markedsrapport tema: Unge møter stengte dører i boligmarkedet 3 212 august
Hovedfunn 1 Huseiernes BoligIndikator 3. kvartal 2 Kampen om sentrumsleilighetene 4 Markedsoppdatering 8 Tall og fakta 12 Les om Huseiernes BoligIndikator - og en trang dør inn i boligmarkedet for de unge. Peter Batta Administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund
Hovedfunn Venter prisvekst på 6-8 prosent Omsetningen har kommet godt i gang etter sommeren. I mediene kan vi lese om stor interesse og høy aktivitet i budrunder i de store byene. Huseiernes BoligIndikator (HBI) er en indikator på ventet prisvekst det neste året. Fra tredje kvartal 212 og ut andre kvartal 213 ventes en prisvekst på 6-8 prosent. Boligprisene opp 7,8 prosent Siste tolv måneder var prisveksten på 7,8 prosent, med en prisvekst så langt i 212 på 6,6 prosent. Boligprisene gjorde et hopp i januar, etterfulgt av moderat vekst gjennom første halvår. I sommermånedene har markedet, som normalt, vært roligere. Mange er på ferie og det er gjerne ikke de mest attraktive objektene som ligger ute for salg. Kampen om sentrumsleilighetene Sterk prisvekst er en indikasjon på knapphet og særlig er prisveksten sterk for mindre leiligheter, sentralt i de store byene. Disse leilighetene har for mange vært inngangsporten til boligmarkedet. Sterk konkurranse om disse objektene har drevet opp prisene, og mange ser nå at de må finne sin første bolig lenger fra sentrum enn de kunne ønske seg. Befolkningsvekst, sentralisering blant unge og sterk innvandring er faktorer som har bidratt til økt konkurranse i boligmarkedet. Også leiemarkedet er kraftig preget med høye priser i de store byene. Kombinert med lite bygging av ettroms og andre mindre leiligheter gjør det at mange møter stengte dører på boligmarkedet der de helst ville bo. Særlig sliter unge og singelhusholdningene som i mange tilfeller må konkurrere med kjøpekraften til par. Fire forhold av avgjørende betydning 1. Det må bygges flere studentboliger i de store byene. 2. Det må lempes på kravene for godkjenning av små boenheter. 3. Størrelsen på nye leiligheter må i økt grad styres av etterspørselen, i mindre grad av politikernes ønsker. 4. Et gunstig regelverk knyttet til utleie i private hjem må bevares/styrkes. Øvrige funn: De siste seks årene har leieprisene steget med rundt 4 prosent, mens studentstøtten bare har steget med litt over 1 prosent. Det betyr at en større del av studielån og stipend går til å betale for bolig nå, enn tidligere. Det er over 2. studenter i landet, men det er bare studenthybler til rundt 3. studenter. Studenttallet vokser kraftig, mens veksten i antall studenthybler henger etter. Resultatet er at presset i bolig- og leiemarkedet for små enheter øker. 25 prosent flere boliger ble ferdigstilt første halvår 212 sammenlignet med samme periode i 211. Antall prosjekter under arbeid stiger også. Det bygges fortsatt for lite i forhold til befolkningsvekst. Boligbygging i året som kommer anslås til mellom 22.8 og 26. enheter, mens befolkningsveksten tilsier et behov på 32.6 til 36.5 enheter i samme periode. Gapet mellom tilbud og etterspørsel er altså i størrelsesorden 1. enheter. Mangelen er primært i de store byene. Veksttakten i husholdningenes gjeld har avtatt de siste månedene og ligger nå på 4 prosent, mot tidligere 6 prosent. Det kan være en kombinasjon av strengere krav til bankenes utlånspraksis og mer forsiktige husholdninger som står bak en slik utvikling. 1
Huseiernes BoligIndikator (HBI) Prisdrivende momenter Prisene i boligmarkedet påvirkes av en rekke faktorer. Forholdet mellom antall tilgjengelige boliger og befolkningens boligbehov, utbyggernes aktivitet, kjøpers og selgers betalingsevne og tro på fremtiden er blant de viktigste faktorene. Vår prognose Huseiernes BoligIndikator (HBI) angir en forventet vekst i boligpriser de neste fire kvartal på 6-8 prosent. Dette er en endring fra forrige kvartals prognose som lå på 7-8 prosent. Det ventes god aktivitet i boligmarkedet utover høsten. Trenden med sterkest vekst i prisene for leiligheter vil trolig vedvare. Viktige endringer fra forrige kvartal Byggeaktiviteten er i ferd med å ta seg noe opp, og flere boliger ferdigstilles. Boligprisvekst bidrar til å gjøre flere boligprosjekter