NR 9/2015 Dato:26.6.2015 Til: Finans Norges medlemsbanker Att: juridisk/kreditt/depot Kontaktperson i Finans Norge: Charlotte Tvedt Arkivreferanse: 12-672 Rundskriv fra Finans Norge til medlemsbedriftene omfatter hovedsakelig informasjon fra Finans Norges egne organer og informasjon vedrørende endret regelverk. Rundskrivet stiles til det fagmiljø som antas å ha mest nytte av informasjonen. Dessuten legges alle rundskriv fra Finans Norge ut på medlemsnett. Det forutsettes at mottaker hos medlemsselskapene foretar den nødvendige interne distribusjon. Individuell nedbetaling av andel fellesgjeld i borettslag 1. Innledning Finans Norges Dokumentutvalg har gjennomgått ordningen for individuell nedbetaling av andel av fellesgjeld i borettslag (heretter IN-ordningen), herunder sett på noen av dokumentsettene som benyttes. Dette rundskrivet har til formål å gi en generell orientering om IN-ordningen samt synliggjøre rettslig risiko som bankene må være oppmerksom på ved inngåelse av IN-ordning med borettslag eller ved finansiering av andelseiere som ønsker å foreta individuell nedbetaling. IN-ordningen ble opprinnelig opprettet av OBOS, NBBL og Husbanken i fellesskap. Hensikten var å gjøre andelsleiligheter like attraktive som selveierleiligheter. I dag tilbyr borettslag i OBOS, borettslag i NBBL og frittstående borettslag IN-ordningen. Formålet med ordningen er å tilrettelegge for at andelseiere i borettslag helt eller delvis skal kunne nedbetale sin andel av fellesgjeld i borettslaget under forutsetning av at innbetalingen i sin helhet går til nedregulering av lagets fellesgjeld. Ved en slik innbetaling vil andelseier få redusert sine månedlige felleskostnader med et beløp tilsvarende andel renter og avdrag av felleslånet. IN-ordningen er ikke lovregulert, men borettslagsloven 2-15 annet punktum forutsetter at det kan inngås avtaler mellom borettslag og finansinstitusjon om individuell nedbetaling. Enkelte problemstillinger vil i hovedsak materialisere seg først dersom et borettslag må tvangsselges eller går konkurs. Den reelle risikoen for tvangssalg/konkurs i borettslag er Side 1 av 6
liten. Risikoen vil antageligvis være minst i borettslag som er tilsluttet store forretningsførere og hvor det er tegnet særskilt forsikring eller det er tegnet medlemskap i et sikringsfond som sikrer andelseieres manglende innbetalinger av husleie. Videre følger det av borettslagsloven 2-14 (i kraft 01.01.11) at fellesgjelden ved stiftelsen ikke kan overstige 75 % av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen. Selv om den reelle risikoen for tvangssalg/konkurs i borettslag er liten, vil det likevel foreligge en rettslig risiko. Banken må derfor ta høyde for denne rettslige risikoen i vurderingen av om det er ønskelig å inngå en avtale om IN-ordning. 2. Bankens rolle i en IN-ordning Banken kan ha ulike roller ved en IN-ordning: - Banken kan være långiver til borettslaget (fellesgjeldsbank). - Banken vil kunne måtte ta stilling til ordningen i kraft av søknad om å finansiere helt eller delvis en andelseiers individuelle nedbetaling, eller ved søknad om å finansiere kjøp av andel i borettslag i annenhåndsmarkedet hvor tidligere andelseier helt eller delvis har foretatt individuell nedbetaling. - Banken kan gi lån til rehabilitering eller investeringer uten å være fellesgjeldsbank. (Behandles kun i pkt. 2.1.4 og 2.1.5). 