Høring av forslag til ny lokal gebyrforskrift for reguleringsplan, bygge- og delesaksbehandling, oppmåling og eierseksjonering

Høring av forslag til ny lokal gebyrforskrift for reguleringsplan, bygge- og delesaksbehandling, oppmåling og eierseksjonering Audnedal og Lyngdal kommune legger med dette forslag til ny gebyrforskrift for reguleringsplan, bygge- og delesaksbehandling og oppmåling ut på høring. Frist for innsending av uttalelser er satt til 20.8. 2019. Høringssvar kan sendes post@lyngdal.kommune.no eller til Postboks 353, 4577 Lyngdal. Merk innspillet med saksnummer 19/1226. Spørsmål kan rettes til terje.agedal@audnedal.kommune.no 1 Bakgrunn 1.1 Selvkostprinsippet Plan, byggesak, oppmåling og eierseksjonering (heretter omtalt som RBOE) er underlagt selvkostprinsippet, det vil si at kommunens kostnader med å frembringe tjenestene kan dekkes inn gjennom de gebyrene som brukerne betaler. Kommunen har ikke anledning til å tjene penger på selvkostområdene. Over- eller underskudd i det enkelte år skal henholdsvis avsettes til eller trekkes fra bundne driftsfond. Avsatt overskudd fra det enkelte år tilbakeføres til brukerne av tjenesten i form av lavere gebyrer i løpet av en femårsperiode. Tilsvarende vil fremførbare underskudd dekkes inn over gebyrene i løpet av en femårsperiode. Selvkostfinansierte tjenester skal ikke brukes til å finansiere andre deler av kommuneforvaltningen. Hva som skal regnes som gebyrgrunnlag er beskrevet i Kommunal- og moderniseringsdepartementets «Retningslinjer for beregning av selvkost for kommunale betalingstjenester (H-3/14)». Gebyrgrunnlag består blant annet av direkte og indirekte henførbare kostnader, kalkulatoriske kapitalkostnader fratrukket andre inntekter enn gebyrinntekter. 1.2 Selvkost i den enkelte sak I et rundskriv fra 2002 utgitt av Kommunal- og regionaldepartementet (KRD) heter det «Utgangspunktet for fastsetting av selvkost er at kommunen kan kreve dekket utgiftene for behandling av den konkrete byggesaken. I dette ligger imidlertid ikke at gebyret må beregnes nøyaktig i hver enkelt sak. Kommunen kan i regulativet legge til grunn gjennomsnittsbetraktninger. Det kunne ellers bli tidkrevende og dyrt å finregne utgiftene til behandling av hver enkelt sak. [ ] I og med at gebyrene skal svare til selvkost i den enkelte sak, må kommunen påse at gebyrene for enkle og ukompliserte saker ikke blir for høye.» 1 Selvkostprinsippet er også behandlet i en høyesterettsdom inntatt i Rt. 2004 s. 1603. Saken gjaldt fastsettelse av gebyr for en delingsforretning, men retten la til grunn at de samme synspunktene gjorde seg gjeldende som for gebyrfastsettelse etter plan- og bygningsloven. Det synes i dommen forutsatt at selvkostprinsippet ikke bare krever at den enkelte sektor drives uten overskudd, men at selvkost også skal tilstrebes i den enkelte sak. 2 KRD har i et brev 3 til Fylkesmannen i Oslo og Akershus uttalt at «Gebyrinntektene skal gi kommunene det økonomiske grunnlag for å utføre sine plikter etter loven, slik som søknadsbehandling, tilsyn og oppfølging av ulovlige forhold. [ ] Når det gjelder kostnader for andre oppgaver som kommunen skal utføre etter loven, og som kommunen lovlig kan finansiere ved gebyr, så kan disse fordeles på de gebyrlagte sakene. Slike kostnader inngår i såkalte overheadkostnader. [ ] Det er ikke gitt spesielle begrensninger eller metode for fordeling av slike overheadkostnader, og kommunene står her relativt fritt». I vurderingen av prising av gebyret i den enkelte sak skriver KRD: «Som det fremkommer av Miljøverndepartementets uttalelse av 31.07.2007 så behøver ikke kommunen foreta individuelle etterkalkyler umiddelbart etter at den enkelte saken er avsluttet. [ ] Det kan likevel oppstå behov for å dokumentere selvkost for gebyret i en konkret sak, for eksempel i forbindelse med vurdering av om det er grunnlag for å nedsette gebyr eller fatte nytt gebyrvedtak. Dersom gebyret skal kontrolleres opp mot selvkost, må kommunen foreta en nærmere beregning eller gjøre et anslag over de faktiske kostnader som er påløpt i saken. Det er ikke stilt krav om noen spesiell metode som tidligere nevnt, men 1 Se vedlegg 2 Sivilombudsmannen Sak 2007/1890 3 Brev fra KRD 12 juni 2009 om prising av gebyr