lønnsomme og flere prosjekter er nå i en ferdigstillingsfase. Husholdningenes låneopptak vokser noe saktere enn tidligere. Dette skyldes trolig en kombinasjon av innskjerpelser i bankenes utlånsforskrifter og en svakt avtakende låneiver. I finanskrisen falt gjeldsveksten kraftig, men det brå rentefallet holdt liv i utlånsaktiviteten. Fall i gjeldsvekst kan også være en indikasjon på at en stor andel av husholdningene har tilpasset seg et lavere rentebilde. Økt uro i Euro-området forut før sommeren gjorde husholdningene mer usikre på utvikling i egen økonomi. Børsene falt også noe tilbake. Dette børsfallet er nå innhentet, noe som igjen kan indikerer at husholdningenes forventningene har bedret seg til tidligere nivå. Særlig i sentrale områder er det ventet fortsatt sterk befolkningsvekst det neste året. Det gir et underliggende press på boligprisene. Antallet nye boliger i året som kommer anslås til mellom 22.8 og 26. enheter, mens befolkningsveksten tilsier et behov på 32.6 til 36.5 enheter i samme periode. Prognosene viser med andre ord at det i det neste året etableres 1. flere nye husholdninger enn det ferdigstilles nye boenheter. Mangelen er primært i de store byene. Det bidrar til å skape en todeling i boligmarkedet hvor det blir større forskjeller i pris mellom byområdene og mindre sentrale steder. Prisveksten de siste årene er sterkest i byer som Stavanger, Sandnes, Drammen, Bergen, Oslo og Trondheim. På sikt kan en slik utvikling bidra til å skape større økonomiske forskjeller i befolkningen. Husholdningenes økonomi er fortsatt sterk. Sysselsettingsnivået i økonomien er høyt, arbeidsledigheten er lav, og lønnsveksten i 212 ser ut til å bli høy. Resultatet er økte inntekter til husholdningene, som gir økt betalingsevne og en mulig oppside i boligprisene. Lønnsvekst gir også høyere priser på nybygg, noe som i sin tur kan heve prisene på brukte boliger ytterligere. Rentene er lave, og det ser ut til at dette bildet vil vedvare. En kombinasjon av lave internasjonale konjunkturer og lav prisvekst de siste tolv månedene bidrar til dette. Norge skiller seg fortsatt ut fra resten av verden i den økonomiske utviklingen, med våre høye konjunkturer. Norsk økonomi er trygget av et stort oljefond som kan komme på banen ved negativ påvirkning utenfra. 2
Prisdempende momenter Det er fortsatt stor usikkerhet knyttet til utviklingen i Euro-sonen. En ny bankkrise som følge av store tap på gjeld i Europa kan drive opp de markedsstyrte rentene også i Norge. Styringsrenten er nå på et lavt nivå slik at sentralbanken har begrenset med handlingsrom for å møte en slik utvikling. Uro i Euro-sonen påvirker også norske boligkjøperes tiltro til egen økonomi. Redusert kjøpeiver kan medføre raske fall i boligpriser. Tilpasning til strengere bankforskrifter gjør at bankene nasjonalt og internasjonalt er mer forsiktig med å låne ut penger til bedrifter. Det reduserer investeringstakten og kan på sikt føre til en noe lavere økonomisk vekst og dermed lavere vekst i kjøpekraft. Vi vil på sikt trolig merke svakere internasjonale konjunkturer i deler av nasjonalt næringsliv. Dette i form av redusert eksport. Raskere gjeninnhenting i Europa enn forventet er generelt bra for Norge. Det gir også Norges Bank mer handlingsrom i rentesettingen. Dermed kan rentehevelser komme noe raskere enn det markedet venter i dag. Økte renter vil redusere husholdningenes lånekapasitet og gjøre det mindre attraktivt å gå inn i boligmarkedet. Politisk oppmerksomhet rundt boligmarked og prisvekst er høy. De ulike partiene prøver å finne metoder for å møte den kraftige prisutviklingen. Det kan utløse endringer i skatte- og avgiftspolitikken. Regler for beregning av ligningsverdier, kommunal eiendomsskatt og skattesats i formuesskatten kan være eksempler på slike endringer. Imidlertid fremstår det som om det er en relativt bred enighet om at det er mest hensiktsmessig med tiltak som styrker tilbudssiden av markedet. Enklere reguleringsprosesser og økt fleksibilitet for utbyggere kan virke prisdempende. Hva er Huseiernes BoligIndikator? Huseiernes BoligIndikator (HBI) er en forventningsindikator på boligprisutviklingen i Norge. En kan si at HBI er en form for temperaturmåler på det norske boligmarkedet, husholdningsøkonomi