forsiden SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG Lysere utsikter for nybyggsalget på Sør-Vestlandet men lavt tilbud utgjør begrensning for omsetningnivå spesielt i Stavanger Les rapporten
side 2 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 2 Tidligere har vi påpekt at tilbudet vil utgjøre en større begrensning frem i tid, spesielt i Stavanger. Dette har ikke minsket i aktualitet. Det er eksempelvis hele 58% færre nye boliger for salg nå i Stavanger enn ved toppen i desember 213, og antallet for salg er 17% lavere enn ved samme tid i fjor. Med et lavt antall nye boliger for salg og få lanseringer over tid, er også utvalget lite tilpasset behovet, sier vår Områdeleder for Nybygg på Sør-Vestlandet Eivind Chr. Dahl. Antallet nye boliger til salgs i Rogaland er 18 prosent lavere enn ved samme tid i fjor. Det er altså spesielt Stavanger som trekker ned, men i tillegg eksempelvis Sandnes og Sola. Samtidig er salgstakten i Rogaland økende. Med økt næringsaktivitet i vår region vil vi se tiltagende omsetningstakt for nybygg også de neste kvartalene. Til tross for et lavere og mindre variert tilbud er omsetningen i Stavanger 13,8% høyere hittil i år enn ved samme tid i fjor. I Sandnes har omsetningen økt med 12% sammenliknet med på senhøsten, og omsetningsnivået er nesten doblet sett opp mot samme tid i fjor. Tilsvarende eksempler finner vi også på Jæren med Time hvor omsetningen er 3% høyere enn ved samme tid i fjor og i Haugesund hvor omsetningsnivået er nesten doblet fra et lavt nivå ved samme tid i fjor. Vi mener at antallet nybygg for salg i vårt område nå er på et altfor lavt nivå og ikke tilpasset behovet spesielt i Stavanger. Områdeleder for Nybygg i Rogaland Eivind Chr. Dahl. For oss som selger boliger både innen brukt og nybygg er denne situasjonen dessverre klassisk, et tregt bruktmarked i nåtid hindrer planlegging og igangsettelser av nybygg et par år frem. Vi mener tiden er overmoden for å lansere flere attraktive prosjekter og stikke spaden i jorden flere steder i Rogaland - fremfor alt i Stavanger, for å hindre en uønsket situasjon lengre frem, sier Dahl. I Agderfylkene har det derimot vært et jevnt høyt antall for salg over tid, noe som har bidratt til både et godt utvalg og mer stabil prisvekst. Nå ser vi imidlertid en endring. I løpet av det siste halve året er det lansert få nye boliger i begge fylker. I Vest-Agder er tilbudssiden svekket med 12 prosent sammenlignet med samme tid i fjor, i Aust-Agder er tilbudet redusert med hele 32 prosent siden samme tid i fjor.
side 6 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 3 7 6 5 4 3 213-2 213-1 214-6 215-2 215-1 216-6 217-2 217-1 218-6 219-2 Stavanger Sandnes Figur 1: Antall for salg i Stavanger/Sandnes. 3 1 25 8 15 6 4 5 DES 213 AUG 214 APR 215 DES 215 Aust-Agder AUG 216 APR 217 DES 217 AUG 218 Vest-Agder DES 218 213-6 214-2 214-1 Aust-Agder 215-6 216-2 216-1 217-6 218-2 Vest-Agder 218-1 219-2 Figur 2: Antall lanseringer i Agder. Figur 3: Antall for salg i Agder.
side 3 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 4 I Stavanger og nærliggende områder utgjør det lave tilbudet en begrensning Siden november i fjor har omsetningen av nye boliger gått ned med 37 prosent i regionhovedstaden. Samtidig ser vi at omsetningen har økt der nybyggingen har vært større og utvalget er mer variert. I Sandnes har omsetningen økt med 12 prosent siden senhøsten, både der og i Randaberg er omsetningen nå nesten doblet sett opp mot samme periode i fjor. Til tross for det lave og mindre tilpassede tilbudet er likevel også omsetningen i Stavanger 14% høyere enn ved samme tid fjor. Tilbudet i Stavanger, Sola og Sandnes har falt markant Prisene har økt Antallet ferdigstillelser vil halveres fra 219 til 22. Dette betyr et markant tilbudsunderskudd i sentrale deler av Rogaland til neste år. Nå trenger vi flere boliger å selge sentralt i Rogaland. I Stavanger har antallet nye boliger for salg gått ned med 17 prosent ved samme tid i fjor fra et allerede lavt nivå. I Sandnes er det nå 16 prosent færre nye boliger for salg enn ved samme tid i fjor. Omsetningen har altså likevel økt begge steder.
