Ullensaker kommune, Postboks 470, 2051 Jessheim Prosjekt Prosjektn G nr/b nr Dato Deres ref. Vår ref. Gardermovegen 29-31 50-80-0270 gnr 135 / bnr 89, 547, 400, 605, 836, gnr 208/bnr 13 m.fl. 16.04.2019 - Ingeborg Anne Vinje/ Elisia Brask Estetisk redegjørelse Gjeldende detaljregulering for Gjestvang og Gjestadteie, ble vedtatt av Ullensaker kommune 09.05.2017, KST-sak 32/17. Tiltaket vises på vedlagte tegninger. Kontekst Tomten grenser til Ringvegen Fv459 mot vest, Jessheim videregående skole i nordvest, en park øst for tomten og et skogholt mot vest og nord. Syd-øst for tomten ligger en nyere boligblokk. Gardermovegen 29-31 befinner seg i grensen mellom det urbane og det landlige. Bebyggelsen er eksponert mot vest og vil visuelt fungere som den vestlige «portal» til Jessheim. Omfang Boligprosjektet omfatter oppføring av boliganlegg med totalt 178 leiligheter, fordelt på 6 punkthus, samt felles underjordisk kjeller på to etasjer og parkeringsanlegg på tre nivåer. Tiltaket omfatter også opparbeidelse av utearealer der det i tillegg til grøntarealer og felles gatetun, også etableres felles kjørevei, offentlig kjørevei og offentlig gang- og sykkelveg. Plassering i landskap Adkomsten til planområdet vil bli fra øst. Planområdets utomhusområder vil bli bilfrie, grønne og barnevennlige. Prosjektet deles inn i to byggetrinn; B1 og B2. Bygg A, B og C anlegges på tomten i syd, og bygg D, E og F i nord. Bebyggelsen omkranser to tun og er organisert på tomten for å skape best mulige solforhold. Det er stor høydevariasjon på tomta, som tas opp gjennom en terrassering av landskapet der byggene tilpasses de ulike nivåene. Det skal anlegges felles utearealer både på bakkeplan og på takterrasser. Byggene er orientert mot forskjellige himmelretninger. Bebyggelsen har en enhetlig struktur, men de ulike romdannelsene mellom byggene, i kombinasjon med høydeforskjeller i terreng og bygg, skaper variasjon og interessante uteromsforløp. Hvert bygg har hovedinngang fra tunet i sitt delfelt. Inngangsnivået i felt B1 ligger tre meter høyere enn i felt B2. arkitekturlaboratoriet as postboks 458 skøyen 0213 oslo tlf +47 22 12 22 63 O.NR 982 165 105 www.a lab.no office@a lab.no side 1 of 6
Illustrasjon Landskapsplan. (Ill. SLA) arkitekturlaboratoriet as postboks 458 skøyen 0213 oslo tlf +47 22 12 22 63 O.NR 982 165 105 www.a lab.no office@a lab.no side 2 of 6
Antall etasjer Felt B1 Bygg A oppføres i 6 etasjer med bolig + takterrasse og kjeller i U1 og U2. Bygg B oppføres i 7 etasjer med bolig + takterrasse og kjeller i U2. Bygg C oppføres i 8 etasjer med bolig + takterrasse Felt B2 Bygg D oppføres i 8 etasjer med bolig + takterrasse og kjeller i U2. Bygg E oppføres i 6 etasjer med bolig + takterrasse. Bygg F oppføres i 7 etasjer med bolig + takterrasse. Antall leiligheter i hvert bygg fordeler seg slik Bygg A 28 stk. Bygg B 29 stk. Bygg C 32 stk. Bygg D 35 stk. Bygg E 25 stk. Bygg F 29 stk. Leilighetsmiks Felt B1 og B2 inneholder 89 boenheter hver. Det er stor variasjon av boligstørrelser; fra 38 til ca. 142 m2. Leilighetene har en fordeling av 1-roms, 2-roms, 3-roms og 4 og 5-roms i alle bygg. Byggehøyder Gesimshøyde 4.1 i reguleringsplanen gir føringer for maksimal byggehøyde. Byggene bygges stort sett lavere enn hva planen åpner for, med unntak av fire heisoppbygg, som det søkes dispensasjon for. Høydevariasjon og tilbaketrekk Heis- og trappekjerner er plassert midt i bygget, slik at takoppbyggene ikke blir synlige fra bakkeplan. Mer enn 36 m av lengden på samlede fasader er trukket tilbake med minimum 2 m i begge delfelt. Planløsninger Hvert bygg har en inngangsplan, en gjentakende typisk plan og en toppetasjeplan. Toppetasjeplanene har store leiligheter som har tilgang til private takterrasser og balkonger. Noen