og samfunnsutvikling. Høy prisforventning betyr at det er knapphet på boliger, god kjøpekraft og sterk betalingsvilje. Med sterk etterspørsel i boligmarkedet som resultat. Lav prisforventning indikerer at det er omvendt. Totalindikatoren kommer frem ved at flere faktorer vektes sammen for å danne et helhetsinntrykk. De ulike faktorene er byggeaktivitet, boligbehov, betalingsevne og betalingsvilje. Huseiernes BoligIndikator 3. kvartal 212: 6-8 prosent 2. kvartal 212: 7-8 prosent 1. kvartal 212: 6-7 prosent Byggeaktivitet Boligbehov Betalingsevne Betalingsvilje Noe økende aktivitet fra forrige kvartal, men et stykke fra toppnivå forut for finanskrisen Høy befolkningsvekst og sentralisering gir særlig økt boligbehov i sentrale deler av landet. Kjøpekraften er god med lave renter, lav ledighet og høy lønnsvekst. Nye lånekrav begrenser betalingsevne noe. Vi er optimister og konsumet vokser. Samtidig er gjeldsveksten svakere og det er bekymring for Euro-sonen. De grønne pilene viser ulike faktorer sitt bidrag til boligprisvekst. Eksempelvis vil høy byggeaktivitet senker prispresset, mens høy befolkningsvekst øker prispresset. 3
Kampen om sentrumsleilighetene Fire forhold av avgjørende betydning 1. Det må bygges flere studentboliger i de store byene. 2. Det må lempes på kravene for godkjenning av små boenheter. 3. Størrelsen på nye leiligheter må styres av etterspørselen, ikke av politikernes ønsker. 4. Et gunstig regelverk knyttet til utleie i private hjem må bevares/styrkes. Det er mange om beinet i boligmarkedet. Med begrenset nybygging i sentrumsområdene stiger boligprisene og det blir dyrere å leie. Hovedkonklusjoner Leiemarkedet i de store byene er sterkt presset av økt tilflytting, innvandring og befolkningsvekst. Studenter, unge arbeidstakere, innvandrere og nyutdannede kjemper om de samme små, sentrumsnære leilighetene. Mange flytter til store byer i forbindelse med høyere studier. Antallet studenter har økt med 13 prosent de siste 5 årene og det bidrar til å forsterke flyttestrømmene. De neste ti årene vil antall studenter kunne øke med 4.. Kun 1 av 7 studenter bor i studentbolig. For å oppnå et mål om at hver femte student skal ha tilbud om studentbolig innen 22, må det bygges rundt 2. studentboliger. Flere studenter i storbyene I disse dager starter over 8. nye, håpefulle studenter på universiteter og høyskoler rundt om i landet. Det er i dag totalt rundt 245. studenter ved landets utdanningsinstitusjoner, og basert på demografi og trendmessig utvikling i utdanningsnivå kan en anta at tallet øker med minst 4. frem mot 22. Det skyldes at vi blir flere unge og at det blir vanligere å velge høyere utdanning. Studenttallet vokser med andre ord kraftig, mens veksten i antall studenthybler henger etter. Resultatet er at presset i kjøpe- og leiemarkedet for små boliger øker. Størsteparten av studentmassen skaffer seg bolig gjennom det private leiemarkedet. Mange bor også hjemme hos foreldre eller får bidrag fra familien. Svært mange studenter foretrekker å bo i sentrum, nær andre studenter, kulturtilbud og kollektivtransport. Gjennomsnittsprisen for en hybel eller rom i kollektiv i Trondheim har økt med nærmere 1 prosent siden forrige kvartal og ligger nå på 4.362 kroner per måned. I hovedstaden er prisene likevel fortsatt høyest, og studentene må nå ut med 4.832 kroner i månedsleie for en hybel eller et rom i et kollektiv i Oslo. Høye priser på hybler gjør at studentene i økende grad danner kollektiver og konkurrerer med barnefamilier om større boliger. Det tilsvarer bygging av ca 3. nye studentboliger årlig de neste 7-8 årene. 4
Studentboliger fremfor økt studiestøtte De seneste seks årene har leieprisene steget betraktelig mer enn studiestøtten. Fra 26 til 211 steg leieprisene med 4 prosent på landsbasis. I samme periode har den månedlige studiestøtten kun økt med 11 prosent, fra 6.666 til 7.567 kroner. Det betyr at en større del av studielån og stipend går til å betale for bolig nå enn tidligere. Det ser med andre ord ut til at studentene er blant taperne i boligmarkedet. Fra høsten 212 får studentene 7.7 kroner å rutte med i måneden. En student i Oslo må regne med å bruke minst 6 prosent av denne studiestøtten til boutgifter. Dekning, studentbolig Studenttall Hybelenheter 7 7 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 - Kilde: NSO Det kan imidlertid se ut til at studentene vil tape selv med en økning i studiestøtten. For studentene i leiemarkedet vil en slik økning kunne føre til økt prispress i leiemarkedet - og dermed kan deler av økt kjøpekraft spises opp av en økning i leieprisene. 