side 5 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 5 Også på Sola ser vi en markant nedgang i tilbudssiden: Der ligger det 25 prosent færre boliger ute enn for ett år siden. Salget har også avtatt der det siste halvåret. Riktignok fra et relativt høyt nivå. 16 Med en større knapphet har prisnivået på 14 nye leiligheter i Stavanger økt med 6,2% siste 12 12mnder, 1,3% bare siden nyttår. Lansering av høyere prisede prosjekter og det at prosjekter lansert tilbake i tid begynner å bli utsolgt, påvirker naturligvis også. I Sandnes er prisnivået nå 8 prosent høyere enn for et år siden, mens prisveksten i Sola er sterke 9,3 prosent. 8 6 4 2 7 213-2 213-1 214-6 215-2 215-1 216-6 217-2 217-1 218-6 219-2 6 Stavanger Sandnes 5 4 Figur 4: Grafen viser antall solgte enheter i nye prosjekter i hhv. Stavanger og Sandnes. 3 213-2 213-1 214-6 215-2 215-1 216-6 217-2 217-1 218-6 219-2 Figur 5: Denne grafen viser antall nye boliger som ligger ute for salg i hhv Stavanger og Sandnes. Her ser vi at det er en fallende trend. I Stavanger er antallet for salg nå hele 58% lavere enn ved toppen i desember 213 og 17 prosent lavere enn ved samme tid i fjor, ned fra et allerede lavt nivå. Stavanger Sandnes 7 6 5 Kvmpris leiligheter Figur 6: Prisnivået på leiligheter i Stavangerregionen og på Jæren ligger langt høyere enn i det øvrige Rogaland. 4 3 2 1 Stavanger Sandnes Randaberg Sola Time Gjesdal Klepp Egersund Hå Kvitsøy Strand Tysvær Haugesund Karmøy Finnøy Vindafjord
side 5 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 6 SALGSUTVIKLING 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Sola Randaberg Figur 7: Figuren over viser utviklingen i salget i Randaberg og Sola. I Sola har vi hatt en markant nedgang i tilbudet noe som også slår ut på salget. I Randaberg er omsetningen nå nesten doblet sett opp mot samme periode i fjor. ANTALL BOLIGER TIL SALGS 18 16 14 12 8 6 4 2 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Sola Randaberg Figur 8: Samtidig som antallet nye boliger for salg på Sola har gått ned med 25 prosent, har antallet for salg økt i Randaberg det siste året, noe som også vises godt i økt salg.
side 5 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 7 PRISUTVIKLING NYE LEILIGHETER 7 6 5 4 3 2 1 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Stavanger Sandnes Sola Randaberg Figur 9: Figuren viser stigende prisutvikling den siste tiden på helt nye leiligheter i Stavangerregionen, etter en lengre periode med lite endring. På vårparten i 212 var prisnivået i Stavanger høyere enn i Oslo, nå er prisforskjellen på nye leiligheter og for alle boligtyper over 2K. PRISUTVIKLING NYE HUS 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Stavanger Sandnes Sola Randaberg Figur 1: Prisutvikling nye hus i Stavangerregionen.
side 7 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 8 Godt salg på Jæren spesielt i Time Sammenlignet med samme periode i fjor er det solgt 3 prosent flere nye boliger i Time. Det tilsvarer en økning på 44 prosent sammenliknet med på senhøsten. Med flere attraktive lanseringer har også prisnivået på leiligheter i Time økt med 1,5 prosent siden samme tid i fjor. Både i Hå og Klepp har det imidlertid vært nedgang i salget, men antallet for salg er også markant redusert. I Hå er antallet for salg nå hele 42 prosent lavere enn ved samme tid i fjor, i Klepp er tilbudet ned med 23 prosent. Av alle kommunene i sør omsettes det nå flest nye boliger i Time. Her er vi den klart største nybyggmegleren. Totalt har vi solgt nær 4 prosent av alt som er solgt her hittil i år, samtidig som vi bare har oppdraget på bare 2 prosent av det som er for salg. Det er vi stolte av. Ser vi Sør-Jæren under ett har prisnivået både på nye leiligheter og hus endret seg lite det siste året. 14 12 DNB Eiendom EiendomsMegler 1 Aktiv Block Watne (OBOS) 8 6 4 2 Figur 11. Andel av solgte i Time hittil i år. 213-2 213-1 214-6 215-2 215-1 216-6 217-2 217-1 218-6 219-2 Time Hå Klepp EiendomsMegler 1 Block Watne (OBOS) DNB Eiendom Aktiv Eiendomsmegler Vest Jadarhus Figur 13: Antallet nye boliger for salg på Jæren har falt markant under den siste tiden. I Time er tilbudet halvert siden samme tid i fjor, i Hå er tilbudet 42 prosent lavere enn ved samme tid i fjor, på Klepp er tilbudet 23 prosent lavere enn ved samme tid i fjor. Figur 12. Andel for salg i Time hittil i år.
