Vedtekter for Sameiet Vestre Greverud 1, felt M vedtatt i årsmøte 25.03.2014 med siste endringer i årsmøtet 23.04.2018 Innholdsfortegnelse I. Innledning...2 1 Lovgrunnlag...2 2 Sameiets medlemmer og eiendom...2 II. Rettslig ansvar...2 3 Eiernes rettigheter og plikter...2 4 Økonomisk ansvar...2 5 Vedlikeholdsplikt...3 6 Installasjoner m.m....4 III. Årsmøtets rettigheter og plikter...4 7 Innkalling til årsmøte og saker til behandling...4 8 Stemmerett...5 9 Gjennomføring og vedtak på årsmøtet...5 10 Valg av styre...6 IV. Styrets rettigheter og plikter...6 11 Styremøter...6 12 Representasjon...7 V. Retningslinjer for drift....7 13 Forsikring av bygningsmassen inklusiv garasjer....7 14 Egenandel forsikring....7 15 Intern kontroll (HMS)...7 16 Godtgjørelse til styret og sameiere med avtaler om oppdrag over tid...8 VI. Samarbeidspartnere...8 17 Velforeningen....8 18 Sameiet Nyjordet (felt K)...8 Org.nr. NO-896 166 832 Side 1 av 8
I. Innledning 1 Lovgrunnlag Sameiets vedtekter bygger på lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) av 16. juni 2017 nr. 65 samt reguleringsbestemmelsene for felt K-M stadfestet 24.5.1977 og seksjonsbegjæring tinglyst 1.9.1978 for gnr 43 bnr 617 i Oppegård kommune. For øvrig kommer Eierseksjonsloven (eiersl) til anvendelse. 2 Sameiets medlemmer og eiendom Sameiets navn er Sameiet Vestre Greverud 1, felt M. Eierseksjonssameiet består av gnr. 43, bnr. 617 Felt M - 48 seksjoner i Th. Kittelsens vei 10-104 i Oppegård. Hver seksjon eier en ideell andel tilsvarende 1/48-del av sameiet samt 1/78-part av bnr. 620 og 621 sammen med 30 seksjonseiere i Nyjordet sameie, Felt K. Til hver seksjon hører eksklusiv eiendomsrett over vedkommende bolig og eksklusiv bruksrett over et angitt hageområde i samsvar med kart over eiendommen i Seksjonsbegjæringen av 1.9.1978. 1 II. Rettslig ansvar 3 Eiernes rettigheter og plikter Den enkelte sameier har full rettslig eiendomsrett, herunder rett til salg og pantsettelse over sin seksjon samt eksklusiv bruksrett over uteareal rundt boligen i samsvar med seksjoneringen 2. Salg og utleie skal meldes styret til registrering. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. 4 Økonomisk ansvar Sameierne har plikt til å delta med hver sin 1/48-del av de utgifter som er nødvendig for at styret skal kunne sørge for vedlikehold og drift av eiendommens fellesareal og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet. Årsmøtet skal med vanlig flertall fastsette hvor mye som skal innbetales a konto fra den enkelte seksjonseier til planlagte fellesutgifter. Styret kan innkreve ytterligere innbetaling dersom det er nødvendig for å ivareta kravene til vedlikehold og drift. De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning. 1 Kopi av Pantebok for seksjonering, Oppdeling av gnr. 43, bnr. 617 Oppegård kommune, Begjæring til Indre Follo sorenskriverembete 28.8.1978 2 Se fotnote 1 Org.nr. NO-896 166 832 Side 2 av 8
Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, kommer inn en begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. Panterett etter denne paragrafen kan gjøres gjeldende av styret og seksjonseiere som har dekket mer enn sin del. Siste to avsnitt er lagt til i årsmøtet 23.04.2018. Sameiet har i tillegg avtalefestet panterett for kr. 5.000 i hver eierseksjon til dekning av fellesutgifter 3. 