35 3 Antall studenter Antall studenter Demografi Demografi + økt utdanningsnivå 35 3 En økning i antall studentboliger vil derimot senke prispresset noe, og kan gi lavere leiesatser i forhold til en videreføring av dagens situasjon. Det kan være et treffsikkert virkemiddel for å bedre studentvelferden, men også velferden for andre grupper som konkurrerer om tilsvarende leiligheter. 25 2 15 25 2 15 Trenger 3 nye studentboliger i året Flere unge drar til større byer for å ta utdanning eller finne relevant arbeid. Etter en periode med noe lavere takt i sentraliseringen fra 26-21, er det igjen mer flytting mot storbyene. 1 1995 2 25 21 215 22 Kilde: SSB, stiplet linje viser trend til 222 Utdanningsnivå i befolkningen 3 Bachelor Master 25 1 3 25 Studentsamskipnaden i Oslo (SiO) kan huse omlag 1. studenter i 7.726 studentboliger. I fjor søkte 2.135 studenter bolig gjennom SiO, og omtrent 4. stod i kø ved semesterstart. Til sammen stod 15. studenter i hele landet i kø for å få bolig ved semesterstart. Hvert år kommer dessuten flere utvekslingsstudenter til Norge fra utlandet, og mange av disse har krav på bolig fra sitt studiested. Prosent 2 2 15 15 1 1 5 5 1985 22 27 212 217 222 Kilde: SSB, stiplet linje viser trend til 222 Prosent 5
I dag er dekningsgraden av studentboliger på 13,8 prosent. Det er bred politisk enighet om at høyere dekningsgrad er ønskelig. En ventet økning i antall studenter frem til 22 tilsier at byggetakten må økes raskt bare for å holde tritt med økningen i studentmassen. Det er studentsamskipnadene som bygger studentboligene i dag, og staten dekker deler av byggekostnadene. Regjeringen har i dag som mål å bevilge penger til 1. nye studentboliger hvert år. Hvis man tar utgangspunkt i en økning på 4. nye studenter innen 22, vil det være nødvendig å bygge 21. boliger de neste syv årene for å oppnå et mål om 2 prosent dekning. Det tilsvarer hele 3. nye boliger hvert år fremover. Høy innvandring og urbanisering Nettoinnvandringen i 211 ble rundt 47. mennesker, og i år ser innvandringen ut til å øke ytterligere. Etter at EU ble utvidet med flere nye medlemsland fra Øst-Europa i 24, har arbeidsinnvandringen fra blant annet Polen og Litauen skutt i været. Myndighetene er ikke helt sikre på hvor mange som er her, men ifølge Statistisk sentralbyrå er det over 1. mennesker fra de nye EU-landene. I tillegg bor det trolig nesten like mange svensker og tyskere i Norge samlet sett. Denne viktige arbeidskraften trenger tak over hodet. Det bidrar til mer kamp om plassen rundt storbyer som Oslo, Bergen og Stavanger. Nesten 6 av 1 innvandrere bosetter seg i Oslo, Akershus, Hordaland eller Rogaland. Her ligger også store studentbyer. Samlet vil dette bidra til å øke konkurransen om et sted å bo. I første omgang driver dette opp leieprisene. Etter hvert skapes også press på eie-markedet. Det er mulig at langt flere unge mennesker kommer fra Sør-Europa i årene fremover hvis arbeidsledigheten holder seg høy i deres region. Små leiligheter stadig dyrere De store byene fungerer i dag som startgrop og etableringsplass ikke bare for studenter, men også nyutdannede, unge arbeidstakere og arbeidsinnvandrere. Mange er innom sentrumsnære, små leiligheter i etableringsfasen før de finner en større leilighet eller kjøper hus utenfor sentrumskjernen, gjerne da med en partner. De små leilighetene og hyblene er derfor en viktig inngangsdør til boligmarkedet. Det er på disse leilighetene at prisveksten har vært kraftigst og kvadratmeterprisen nå er høyest. Økt konkurranse og større forskjeller Når tilbudet av leiligheter i de store byene ikke følger etterspørselen, drives prisene opp. Studenter, arbeidsinnvandrere, enslige og nyutdannede kjemper alle om de samme leilighetene med ett til to rom. På samme måte konkurrerer også studentkollektivene med småbarnsfamilier om større leiligheter med flere soverom. Tre studenter som kan tenke seg å