side 8 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 9 Boligmarkedet i Egersund friskner til 6 5 4 3 2 Egersund ble kraftig rammet av oljekrisen og 1 det har lenge lagt en demper på boligmarkedet her. I en periode var det nær umulig å selge nybyggprosjekt og andre boliger som lå ute for salg i byen. 213-4 213-12 214-8 215-4 215-12 216-8 Egersund 217-4 217-12 218-8 218-12 Nå ser vi imidlertid at det holder på livne til. Salget av nye boliger hittil i år er doblet sett opp mot senhøsten, og vi tror de neste kvartalene vil bli enda bedre her, opp fra et lavt nivå over flere år. Figur 14: Antallet nye boliger for salg i Egersund har lenge vært høyt sett opp mot etterspørsel, nå er imidlertid etterspørselen igjen tilbake og varelageret har sunket med 16% bare de siste to månedene. 14 12 1 8 6 4 2 213-4 213-8 213-12 214-4 214-8 214-12 215-4 215-8 215-12 216-4 216-8 216-12 217-4 217-8 217-12 218-4 218-8 218-12 Egersund Figur 15: Figuren viser at salgsutviklingen i Egersund har vært god de siste to månedene. Salget er doblet hittil i år sett opp mot senhøsten, men opp fra et meget lavt nivå.
side 5 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 1 PRISUTVIKLING NYE BOLIGER 6 5 4 3 2 1 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Time Hå Klepp Gjesdal Eigersund Figur 16: Prisutviklingen på nye boliger sør i Rogaland har vært relativt stabil den siste tiden. I Time har prisene økt mer enn i de andre områdene, hovedsakelig på grunn av gode prosjekter i området, med høy kvalitet. PRISUTVIKLING NYE HUSPROSJEKT 4 35 3 25 2 15 1 5 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Time Hå Klepp Gjesdal Eigersund Figur 17: Prisutvikling nye husprosjekt i kommunene på Sør-Jæren og Egersund.
side 7 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 11 Godt salg i Haugesund og på Stord rolig ellers i nord Tilsvarende som i Egersund ser vi en også markant endring i Haugesund. Her er omsetningsnivået nesten doblet sammenliknet med samme tid i fjor, og tilbudet har sunket med ca. 1 prosent. Den gode utviklingen her skyldes i stor grad økt aktivitet i viktige maritime næringer. Vi venter en fortsatt bedring og økt salgstakt i Haugesund og for Stordområdet de neste kvartalene tilsvarende som for Egersund. I nabokommunen Karmøy er omsetningsnivået langt mer stabilt over tid. Antallet boliger for salg her er i likhet med i Haugesund også lavt med nedgang i antall for salg på 11,4 prosent bare de siste to månedene. 45 4 35 3 25 2 15 1 5 213-2 213-1 214-6 215-2 Haugesund 215-1 216-6 217-2 217-1 Karmøy 218-6 219-2 Figur 18: Figuren viser hvordan nybyggsalget har utviklet seg i den nordre delen av Rogaland. Haugesund utmerker seg, der er omsetningsnivået nå nesten doblet sammenliknet med samme tid i fjor. I 213 og frem til starten av 215 var nivået spesielt lavt.
