VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Halvpart vertikaldelt 2-mannsbolig MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 3 350 000 LÅNEVERDI: KR 3 000 000 Halvpart tomannsbolig: Garasje: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: 93 m² m² 93 m² 0 m² M.fl. Utsiftsdato: Dato befaring: 12.04.2019 Oppdrag nr: 6072 09.04.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 911 8 239 Sertifisert takstmann: Takstmann Frode K. Mauren E-post: frode@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 701572
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 3 350 000 Anbefalt låneverdi 3 000 000 Markedsvurdering Halvpart av vertikaldelt 2-mannsbolig oppført i 2003 beliggende på Storegjerde/Gjerdsvegen like syd for Spjelkavik sentrum. Barnehage, barne og u.skole samt videregående skole like i nærheten. Gangavstand til Moa senteren med alle fasiliteter og gode bussforbindelser. Idrettsanlegg og fine turområde like ved boligen. Boligen ligger i område som er utbygd på begynnelsen av 2000-tallet og består av tomannsboliger og leiligheter. Boligen har pent opparbeidet uteområder med mye treterrasser etc. Gode sol og utsiktsforhold mot vest. Innvendige overflater er i stor grad oppgradert fra 2012 og utover. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Eiken Caroline Takstmann: Frode K. Mauren Befaring/tilstede:. - Frode K. Mauren. Tlf. 922 36 850 - Eiken Caroline. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Halvpart vertikaldelt 2-mannsbolig Om tomten: Eiet tomt for sameiet. Disponeres iht oppdelingsbegjæringen. Tomten for sameiet er på 3.891 kvm og det er boliger/seksjoner i sameiet. Asfalterte veger og parkeringsareal. Belegningstein gangveg til boligen. Støpt platt ved inngangsparti. Store terrasser, noe beplantning, hekk, bedd, utebelysning, forstøtningsmurer og plen. En fast biloppstillingsplass. Beliggenhet: Halvpart av vertikaldelt 2-mannsbolig fra 2003 beliggende i Storegjerdet i Spjelkavika. Kort veg til skoler, barnehage, butikk etc. Eiendommen er beliggende med vest vendt fasade. Området består av firemannsboliger, tomannsbolig og eneboliger. Regulering: Eiendommen ligger i område som er regulert til boligbebyggelse. Adkomstvei: Offentlig adkomstvei. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Matrikkeldata 1504 ÅLESUND Gnr: 23 Bnr: 177 Seksjon: 6 Eiet/festet: Eiet Areal: 3 891 m² Arealkilde: Ambita Infoland Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 1/ Hjemmelshaver: JOAKIM BREIDABLIK (1/2 Hjemmelshaver) CAROLINE EIKEN (1/2 Hjemmelshaver) : Sameiets tomtestørrelse. Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Sider Vedlagt Situasjonskart Innhentet Reguleringsplaner Innhentet Offentlige planer Tegninger Infoland.no Innhentet Eiendomsdata.no Eier Side: 3 av 7
Andre forhold Forsiing: Selskap: Storebrand. Bygninger på eiendommen Halvpart tomannsbolig Bygningsdata Byggeår: 2003 Kilde: Ambita Infoland Anvendelse: Bolig Standard: Normal standard på huset utifra alder/konstruksjon - Jfr besivelse under konstruksjoner. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder og konstruksjon. Poengterer at våtrom/isolasjon etc. ikke er ihht. dagens forsifter, men de som var vanlig på utførelsestidspunktet. Taksten er ingen tilstandsrapport jfr premissetekst. Arealer Bruttoareal Loft Sum bygning: Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 44 42 42 57 51 51 1 93 93 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. areal Gjør oppmerksom på ene soverom på loft, på godkjent tegning, er definert som bod. Vaskerom i hovedetg er på tegning angitt som sportsbod/vaskerom. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Loft Bad, hall m/trapp, 3 soverom Sekundærareal (S-ROM) WC/vaskerom, gang, stue/kjøkken/trapp Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Halvpart tomannsbolig - oppført i 2003. Boligen har hovedetg + loft + yploft. Side: 4 av 7