bo sammen, kan velge mellom å leie hver sin hybel til rundt 5. kroner, eller legge beløpene sammen og dermed ha evne til å betjene en leie på 15. kroner per måned. En barnefamilie kan da slite med å konkurrere. På grunn av strenge krav for å få banklån og høye boligpriser får stadig flere unge i dag hjelp til å kjøpe bolig hjemmefra. Dette i form av lånegaranti, gaver, forskudd på arv eller ved at foreldre kjøper en leilighet som de leier videre billig til barna. Slike ordninger kan være bra for den enkelte, men virker svært prisdrivende for markedssegmentet. Økt bistand fra familien bidrar også til å bevare og forsterke sosiale og økonomiske forskjeller mellom grupper. Blant studentene må noen jobbe mye ved siden av, mens andre kan sette av mer tid til å fordype seg i studiene. Dette kan igjen skape forskjeller når studentene skal ut på arbeidsmarkedet. 6
Behov for satsing på transport Befolkningsvekst i og rundt storbyene skaper også press på transportårene. Mangel på kapasitet gjør pendling mindre attraktivt. Utbygging av gode kollektivtilbud, effektive veier og gode sykkelforbindelser kan være med på å gjøre nye boområder populære. De går i dag en ikke ubetydelig flyttestrøm fra Oslo til Akershus, og det er sannsynlig at boligsituasjonen i hovedstaden er en sentral faktor. Mange fortsetter å være tilknyttet arbeidsmarkedet i hovedstaden selv om de flytter. Lokal regulering påvirker prisene Nasjonalt og lokalt legger politikken føringer på hva slags boliger som skal bygges. Krav til universell utforming av leiligheter gjør at de minste leilighetene nå må bygges større. Andre kvalitetsforskrifter øker byggekostnadene. Samtidig har politikerne i byer som Oslo lagt begrensninger på antallet nye to- og treroms leiligheter i sentrale strøk. I store deler av Oslo får en heller ikke godkjent byggesøknader for boenheter mindre enn 4 kvm, slik at ettroms leiligheter ikke kan bygges. I byer med store studiesteder og sterk tilflytting har prispresset vært sterkest i dette segmentet i boligmarkedet. Det er et tegn på at etterspørselen er svært høy i forhold til tilbudet. Gunstig å leie ut til studenter En rekke unge mennesker som i dag i utgangspunktet har finansiell kapasitet til å betjene et boliglån, får ikke lån i banken som følge av begrensninger i regelverket. De befinner seg derfor på leiemarkedet og har etter hvert relativt høy betalingsvillighet. I sommer har mange studenter vært på jakt etter bosted i nærheten av de store studiestedene. Antall studenter øker stadig, og hvert år er det kø av boligsøkere. Dårlig balanse mellom kapasitet i det lokale boligmarkedet og antall studieplasser fører til press i store deler av leiemarkedet, men også i segmenter av kjøpemarkedet. For den enkelte student blir det både dyrt, trangt og vanskelig. Knapphet kan løses ved at det bygges flere boliger, men det tiltaket som hjelper raskest er bedre utnyttelse av dagens boligmasse. Som boligeier, kan leieinntekter være en fin ekstrainntekt i privatøkonomien. Samtidig kan det være godt å vite at noen er i huset når en ferierer eller hvis uhell skulle oppstå. Mange studenter bidrar også litt praktisk mot avkorting i husleien. Det er viktig for norsk velferdspolitikk at norske boligeiere fortsatt ser det som gunstig - både økonomisk og juridisk - å leie ut og å ta investeringer for å etablere boenheter, for eksempel i kjelleretasjen. Det er derfor uheldig at denne delen av boligmarkedet bremses mer fra politisk hold enn andre segmenter. Stadig flere boliger blir solgt før visning - fenomenet kan bli enda vanligere i fremtiden. Med sterk befolkningsvekst er det viktig med tiltak som stimulerer til økt boligbygging. 7