dokumentasjon kan bestå av estimert timeforbruk eller andre former for beskrivelse av kostnadene i saken. Ved bruk av timesatser bør det foreligge en form for dokumentasjon på hvordan timesatsen er fremkommet og for timetallet som legges til grunn i kostnadsberegningen, slik at det er mulig å kontrollere disse». Myndighetene ønsker på den ene siden at selvkost skal tilstrebes i den enkelte sak samtidig som gebyrinntektene ikke skal overstige samlet gebyrgrunnlag. Samtidig kan overheadkostnader på sektoren legges på alle gebyrene. Kommunen står relativt fritt til å legge gjennomsnittsbetraktninger og estimerte timepriser til grunn. Et sentralt spørsmål er hvor bredt oppgaver som veiledning og klagebehandling kan inngå i selvkostregnskapet. I et brev til Eigersund kommune i fjor skriver KMD 4 at: «( ) fra departementets side [legges det til grunn] at gebyrbestemmelsen i plan- og bygningsloven ikke hjemler en adgang til å kreve gebyrer for å finansiere kostnadene ved å veilede tiltakshavere etter forvaltningsloven 11. Det følger av pbl. 33-1 at bygningsmyndighetene i utgangspunktet kan kreve gebyr for veiledning som faller inn under "andre arbeid som det etter denne lov eller forskrift påhviler kommunen å utføre". Plikter som er pålagt etter andre lover enn plan- og bygningsloven (som fvl.) kan imidlertid ikke gebyrlegges med hjemmel i pbl. På bakgrunn av dette anser departementet at det ikke er hjemmel etter pbl. 33-1 første ledd til å gebyrlegge veiledning etter forvaltningsloven 11. Utgiftene til dette arbeidet kan derfor ikke gebyrlegges spesielt, eller inngå i det generelle grunnlaget for gebyrberegning». KRD har i Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) skrevet følgende: «Departementet foreslår ikke en egen regel som innfører klageadgang, verken for gebyrregulativer eller konkrete gebyrer. Gebyrregulativer kan også i dag overprøves ved lovlighetskontroll etter kommuneloven 59, noe som også forekommer. De enkelte gebyrene kan også påklages i dag, hvis de er individuelt utregnet. Hvis gebyrene mekanisk følger regulativet, er det som oftest regulativets innhold som må vurderes. Hvis regulativet ikke inneholder en bestemmelse om lemping av gebyrene, slik at det ikke er et alternativ å klage over unnlatelse av å benytte denne, viser departementet til at det også er mulig å søke om dispensasjon fra regulativet». Kommunen må vurdere hvilken lovhjemmel arbeidsoppgavene faller inn under, og dersom det faller utenfor planog bygningsloven skal ikke kostnadene inn i selvkostregnskapet til byggesak. Klager på enkeltvedtak etter forvaltningsloven 28 kan ikke gebyrlegges og må holdes utenfor selvkost. 1.3 Behovet for ny forskrift Fra 1.1.2020 slår Lyngdal og Audnedal seg sammen, og de trenger en ny lokal gebyrforskrift for RBOE områdene. Videre har det vært et politisk ønske om å forenkle dagens gebyrforskrifter. Både sentrale lover, retningslinjer, uttalelser og høyesterettsdommer peker på at det ikke er tilstrekkelig at selvkostprinsippet er fulgt for overordnet nivå, det må også dokumenteres ned på de enkelte sakstypene. Blant annet uttalte nylig Sivilombudsmannen 5 seg kritisk til Kristiansand kommune sitt gebyrregulativ hvor det er en lineær sammenheng mellom areal og gebyrets størrelse. Sivilombudsmannen etterlyste en sikkerhetsventil som fanger opp tilfeller hvor standardiserte/lineære satser kan gi ulovlig høyt gebyr. På landsbasis er det store variasjoner mellom hvordan kommunene beregner og fakturerer saker som etter lov og forskrift er like. I sum benytter de fleste kommuner areal som en betydelig innslagsfaktor for beregning av gebyrene. Utgangspunktet for arbeidet med Nye Lyngdal har vært å utarbeide et gebyrregulativ som på en fleksibel måte klarer å gjenspeile kommunens ressursbruk i de enkelte sakene. Gebyrregulativet skal samtidig sørge for å finansiere de oppgavene som de etter lover og regler er pålagt å utføre. Videre har hensikten vært å lage et regulativ som er mest mulig rettferdig for alle tiltakshavere, samtidig som målsetningen har vært at innretningen i regulativet skal minimere rettmessige klager på gebyrene. Jobben med nytt gebyrregulativ har hatt til formål å tydeliggjøre de ulike oppgavene kommunen har knyttet til saksbehandling etter plan- og bygningsloven og hvilke kostnader dette medfører. Det skal bli lettere for politikere og publikum å bli opplyst om kommunens oppgaver og hva det kommer til å koste. 