5 Vedlikeholdsplikt Den enkelte sameier skal holde bruksenheten inklusiv egen hage forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre sameiere. Seksjonseierne i samme hus har felles ansvar for det ytre vedlikeholdet av sitt hus. Hvert hus skal ha samme farge på hele huset og samme kontrastfarge på karmene valgt ut fra sameiets eksisterende farger. Fargenyanser aksepteres. Dersom sameiere i et hus har blitt enige om å endre fargen(e) på huset til farger som ikke er i bruk på feltet, skal det innhentes skriftlig samtykke fra styret i sameiet. Styrets beslutning må ikke være til skade eller ulempe for andre sameiere, jfr. Eierseksjonsloven 25 annet ledd. Terrassegulvet og utskifting av vinduer er den enkeltes ansvar. Felles ansvar for vedlikehold av huset omfatter: Ytre panel og karmer Taket Utvendig pipe Utvendig ventilutgang Grunnmur, overflate/kosmetisk Takrenner Drenering og takvannavløp Når en eller flere seksjonseiere i samme hus vurderer at det er behov for å utføre vedlikeholdsarbeid, innkaller de alle seksjonseierne i huset og blir enige om omfang, gjennomføring og kostnader. Dersom de er uenige, overføres beslutningen til styret (eiersl 33 tredje ledd). Kostnadene fordeles på seksjonseierne i huset. De som bor langs samme gangvei, har felles ansvar for vedlikehold av gangveien fra felles kjørbar gangvei frem til hovedinngangene. Vedlikehold av forstøtningsmurer mellom seksjonene er felles ansvar for de tilstøtende seksjonene. Dersom de er uenige om behov for tiltak og kostnader, overføres beslutningen til styret (eiersl 33 tredje ledd). Kostnadene fordeles på de tilstøtende seksjonene. Sameiet har i fellesskap ansvar for alt vedlikehold som ansees som fellesanliggende. Som fellesanliggende regnes: Garasjene - begrenset til det ytre og bygningstekniske, inklusive felles grunn og elektrisitet. Det innvendige som innredning og evt. motorisert åpning/lukking etc. er den enkelte sameiers (den med bruksretten) ansvar Fellesledninger for vann og avløp til seksjonenes grunnmurer Feltes gangveier med kjørebredde 3 Se fotnote 1 Org.nr. NO-896 166 832 Side 3 av 8
Lekeplasser med tilhørende utstyr Gjerdene rundt bnr 617 Beplantning og fellesområder Styret inviterer sameierne til dugnad minimum en gang i året. Sameiet kan ha et vedlikeholdsfond til å ivareta ansvaret for felles vedlikehold. Fondet sikres ved at årsmøtet bestemmer hvor stort beløp som skal kreves av hver sameier. Endret i sameiermøte 24. april og 8. mai 2017. 6 Installasjoner m.m. Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. En sameier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av sameierens eller husstandsmedlemmenes nedsatte funksjonsevne. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn (eiersl 26). Sameiet har retningslinjer for installasjon av luft til luft varmepumper. Disse inngår i styrets plan for internkontroll. En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. Tilrettelagte parkeringsplasser er forbeholdt beboere og gjester som på grunn av nedsatt funksjonsevne har et dokumentert behov for tilrettelagt plass. Siste to avsnitt er lagt til i årsmøtet 23.04.2018. III. Årsmøtets rettigheter og plikter 7 Innkalling til årsmøte og saker til behandling Sameiets øverste myndighet er årsmøtet. Styret skal sende ut informasjon om dato for årsmøtet og frist for innsending av saker innen 1. mars. Årsmøtet skal holdes innen utgangen av juni. Årsmøtet innkalles av styret med varsel som skal være på minst åtte dager og høyst tjue dager. Innkallingen til ordinært årsmøte (årsmøtet) skal inneholde: Tid og sted for møtet Styrets årsberetning Revidert regnskap Dagsorden med alle saker som skal behandles inklusiv: godkjenning av styrets plan for internkontroll (HMS) og presentasjon av resultatet fra gjennomført kontroll valg av styre med vararepresentanter samt regnskapsfører og revisor valg på valgkomite som skal innstille til valg av styreleder, styre- og vara representanter på påfølgende årsmøte. Valgkomiteen velges for 2- to år i år med liketall Org.nr. NO-896 166 832 Side 4 av 8