side 5 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 12 25 15 Figur 19: Her ser vi utviklingen i tilbudet av nye boliger for salg i hhv Haugesund og Karmøy i nord. 5 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Haugesund Karmøy 5 45 4 35 3 25 Figur 2: Figuren viser prisutviklingen på nye leiligheter i nordre, samt midtre del av Rogaland utenom Stavangerregionen. 2 15 1 5 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 Finnøy 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Haugesund Strand Karmøy Finnøy Kvitsøy Tysvær Vindafjord 35 3 25 2 Karmøy Kvitsøy Vindafjord Figur 21: Figuren viser prisutviklingen på nye hus i nordre samt midtre del av Rogaland utenom Stavangerregionen. 15 1 5 213-2 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Haugesund Strand Karmøy Finnøy Forsand Tysvær Vindafjord
side 9 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 13 Færre nylanseringer i Agderfylkene gir færre salg Det har vært et jevnt høyt antall for salg over tid i hele Agder, noe som har bidratt til et godt utvalg og dempet prisvekst i regionen. Nå ser vi imidlertid en endring. Det siste halve året er det lansert få nye boliger i begge fylker. I Vest-Agder er det kun lagt ut 19 nye boliger for salg i større prosjekter siden september i fjor. 18 16 14 12 8 I Vest-Agder er antallet nye boliger for salg nå 21 prosent lavere enn ved toppen i juni 215. En reduksjon på 12 prosent siste året. I Aust- Agder er tilbudet redusert med 43 prosent siden toppen i desember 215. Tilbudet er blitt redusert med hele 32 prosent bare det siste året. 6 4 2 213-6 214-2 214-1 215-6 Aust-Agder 216-2 216-1 217-6 218-2 218-1 Vest-Agder 219-2 Et mindre variert tilbud betyr gjerne dårligere salgstall, noe vi også ser nå. Det ble solgt 21 prosent færre nye boliger i Aust-Agder dette siste kvartalet enn ved samme tid i fjor. I Vest- Agder er det blitt solgt hele 3 prosent færre nye enheter sammenliknet med samme periode i fjor, ned fra et høyt nivå for årstiden i fjor. Figur 22: Figuren viser antall solgte nye boliger i Agder over tid.
side 5 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 14 NYE BOLIGER FOR SALG 1 8 6 4 213-6 213-1 214-2 214-6 214-1 215-2 215-6 215-1 216-2 216-6 216-1 217-2 217-6 217-1 218-2 218-6 218-1 219-2 Aust-Agder Vest-Agder Figur 23: Figuren viser antall nye boliger som ligger ute for salg i Agder. NYLANSERINGER 3 25 15 5 DES 213 APR 214 AUG 214 DES 214 APR 215 AUG 215 DES 215 APR 216 AUG 216 DES 216 APR 217 AUG 217 DES 217 APR 218 AUG 218 DES 218 Aust-Agder Vest-Agder Figur 24: Figuren viser antall nylanseringer over tid i Agder.
side 9 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 15 18 16 14 12 8 Vi venter bedre utvikling i Kristiansand 6 4 2 213-6 214-2 214-1 215-6 216-2 216-1 217-6 218-2 218-1 219-2 Kristiansand Figur 25: Figuren viser utviklingen i salget av nye boliger i Kristiansand siden 213 og til i dag. I Kristiansand har tilbudet av nye boliger gått ned med over 5 prosent bare siden desember. Samtidig ser vi at det er solgt noe mindre de siste månedene enn på senhøsten. Omsetningen er ned 14,5 prosent sett opp mot samme tid i fjor. Tatt i betraktning at våren er en periode det i snitt selges flere nye boliger i Kristiansand enn på vinteren, og hvilke prosjekter som kommer for salg nå fremover venter vi en sterkere utvikling her de neste kvartalene. Den positive utviklingen i viktige næringer i Kristiandsandsregionen er naturligvis også en viktig faktor. Prisnivået på nye kvadratmetere er nå 4,1 prosent høyere enn ved samme tid i fjor. Vi venter ingen store endringer i dette nivået de neste kvartalene. 7 6 5 4 3 213-6 214-2 214-1 215-6 216-2 216-1 Kristiansand 217-6 218-2 218-1 219-2 Figur 26: Figuren viser at antallet nye boliger for salg i Kristiansand lenge har ligget høyt.