1.4 Hjemling, regnskapsføring og dekningsgrad Rammene for kommunens rett til å ta gebyr for private innsendte reguleringsplaner, bygge- og delesaksbehandling er hjemlet i plan- og bygningsloven 33-1, jf. også byggesaksforskriften og forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven. 4 16/4244-2 Departementet besvarer spørsmål om rammene for selvkostprinsippet i plan- og bygningsloven 33-1 5 Sak 2015/947 Byggesaksgebyrforskrift uten bestemmelse om adgang til å fravike de standardiserte satsene

Plan- og bygningsloven 33-1 hjemler at kommuner kan ta gebyr for private planforslag: «Gebyret skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader på sektoren.» I kommuneregnskapet føres private planer under KOSTRA-funksjon 301. Her kostnadsføres arbeid med kommuneplaner, områdeplaner, offentlige og private detaljreguleringsplaner. Det er kun arbeidet med private innsendte planer frem til første gangs behandling som kan finansieres gjennom gebyr. Etter dette overtar kommunen ansvaret og finansieringen av planen. Arbeid med overordnede og offentlige planer er skattefinansierte oppgaver og kan ikke gebyrlegges. Det er viktig å presisere at når man snakker om selvkost for plan, så gjelder dette ikke hele KOSTRA funksjon 301. Den nye kommunen bør organisere seg på en måte som gjør at dette blir synlig for de folkevalgte, enten gjennom egne tjenester eller ansvar som skiller på selvkost og ikke selvkost. Selvkostområdet private planer vil dokumenteres i et eget regnskap ved bruk av selvkostmodellen Momentum Selvkost Kommune. Plan- og bygningsloven 33-1 hjemler at kommuner kan ta gebyr for byggesaker: «Gebyret skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader på sektoren.» I nyhetsbrevet «Delingsloven og forholdet til selvkost» (Nyhetsbrev fra KRD 31.3.2009) heter det at: «Kommunen må forsikre seg om at de samlede gebyrinntektene for tjenesteområdet ikke overstiger de samlede kostnadene. Gebyrregulativet må utformes slik at gebyret i en konkret sak ikke på en urimelig måte overstiger de faktiske (faste og variable) kostnadene i sakens anledning.» I kommuneregnskapet skal kostnader med bygge- og delesaksbehandling, ansvarsrett og utslippstillatelser føres på KOSTRA-funksjon 302. Bygge- og delesaksbehandling er i sin helhet et selvkostområde, men flere av arbeidsoppgavene som er pålagt kan ikke gebyrlegges, som f.eks. veiledning og tilsyn. Disse oppgavene kan likevel dekkes gjennom de gebyrpliktige sakene. Også her er det viktig å presisere at når man snakker om selvkost for byggesak, så gjelder det ikke hele KOSTRA funksjon 302. Oppgaver etter andre lover (forvaltningsloven, eierseksjoneringsloven, havneloven mv), skal ikke inn i selvkostkalkylen til byggesak. Selvkostområdet for byggesak vil dokumenteres i selvkostmodellen. Oppmåling skal prises etter selvkostprinsippet, og i matrikkellova 32 heter det at «gebyrene kan i sum ikke være høyere enn nødvendige kostnader kommunen har med slikt arbeid.» I kommuneregnskapet blir oppmåling ført på KOSTRA-funksjon 303. Her føres også kostnader tilknyttet kart- og adresseforvaltning. Sistnevnte oppgaver er skattefinansierte oppgaver, og det er bare oppmålingsforretninger og tilhørende matrikkelføring som kan finansieres gjennom gebyrene. På samme måte som for de øvrige områdene må en i Nye Lyngdal skille mellom selvkost og ikke selvkost relaterte oppgaver for KOSTRA-funksjon 303. Selvkostområdet oppmåling skal dokumenteres i et eget skyggeregnskap. Eierseksjoneringsloven 15 hjemler at kommuner kan ta gebyr for eierseksjoneringssaker: «Kommunen kan fastsette et seksjoneringsgebyr for å behandle seksjoneringssøknaden. Gebyret kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker». I kommuneregnskapet blir kostnader med eierseksjoneringssaker ført på KOSTRA-funksjon 302 og må skilles fra bygge- og delesak. Selvkostområdet eierseksjonering skal dokumenteres i et eget skyggeregnskap. 