av byggene har i tillegg en tilpasset plan i U1 og U2 basert på typisk plan. Alle typiske planer har fem leiligheter fordelt rundt den sentrale trappe- og heiskjernen. Fire av disse leilighetene er hjørneleiligheter. Bygg A, B og C har lik planløsning i typisk plan, bygg D har unik planløsning og bygg E og F har lik planløsning i typisk plan. Alle bygg har en sentrert kjerne med trapp og heis som fører ned til felles parkeringsanlegg og opp til felles takterrasse. To av byggene i hvert delfelt (Bygg B, C og E, F) har også utgang fra byggets sentrale kjerne til det nederste nivå av tomten. Alle planløsninger har funksjonelle løsninger og materialer av høy kvalitet. Byggene varierer i høyden slik at det skapes gode sol og lysforhold, og mange får flott utsikt. I kjellerarealene anlegges både bilparkeringsplasser og sykkelparkering, samt bodarealer og tekniske rom. Noe av sykkelparkeringen anlegges også på terreng. arkitekturlaboratoriet as postboks 458 skøyen 0213 oslo tlf +47 22 12 22 63 O.NR 982 165 105 www.a lab.no office@a lab.no side 3 of 6
Innvendige lysforhold Punkthus-typologien muliggjør lysinnfall fra to himmelretninger for de fleste boligene. Alle leilighetene har høye vindusformater. Dette er begge deler noe som vil påvirke opplevelsen om god kvalitet av lysinnfall. Estetikk Tiltaket er utformet med en arkitektonisk helhet. Byggene vil få hjørnevinduer der bæringen er inntrukket. Dette vil gi gode dagslysforhold. I tillegg vil dette skape et lett uttrykk, løse opp hjørnene og forsterke inne/ute opplevelsen. Glassrekkverk vil gi utsyn fra balkong. Balkongene er som hovedprinsipp plassert i hjørnene av byggene, utenfor stue/kjøkken i hver enkelt leilighet. De er utformet som en del av fasadenes helhetlige arkitektoniske uttrykk. Balkongene varierer i horisontal utstrekning og utgjør feltvis ulike komposisjoner. Dette, i kombinasjon med byggenes terrasseringer, vil gjøre at de fremstår sammensatte av ulike volumetriske enheter. Dette vil gi et variert og dynamisk arkitektonisk uttrykk, og skape en identitet til hvert enkelt bygg og til hver enkelt leilighet. Fasader og materialitet Bebyggelsen er gitt et arkitektonisk uttrykk av høy kvalitet. Planområdets naturtomtpreg videreføres i bygningens materialbruk. Alle fasader kles med stående, beiset tre-panel. Trekledningen gir et innbydende og varmt uttrykk til hele boliganlegget. Hvert bygg får i tillegg sitt eget fargetema i form av utvendig solavskjerming og inntrukket inngangsparti. Fargesetting er ikke bestemt ved innsendelse av rammesøknad. Illustrasjon Oversiktsperspektiv av felt B1 og B2. arkitekturlaboratoriet as postboks 458 skøyen 0213 oslo tlf +47 22 12 22 63 O.NR 982 165 105 www.a lab.no office@a lab.no side 4 of 6
Støy Alle boenheter har min. 50% av rom med støyfølsomt bruksformål (minimum ett soverom) som vender mot stille side. Færre enn 20% av det totale antall leiligheter får konstruert stille side i form av innglasset balkong eller spesialvindu for lufting. Uteoppholdsarealer etableres på stille side. De boligene som har privat uteareal som ikke oppfyller støykravet vil få disponere privat parsell på felles takterrasse. Takterrassene er støyfrie. Det etableres støyskjerm langs Gardermovegen og Ringvegen som gir skjerming for uteområder og bebyggelse. Universell utforming Uterom og bygninger er prosjektert etter gjeldende krav til tilgjengelighet. Trappekjernene i bygg B, C, E og F gir heis- og trappeforbindelser med direkte og trinnfri adgang fra alle boligene og til felles uteoppholdsarealer på nederste bakkeplan. Felles takterrasser på alle bygg er tilgjengelige og åpne for alle beboere. Utnyttelse Tiltaket er regulert i BYA; bebygd areal. B1 - Maks utnyttelse er BYA på 36%. Bebyggelsen har en utnyttelse på 