Markedsoppdatering Bankene rapporterer om noe innstramning i praksisen rundt førstehjemslån, men samlet kredittpraksis overfor husholdningene var omlag uendret. I tredje kvartal venter bankene lite endring i utlånspraksis eller låneetterspørsel fra husholdningssektoren. Gjeldsveksten er noe lavere enn tidligere. Ulike årsaker til denne utviklingen er mulig. Endringer i bankregulering og krav til lånetaker, endrede forventninger blant husholdningene og et prisnivå som begynner å bli begrenset av kjøpekraften kan være forklaringsfaktorer. Kraftig befolkningsvekst gjør at vi de neste årene også må ha høy byggeaktivitet! De siste 12 månedene var boligprisveksten på rundt 7,8 prosent. Prisveksten var sterkest for leiligheter og noe lavere for tomanns- og eneboliger. De regionale forskjellene i priser er store. Flere fylker har hatt lav boligprisvekst. Hedmark, Vestfold, Agder-fylkene og Hordaland utenom Bergen har en gjennomsnittlig prisvekst som bare er halvparten av den resten av landet opplever. Drammen har ligget høyest det siste året med 13 prosent økning. Gjelden har økt mest blant de gruppene som allerede har høy gjeld i forhold til inntekt. De siste fem årene har gjeldsopptaket også vokst kraftig i gruppene med de høyeste inntektene. Rentenivået i Norge har i lengre tid vært lavt, og prognosene fra Norges Bank tilsier at renten skal fortsette å holde seg lav lenge. Styringsrenten ligger på 1,5 prosent. Bankenes påslag overfor kunder ligger stabilt, med rundt 2,1 prosent på et lån på 2 millioner kroner gitt innenfor 75 prosent av boligens verdi. Et vedvarende lavt rentenivå øker faren for store gjeldsbelastninger i deler av husholdningene og kan i verste fall bidra til ubalanse i boligmarkedet. I 211 var gjeldsgraden på 25 prosent mot 165 prosent før boligkrakket i 1988. 4 Prisutvikling per kvadratmeter Enebolig Delt bolig Leilighet 4 35 35 3 3 25 25 2 2 15 15 1 26 27 28 29 21 211 212 Kilde: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry 1 8
Boligprisene vokser raskere enn byggekostnadene Til tross for at byggekostnadene for bolig jevnt har vokst mer enn prisen på andre varer og tjenester, er ikke veksten i nærheten av å ta igjen utviklingen i boligprisene. Prisutvikling Konsumpris Byggekostnader Boligpris 4 4 3 3 Bare siden nyttår har boligprisene økt med 6,6 prosent på landsbasis. I samme periode har byggekostnadene steget med 1,68 prosent. Til sammenligning har det generelle prisnivået, målt ved konsumprisindeksen, kun steget med,7 prosent. 2 2 Den kraftige veksten i boligpriser kan i begrenset grad spores tilbake til generell prisvekst eller en spesifikk kostnadsøkning innen byggeindustrien. Forskriftsendringer og reguleringskrav til nye boliger har imidlertid bidratt til å gjøre nye boliger dyrere. Nordiske priser faller I første kvartal 212 falt boligprisene i Sverige og Danmark med 4 prosent fra fjerde kvartal 211. I samme periode steg norske boligpriser med 3 prosent. Boligprisene i Norge, Danmark og Sverige har fulgt hverandre fra årtusenskiftet, og frem til finanskriseåret 28. I Danmark har det vært et større prisfall rundt finanskrisen, mens prisene i Norge og Sverige har holdt seg bedre. Høyere aktivitet i byggebransjen Ifølge SSB ble 22.4 boliger ferdigstilt i løpet av de siste fire kvartaler. I første halvår utgjorde det 11.3 boliger. Det er en vekst på over 25 prosent i forhold til tilsvarende periode i 211. Frem til august har antallet igangsatte boligprosjekter også holdt seg høyt. Nivået er noe lavere enn før finanskrisen, men omlag 4 prosent høyere enn for tilsvarende periode i 29 og 21. 29 21 211 212 Kilde: SSB, EFF, Finn, Pöyry. Konsumpris definert som KPI-JAE Prisutvikling, enebolig i Norden. 2K1=1 25 25 Norge Danmark Sverige 23 23 21 21 19 19 17 17 15 15 13 13 11 11 9 9 7 7 5 5 2 22 24 26 28 21 212 Kilde: SSB, SCB, DS Igangsatte boliger 35 35 3 3 25 25 2 2 15 15 1 1 5 5 25 26 27 28 29 21 211 212 Kilde: SSB. Røde markører viser registrerte igangsetting frem til og med juli. 9
Økende boligmangel neste året Antallet nye boliger i året som kommer anslås til mellom 22.8 og 26. enheter, mens en ventet befolkningsvekst på 7. innbyggere tilsier et behov på mellom 32.6 og 36.5 boenheter i samme periode. Prognosene viser med andre ord at det i det neste året er et gap mellom ventet vekst i boligbehov og nybygging av bolig på rundt 1. boenheter. Størsteparten av denne mangelen er ventet å komme i og rundt de store byene. Boligbehovet øker særlig i Oslo, Akershus og vestlandsfylkene Hordaland og Rogaland. Knapphet på boliger og høye priser kan påvirke boligpreferansene og medføre at deler av denne etterspørselen flyttes til omkringliggende distrikter. Dette kan omtales som en bølgeeffekt i boligprisene og etterspørselen rundt storbyene. Vedvarende lave renter Styringsrenten fra Norges Bank ligger på 1,5 prosentpoeng