velforeningen andre saker som er nevnt i innkallingen Ekstraordinært årsmøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel, minst tre dager. Innkallingen skal skje skriftlig. Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 1/10 av sameierne (fem sameiere) skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkallingen til ekstraordinært årsmøte skal oppgi hvilke saker som skal behandles. 8 Stemmerett I årsmøtet har sameierne stemmerett med én stemme for hver seksjon de eier. I tillegg har ett medlem av husstanden møte- og talerett. Sameierne har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde på førstkommende årsmøte, med mindre det fremgår at noe annet er ment. Fullmakten kan trekkes tilbake når som helst. 9 Gjennomføring og vedtak på årsmøtet Årsmøtet ledes av styrets leder. Hvis lederen ikke er til stede, velger årsmøtet en møteleder blant de tilstedeværende sameierne. Møteleder er ansvarlig for at det utpekes en referent som skal føre protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes på årsmøtet. Det oppnevnes en person som skal underskrive protokollen i tillegg til styrets leder og referent. Kopi av undertegnet protokoll skal leveres samtlige sameiere senest 14 dager etter årsmøtet. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i årsmøtet for vedtak om: a) Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold b) Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter c) Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom d) Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning e) Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt f) Samtykke til reseksjonering g) Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. Styret har fullmakt til å godkjenne mindre endringer under forutsetning av samtykke fra tilstøtende naboer. Dette gjelder oppføringer i samsvar med eksisterende løsninger i sameiet av: Terrasseplattinger Org.nr. NO-896 166 832 Side 5 av 8
Rekkverk, gjerder Tak over vedstabel Endring av inngangstrapper Levegger Uteboder Lekestuer Luft-til-luft varmepumper og Utvendige bokser til ventilasjon Planer om tiltak som ikke får godkjenning fra alle berørte naboer, skal behandles av årsmøtet. Den enkelte seksjonseier må søke kommunen om tillatelse til søknadspliktig byggesak etter at sameiet har gitt sin godkjenning. Lagt til i årsmøtet 23.04.2018. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, krever enstemmighet blant alle sameierne gjennom skriftlig samtykke. I disse sakene har vedtak i årsmøtet kun rådgivende funksjon inntil skriftlig samtykke fra alle seksjonseierne foreligger. Seksjonseiernes inhabilitet på årsmøtet. Ingen kan delta i en avstemning om a) et søksmål mot en selv eller ens nærstående b) ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet c) et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser d) pålegg eller krav etter eierseksjonsloven 38 (pålegg om salg) og 39 (utkastelse) som er rettet mot en selv eller ens nærstående. Første ledd gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig. Lagt til i årsmøtet 23.04.2018 i samsvar med ny eierseksjonslov. 10 Valg av styre Til å forestå driften av eiendommens fellesanliggender, velger sameierne på årsmøtet et styre på tre medlemmer med to varamedlemmer. Styret velges på følgende måte: Styrets leder velges særskilt og velges hvert år. Styrerepresentantene velges for to år av gangen slik at det er valg på ett styremedlem hvert år. Varamedlemmene velges for to år av gangen slik at det er valg på ett varamedlem hvert år. Dersom et styre- eller varamedlem går ut av styret før det har gått et år av valgperioden, foretas suppleringsvalg for resten av valgperioden på årsmøtet. Dersom flere styremedlemmer går ut før årsmøtet, innkalles det til ekstraordinært årsmøte for å foreta suppleringsvalg. Tjenestetiden opphører ved avslutning av det ordinære årsmøtet. IV. Styrets rettigheter og plikter 11 Styremøter Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. (Ref. eiersl 56 første ledd) Både styremedlemmer og varamedlemmer innkalles til styremøtene. Varamedlemmene har møteplikt Org.nr. NO-896 166 832 Side 6 av 8