2 Forslag til ny gebyrforskrift En stor del av oppgaven med å utarbeide ny gebyrforskrift har vært å finne hensiktsmessige prinsipper og innretninger for den nye gebyrforskriften. Videre har arbeidet bestått i å identifisere kostnadsdrivere i saksbehandlingsprosessen, og knytte økonomiske variabler til dette. Dette gjøres for at det skal bli bedre samsvar mellom kommunens faktiske ressursbruk og gebyret som faktureres tiltakshaver. 2.1 Ny innretning Et viktig prinsipp i gebyrstrukturen har vært å bygge opp regulativet slik at man betaler for de tjenestene kommunen leverer i den enkelte saken. Dette gjøres ved at regulativet er bygget opp med et saksbehandlingsgebyr (basisgebyr) i bunn, og med tilleggsgebyrer på toppen hvor enkelte komponenter i søknaden gjør den vesentlig mer arbeidskrevende for kommunen. Et annet viktig prinsipp har vært å identifisere faktiske kostnadsdrivere og sørge for et bredt gebyrgrunnlag med få og lave satser. Dette vil føre til en mer hensiktsmessig fordeling av kostnadene for alle som benytter seg av byggesaksavdelingen i kommunen. Det foreslås derfor innføring av nye gebyrtyper og at eksisterende sakstyper differensieres på andre måter. For å lage et gebyrregulativ som er fleksibelt nok til å fange opp kommunens ressursbruk i de enkelte sakene, kan prinsippene oppsummeres slik: 1. Saksbehandlingsgebyr: gebyr som skal dekke de generelle oppgavene i saksbehandlingsprosessen som er avhengig av tiltakets kompleksitet, størrelse og omfang. 2. Tilleggsgebyr: Gebyr som skal dekke spesifikke komponenter knyttet til en søknad som vil være svært arbeidskrevende for kommunen.

2.2 Beregning av gebyrsatsene De enkelte gebyrsatsene vil beregnes med utgangspunkt i neste års budsjett og ønsket dekningsgrad for hvert av gebyrområdene. De konkrete satsene vil derfor ikke fremkomme før budsjettarbeidet er sluttført og budsjettsaken er lagt frem. Satsene som presenteres under er basert på foreløpige simuleringer og samtaler som er gjort i samarbeid med EDM. 2.2.1 Private planer til boligformål Ved private planer til boligformål betales gebyr som følger: Dagens regulativ: Private planer til boligformål er Basisgebyr (Nye tomter/bo-/bruksenheter fra 1. t.o.m. 5. tomter/enheter) 55 000 fra tomt nr. 6 t.o.m. tomt nr. 15 4 500 fra tomt nr. 16 t.o.m. tomt nr. 40 3 500 fra tomt nr. 41 2 500 For leiligheter/bo-/bruksenheter betales fra enhet nr. 5 t.o.m. enhet nr. 20 2 500 fra leilighet/bo-/bruksenhet nr. 21 1 800 Dette foreslås endret til: Gebyrforslag: Private planer til boligformål er Basisgebyr inkludert fem boenheter 45 000 Tilleggsgebyr per boenhet fra nummer seks 5 000 En slik modell er enkel å forholde seg til, men for å unngå at gebyret kan bli urimelig høyt legges det opptil at gebyret maksimalt kan bli 150.000 kr. 2.2.2 Oppføring av enebolig Dagens regulativ for boliger betaler gebyr etter følgende matrise: Dagens regulativ: Bolig Den første bo-/ bruksenhet, uansett størrelse i hht. pbl. 21-2 første ledd (ett-trinns saksbehandling) med stikningsplan inkl. kof-fil/sosi-fil 9 900 Den første bo-/ bruksenhet, uansett størrelse i hht. pbl. 21-2 første ledd (ett-trinns saksbehandling) med kun målsatt situasjonsplan 11 900 Den første bo-/bruksenhet, uansett størrelse, i hht. pbl. 21-2 femte ledd (rammetillatelse) med stikningsplan inkl. kof-fil/sosi-fil 8 900 Den første bo-/ bruksenhet, uansett størrelse, i hht. pbl. 21-2 femte ledd (rammetillatelse) med kun målsatt situasjonsplan 10 900 De neste 2-10 bo-/ bruksenheter, pr. enhet, uansett størrelse 3 000 De neste 11-50 bo-/ bruksenheter, pr. enhet, uansett størrelse 2 000 Beregnede gebyrinntekter i 2018 343 050 Gebyrene er avhengig av hva tiltakshaver har ordnet i forkant. Foruten om dette skal alle tiltakshavere for utstedelse av ferdigattest. Dagens regulativ: Ferdigattest Søknad om midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest 2 000 Beregnede gebyrinntekter i 2018 112 000 I det nye forslaget foreslår vi å forenkle satsene, samt å fjerne gebyr for