygger på oppgitt tid for oppføring-/byggetid og byggeskikk for oppføringstid. Med utgangspunkt i dette er teknisk utførelse og overflater generelt vurdert mot hva som kan forventes av standard som følge av bygningens alder. Rapporten er utarbeidet som "Nivå 1"- rapport iht. NS 3424 basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Selv om det foreligger tilstandsanalyse er det likevel påkrevd å undersøke eiendommen grundig før kjøp, ref. "lov om avhending av fast eigendom" 3-10. Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i dokumentasjon som fremlegget i forbindelse med avhending av bruk av bolig. Denne rapporten kan inneholde opplysninger som er opplagt for alle å forstå den reelle innhold av. Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstingeniøren med spørsmål om innholdet i rapporten. Risikokonstruksjon: En risikokonstruksjon er en konstruksjon som erfaringsmessig har vist seg og kunne ha skjulte skader selv om de nødvendigvis ikke kan sees på utvendige flater. Areal: Når det gjelder romfordelingen, presiseres det at denne er angitt uten hensyn til byggeforskriftens krav til rom, og rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Hvorvidt arealene er godkjente av bygningsmyndighetene fremgår av godkjente og stemplet tegninger med angitt rombeskrivelse som er sammenfallende med bruken. Arealene er beregnet iht. rommenes faktiske bruk selv om rommene kan være i strid med byggeforskrifter. Det er ikke fremlagt godkjente byggetegninger av boligen og avvik er derfor ikke kontrollert av undertegnede. Det er foretatt bruksendring av bod til kontor noe som er søknadspliktig. Kunden / rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen, hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Tomteverdi er ihht NTF`s retningslinjer ikke satt i teknisk verdiberegning. Tomtens verdi er hensyntatt i normal salgsverdi. Sammenlignbare salg er metoden som er brukt for å fastsette dagens normale salgsverdi. Tilsvarende eiendommer med tilsvarende beliggenhet er tillagt størst vekt. Eiendoms- og bygningsdeler utenfor leilighetens omsluttende yttervegger antas å være felles vedlikeholds- /kostnadsansvar for borettslaget og er ikke del av beregnet alders/elde eller eventuelt utbedringsfradrag. Salgsverdien gir uttrykk for hva som kan forventes av eiendommen i dagens marked standard, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 2 550 000 5
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 250 000 Drammen, 17.09.2014..................................... Jahn-Otto Benjaminsen 6
Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Hilde Langen Besiktigelse, tilstede Dato: 15.09.2014 - Jahn-Otto Benjaminsen Takstmann Tlf.: 90048404 - Hilde Langen Eier Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Oppdatert pr. 15.09.2014 Opplysninger vedr. hjemmel er hentet fra EDR./Norges Eiendommer. Eiers egenerklæring Dato 15.09.2014 Selgers egenerklæring er innhentet Andre dok./kilder: Brukstillat./ferdigatt. Ferdigattest er ikke fremlagt, sjekket eller innhentet. Eier Dato 15.09.2014 Opplysninger gitt av eier ved befaring. Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 117 Bnr. 141 Etasje: U. + 1. Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Andelsnr.: 35 Egenerklæring er lest. Egenerklæring og Boligsalgsrapport må gjennomleses. Hilde Langen Felleskostn. pr. mnd.: Kr 5 215 Tomt: Adkomst: Årsregnskap Brøttet Borettslag Rekkehus (andelsleilighet) Eiet tomt. Areal 48 761,5 m² Areal i flg. Norges Eiendommer. Offentlig. Borettslagets interne gangveier. Forretningsfører: Nedre Buskerud Boligbyggelag Regnskapsår: 2014 Årsregnskap: Andel av disponible midler/formue: 3 552 Andel av langsiktig fellesgjeld: 428 817 Andre opplysninger: Oppfordrer alle til å sette seg inn i borettslagets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning og andre relevante opplysninger. Regnskap og vedtekter kan innhentes hos megler. 7
Forsikringsforhold Kommentar: Bygningsforsikring er felles for borettslaget, polise er ikke fremlagt ved befaring. Bygninger på eiendommen Rekkehus Byggeår: Garasje Byggeår: Dokkestue Byggeår: 1974. Opplysning er hentet fra Norges Eiendommer. 1974. Opplysning er hentet fra Norges Eiendommer. Byggeår ukjent Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. 8
Rekkehus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom U. etasje 58 54 54 Gang, kontor og stue. Det er foretatt bruksendring av bod til kontor, noe som sannsynligvis ikke er byggemeldt. 1. etasje 75 70 66 4 Kjøkken, vaskerom, gang, wc, 3 soverom, bod og bad. 1. etg. går over 2 ½ plan. Sum bygning 133 124 120 4 Rekkehus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom U. etasje Gang, kontor, stue 1. etasje Kjøkken, vaskerom, gang, wc, 3 soverom, bad Bod Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Terrengnivå 14 14 14 Garasje i felles rekke Sum bygning 14 14 14 Garasje - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Terrengnivå Garasje i felles rekke Beskrivelser - Rekkehus Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Grunnmasser av fjell, sprengsteinsfylling og pukk. Støpt betong fundament/gulv som er glattpusset. Antas ikke å være spesielt isolert og fuktsikret mot terreng. TG. 2 settes ut fra bemerkninger og alder. TG: 2 Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Ikke synlig fuktsperre på utvendig side av grunnmur. 9