25,9 %. B2 - Maks utnyttelse er BYA på 30%. Bebyggelsen har en utnyttelse på 36,45 %. Det søkes dispensasjon fra maks utnyttelsesgrad på felt B2. Parkeringskjeller under terreng har et bruttoareal på ca. 5490 m2 i U2 og 3300 m2 i U1. Det er takoppbygg på ca. 54 m2 BTA for adkomst til felles takterrasser i alle bygg. Parkering Alle parkeringsplassene for bil er lokalisert i parkeringskjeller. Det benyttes et parkeringssystem i to og tre etasjer. Innkjørsel til parkeringssystemet er fra plan U2. For hver bolig er det avsatt 1,2 stk. parkeringsplasser og mer enn 2 stk. sykkelplasser pr. boenhet. 0,2 stk. parkeringsplasser for bil pr. boenhet er tilgjengelige som gjesteplasser og lokalisert i B1. 10% av parkeringsplassene er dimensjonert for funksjonshemmede. Mer enn 10% av sykkelparkeringen for boliger anlegges i tilknytting til boliginnganger. Kjøreadkomst til parkeringsanlegget skjer via en rampe fra plan 1 og ned i plan U1 og derfra videre ned i plan U2. Beboere og besøkende til fots får adkomst til P-kjeller via trappekjernene i hvert enkelt bygg. Utomhus Nedkjørsel til kjelleren skjer direkte etter adkomst på planområdet slik at man unngår å få trafikk på utearealene. Utearealene er derfor ellers bilfrie. Arealene er beplantede og møblerte. Umøblerte flater kan brukes til ulike typer lek samtidig som de ivaretar manøvrering for brannbil og annet nyttekjøretøy. Utearealet er preget av en stor romlig variasjon som bl.a. oppstår på grunn av byggenes orienteringer og høydevariasjonen i landskapet. Det er totalt syv meters høydeforskjell i terrenget, fordelt på tre hovednivåer. Det er tre meters høydeforskjell mellom inngangsnivåene til hvert delfelt. Hvert delfelt har sitt eget samlende tun. De tre nivåene er arkitekturlaboratoriet as postboks 458 skøyen 0213 oslo tlf +47 22 12 22 63 O.NR 982 165 105 www.a lab.no office@a lab.no side 5 of 6
forbundet med trapper og beplantede skråninger. Det laveste nivået på tomten har parkpreg og ligger i vest mot Ringveien. Her er det lekeplass og gangstier mellom ny og eksisterende vegetasjon. De lavtliggende leilighetene får markterrasser, som avgrenses mot felles tun og allment tilgjengelige arealer med beplantning. De fleste har privat uteoppholdsareal i form av en balkong, hvorav enkelte er innglassede. De leilighetene som ikke har privat balkong eller hage, får tilgang til privat parsell på felles takterrasse på sitt bygg. Hver bolig har tilgang til minimum 10 m2 privat uteoppholdsareal. Alle bygg har felles takterrasse. Rømning skjer via hovedtrapp, balkong og rømningsvinduer. Brannoppstillingsplasser er vist på landskapsplanen og veier frem er dimensjonert for brannbil. Se egen Lark beskrivelse for mer utfyllende info om utomhus, overvannshåndtering og materialer. MUA Prosjektet oppfyller krav om mer enn 45 m2 uteoppholdsareal på 100 m2 bolig bruksareal, hvorav minimum 25 m2 lekbart. 5 m2 av private balkonger som ikke er støyutsatte er medregnet i arealregnskapet. Støyutsatte arealer, inkludert balkonger, samt innglassede balkonger er ikke medregnet. Felles uteoppholdsareal på takterrasser er inkludert i beregningen. Disse er åpne for alle beboere og universelt tilgjengelige. Mer enn 50% av felles uteoppholdsareal er solbelyst kl. 15.00 den 1. mai. Renovasjon og energianlegg Det oppføres to trafostasjoner innenfor feltene R/E1-2. Anleggene er ikke medregnet i arealregnskap for maksimalt tillatt BYA. Plassering av renovasjon i form av nedgravde avfallsconteinere er tiltenkt i tilknytning til avkjørsel for området og ved gatetun (f_gatetun). Med vennlig hilsen Ingeborg Anne Vinje Arkitekt MNAL E-post ingeborg@a-lab.no arkitekturlaboratoriet as postboks 458 skøyen 0213 oslo tlf +47 22 12 22 63 O.NR 982 165 105 www.a lab.no office@a lab.no side 6 of 6