og stemmerett når et eller to av de faste medlemmene ikke kan møte. Første varamedlem er den som er inne i andre år av valgperioden. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall på årsmøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller årsmøtets vedtak i det enkelte tilfelle (eiersl 58). Styremedlemmer må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noe spørsmål som medlemmet selv eller noen som står dem nær har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Styret skal føre protokoll fra sine styremøter. Protokollen sendes ut til alle styrets medlemmer og varamedlemmer etter styremøtet og godkjennes på neste styremøte. Styremøtet ledes av styrets leder, eventuelt i dennes fravær, av valgt møteleder. 12 Representasjon Styret representerer sameierne og forplikter dem med sine underskrifter i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter. Dette omfatter også vedtak som er fattet av årsmøtet samt rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. Sameierne forpliktes ved underskrift av leder samt de to faste styremedlemmene i fellesskap. 4 V. Retningslinjer for drift. 13 Forsikring av bygningsmassen inklusiv garasjer. Styret tegner felles forsikring for bygningsmassen. Premien fordeles forholdsmessig på sameierne på grunnlag av de enkelte boligenes areal. Ut fra arealet er boligene definert i 3 kategorier: A, B og C, der A er underetasje med kjeller (6 stk). B er underetasje uten kjeller (1 4 stk), og C er 2. etasje eller leilighet i bygg med kun en etasje (28 stk). Til sammen 48 enheter. Styret tegner felles skadedyrforsikring for samtlige enheter. Kostnadene fordeles likt mellom sameierne. 14 Egenandel forsikring. Ved skade, som utløser bruk av felles forsikringen, er eier av den eller de aktuelle boenheten(e) ansvarlig for dekning av egenandel en i sin helhet. Dersom mer enn 1 (en) boenhet er ansvarlig for skaden, kan sameiet legge ut for egenandelen og deretter kreve inn beløpet etter fordeling. Dette forstås slik at dersom skaden(e), som utløser bruk av forsikringen, er en fellesskade oppstått i flere boenheter, er eierne solidarisk ansvarlig for egenandelen. 15 Intern kontroll (HMS) Styret skal ha en plan for internkontroll (plan for helse-, miljø og sikkerhet, HMS, jfr. Forskrift om internkontroll) som rulleres og justeres ved behov. Styrets ansvar er å kontrollere sikkerheten på 4 Jfr. Eierseksjonsloven 60, første ledd. Org.nr. NO-896 166 832 Side 7 av 8
fellesområdet og forhold som har betydning for felles sikkerhet. 16 Godtgjørelse til styret og sameiere med avtaler om oppdrag over tid Styret og sameiere med avtaler om oppdrag over tid skal ha en godtgjørelsen pr. år. Beløpet til styreleder og regnskapsfører fastsettes av årsmøte. Halvparten av fastsatt beløp utbetales pr år til styremedlemmer, varamenn, kasserer, strømenn og teknisk web-ansvarlig. Styret kan dessuten innvilge godtgjøring innenfor skattefritt beløp til seksjonseiere som påtar seg større enkeltoppdrag som sparer sameiet for utgifter til innleid arbeidskraft. 0 Endret i sameiermøte 25 april 2016. VI. Samarbeidspartnere 17 Velforeningen. Greverudlia vel SA skal ha et fast punkt på dagsorden i sameiets årsmøte. Et styremedlem eller en sameier skal velges som kandidat til styret i velforeningen. 18 Sameiet Nyjordet (felt K) Styret pålegges å ha nødvendige fellesmøter med styret i Boligsameiet Nyjordet for å løse felles saker. Org.nr. NO-896 166 832 Side 8 av 8