Utvendig: Betong/støpt plate på fast grunn av fyllmasse. Boliger av denne alder har normalt drensrør lagt i grøfter med stein/grus til drenering langs grunnmur. Yttervegger av bindingsverk med isolasjon, utvendig montert liggende trepanel og innvendig platekledd. Malt sist i 2014. Takkonstruksjon i tre. isolert så himling. Trebjelkelag. Taktekking består av betong takstein - taenner og luftehatter av metall. Vinduer av 2-lags isolerglass med malte trekarmer. Overbygd inngangsparti. Hoveddør er hvitmalt med glassfelt. Dør til vaskerom i hvitmalt utførelse. Balkongdør i malt utførelse fra byggeår med 2-lags glass. Innvendig: Kryploft med adkomst via trappeluke. Noe gulv er lagt. Kottluker i knevegg. Innvendig overflateoppusset fra 2012 og utover. Loftsetg har laminat på gulv, malte/tapetserte vegger. Malt panel i himling. Loftstue er overflate oppusset i 2017. Kottluker i knevegg. Bad er oppusset i 2015 med nye flisplater på vegg samt ny innredning. Det har flislagt gulv med gulvvarme. Flisplater på vegger. Dusjkabinett (2017), wc og innredning med servant(2015). Opplegg for vaskemaskin. Innvendig trapp er malt furutrapp fra byggeår - malt rekkverk. Hovedetg har laminat på gulv, malte/tapetserte vegger. Himlingsplater i himling. Gulvvarme i stue/ kjøkken/gang. WC/vaskerom har flislagt gulv, malte vegger. Skyllekar med benkeplate. WC. Opplegg for vaskemaskin. Dør ut. Kjøkkeninnredning fra 2014. Innredning med malte hvite profilerte fronter delvis flisplate over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer, komfyr/induksjonstopp. Oppvaskmaskin. Stålventilator. Utgang fra stue til vestvendt treterrasse på ca 30 kvm+ 25 kvm mot syd. Malte fyllingsdører som innerdører. Tekniske installasjoner: Automatsiinger - skap i gang. Ny måler i 20. Rør i rør system. Pipe. Vedovn i stue montert i 2003. Balansert ventilasjon. Filter nylig skiftet. Sentralstøvsuger. Varmtvannstank på ca 200 liter fra byggeår. Terrassemarkise. Fiber. Garasje Bygningsdata Byggeår: 2003 Kilde: Iht tidligere takst. Anvendelse: Halvpart av garasje Side: 5 av 7
Standard: Halvpart av dobbelgarasje tilhører seksjonen. Gruset gulv, åpne trekonstruksjoner. Betongtakstein. Leddport i tre. Lagringshems med gulv - ikke måleverdig areal. Vedlikehold: Normalt godt vedlikehold ut fra byggeår. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 21 Sum bygning: 21 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Garasjerom Bod Bygningsdata Byggeår: 2003 Kilde: Tidligere takst. Anvendelse: Bod Standard: Frittliggende bod. Oppført i trekonstruksjoner. Liggende bordkledning.decra taktekking.. Strøm. Vedlikehold: Normalt godt vedlikehold ut fra byggeår. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 12 Sum bygning: 12 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Bod Side: 6 av 7
Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Beregninger Teknisk verdi bygninger Halvpart tomannsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 541 225 Diverse 0 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Halvpart tomannsbolig - 415 000 2 226 225 150 000 Garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 160 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Garasje - 000 Bod Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 81 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Bod - 8 500 Sum teknisk verdi bygninger 72 500 2 448 725 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Sum tomteverdi: 1 000 000 1 000 000 3 448 725 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: VALDERØYA, 12.04.2019 Takstmann Frode K. Mauren Side: 7 av 7