2.1 Fellesgjeldsbank 2.1.1 Avtaleinngåelse En forutsetning for en avtale om IN-ordning er at det er inntatt i stiftelsesdokumentene eller at det foreligger et gyldig vedtak fra generalforsamlingen i borettslaget om å inngå avtale om IN-ordning. Dersom banken skal vurdere å inngå avtale om IN-ordning, bør banken innhente stiftelsesdokumentene eller protokoll fra generalforsamlingen som viser at slik beslutning er tatt. Som nevnt innledningsvis fremgår det av borettslagsloven 2-15 annet punktum at INordning fordrer avtale mellom borettslaget og finansinstitusjonen som har gitt felleslånet. Det finnes flere ulike dokumentsett for IN-ordningen. Det vanligste dokumentsettet er utarbeidet av OBOS, NBBL og Husbanken i fellesskap. Dette settet består av 1) avtale mellom fellesgjeldsbanken og forretningsfører på vegne av borettslaget, 2) avtale mellom borettslaget og forretningsfører om tilrettelegging av individuell nedbetaling og 3) avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld mellom borettslag og andelseier. Oppbygningen av dokumentsettene som er i bruk er i stor grad lik, men det er viktig å merke seg at ordlyden kan være forskjellig fra avtale til avtale. Siden avtalene i dokumentsettet er nært knyttet sammen og ordlyden kan variere, er det viktig at fellesgjeldsbanken innhenter og gjennomgår hele dokumentsettet før inngåelse av Side 2 av 6
avtale om IN-ordning. I motsatt fall foreligger en risiko for at banken ikke får en helhetlig oversikt over bankens totale forpliktelser etter avtalen. 2.1.2 Etablering av sampant ved avtaleinngåelse Andelseier som har innbetalt hele eller deler av sin andel fellesgjeld får etter avtalen et regresskrav mot borettslaget sikret med inntrederett i fellesgjeldsbankens panterett (til sikkerhet for borettslagets fellesgjeld) med sideordnet prioritet eller prioritet etter fellesgjelden. Regresskravet nedreguleres (avregnes) forholdsmessig med de avdrag som borettslaget ville ha betalt på fellesgjelden. Gjennom avtalevilkåret om inntrederett i fellesgjeldsbankens panterett er det opprettet et sampant mellom bank og andelseiere. Med sampant menes flere krav som sikres under samme panterett. Ved sampant er utgangspunktet at rettighetshaverne må opptre samlet ved en realisasjon. For det tilfellet at et borettslag får økonomiske vanskeligheter, vil fellesgjeldsbanken og andelseierne mest sannsynlig ha motstridende synspunkter på et eventuelt tvangssalg. På bakgrunn av ordlyd i IN-avtalen og på bakgrunn av bakgrunnsretten for øvrig, antas det at banken alene vil kunne begjære tvangssalg. Dette fremgår imidlertid ikke uttrykkelig av avtaleverket, og et slikt standpunkt er ikke prøvet for domstolen. Ut fra en juridisk vurdering er Finans Norge av den oppfatning at sampant mellom fellesgjeldsbanken og andelseierne som foretar individuelle nedbetalinger, er uheldig. Hvorvidt banken skal inngå IN-avtaler som baserer seg på eksisterende avtalestruktur beror på en risikovurdering. Det må antas at det er lavere risiko i borettslag med lav fellesgjeld og som har en forretningsfører som stiller krav om sikringsordninger. Alternativet er at borettslaget tinglyser en egen panterett til fordel for samtlige andelseiere som individuelt nedbetaler fellesgjeld, samtidig som denne panteretten gjennom en avtale med banken gis sideordnet prioritet med fellesgjeldsbankens panterett. Ved tinglysning av separate panteretter vil de ulike partenes kreditorposisjoner fremgå langt tydeligere enn ved sampant. Klare kreditorposisjonerer er en fordel for både banken, andelseierne som har foretatt individuelle nedbetalinger og for etterfølgende kreditorer både før og ved konkurs/tvangssalg. Samtidig vil banken og andelseierne, på samme måte som ved sampant, oppnå lik dekning ved tvangssalg, jf. tvangsloven 11-21. 2.1.3 Administrasjon av IN-ordning Etter IN-avtalen er fellesgjeldsbanken forpliktet til å følge opp IN-ordningen. Dette innebærer bl.a. at fellesgjeldsbanken får i oppgave å utstede kvitteringer til forretningsfører på vegne av andelseierne når ekstraordinær innbetaling foretas. Dersom Side 3 av 6
