VERDI- OG LÅNETAKST Betegnelse: MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR AREAL, P-ROM: 74 m² m² 71 m² 0 m² 2 000 000 LÅNEVERDI: KR : Garasje/ : BRUKSAREAL (BRA): 1 700 000 Utsiftsdato: Dato befaring: 08.02.2019 Oppdrag nr: 2019030 07.02.2019 Utført av autorisert medlemsforetak i Norsk takst Organisasjonsnr: 999 332 79 Sertifisert takstmann: Stig Håvard Vatne Telefon: 919 91 E-post: stig@moretakst.no Rolle: Uavhengig takstmann Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund cbd8fc
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere besivelse av avene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som besiver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som besevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norsk takst anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er besevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforsiftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger At det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, heftelser, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) 2 000 000 Anbefalt låneverdi 1 700 000 Markedsvurdering 3-roms borettslagsleilighet beliggende i nyere boligblokk/ borettslag fra 2007 på Volsdalsberga, ca 2 km øst for Ålesund sentrum. en ligger i 3. etg. en har en sydvendt orientering med utsikt. Balkong på ca 9, kvm. en fremstår med standard fra byggeår, men eier har bl.a. ettermontert spotter i tak og skyvedørsgarderobe på ene soverom. Tomten i borettslaget er opparbeidet med asfaltert adkomst/parkeringsareal, støpte platter etc. Sprengt fjellsåning mot nord. Ellers plen, leikeplass etc. Småbåthavn hvor borettslaget har båtplasser som leies ut til andelseiere. Borettslaget består av 2 boligblokker samt tre rekker med rekkehus - totalt 66 enheter. Nærområdet består av blokker samt eneboliger, småbåthavn/ lettere industri/lagerbygg mot vest etc. Kort avstand til Color Line Stadion og Sunnmørshallen etc. Utifra besiktigelse- markedskunnskap og erfaring antas leiligheten å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdien i dagens markedssituasjon. Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Espen Dale Ytterland Takstmann: Stig Håvard Vatne Befaring/tilstede:. - Stig Håvard Vatne. - Eiers representant. Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Beliggenhet: 3-roms borettslagsleilighet beliggende i nyere boligblokk/ borettslag fra 2007 på Volsdalsberga ca 2 km øst for Ålesund sentrum. en ligger i 3. boligetg. en har en sydvendt orientering med fin utsikt til båthavna, Borgundfjorden etc. Om tomten: Tomten i borettslaget er opparbeidet med asfaltert adkomst/parkeringsareal, støpte platter etc. Sprengt fjellsåning mot nord. Ellers plen, leikeplass etc. Småbåthavn hvor borettslaget har båtplasser som leies ut til andelseiere. Borettslaget består av 2 boligblokker samt tre rekker med rekkehus - totalt 66 enheter. Nærområdet består av blokker samt eneboliger, småbåthavn/lettere industri/lagerbygg mot vest etc. Regulering: Regulert område. Adkomstvei: Offentlig. Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning. Matrikkeldata 104 ÅLESUND Gnr: 133 Bnr: 436 Eiet/festet: Eiet Areal: 10 076 m² Arealkilde: Infoland.no Hjemmelshaver: Volsdalsberga Brygge Borettslag P. A. Musæus veg 20 6008 ÅLESUND : Borettslagets tomtestørrelse. Andelsobjekt Selskap: Volsdalsberga Brygge Borettslag Organisasjonsnummer: 991932968 Forretningsfører: OBOS Eier adkomstdok.: Espen Dale Ytterland Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: Pålydende: Opprinnelig innskudd: Andel formue: Andel fellesgjeld: : 26 Obligasjonsnummer: 26 000 1 120 000 30 804 Dato: 31.12.2017 1 143 966 Dato: 31.12.2017 Gjeld pr 01.01.2019 er 1.132.000,- Side: 3 av 7
Årsregnskap Regnskapsår: 2017 Omløpsmidler: Samlet andelskapital: 3 097 772 Kortsiktig gjeld (-): 786 48 Disponible midler: 2 311 287 330 000 Samlet innskuddskapital: 7 19 000 Langsiktig gjeld (+): 60 236 966 Langsiktig gjeld og innskuddskapital: 13 431 966 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Status Reguleringsplaner Situasjonskart Årsregnskap 2017 Boliginfo fra forretningsfører Sider Vedlagt Eier Infoland.no Andre forhold Forsiing: Selskap: IF. Avtalenr: 11202. Borettslagets bygningsforsiing inkl. i felleskostnadene. Bygninger på eiendommen Bygningsdata Byggeår: 2007 Kilde: Infoland. Anvendelse: Bolig Standard: Normal standard på boligen utifra alder/konstruksjon - Standard fra byggeår i 2007 samt noe oppgraderte overflater/tak og montert spotter i flere rom. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder og konstruksjon. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM 3. etasje 81 74 71 3 Sum bygning: 81 74 71 3 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Side: 4 av 7
Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 3. etasje Gang, stue/kjøkken, 2 soverom, bad Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: 3-roms borettslagsleilighet beliggende i nyere boligblokk/ borettslag fra 2007 på Volsdalsberga, ca 2 km øst for Ålesund sentrum. en ligger i 3. boligetg. med balkong mot sør. en har en sydvendt orientering med fin utsikt mellom rekkehusene i front mot sjøen. Utvendig: Antatt betongfundamenter på fast grunn. Vegger mot grunn av betong. Yttervegger i kombinasjon av betongvegger og vegger av bindingsverk med platekledning. Antatt betongdekke- flatt tak tekket med folietekke eller lignende. skiller av betong. Vinduer med 2 lags isolerglass/ energiglass fra byggeår. Inngangsdøren til leiligheten er en malt tredør. Balkongdørene er tredører med glass. Stor sydvendt/ vestvendt balkong i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og klare pleksi plater i front. Levegg mot vest. Balkongen er ca 9, m2 og har tilkomst via balkongdører på stuen. Felles trappeoppgang med trapp av betong/ mur og rekkverk av metall. Innvendig: en har følgende overflater og innredning på oppholdsrom; På gulv er det parkett. Vegger har sparklet og malt gips/overflater. Tak har sparklet og malt gips på stue/kjøkken samt på bad og entrè/gang. Malt mur på begge soverom. Spotter på stue, entrè/gang og bad. Kjøkkeninnredning fra Norema. Hvite høyglansfronter med stålhåndtak. Heltre benkeplate med nedfelt underlimt vask. Integrert platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/frys. mekanisk avtrekk. Nyere flis på bak bak benk. Bad har fliser på gulv med varmekabler, fliser på vegger og plater i tak. Åpen dusjløsning med dusjvegger. Hvit baderomsinnredning med underskap, speil, lys og vask. Opplegg vaskemaskin. Gulvmontert toalett. Skap på vegg. Spotter i tak. Skyvedører fra gang til soverommene og til stue. Hvite innerdører. Eikelister ved gulv og ellers hvite lister. Skoskap/skap i gang. Hyller i bod. Nyere skyvedørsgarderobe på ene soverom. Tekniske installasjoner: Mekanisk avtrekk fra ventilator og bad. Siingskap med automatsiinger. Heis i bygget. Tilknyttet fjernvarmeanlegg - radiatorer. Borettslaget har felles tilknytting til fjernvarme/varmevann og elektrisitet. Garasje/ Bygningsdata Byggeår: 2007 Kilde: Infoland.no Anvendelse: Biloppstilling i garasjeanlegg, låsbar bod i garasjeanlegget. Side: av 7
Standard: Normalt god. Murkonstruksjon. Asfaltdekke på parkering og bod oppført med tette vegger og låsbar dør. Strøm og aut. portåpner. Vedlikehold: Normal slitasjegrad basert på enkle visuelle observasjoner og som hensyntar eiendommens alder og konstruksjon. Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt 6 Primær P-ROM Sekundær S-ROM Parkeringsplass Sum bygning: Parkeringsplass uten delevegger har ikke målbart areal, men parkeringsareal på ca 11 kvm 6 0 Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Parkeringsplass Biloppstillingsplass Konstruksjon En enkel besivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Biloppstilling i garasjeanlegg, låsbar bod i garasjeanlegget. Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader (pr. mnd. 497) Sum årlige kostnader 6 964 6 964 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 2 442 000 Balkong 120 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi - 280 000 2 282 000 170 000 2 42 000 Garasje/ Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 190 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Garasje/ - 20 000 Sum teknisk verdi bygninger Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 2 42 000 Vurdert andel tomtekostnader: 700 000 Andel formue for seksjon: 30 804 - Andel fellesgjeld for seksjon: Verdi adkomstdokument: 1 143 966 2 038 838 ÅLESUND, 08.02.2019 Stig Håvard Vatne Side: 7 av 7