etter at den ble satt ned i første kvartal. Sentralbanken styrer renten etter prisveksten, og så lenge prisveksten forblir lav begrenses sannsynligheten for at renten heves. Norges Bank forventer at styringsrenten vil ligge på dagens nivå frem til årsskiftet. Banker tilbyr for tiden boliglån til rundt 3,6 prosent rente, som er på nivå med boliglånsrentene i forrige kvartal. Forventet boliglånsrente ved utgangen av 212 ligger nå i intervallet 3,2 til 4, prosent. Frem til 216 er det ventet at boliglånsrenten vil ligge i intervallet 4,2 til 6,5 prosent. Lav arbeidsledighet Arbeidsledigheten har det siste kvartalet ligget jevnt på rundt 2,4 prosent. Ledigheten falt noe siden første kvartal i år. Siden starten av 29 har ledigheten i Norge ligget stabilt mellom 2,5 og 3 prosent. Ledigheten er større enn under høykonjunkturen i forkant av finanskrisen høsten 28, men rundt 1 prosentpoeng lavere enn den var i 25. Norge har i lang tid hatt den laveste arbeidsledigheten i Europa, foran Nederland og Østerrike. De andre nordiske landene har fortsatt over dobbel så stor ledighet som Norge. Den lave ledigheten betyr at norske arbeidstakere kan føle seg trygge på å finne arbeid, og terskelen for å si opp folk blir høyere. Dette sikrer solid norsk kjøpekraft og stadig vekst i økonomien. Slike positive utsikter gir - i kombinasjon med lave renter - høy betalingsvillighet, særlig for boliger. Kjøpelysten svekket før sommeren Betalingsvilje for boliger handler mye om tro på egen økonomi og på hva man tror en bolig vil være verdt i fremtiden. Betalingsviljen for bolig er fortsatt høy. Det skyldes en sterk tro på norsk økonomi, konkurranse på etterspørselssiden og troen på bolig som en solid plassering. Målinger av konsumentenes forventning til egen og landets økonomi viste en noe svekket fremtidstro før sommeren, da valg i Hellas og andre internasjonale forhold skapte uro. Arbeidsledighet i utvalgte land 15-24 år 25-74 år 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 Norge Tyskland Sverige UK Finland Danmark USA Italia Polen Frankrike Portugal Hellas Spania Kilde: Eurostat, observasjoner mai 12 - jul 12
Norsk økonomi i vekst God sysselsettingsvekst, lave renter og forventninger til god realvekst i lønninger vil medføre god kjøpekraft i husholdningssektoren gjennom 212 og inn i 213. I fjor var veksten i konsum lav. Dette var trolig basert på frykt for svekkelser i egen økonomi og moderate forventninger til lønnsvekst. Husholdningenes årlige gjeldsvekst, K2 14 % 14 % 12 % 12 % 8 % 8 % Trenden ble brutt i januar, og ulike målinger viser en mer positiv tro på økonomien. Forventningene til konsum og vekst i år og i 213 er derfor noe bedret. SSB forventer en vekst i fastlands-bnp på om lag 3 prosent for 212 og 213, mens konsumveksten ventes å ligge i overkant av 3 prosent. Usikkerhet preger internasjonal økonomi Utsiktene internasjonalt er fortsatt usikre. I Europa preger stadig gjeldsproblemer euroen, og veksten virker å stagnere. Dette kan i verste fall sende eurosonen inn i en ny resesjon. Den europeiske sentralbanken holdt renten uendret på,75 prosent etter rentemøtet tidlig i august, men det er ventet at det på sikt vil komme på plass hjelpetiltak for å bedre situasjonen i eurosonen. Tilliten til sentralbanken er derfor i ferd med å styrkes til tross for at fremtidige tiltak kan være både dyre og smertefulle for medlemslandene. Arbeidsledigheten er fortsatt høy i Europa, og den er ventet å ligge på rundt 1 prosent både i 212 og 213. Fordi de strukturelle problemene varierer fra land til land, skjer likevel stabiliseringen i svært ulikt tempo innad i Europa. Rentene forventes å være lave i Europa og USA i lang tid fremover. Både amerikanske dollar og japanske yen har på grunn av uroen i Europa styrket sin posisjon som tilfluktsvaluta. Sysselsettingsveksten i USA var sterkere enn forventet i juli, og dersom trenden fortsetter vil utsiktene for verdensøkonomien være noe lysere. Arbeidsledigheten er imidlertid fortsatt på over 8 prosent, og høstens kommende presidentvalg er også med på å gjøre situasjonen noe mer usikker. 6 % 4 % 2 % 26 28 21 212 Kilde:SSB Forventet markedsrente - boliglån 7. 6.5 % 6. 5.5 % 5. 4.5 % 4. 3.5 % 3. Kilde: NyAnalyse 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1.5 25 26 27 28 29 21 211 212 Kilde: SSB Prosent Registrerte arbeidsledige 6 % 4 % 2 % 7. 6.5 % 6. 5.5 % 5. 4.5 % 4. 3.5 % 3. 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1.5 Prosent 11
