VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: Borettslagsleilighet MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 1 900 000 LÅNEVERDI: KR 1 700 000 Leilighet: Garasje: BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: m² m² m² 0 m² M.fl. Utsiftsdato: Dato befaring:.08.2018 Oppdrag nr: 91 13.08.2018 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 911 810 239 Sertifisert takstmann: Takstmann Frode K. Mauren E-post: frode@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 1be6f2
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 20'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 1 900 000 Anbefalt låneverdi 1 700 000 Markedsvurdering 2-roms borettslagsleilighet beliggende i 4. etg i borettslag oppført i ca 1981/82. Eiendommen ligger i Spjelkavika, ca 12 km øst for Ålesund sentrum. Det er kort vei til handelsentrum på Moa og kollektivtransport. Eiendommen ligger i et etablert boligstrøk med kort vei til handelssentrum på Moa, kollektivtransport, skoler og barnehage. Fasader på blokkene ble betydelig oppgradert ca 2006/07 og fremstår med godt utvendig vedlikehold. Innvendig er leiligheten noe overflateoppusset senere år, men bad/kjøkken er i hovedsak fra byggeår. Svært gode sol og utsiktsforhold. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Brandstad Jeanette Takstmann: Frode K. Mauren Befaring/tilstede:. - Frode K. Mauren. Tlf. 922 36 80 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Borettslagsleilighet Beliggenhet: 2-roms borettslagsleilighet beliggende i 4.etg i borettslag oppført i ca 1981/82. Eiendommen ligger i Spjelkavika, ca 12 km øst for Ålesund sentrum. Det er kort vei til handelsentrum på Moa og kollektivtransport. Til leiligheten tilhører garasje. Om tomten: Tomten er opparbeidet med plener og beplanting, asfalterte trafikkarealer, garasjeanlegg, gangveier, lekeareal etc. Avmerkede parkeringsplasser. Regulering: Regulert område til boligformål. Tilknytning vann: Offentlig vanntilknytting Tilknytning avløp: Offentlig avløp Matrikkeldata 104 ÅLESUND Gnr: 2 Bnr: 18 Eiet/festet: Eiet Areal: 1 039 m² Arealkilde: Ambita Infoland Hjemmelshaver: Aspehaugen Borettslag A/l : Borettslaget eier flere bnr; gnr 2, bnr 18/203/204/20. Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: 86/Aspehaugen Borettslag A/l Organisasjonsnummer: 94004023 Forretningsfører: OBOS Nordvest Eier adkomstdok.: Brandstad Jeanette Ingmari Lindqvist og Brandstad, Odd Egil Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 86 Obligasjonsnummer: Pålydende: Opprinnelig innskudd: 66 200 Andel formue: 16 018 Andel fellesgjeld: : 86 100 104 34 Pr 31.12.2017 Årsregnskap Regnskapsår: Omløpsmidler: 2017 Samlet andelskapital: 303 971 Kortsiktig gjeld (-): 47 23 Disponible midler: 4 76 736 20 800 Samlet innskuddskapital: 19 30 100 Langsiktig gjeld (+): 31 603 792 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 0 93 892 Side: 3 av 7
Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Sider Vedlagt Reguleringskart Situasjonskart Årsregnskap Boligopplysning fra borettslaget Infoland Eier Andre forhold Forsiing: Selskap: IF. Avtalenr: 1120138. Borettslagets bygningsforsiing. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1980 Kilde: Ambita Infoland Anvendelse: Bolig Standard: Normal standard på eiendommen og leiligheten utfra alder/konstruksjon - jevnlig oppgradert/ vedlikeholdt. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder og konstruksjon. Poengterer at våtrom/ventilasjon/isolasjon etc. ikke er ihht. dagens forsifter, men de som var vanlig på utførelsestidspunktet med senere oppgraderinger. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 4. etasje Sum bygning: Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Side: 4 av 7
Romfordeling Primærareal (P-ROM) 4. etasje Bad, gang, stue/kjøkken, soverom Sekundærareal (S-ROM) Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: 2- roms leilighet beliggende i større borettslag med ca. 208 boenheter fordelt over flere 4 etg blokker. 16 leiligheter i hver blokk. Blokkene er oppført på starten av 1980-tallet. Leiligheten ligger i 4.etg. Utvendig: Borettslaget har i 2006/07 gjennomført større rehabilitering - det er her foretatt utskifting av fasader/ vinduer/balkongdører samt hoveddør til leilighetene etc. Blokken er oppført i betong-/murkonstruksjoner med fasadeplater/teglstein på fasader. Vinduer av PVC-material med 2-lags energiglass fra rehabiliteringen samt stuevindu fra byggeår. Nyere finèrhoveddør til leiligheten. Betong etg skille. Betong grunnmur. Felles trappegangen er oppusset i 2016/17. Innvendig: Leiligheten er noe overflateoppusset i 2011. har parkett/laminatflis på gulv. Malte tapetserte veggflater. Malte himlinger. Malt glatt kjøkkeninnredning i hovedsak fra byggeår. Oppvaskmaskin, komfyr og kjøl/fryseskap. Bad er i hovedsak fra byggeår og har vinyl på gulv, tapetserte veggflater. Fliser på vegg i våtsonen. Innredning med servant. Opplegg for vaskemaskin. Utgang fra stue til sydvestvendt balkong på ca 8 kvm Malte glatte innvendige dører. Tekniske installasjoner: Porttlf. Garderobeskap. Krussiinger. Nyere panleovner. Garasje Bygningsdata Byggeår: 1982 Standard: Normal standard på garasjen utifra alder/konstruksjon - jevnlig oppgradert/vedlikeholdt. Kun vurdert utenfra. Garasje på ca kvm. Trekonstruksjoner. Ligger i felles garasjebygg. Vippeport. Side: av 7
Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM 1. etasje 16 Sum bygning: 16 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. areal Ikke besiktiget innvendig - areal er ca-areal. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Garasjerom Kjellerboder Bygningsdata Byggeår: 1981 Kilde: Infoland Anvendelse: Bod Standard: Normal bodstandard. Ei flettverksbod på 2 kvm og ei tett bod på 2, kvm samt ei skapbod. Sykkelboder etc. Vedlikehold: Normalt godt vedlikehold ut fra byggeår. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Underetasje 6 Sum bygning: 6 Sekundær S-ROM 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Underetasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 3 boder Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Fellesutgifter (pr. mnd. 2 26) Sum årlige kostnader 30 312 30 312 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 1 996 01 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Leilighet - 600 000 1 396 01 100 000 30 000 1 26 01 Garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 12 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Garasje - 2 000 Kjellerboder Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 3 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Kjellerboder - 000 Sum teknisk verdi bygninger Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 26 01 Normal tomtekostnad: 00 000 Andel formue for seksjon: 16 018 - Andel fellesgjeld for seksjon: Verdi adkomstdokument: 104 34 1 937 679 VALDERØYA,.08.2018 Takstmann Frode K. Mauren Side: 7 av 7