Rabben 18 2611 Lillehammer Org.nr. 970 435 204 Telefon 61255774-91377702 Verdi- og lånetakst over Bankgata 17 2609 LILLEHAMMER Gårdsnr. 200 Bruksnr. 446 LILLEHAMMER KOMMUNE Utført av: Morten M. Haugom Bygningsingeniør Oppdrag 20090018 Befaringsdato: 06.06.2009
Verdi- og lånetakst over Bankgata 17 2609 LILLEHAMMER Gårdsnr. 200 Bruksnr. 446 LILLEHAMMER KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Markeds- og låneverdi for eiendommen. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Sentralt beliggende eiendom med gåavstand til alle sentrumsfunksjoner. 50 meter opp for Storgata (gågata) i et område som vesentlig er bebygget med boliger, forretninger og bygg for offentlig administrasjon. Kort veg til barne- og ungdomsskole samt fine tur- og friluftsområder både sommer og vinter. Pent opparbeidet tomt i indre gård med flere blomsterbed beplatet med trær, busker og stauder. Grillplass. Kombinasjon av asfalt og belegningsstein i indre gård. Det er montert kantstein. Gjesteparkering. Godt avskjermet uteareal i indre gård. Asfaltert parkeringsplass mot vest. Tregjerde mot vest og øst. Smijernsport i ut-/innkjøring mot nord. Bolig med tre boligenheter og 2 næringsdeler samt uthus med søppelrom, garasje og boder/lager. Godt vedlikeholdt eldre trebygning med god kvalitet benyttede byggematerialer og utførte arbeider samt utførte restaureringsarbeider. Eier av Storgata 39 har adkomstrett over vestre del av tomta. Markeds- og låneverdi Bygning med fire boenheter og en næringsdel samt uthus med søppelrom, garasje og lager. Pent opparbeidet hage/indre gårdsrom. Gjennomgående godt vedlikehold. Det må påregnes omtekking av tak. Sentral og attraktiv beliggenhet både i forhold til bolig- og næringsformål. Rentenivået er lavt og dette gjør at aktiviten i markedet vil øke og dermed også prisen. Omsetningen kan likevel ta noe tid. Størstedelen av investeringen forrentes ved utleie. Markedsverdien gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked-størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 6 900 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 5 500 000 Lillehammer, 10.06.2009 Morten M. Haugom Bygningsingeniør (sign) 20090018 06.06.2009 2 av 8
Rekvirent Rekvirert av: Jane Odegaard Besiktigelse, tilstede Dato: 06.06.2009 - Jane Odegaard - Morten M. Haugom Takstmann Tlf.: 61255774 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført 22.11.1982 Dagboknummer 10390, tinglyst 5.12.1983 Målebrev Dato 03.06.2008 Situasjonskart Tegninger Dato 30.10.1989 Forsikringsavtale Tidligere takst Dato 24.09.2006 Andre dok./kilder: Eier Dato 06.06.2009 Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fra Ant. sider 1 Situasjonskart Lillehammer kommune 1 2 Eiendomsdata Eiendomsverdi 2 Eiendomsdata Hjemmelshaver: Jane Odegaard Tomt: Eiet tomt. Areal 645,9 m² Konsesjonsplikt: Ikke kosesjonspliktig. Adkomst: Adkomst direkte fra Bankgata som er kommunal. Vann: Tilknyttet offentlig vannverk. Avløp: Tilknyttet offenlig avløpsanlegg. Regulering: Reglert til bebyggelse blandet formål. Kommuneplan: Kommuneplan for for det sentrale byområde. Kategori: Område med nasjonal verneverdi. Offentl. avg. pr. år: Kr 29 750 Kjøpesum: Kr 2 400 000 År/dato: 2000 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: if... Avtalenummer: 5120825 Forsikringstype: Fullverdiforsikret. Forsikringssum: Kr 7 138 000 Premiebeløp: Kr 10 608 Kommentar: Inkludert i premien er også garasje/uthus/bod, fullverdi kr 380.400 med premiebeløp kr 504. Lignings/skattetakst Ligningstakst: Kr 327 750 År 2005 Skattetakst: Kr 1 444 300 År 2006 934 000x4 promille+510300x5 promille 20090018 06.06.2009 3 av 8
Bygninger på eiendommen Bolig med mindre næringsdel Byggeår: 1905. Eier Uthus m/garasje, søppelr, bod Byggeår: 1905. Eier Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Bolig med mindre næringsdel - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 100 92 66 26 Næringslokale bestående av kontor, lager, WC., vindfang, kjøkken, soverom, soverom 2, bad, vaskerom, gang, wc, stue, gang 2, bod Underetasje 189 168 168 En boenhet på 81 m2, og en boenhet på 96 m2. Den ene av boenhetene benyttes i dag som næringsdel. Kan enkelt gjøres om til fullverdig boenhet. 1. etasje 124 114 114 Trapperom, gang, kjøkken, bad, wc, stue, tv-stue, spisestue, soverom 2. etasje 104 98 98 Trapperom, gang, kjøkken, bad, stue, stue 2, soverom, soverom 2 Sum bygning 517 472 446 26 Bolig med mindre næringsdel - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Vindfang, kjøkken, soverom, soverom 2, bad, Næringslokale bestående av kontor, lager, wc., bod vaskerom, gang, wc, stue, gang 2 1. etasje Trapperom, gang, kjøkken, bad, wc, stue, spisestue, Tv-stue soverom 2. etasje Trapperom, gang, kjøkken, bad, stue, stue 2, soverom, soverom 2 20090018 06.06.2009 4 av 8