ferdigattest. Det nye forslaget innebærer følgende: Gebyrforslag: Bolig For bygg med én boenhet 11 000 Tillegg pr. boenhet begrenset oppad til 25 enheter 8 000 Simulerte gebyrinntekter >500 000 For tiltakshavere som ønsker å bygge en enebolig blir det enklere å forholde seg til en pris, og det legges opptil uendrede priser for disse. Det vil derimot bli høyere priser for flermannsbygg og leilighetsbygg. Dette er bevisst, da tilleggsgebyret som tas i dag per boenhet er for lavt i forhold til arbeidet som legges ned. Kommunen forventer økte inntekter for denne sakstypen sammenlignet med tidligere som følge av disse endringene. 2.2.3 Dispensasjoner I dag betaler man dispensasjonsgebyr etter følgende matrise:

Dagens regulativ: Dispensasjoner er Delesaker For søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8 (deleforbudet i 100-meters beltet langs sjøen, langs 14 000 vernet vassdrag) for fradeling av nye tomter, uavhengig av tomteantall. For søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8 (deleforbudet i 100-meters beltet langs sjøen, langs 10 000 vernet vassdrag) for fradeling av tilleggsparsell og arealoverføring på inntil 100 m2. Søknad om fradeling av nye tomter (uavhengig av tomteantall), ikke i samsvar med gjeldende 14 000 reguleringsplan eller uregulert. (disp formål og/ eller plankrav) Søknad om fradeling av tilleggsparsell og arealoverføring på inntil 300 m2, ikke i samsvar med 5 000 gjeldende reguleringsplan eller uregulert. (disp formål og/ eller plankrav) Søknad om fradeling av tilleggsparsell og arealoverføring på over 300 m2, ikke i samsvar med 10 000 gjeldende reguleringsplan eller uregulert. (disp formål og/ eller plankrav) Byggesaker For søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8 (byggeforbudet i 100-meters beltet langs sjøen, langs vernet vassdrag) for nye bygg i hht. pbl. 20-3 (boliger, fritidsboliger, ervervsbygg) 25 000 etablering av nye bo/bruksenheter For søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8 (byggeforbudet i 100-meters beltet langs sjøen, langs vernet vassdrag) for nye bygg i hht. pbl. 20-5 på inntil 15 m2 (bod, uthus, tilbygg til eks. 8 000 bygg (uten oppholdsareal), mindre brygge osv.) For søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8 (byggeforbudet i 100-meters beltet langs sjøen, langs vernet vassdrag) for nye frittstående bygg i hht. pbl. 20-4 på fra 15 m2 t.o.m. 70 m2 11 000 (garasje, uthus, o.l.) samt tilbygg til eks. bygg i hht. pbl. 20-4 fra 15 m2 t.o.m. 50 m2 FRA PBL For dispensasjon fra pbl 29-4 (avstand til grense) 7 000 For øvrige dispensasjoner fra Plan- og bygningsloven/ teknisk forskrift. 14 000 FRA KOMMUNEPLAN For søknad om dispensasjon fra bestemmelser/formål i kommuneplan for nye bygg i hht. pbl. 14 000 20-3 eller mindre tiltak som krever høring For søknad om dispensasjon fra bestemmelser / formål i kommuneplan for mindre tiltak i hht. pbl. 20-4 for nye bygg på inntil 15 m2 som ikke krever høring (bod, uthus, tilbygg til eks. bygg 7 000 (uten oppholdsareal), mindre brygge osv.) For søknad om dispensasjon fra bestemmelser/ formål i kommuneplan og for mindre tiltak som 5 000 ellers er fritatt fra søknadsplikt i hht. pbl. 20-5 For dispensasjon fra plankrav i 2.1 for utvidelse på bebygd eiendom innenfor eks. bruksenhet 2 500 FRA REGULERINGSPLAN For søknad om dispensasjon fra bestemmelser/ formål i reguleringsplan for nye bygg i hht. pbl. 14 000 20-3 eller mindre tiltak som krever høring. For søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan for mindre tiltak i hht. pbl. 20-4 for nye bygg på inntil 15 m2 (bod, uthus, tilbygg til eks. bygg (uten oppholdsareal), mindre 7 000 brygge osv.) som ikke krever høring. For søknad om dispensasjon fra bestemmelser/ formål i reguleringsplan for mindre tiltak som 5 000 ellers er fritatt fra søknadsplikt i hht. pbl. 20-5 For separat søknad om disp for små avvik fra reguleringsplan f.eks. hjørne stikker over byggegrense, plan ikke i samsvar med virkeligheten, mindre avvik fra bestemmelser- etter 2 500 skjønn. Beregnede gebyrinntekter i 2018 580 000 Gebyrene i dag gir en presis beskrivelse av alle typer dispensasjoner og hvilken pris de skal betale. På en annen side er det svært omfattende og mange av dispensasjonene er relativt like i arbeidsmengde. Med det nye forslaget ønsker man å forenkle dette. Gebyrforslag: Dispensasjoner Små avvik og mangler fra reguleringsplan/kommuneplan og bestemmelser for tiltak etter 20-2.Plankrav for tiltak etter 20-4. 