det aksepteres delbetalinger og det er tale om store borettslag, vil denne oppgaven kunne være betydelig. Avtaledokumentene åpner ikke for at banken tar gebyrer for administrasjon av INordningen. Gebyrer må dermed avtales særskilt, for eksempel ved at banken krever et slikt vilkår inntatt i IN-avtalen eller at det avtales i bankens lånevilkår. 2.1.4 Forhold til andre långivere med dårligere prioritet Fellesgjeldsbanken vil normalt på forespørsel fra annen kreditor avgi restgjeldserklæring. For at kreditoren som ber om erklæringen skal få et riktig bilde av borettslagets gjeldsforpliktelser, må fellesgjeldsbanken, i tillegg til opplysninger om fellesgjeldsbankens restgjeld, opplyses at borettslaget har inngått en IN-avtale og at det er foretatt ekstraordinære nedbetalinger som medfører at andelseiere har regresskrav mot borettslaget som også er sikret under bankens pant. 2.1.5 Restriksjoner for borettslaget mv. Fellesgjeldsbanken må også være oppmerksom på at ordningen/avtalesettet innebærer flere restriksjoner for borettslaget. For det første kan borettslaget etter ordlyden fratas mulighet til å endre vilkår på lån, for eksempel foreta opplåning eller endre løpetid. OBOS har opplyst at andre forretningsførere som administrerer IN-ordning, i avtalen med banken åpner for at ekstraordinær nedbetaling kan foretas på rentereguleringstidspunktet der det er avtalt ulike rentebindingsperioder. Særskilte problemstillinger kan oppstå dersom borettslaget har inngått låneavtaler med fastrente, rentebytteklausul eller annen rentesikring. IN-avtalen bør i så fall tilpasses rentevilkårene. Videre begrenser borettslaget sine muligheter for refinansiering da det forutsettes at ny bank er villig til å akseptere inngått IN-avtale. Dersom bytte av bank/refinansiering aksepteres, synes det uklart om avgitte erklæringer, for eksempel kvitteringer og regresskrav, skal transporteres. OBOS har på dette punkt oppgitt at de ved bytte av bank krever at det må utstedes en tiltredelseserklæring som den nye banken må undertegne. Det opprettes deretter nye dokumenter og pantet tinglyses på nytt fremfor at det transporteres. Finans Norge vil understreke at den nye fellesgjeldsbanken her bør gå nøye gjennom tiltredelseserklæringen. På dette punkt kan forretningsførere ha ulik praksis. Borettslaget kan også ut fra ordlyden av IN-avtalen være forhindret fra å bytte forretningsfører. Dersom ordlyden i IN-avtalen likevel ikke er til hinder for bytte, bør det gjennomføres transport av IN-avtaler fra den tidligere forretningsføreren til, og med Side 4 av 6
tiltredelse fra, den nye forretningsføreren. Dette gjelder henholdsvis Avtale om tilrettelegging av IN-ordningen mellom forretningsfører og borettslaget, og Avtale om tilrettelegging av IN-ordningen mellom forretningsfører og banken. Fellesgjeldsbanken bør påse at den mottar en kopi av førstnevnte avtale. Når det gjelder den sistnevnte avtalen må fellesgjeldsbanken påse at den nye forretningsføreren og banken undertegner avtalen. Banken skal ha original avtale. 2.1.6 Sletting av fellesgjeldsbankens panterett Borettslagets lån til fellesgjeldsbanken kan bli innfridd før ordinær forfallstid dersom alle andelseiere foretar individuell nedbetaling av sin andel fellesgjeld, eller ved en kombinasjon av individuelle nedbetalinger fra andelseiere og ordinær nedbetaling fra borettslagets side i henhold til låneavtalen. For banken er det nærliggende å tro at panteretten kan slettes når bankens krav fullt ut er nedbetalt. Banken må imidlertid være oppmerksom på at sletting potensielt vil kunne utgjøre en stor risiko all den tid fellesgjeldsbankens panterett etter avtalestrukturen skal sikre så vel fellesgjeldsbankens og andelseiernes individuelle nedbetalinger. (Som tidligere