Uthus m/garasje, søppelr, bod - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 64 58 58 Søppelrom, garasje, bod Loft 47 43 43 Lager Lav takhøyde. Sum bygning 111 101 101 Uthus m/garasje, søppelr, bod - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Søppelrom, garasje, bod Loft Lager KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Bolig med mindre næringsdel Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Bolig med mindre næringsdel 210 Grunn og fundamenter, generelt Det antas at hovedbygningen er fundamentert på fjell med betongkonstruksjoner. 225 Yttervegger Grunnmur av betong med sparestein, strukturbehandlet og malt med skiferbelagte hjørner. Tømmer vegger som i hovedsak er kledd innvendig med plater og panel. 227 Takkonstruksjoner Saltak tekket med sementstein. Koppertakrenner med nedløp. Det må påregnes omtekking innen forholdsvis kort tid. 233 Vinduer Malte trevindu med isolerglass. Vindu i 1. og 2. etasje er montert i 1993. Resterende del av vindu i underetasje, kjeller/næringsdel nye i 2005 og 2006. 235 Ytterdører og porter Hovedinngangsdør i opprinnelig utførelse med vindu i begge dørblad. Nye dører til inngang til underetasje og næringsdel. Malt verandadør med vindu. Teppebelagte inntrinn i trapp. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Tømmer og bindingsverk. 245 Himlinger inklusive taklister Malt trepanel, malte plater, pusset og malt betong, lerretsduk med malt motiv i stuetak, gipsroestter. 20090018 06.06.2009 5 av 8
253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Malt, lasert tregulv, parkett, flis, teppe, flislagt terrasse, skiferflis, klikkparkett, belegg. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt tømmer, malt panel, tapet/brystningspanel, lasert brystningspanel, flis, malt murverk, malt glassfiberstreie, malt betong, malte plater. 261 Trapper og ramper Betongtrapp til næringsdel og kjeller. Tett svingtrapp i tre med teppebelagte inntrinn, rekkverk mellom 1. og 2. etasje, malt overflate. 270 Fast inventar, generelt Nye eller oppgraderte kjøkken i alle boenheter. Kjøkkenventilatorer. Garderobeskap i soverom. Baderomsinnredninger av høy kvalitet med nedfelte servanter. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Standard hvitt sanitærutstyr. Dusjkabinett i alle boenheter. Badekar i en leilighet samt bidé. To varmtvannsberedere plassert i kjellerrom som forsyner i 1. og 2. etasje. Varmtvannsbereder for leiligheter i underetasje og næringsdel er plassert i leilighet U102. Alt armatur er nytt. 320 Varme, generelt Det fyres med strøm og ved. Flere etasjeovner og peisovn. Nye elektriske panelovner med termostat. 400 Elkraft, generelt Knyttet til el-nettet via jordkabel. Modernisert og delvis nytt anlegg. Automatsikringer. I næringsdelen er elektriske- og teleinstallasjoner nye i 2007. 450 Elvarme, generelt Varmekabler og panelovner. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Knyttet til kabel-tv-anlegg. Det er montert alarmanlegg for innbrudd og røyk. Dørtelefonanlegg med fjernåpning av hovedinngangsdør fra leilighet i 1. og 2. etasje. Uthus m/garasje, søppelr, bod Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Uthus m/garasje, søppelr, bod 200 Bygning, generelt Fundamentert med betong ringmur. Delvis isolert bindingsverk som er kledd utvendig med panel. Doble vindu. Nye dører og garasjeport, med fjerstyring av garasjeport. Treport til søppelrom. Saltak tekket med plater. Det er innlagt strøm. 20090018 06.06.2009 6 av 8
VERDIBEREGNING Utleievurdering Areal Totalt Faktisk Faktisk Årsleie Ansatt Bygg/etasje BTA utleibart utleid Årsleie pr m² Årsleie Anmerkning Bolig med mindre næringsdel Kjeller 100 100 100 725 72 500 Underetasje 189 189 189 750 141 750 1. etasje 124 124 124 1 100 136 400 2. etasje 104 104 104 1 300 135 200 Sum 517 517 517 485 850 Uthus m/garasje, søppelr, bod 1. etasje 64 64 64 300 19 200 Loft 47 47 47 Sum 111 111 111 19 200 Totalt 628 628 628 505 050 Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr 42 088 pr mnd. Årlige driftskostnader Årlige driftskostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 29 750 Forsikring: 10 608 Administrasjon og div.: 5 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 10 000 Sum fradrag Kr: 55 358 Stipulerte inntekter: Netto stipulerte inntekter Kr: 449 692 Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Valgt kapitaliseringsrente: 6,3 % Kapitalisert verdi: Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: 7 140 000 Kommentar: Kapitalisert verdi er beregnet på basis av takstmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked for boliger. Kapitaliseringsrenten på 6,3% er benyttet med utgangspunkt i statsobligasjonsrenten på 4,27% tillagt 2% for markeds- og renterisiko Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Bolig med mindre næringsdel 6 620 000 Uthus m/garasje, søppelr, bod 390 000 Sum normale byggekostnader: 7 010 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 1 600 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 5 410 000 Tillegg for normal tomteverdi: 1 500 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 6 910 000 20090018 06.06.2009 7 av 8
Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 6 900 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 5 500 000 20090018 06.06.2009 8 av 8