2 500 For tiltak ellers etter 20-5 ikke i konflikt med sjø/vassdrag (og alle tiltak med manglende byggegrense mot sjø i mangelfull plan (eks. før 1995.)). 5 000 For tiltak etter 20-4, ikke i konflikt med sjø/vassdrag og for fasadeendring etter 20-3 i ikke verneverdig konstruksjon. For tiltak ellers etter 20-5 i 100/50-metersbeltet sjø/vassdrag. 10 000 For tiltak etter 20-3 (unntatt pkt. 5), og tiltak etter 20-4 i 100/50-metersbeltet sjø/vassdrag. 14 000 For tiltak etter 20-3 som medfører ny boenhet i 100/50-metersbeltet sjø/vassdrag 25 000 For behandling av dispensasjonssaker jf. pbl. 19 som ikke er nevnt ovenfor Medgått tid Tanken med det nye innebærer at man samler dispensasjonene inn i noen gebyrkategorier, avhengig av hvor arbeidskrevende de ulike dispensasjonene er. Det innebærer et lavere gebyr for noen, og høyere for andre avhengig av hvilken type dispensasjon de har. Likevel er det viktig å påpeke at dispensasjoner er arbeidskrevende sammenlignet med andre sakstyper, og det bør reflekteres gjennom grunnkostnadene. Samtidig er det stor forskjell

på dispensasjonene, slik at dispensasjoner betales avhengig av om de må til politisk behandling, hvor mange det er (saksbehandler må vurdere hvert tilfelle) og om de må ut på høring. 2.2.4 Oppmålingsforretning For oppretting av grunneiendom og festegrunn betales gebyr i dag etter følgende tabell. Dagens regulativ: Oppretting av matrikkelenhet areal fra 0-100 m² (inkluderer punktfeste) 5 750 areal fra 101-250 m² 8 675 areal fra 251-500 m² 13 225 areal fra 501-1.000 m² 17 250 areal fra 1.001-2.000 m² 20 125 20.125,- og areal fra 2.001 m2: kr. 1.440,- pr. påbegynt dekar Dagens gebyrregulativ for oppmåling bygger på en gammel innretning fra kartverket (eldre enn 20 år). På disse tiårene har det skjedd en rivende utvikling innen oppmåling, både i forhold til landmålerutstyr og GPS, og i senere år har denne innretningen kommet under press fra sivilombudsmannen, revisjonsmiljøer og flere fylkesmenn fordi det kan bli for stort avvik mellom gebyret som faktureres og arbeidet som kommunen legger ned. Det gjelder særlig søknader med stort areal og mange fradelinger. I praksis skjer det en betydelig kryssubsidiering fra saker med stort areal og mange fradelinger til saker med lite areal. Til en viss grad er dette tillatt, men etter prinsippene om selvkost er ikke dette en anbefalt modell. Det foreslås derfor følgende innretning. Gebyrforslag: Oppretting av matrikkelenhet Basisgebyr fra 1 500 m² 17 000 Basisgebyr fra 501-2.000 m² 20 000 Tilleggsgebyr per dekar over 2000 m² 1 500 Man fjerner her de billigste og dyreste sakstypene for at de i større grad skal reflektere realitetene med arbeidsmengden ved en oppmålingsforretning. For de aller fleste normal saker er det ikke noen forskjell i arbeidsmengden avhengig av hvor stort arealet er. Det vil være saker med lite areal som kan være mer arbeidskrevende enn saker med større areal. Likevel er det en viss sammenheng mellom arbeidsmengden og oppmålingen dersom arealet er veldig stort. Og det skal man fremdeles ta noe et tilleggsgebyr for som skissert over. 3 Arbeidsgruppen Forslag til ny gebyrforskrift er utarbeidet av Audnedal og Lyngdal kommune. Styringsgruppen for delegasjoner, reglement og gebyrer har i samarbeid med planavdelingene i de to kommunene ledet arbeidet. EnviDan Momentum AS har vært sparringspartner. Målsetningen med arbeidet har vært å lage en forskrift som er rettferdig, tydelig og fleksibel. Rettferdig: Gebyrene skal gjenspeile de ulike brukergruppenes kostnadsnivå på best mulig måte. Tydelig: Forskriften skal være lett å lese og håndheve med klart og forståelig språk uten uklare, eller vanskelige, formuleringer. Fleksibel: Forskriften henviser til årlige kommunestyrevedtak for gebyrenes størrelse. Lyngdal kommune imøteser høringssvar.