side 9 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 16 Færre nye boliger til salgs i Mandal I likhet med i de fleste andre kommunene i Vest-Agder har det vært en nedgang i antallet nye boliger for salg i Mandal. Tilbudet er redusert med en tredjedel siden februar i fjor, hele 61 prosent færre enn ved toppen i juni 214. Ikke uventet har et stadig redusert tilbud gitt stadig færre salg av helt nye boliger i Mandal. Prisnivået på nye leiligheter er uendret de siste månedene, bare 1,8 prosent høyere enn i fjor februar. Prisnivået på leiligheter er uendret siden desember, men har gått markant ned de siste 12 månedene. Prisnedgangen skyldes utslag fra enkeltprosjekt som har vært lavt priset, så vi venter en reversert utvikling de neste kvartalene. 7 6 5 4 3 2 1 213-6 214-2 214-1 215-6 216-2 216-1 217-6 218-2 218-1 219-2 Godt salg tross lavt tilbud i Arendal Figur 27: Salgsutvikling nye boliger i utvalgte kommuner Aust-Agder. 3 Arendal Grimstad 25 Som for Kristiansand og Mandal har det vært en nedgang i antall for salg også her. Det ligger nå nesten 2 prosent færre nye boliger for salg enn ved samme tid i fjor. Nedgangen har vært på 6,2 prosent bare siden desember. På tross av dette er det likevel solgt 2 prosent flere nye boliger i Arendal enn på senhøsten, det utgjør 12 prosent færre salg enn ved samme tid i fjor. 15 5 213-6 214-2 214-1 215-6 216-2 Arendal 216-1 217-6 Figur 28: Antall for salg utvalgte kommuner Aust-Agder. 218-2 Grimstad 218-1 219-2
side 1 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 17 Spesielt lavt tilbud av nye boliger i Grimstad Antallet nye boliger for salg er nå spesielt lavt i Grimstad. Nedgangen er på hele 72 prosent siden i fjor, og 13 prosent bare siden desember. 12 NYE BOLIGER FOR SALG Det er solgt like mange nye boliger hittil i år 8 som på senhøsten, men 63 prosent færre enn ved samme tid i fjor. Prisnivået på leiligheter i Grimstad er uendret de siste to månedene, men det har vært en prisnedgang på nesten seks prosent siden februar i fjor. Her skyldes også nedgangen utslag fra enkeltprosjekt og vi venter en reversert utvikling her de neste kvartalene. 6 4 2 213-6 214-2 214-1 215-6 216-2 216-1 217-6 218-2 218-1 219-2 Antall for salg Grimstad Figur 29: Figuren viser antall nye boliger for salg i Grimstad, det er hele 76% færre for salg nå sammenliknet med toppen i oktober 217 og 72% færre enn ved samme tid i fjor. Det er et stort potensial for nye prosjekter som kommer for salg ila de neste kvartalene.
side 1 SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 18 Fuhr Park Fuhr Park består av totalt 78 boliger på den gamle tomten til Grimstad Gartneri, Fuhr. Her har det tidligere blitt produsert blant annet fruktvin, og landets største vinkjeller var lokalisert her. Området ligger like ved sentrum og park, og den nye bebyggelsen trekker klare arkitektoniske linjer tilbake til det historiske og den gamle vinkjelleren. Trinn 1 og 2 med til sammen 42 leiligheter, var en salgssuksess med 25% høyere kvmpris enn snittet for Grimstad. I trinn 3 med 14 leiligheter lansert i april i fjor, er 9 leiligheter solgt. Overtagelse er våren 22. Et nytt trinn 4 med 12 nye leiligheter kommer for salg nå på senvinteren 219.
side 12 - siste side SØR-VEST NR. 1 219 DNB EIENDOM 19 Vi i DNB Eiendom tilbyr deg skreddersydde analyser Hilde Jensen Prosjektmegler Agder Telefon 92 6 32 65 Jan Rune Berås Markedsansvarlig/Prosjektmegler Agder Telefon 9 67 31 7 Nils-Petter Taraldsen Prosjektmegler Agder Telefon 93 87 8 16 Christian H. Skjelbakken Prosjektmegler Rogaland Telefon 91 52 88 5 Gjennom hele fjoråret så vi at boligkjøperne ble stadig mer selektive. Dette mønsteret tror vi vil fortsette fremover. Det vil derfor bli stadig viktigere å velge riktige løsninger til riktige kjøpergrupper. Du må vite hva som selger til hvilken pris i et gitt område. Denne innsikten vil være avgjørende for å sikre høy nok omsetning og god lønnsomhet. Vi i DNB Eiendom tilbyr skreddersydde analyser i investeringsfasen og ved prosjektering, uansett hvor i landet ditt marked befinner seg. Hanna Kverneland Markedsansvarlig/Prosjektmegler Jæren Telefon 95 29 66 51 Miriam Klungtveit Prosjektmegler Jæren Telefon 92 82 93 33 Eivind Chr. Dahl Leder for Nybygg Sør-Vestlandet Telefon 41 14 4 4 Eivind Chr. Dahl / Leder Nybygg Sør-Vestlandet / 41 14 4 4 / eivind.chr.dahl@dnbeiendom.no Jørn Are Skjelvan / Leder Nybygg Norge / 913 27 535 / jorn.are.skjelvan@dnbeiendom.no Sofie Hagerup Mørkved / Leder Analyse / 948 16 83 / sofie.hagerup.morkved@dnbeiendom.no Kilder: ECON Nybyggrapport 2.2.218, Eiendomsverdi, SSB og Eiendom Norge. Forside: Stavanger, Istock Forsiden