nevnt får andelseier ved en individuell nedbetaling et regresskrav mot borettslaget tilsvarende sin innbetalte del.) Banken må følgelig påse at den har fått samtykke fra andelseierne som har foretatt INnedbetalinger eller fra en som har fullmakt til å representere den enkelte andelseier før sletting kan gjennomføres. I en del tilfeller vil forretningsfører ha betinget seg rett til å representere andelseierne som har foretatt IN-nedbetalinger. Konsekvensen av denne avtalestrukturen for IN-ordningen er med andre ord at banken vil risikere å måtte sitte på en panterett selv om banken ikke lenger har et underliggende krav. Skal banken uten risiko kunne slette pantekravet før ordinær forfallstid, må det følgelig foreligge et vilkår i den enkelte IN-avtalen om at sletting skal kunne skje. Et slikt vilkår kan imidlertid ikke tas inn i avtalen uten at det sees i sammenheng med de øvrige vilkårene. I motsatt fall er det eksempelvis risiko for at banken under henvisning til et vilkår om sletting, kort tid etter å ha utstedt besittelseserklæringer (kvittering for ekstraordinær innbetaling), sletter sin sikkerhet og dermed i praksis fratar andelseierne deres sikkerhet. Dette aspektet er et ytterligere argument for at det bør etableres separate panteretter, jf. pkt. 2.1.2 over. 2.2 Andelseierens bank IN-ordningen er først og fremst aktuell for andelseiere som har likvide midler som ønskes benyttet til slik nedbetaling. Finans Norge er likevel kjent med at bankene får henvendelser fra egne kunder om lånefinansiering til individuell nedbetaling av fellesgjeld. Vi vet at enkelte banker av og til imøtekommer kundens ønske mot at det etableres sikkerhet. Side 5 av 6
Banken må foreta en grundig vurdering av hvordan den skal få sikkerhet og rettsvern for lånefinansiering av en andelseiers individuelle nedbetaling. Dersom banken innenfor andelens verdi kan få tilfredsstillende pantesikkerhet i borettslagsandelen, vil dette være en naturlig sikkerhet. I tillegg bør banken vurdere å etablere pant i enkle pengekrav i andelseiers regresskrav for ekstraordinær innbetaling, se pkt. 3.2 under. Dersom en bank vurderer å gi en kunde lån til kjøp av en andel i et borettslag hvor selger har foretatt individuell nedbetaling, må banken ta stilling til hvilken betydning denne innbetalingen vil ha for verdifastsettelse av andelen og omsettelighet. 3. Bankens posisjon ved konkurs i et borettslag - noen panterettslige betraktninger 3.1 Fellesgjeldsbankens posisjon Fellesgjeldsbanken vil som et utgangspunkt kunne få dekket sitt krav ved konkurs i borettslag ved salg av borettslagets faste eiendom. En konsekvens av sampant gjennom INordningen, jf. pkt. 2.1.2 over, er at det kan skape vanskeligheter ved salg av borettslagets eiendom. Ved konkurs i borettslag vil andelseier som har foretatt individuell innbetaling kunne trenge bistand for å ivareta sin regressrett i boet. Finans Norge kan ikke se at det er fellesgjeldsbankens oppgave å ivareta den enkelte andelseiers regresskrav i boet. Finans Norge antar at store, profesjonelle forretningsførere, vil bistå andelseier, men det kan neppe tas for gitt at dette alltid vil være tilfellet. 3.2 Andelseierens banks posisjon Ved konkurs i et borettslag, vil en borett omgjøres til en tidsubestemt husleieavtale, jf. borettslagsloven 5-25. Dette innebærer at en borettslagsandel som er pantsatt etter panteloven 4-3a, opphører å eksistere. Andelseiers regresskrav under IN-ordningen vil fortsatt være et krav i borettslagets konkursbo. Andelseiers bank har i utgangspunktet ikke noen inntrederett i andelseiers regresskrav for ekstraordinær innbetaling. Banken kan i praksis få slik inntrederett ved å etablere pant i enkelt pengekrav, jfr. panteloven 4-4 og 4-5. Side 6 av 6