4 Vedlegg 4.1 Vedlegg 1 Utdrag fra Rundskriv H-5/02 Juridiske spørsmål vedrørende utbyggingsavtaler i tilknytning til plan- og byggesaksbehandling m.v. (sidene 35 37) Del III. GEBYR FOR PLAN- OG BYGGESAKSBEHANDLING Etter plan- og bygningsloven 109 kan kommunen ved regulativ fastsette gebyrer for plan- og byggesaksbehandlingen. Gebyrregulativene skal ikke godkjennes av departementet. Departementene anbefaler at kommunene har et bevisst forhold til størrelsen på gebyrene i plan- og byggesaker. Gebyrene kan på den ene siden være en hjelp til å opprettholde en forsvarlig plan- og byggesaksbehandling i kommunen. Et for høyt nivå på gebyrene vil imidlertid kunne medføre at tiltakshavere kvier seg for å søke eller melde tiltaket til kommunen. Resultatet kan i så fall bli at kommunen får mindre kontroll med oppfølging av planer, byggetiltak m.v. Selvkost Det fremgår av forarbeidene til loven at gebyrene skal gå til hel eller delvis dekning av kommunens utgifter ved behandlingen. Det er med andre ord selvkostprinsippet som skal legges til grunn. Utgifter som ikke er en direkte følge av arbeidet med privat innsendt forslag til reguleringsplan, søknad om byggetillatelse el. kan ikke kreves dekket gjennom gebyrene. Pbl 109 gir svært få føringer for utformingen av gebyrregulativer. Det kan variere sterkt hvor arbeidskrevende byggesaker er for kommunen, og det kan være utfordrende å komme frem til et gebyrregulativ som gir et «riktig» resultat i den enkelte byggesak. Nedenfor gjennomgås enkelte punkter kommunene bør være oppmerksomme på. Gjennomsnittsbetraktninger Utgangspunktet for fastsetting av selvkost er at kommunen kan kreve dekket utgiftene for behandling av den konkrete byggesaken. I dette ligger imidlertid ikke at gebyret må beregnes nøyaktig i hver enkelt sak. Kommunen kan i regulativet legge til grunn gjennomsnittsbetraktninger. Det kunne ellers bli tidkrevende og dyrt å finregne utgiftene til behandling av hver enkelt sak. F.eks. brukes typebestemte gebyrer for behandling av saker, som like gebyrer for henholdsvis eneboliger, garasjer, meldepliktige tilbygg på bolighus og lignende. Alternativt kan gebyrregulativet angi tiltakenes forskjellige elementer grunnarbeider, hovedbygg, tilbygg osv. I og med at gebyrene skal svare til selvkost i den enkelte sak, må kommunen påse at gebyrene for enkle og ukompliserte saker ikke blir for høye. Antall boenheter En annen måte er å differensiere gebyrsatsene etter antall boenheter. En fare med dette er imidlertid at det neppe er like arbeidskrevende for kommunen å behandle en hybel som en stor enebolig. For at kommunen skal kunne anvende en slik måte å fastsette gebyrsatsene på må det kunne dokumenteres at utgiftene til saksbehandlingen avhenger av antall boenheter, uavhengig av størrelsen på tiltaket. En annen situasjon der en slik gebyrfastsetting kan medføre problemer, er der et større byggetiltak gjelder like eller lignende boenheter. Det at byggetiltaket består av flere boenheter gjør nok kommunens behandling mer komplisert - og dermed også dyrere - enn dersom det bare er en enhet. Men det kan vanskelig forsvares å multiplisere et grunngebyr med antall boenheter der boenhetene har klare likhetstrekk, og kommunenes behandling av hver enkelt boenhet i de aller fleste tilfeller er mye enklere. Inndeling etter kommunens oppgaver Gebyrer kan også fastsettes for de forskjellige oppgavene en sak innebærer for kommunen. Dette kan gjøres ved angivelse av elementene i saksbehandlingen som forhåndskonferanse, ett- eller totrinnsbehandling, dispensasjon, kopierings- og utsendelsesutgifter m.v. Ved bruk av denne metoden er det imidlertid viktig at det samlede gebyret ikke overstiger selvkost. Hvis kommunen i sitt regulativ har lagt seg over gjennomsnittet av kommunens kostnader, vil den samlede summen fort kunne bli høyere enn selvkost for byggesaken. Departementene påpeker for øvrig at det kan være uheldig å kreve gebyrer for forhåndskonferanser. Forhåndskonferansene kan være ressursbesparende for både tiltakshaver og kommunen, siden de gir en god mulighet for å få avklart elementer i saken som senere kan medføre problemer. Det vil være uheldig hvis gebyrer hindrer tiltakshavere fra å bruke denne muligheten.