Levetider: Drenering er fra byggeår med begrenset levetid. Det bør på sikt vurderes ny drenering rundt boligen. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Utvendige overflater Levetider: Vinduer og dører Grunnmur oppført av betong. Yttervegger over grunnmur av bindingsverk. Det er ikke indikert fuktighet i overgang gulv/vegg i u. etg. Det bemerkes at utforede kjellervegger under utvendig terrengnivå er et kritisk punkt med tanke på fukt/kondensskader. Konstruksjonen er å betrakte som en risikokonstruksjon. Det kunne ved befaringen ikke påvises spesielle problemer med den synlige delen av konstruksjonen. Utvendig liggende kledning. Panel er av nyere dato. Ytterkledningen er normalt godt vedlikeholdt og i bra stand. Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6-12 år. Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2-6 år. Normal tid før dekkbeising av trekledning eller laft, dekkbeiset er 4-8 år. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer med isolerglass. Markiser på stuevinduene. Standard utgangsdør fra 2013. Vinduer og dører i yttervegg er godt vedlikeholdt og i god stand. Jevnlig kontroll av vindusbeslag anses som viktig. TG: 1 TG: 1 TG: 1 Levetider: Isolerglass er datostemplet 2008. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. 10
Takkonstruksjoner Pulttak. Normalt god tilstand på synlig del av takkonstruksjon. Fullagret ved befaring og kontroll er da begrenset. Eier opplyser at det kan forekomme mus på loft om høsten/vinter. TG: 1 Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Tekket med Decraplater. Påkostninger: Taket er skiftet i ca 2010 i følge eier. Normal god tilstand på synlig del av taktekke. TG: 1 Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Levetider: Takrenner og nedløp av plastbelagt stål. Jevnlig rengjøring og godt vedlikehold av taknedløp er viktig må påregnes. Takrenner og nedløp ser ut til å fungere bra, fallretning er ikke sjekket. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25-35 år. TG: 1 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Malt tretrapp med rekkverk på en side. Eiketrinn. Det anbefales å montere rekkverk på begge sider i trapp. TG: 1 Balkonger Piper og ildsteder Terrasseplatting ved boligens bakside. Hellebelagt uteplass og noe platting ved inngang. Platting ved inngang fra 2013. Terrasseplatting av treverk lagt på mark, ingen mulighet for besiktigelse av underside. Noe slitte overflater. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Elementpipe fra byggeår som er heltekket over tak. Innvendig er pipe og brannmur pusset og malt. Det er montert stigetrinn til pipe. Feieluke i u. etg. Peis med innsats i stue u. etg. Foreligger det pålegg på fyringsanlegg må eier opplyse om dette. Pipe er kun sett fra bakkenivå. TG: 2 11
TG: 2 settes ut fra alder. Pipe er ikke sjekket på tak, kun sett fra gårdsplass, jevnlig vedlikehold av beslag er viktig. TG: 2 Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Gulvsystemer Bad Trebjelkelag mellom etasjene. Det kunne ikke påvises unormal svikt, noe mindre skjevheter anses som normalt. TG: 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Bad Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Levetider: Overflater på innvendige vegger Levetider: Overflater har fliser med gulvvarme. Det er ikke indikert unormalt utslag ved fuktsøk. Sluk av plast. Noe ufagmessig silikonfuge. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10-30 år. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20-40 år. Overflater med fliser. Overflater på innvendig himling Det er ikke indikert unormalt utslag ved fuktsøk. Noen sprukne silikonfuger. Mangler fuging over dør på en flis. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10-20 år. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, mur og betong er 20-40 år. Himlinger har malte overflater. TG: 2 TG: 2 Normal god tilstand. TG: 1 Utstyr for sanitærinstallasjoner Servant, servantskap og dusjkabinett. Påkostninger: Dusjkabinett fra 2010 Normal alder og bruksslittasje. TG: 1 12
Luftbehandling, generelt Naturlig ventilasjon. Anbefaler mekanisk ventilasjon. TG: 2 Annet Badet er av noe eldre dato og har begrenset levetid. Videre bruk av badet forutsetter bruk av dusjkabinett. TG. 2 settes pga. alder. TG: 2 Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Vaskerom Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har vinylbelegg. Overflater på innvendige vegger Det er ikke indikert unormalt utslag ved fuktsøk. Sluk av plast. Belegg er utett rundt sluk. TG. 3 settes pga utettheter rundt sluk. Overflater med malt tapet. Fliser i vaskehjørnet. Montert elektrisk stråleovn på vegg. TG: 3 Det er ikke indikert unormalt utslag ved fuktsøk. Normal god standard. TG: 1 Overflater på innvendig himling Himlinger har malte overflater. Normal god standard. TG: 1 Utstyr for sanitærinstallasjoner Luftbehandling, generelt Opplegg til vaskemaskin. Naturlig ventilasjon. Anbefaler mekanisk ventilasjon. TG: 2 Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. 1. etasje - Wc Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har vinylbelegg. Normal god tilstand. TG: 1 Levetider: Overflater på innvendige vegger Normal tid før utskifting av golv i våtrom med belegg av vinyl, påstøp og golvvarme er 15-35 år. Overflater med malt strie. 13