Tall og fakta 12 månders boligprisvekst 3 3 25 % 25 % 2 2 15 % 15 % 5 % 5 % jan. 3 jan. 4 jan. 5 jan. 6 jan. 7 jan. 8 jan. 9 jan. 1 jan. 11 jan. 12-5 % -5 % - - -15 % -15 % Klide: NEF, EFF, Finn, Pöyry Ferdigstilt boligareal, siste 12 mnd 4 4 3 75 3 75 Tabell: Antall studentboliger Studenttall Hybelenheter Dekningsgrad Agder 1 178 1 539 15.1 % Bergen 27 251 3 291 12.1 % Bodø 6 116 54 8.2 % Buskerud 4 481 39 6.9 % Finnmark 1 913 473 24.7 % Harstad 1 189 16 13.4 % Hedmark 6 274 445 7.1 % Indre Finnmark 169 54 32. Narkik 1 74 378 35.1 % Nesna 1 114 318 28.5 % Nord Trøndelag 3 654 589 16.1 % Oppland 7 288 1 288 17.7 % Oslo 65 442 8 822 13.5 % Romsdal og Nordmøre 2 18 246 11.7 % Sogn og Fjordane 3 626 385 1.6 % Stavanger 9 711 1 212 12.5 % Stord/Haugesund 2 776 35 12.6 % Sunnmøre 5 314 759 14.3 % Telemark 6 15 861 14.3 % Tromsø 8 86 1 964 22.3 % Trondheim 3 178 4 494 14.9 % Vestfold 4 226 54 11.9 % Østfold 5 16 24 4.8 % Ås 4 91 993 24.3 % Totalt 218 6 3 174 13.8 % Kilde: NSO Gjeld ift inntekt. Andel av husholdningene 16 % 3-4 ganger 4-5 ganger Gjeld større enn 5 ganger inntekt 16 % 3 5 3 5 14 % 14 % 3 25 3 25 12 % 12 % 1 kvm 3 2 75 2 5 3 2 75 2 5 1 kvm 8 % 6 % 4 % 8 % 6 % 4 % 2 25 2 25 2 % 2 % 2 25 26 27 28 29 21 211 212 Kilde: SSB 2 Kilde: SSB 24 27 21 Utvikling i Huseiernes BoligIndikator 9 9 Renteutgifter som andel av samlet inntekt HBI - Forventet prisvekst i prosent neste 12 måneder 8 7 6 5 4 3 2 1 8 7 6 5 4 3 2 1 5 4 3 2 26 27 28 29 21 5 4 3 2 1.kvartal 2.kvartal 3.kvartal 12 Kilde: SSB
Estimat: Antall nye boliger. 212 K3-213 K2 Estimat: Vekst i boligbehov. 212 K3-213 K2 Lav Medium Høy Lav Medium Høy Østfold 1 1 5 1 1 Østfold 1 6 1 7 1 8 Akershus 3 3 2 3 4 Akershus 4 4 4 6 4 8 Oslo 2 4 2 6 2 8 Oslo 7 1 7 4 7 7 Hedmark 55 6 65 Hedmark 55 6 65 Oppland 55 6 65 Oppland 55 6 65 Buskerud 1 2 1 25 1 3 Buskerud 1 8 1 9 2 Vestfold 1 5 1 1 1 15 Vestfold 1 3 1 4 1 5 Telemark 5 55 6 Telemark 55 6 65 Aust-Agder 75 8 85 Aust-Agder 75 8 85 Vest-Agder 1 2 1 25 1 3 Vest-Agder 1 1 1 2 1 3 Rogaland 3 5 3 7 3 85 Rogaland 4 1 4 3 4 5 Hordaland 2 6 2 8 3 Hordaland 3 6 3 8 4 Sogn og Fjordane 25 3 35 Sogn og Fjordane 25 3 35 Møre og Romsdal 1 3 1 4 1 45 Møre og Romsdal 1 3 1 4 1 5 Sør-Trøndelag 1 3 1 35 1 4 Sør-Trøndelag 1 9 2 2 1 Nord-Trøndelag 45 5 55 Nord-Trøndelag 45 5 55 Nordland 35 5 55 Nordland 45 5 55 Troms 55 6 65 Troms 55 6 65 Finnmark 3 35 4 Finnmark 3 35 4 Norge 22 8 24 5 26 Norge 32 6 34 55 36 5 Kilde: NyAnalyse Makroøkonomiske hovedstørrelser 211 215. Realøkonomi Prognoser 211 212 213 214 215 Konsum i husholdninger mv. 2,4 3,9 4,3 4,6 4,3 Konsum i offentlig forvaltning 1,5 2,3 2,6 2,8 2,5 Bruttonasjonalprodukt, Fastlands-Norge 2,4 3,2 2,8 3,4 3,4 Arbeidsmarked d Sysselsatte personer 14 1,4 21 2,1 14 1,4 15 1,5 15 1,5 Arbeidsledighetsrate (nivå) 3,33 3,33 3,4 3,33 3,2 Priser og lønninger Årslønn 42 4,2 41 4,1 39 3,9 42 4,2 43 4,3 Konsumprisindeksen (KPI) 1,2 1, 1,3 1,9 2,3 Boligpris 8, 7, 6,3 6,9 7,6 Inntekter, renter og valuta Husholdningenes disponible ibl realinntekt 42 4,2 4 4, 45 4,5 4 4, 26 2,6 Husholdningenes sparerate (nivå) 8,2 8,2 8,5 8,1 6,4 Pengemarkedsrente (nivå) 2,9 2,3 2,4 3,1 4, Utlånsrente, rammelån (nivå) 3,6 3,9 3,6 3,9 4,7 Realrente etter skatt (nivå) 1,3 1,8 1,2,9 1,1 Kilde: SSB Økonomiske analyser 3/212, Prosentvis endring fra året før der ikke annet fremgår. Disclaimer: Rapporten er ment for å gi et generelt inntrykk av situasjonen i boligmarkedet. Anslag og estimater er beregnet av NyAnalyse. Anslagene er basert på informasjon tilgjengelig per august 212. Alle anslag har en tilknyttet usikkerhet. Rapporten er ikke utarbeidet for å danne grunnlag for investeringsbeslutninger. Det tas forbehold om at det kan forekomme feil i fakta og/ eller beregninger. Bilder; Shutterstock 13
Markedsrapporten fra Huseiernes Landsforbund utgis fire ganger i året. I rapportene følge vi boligmarkedet og utviklingen i trender. Vi vil også ta opp temaer vi mener er interessant å få debattert. Rapporten utgis i samarbeid med: NyAnalyse as fakta + kunnskap = verdier