Differensiering etter sakstyper Bruken av differensierte gebyrer for forskjellige typer saker eller tjenester kan også medføre problemer. Kommunene kan i utgangspunktet selv velge om de vil ta gebyr for en bestemt type tjenester og de kan velge dekningsgrad (innenfor selvkostprinsippet). Dersom de velger å ta gebyr for en type tjenester, men ikke andre, må en eventuell forskjellsbehandling imidlertid være saklig begrunnet. Et eksempel kan være at det kreves gebyr ved dispensasjon i saker om hyttebygging, men ikke i tilsvarende saker for boliger. Adgangen til å ta gebyr etter pbl l09 er begrunnet med at kommunen skal få dekket sine utgifter ved byggesaksbehandlingen, bestemmelsen er f.eks. ikke tenkt som et boligpolitisk virkemiddel. Departementene mener derfor at når man først velger å ta gebyr for en type tjenester må det være samme størrelse på gebyret for like saker. Et differensiert gebyrsystem må være saklig begrunnet. Straff Det påpekes for øvrig at pbl 109 ikke gir hjemmel for å ilegge straff. Kommunal- og regionaldepartementet uttalte blant annet i 2001: «Departementet er av den mening at dersom et slikt tilleggsgebyr gir uttrykk for det påviste ekstraarbeid kommunen påføres, må gebyret anses som å ha hjemmel i pbl 109. En forutsetning er at gebyret ligger innenfor selvkostprinsippet. Vi forutsetter at tilleggsgebyret er tatt inn som en del av gebyrregulativet. Merarbeidet må ligge innenfor det som er pålagt etter denne lov. Dette må det tas hensyn til ved beregning av gebyrenes størrelse. Gebyret må være et vederlagskrav for arbeid som ville vært unngått dersom søknads- eller meldekrav hjemlet i plan- og bygningsloven hadde vært fulgt. Dersom motivet for ileggelsen av tilleggsgebyret er å straffe den som har igangsatt eller utført ulovlige tiltak, vil dette ligge på siden av loven. Det er ikke hjemmel i pbl 109 for å pålegge noen form for straff, og dersom betegnelsen straffegebyr benyttes er dette klart uheldig.» Gebyr for sakkyndig bistand Når det gjelder bruk av sakkyndig bistand, må 109 forstås slik at den uttømmende regulerer i hvilke tilfeller utgiftene i sin helhet kan belastes tiltakshaver. Dette gjelder kun der kommunen bruker sakkyndige ved inspeksjon av tiltak, jf. 97 nr. 2. Ved bruk av sakkyndig bistand i andre tilfeller blir det et spørsmål om i hvilken grad utgiftene kan dekkes gjennom gebyrer. Kommuner bruker f.eks. tidvis private advokatkontorer ved behandling av særskilte saker. Når det gjelder beregning av slike gebyrer uttalte Kommunal- og regionaldepartementet i 2001: «I de tilfelle der kommunen selv ikke har ansatt advokat eller jurister, bør slik kompetanse innhentes der dette er nødvendig. En viss del av slike utgifter kan ut fra ovenstående dekkes over gebyrregulativet, som merutgifter knyttet til oppfølging av ulovligheter. Det må i tilfelle foretas en beregning av hva det vil koste hvis kommunen selv utfører disse oppgavene. Det antas imidlertid at kommunen ikke kan sette ut hele saksbehandlingen til et advokatfirma og inkludere alle utgifter til dette i beregningsgrunnlaget for gebyret. En slik praksis måtte hatt klar hjemmel i gebyrbestemmelsen og ville dessuten antagelig være i strid med selvkostprinsippets krav om kostnadseffektivitet.»