Normal god tilstand. TG: 1 Overflater på innvendig himling Himlinger har malte overflater. Normal god tilstand. TG: 1 Utstyr for sanitærinstallasjoner Klosett, servant og servantskap. TG: 1 Luftbehandling, generelt Naturlig ventilasjon. TG: 1 Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Kjøkken Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har parkett. Normal god tilstand. TG: 1 Overflater på innvendige vegger Overflater med malt strie og mdf. Normal god tilstand. TG: 1 Overflater på innvendig himling Himlinger har malte overflater. Normal god tilstand. TG: 1 Kjøkkeninnredning Innvendige overflater Pen profilert Ikea kjøkkeninnredning fra 2010 med laminat benkeplate. Montert avtrekksvifte over komfyr. Røropplegg til oppvaskmaskin. Varmtvannsbereder i benkeskap. Normalt god tilstand på fastmontert innredning. Det er ikke indikert fukt på gulv, vegg eller benkeplate. Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har laminat, parkett, vinylbelegg og fliser. Gulvvarme i bad. TG: 1 Normalt god tilstand på overflater. Knirk i gulv i gang og kontor u. etg. TG: 1 Levetider: Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10-30 år. Normal tid før utskifting av vinyl er 15-25 år. Normal tid før sliping og oljing av tregolv, parkett, lakkert er 10-20 år. Normal tid før vedlikehold av tregolv, parkett, lakkert er 4-6 år. 14
Normal tid før sliping og oljing av tregolv, parkett, oljet er 8-16 år. Normal tid før oljing av tregolv, parkett, oljet er 1-3 år. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Overflater med malt panel, mdf, malt strie, tapet/malt og fliser. Hvite profilerte dører. Normalt god tilstand på innvendige overflater. TG: 1 Overflater på innvendig himling Himlinger har malt panel og malte overflater. Downlights i gang, kontor u. etg. og i bad 1. etg. Jevnt over normalt godt vedlikeholdt, overflater er pene og hele. TG: 1 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Påkostninger: Elektrisk anlegg Rør av kobber og plast. Høiax varmtvannsbereder i kjøkkenbenk. Montert vannmåler. Rørskap på vegg i stue. Røropplegg er ikke kontrollert av takstmann. Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at dette krever spesielt utstyr og kompetanse. Videre bemerkes at bunnledninger av den årsak følgelig heller ikke er kontrollert. Nyere vannledning i følge eier. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Sikringsskap med automatsikringer. Samsvarserklæring fremlagt. For El- anlegget er dette kun en enkel beskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. Påkostninger: Sikringsskap skiftet i 2012. Alarm- og signalsystemer, generelt Diverse utstyr Ringeklokke ved hoveddør. Montert røykvarslere og brannslokkningsapparat. Jevnlig kontroll av røykvarslere og brannslokkningsapparat bør utføres Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar, generelt Skyvedørsgarderobe i gang u. etg. og i ett soverom 1. etg. Garderobeskap i et annet soverom i 1. etg. 15
Normalt bra tilstand på fastmonterte innredninger. TG: 1 Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Boligen ligger i skrånende terreng, dette fører til naturlig stor fuktbelastning mot deler av grunnmur. Det er ikke mulig å kontrollere eventuell fuktmembran/fuktsperre eller drenering. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende hellningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter være god helning vekk fra husets grunnmur. Noe fall inn mot grunnmur ved boligens bakside. Bedre fall ut fra boligens bakside bør etableres. TG: 2 Beskrivelser - Garasje Bygning generelt Bygning generelt Garasje med asfaltert gulv, yttervegger av bindingsverk. Vippeport. Tak tekket med stålplater. Garasjen er i dårlig stand og har ingen teknisk verdi. TG: 3 Beskrivelser - Dokkestue Bygning generelt Bygning generelt Dokkestue i hage av trekonstruksjon. Enkelt fundamentert på løse lecablokker. Saltak tekket med pappshingel og yttervegger av tre med panel. Dokkestue trenger vedlikehold. TG: 2 16
Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 62 580 Sum kostnader Kr: 62 580 Beløpet er stipulert. Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Rekkehus 2 400 000 Garasje 70 000 Dokkestue 15 000 Sum normale byggekostnader: 2 485 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 570 000 Teknisk verdi bygninger: 1 915 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 915 000 Andel disponible midler: 3 552 - Andel fellesgjeld: 428 817 Verdi adkomstdokument: 1 489 735 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 2 550 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 250 000 17