Seksjonering og plan- og bygningsloven

Seksjonering og plan- og bygningsloven I HVILKEN GRAD KAN PLAN- OG BYGNINGSLOVEN TREKKES INN VED SEKSJONERING? Frode Aleksander Borge Høyskolelektor

A. Eierseksjonsloven (ESL) 1. Regulering av rettsforholdet mellom sameiere. 2. Bindende rammer for inndelingen i bruksenheter. - Av hensyn til sameierne. Også fremtidige sameiere. - Av mer allmenne hensyn: Visse standardkrav og visse krav til arealbruk. Nytt syn: Seksjonering er i prinsippet uavhengig av offentligrettslige krav og man bør frikoble ESL fra PBL hvor det er mulig

B. Seksjonering og lovlig bruk - Eierseksjonsloven 6, 6. ledd: - «Det skal fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen.»

Forslag mht. lovens 6, 6.ledd, 2. punktum: 1. Flertallet (5-2): Videreføre dagens vilkår for boligseksjoner. Forbrukerhensyn: Dersom det etableres en boligseksjon i strid med arealplanformålet kan dette medføre store tap for kjøper. 2. Mindretallet (2): Oppheve koblingen til plan og bygningslovgivningen. Plan- og bygningslovgivningen og privatrettslige mangelskrav er tilstrekkelig for å «straffe» selger og verne kjøper.

C. Søknadsplikt etter pbl. 20-1? - Seksjonering er ikke omfattet av pbl. 20-1, ledd bokstav m) om deling m.m. - Seksjonering er ikke i seg selv oppdeling eller sammenføying etter 20-1, 1. ledd bokstav g). - Seksjonering er neppe i seg selv bruksendring etter 20-1, 1.ledd bokstav d).

D. Standardkrav i eierseksjonsloven - Eierseksjonsloven 6, 7. ledd: - «Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom.» - Loven hjemler ikke strengere krav. - Særregel for utbedring eller fornyelse. - Ellers: Krav på seksjonering når vilkårene er oppfylt En «Ja-lov».

Ot.prp. nr. 33 (1995 96) s. 100 (om 8 og vilkårene i 6): - «Antakelig vil det i praksis bli utviklet visse retningslinjer for hva som kan godtas og ikke godtas innen de rammene loven trekker opp. Det er likevel ikke meningen at kommunene skal kunne supplere loven med strengere og mer detaljerte krav til bruksenhetene eller seksjoneringen.»

Forslag til endringer mht. standardkravene: 1. Flertallet (5-2): Videreføre dagens standardkrav. 2 av flertallet går inn for en viss skjerping av kravene ved at boligseksjoner også skal oppfylle krav i lov eller forskrift til «vern av liv og helse». 2. Mindretallet (2): Oppheve dagens standardkrav. - Plan- og bygningslovgivningen. - Mer effektiv arealbruk og billigere leiligheter.

E. Hvordan praktiseres loven? Rapporten Betre kunnskap om forvaltningens erfaringer i seksjoneringssaker

F. Formålstjenlig inndeling - Eierseksjonsloven 6, 1.ledd siste punktum: - «Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.» - Er en «ulovlig» bruksenhet formålstjenlig? - Forutsetningen er (skulle være) at rekvirenten står nokså fritt, men praksis har vist noe annet. Kravet om formålstjenlig inndeling foreslås opphevet.

G. Fellesareal - Eierseksjonsloven 6, 2.ledd, 3. punktum: - «Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal.»

Forslag til endringer av regelen om tvungent fellesareal: Deler som er nødvendige for andre bruksenheter: Regelen opprettholdes. Koblingen til plan og bygningslovgivningen: Regelen foreslås opphevet. Unntak: Garasje- eller parkeringsplass for personer med nedsatt funksjonsevne (UU).

- Eierseksjonsloven 6, 2.ledd, 4. punktum: - «Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skal også vaktmesterbolig, felles garasje og liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift, være fellesareal.» - Utbygger avgjør om garasjen skal være felles (skal hindre sameie i seksjon ved etableringen)

Forslag til endringer av regelen om tvungent fellesareal: «Vaktmesterbolig»: Regelen foreslås opphevet. «Felles garasje»: Regelen foreslås opphevet. Unntak: Garasje- eller parkeringsplass for personer med nedsatt funksjonsevne (UU). «Liknende areal som skal tjene sameiernes felles bruk eller eiendommens drift»: Regelen foreslås opphevet.

Seksjonering og plan- og bygningsloven H. Seksjonering og parkeringsdekning - Utbygger kan ønske 1) Å la parkeringsplasser (ute eller inne) være tilleggsdel til bruksenhet. 2) Å seksjonere innendørs parkeringsareal som egen seksjon. - Krav til parkeringsplasser kan følge av - reguleringsplan (pbl. 12-7 nr. 7) - rammetillatelse (bla. pbl. 28-7)

Kan det fastsettes i reguleringsplan eller rammetillatelse at parkeringsareal skal være fellesareal? - Sikre bruken for sameiere og brukere? - I tilfelle ja - hva med utleie av parkeringsplasser til andre? - Bruksendring?

Praksis med å nekte parkeringsanlegg som seksjon - Rt-2011-1709 - Borgarting lagmannsrett (LB-2006-27579): «Parkeringsnormen kan således ikke hjemle noe krav overfor utbygger om eksklusive eller øremerkede biloppstillingsplasser. Etter lagmannsrettens mening kan heller ikke plan- og bygningsloven 69 nr. 1 antas å hjemle pålegg med et slikt innhold.»

- Frode Innjord (red.), Plan- og bygningsloven med kommentarer (Oslo 2010): - «Hvis tiltakshaver innfrir kravene til biloppstillingsplasser, enten på egen tomt eller på «fellesareal», ligger det utenfor kommunens kompetanse å bestemme noe om den interne fordeling av slike plasser mellom sameiere og brukere i et eierseksjonssameie, jf. Borgarting lagmannsretts dom 24. april 2007 (LB-2006-27579).»

Oppsummering parkering - Eierseksjonsloven gir ikke selvstendig hjemmel for å nekte parkeringsanlegg som egen seksjon. - Bare dersom det følger av plan eller rammetillatelse. - Kan diskuteres om plan- og bygningslovgivningen gir hjemmel for å reservere parkeringsplasser for brukere av eiendommen.

Forslag til endringer av regelen om tvungent fellesareal: Eierseksjonsloven 6, 2.ledd, 3. og 4. punktum: Koblingen til plan- og bygningslovgivningen mht. tvungent fellesareal og «Felles garasje»: Reglene foreslås opphevet. Det er ikke opp til kommunen å bestemme hvordan bruken av parkerings- og garasjeplasser organiseres i et sameie. Det er opp til den som seksjonerer om parkerings- og garasjeplasser skal være fellesareal eller ikke. Unntak: Garasje- eller parkeringsplass for personer med nedsatt funksjonsevne (UU).