forsiden ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG Omsetningen av nye boliger er doblet! Les rapporten
side 2 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 2 34% Antall solgte enheter i Oslo har økt med over 34 prosent siden perioden oktober-desember. Foto: Stig B. Fiksdal/DNB Den positive trenden fra i høst har forsterket seg ytterligere gjennom vintermånedene. Det er omsatt 3,2 prosent flere nye boliger på landsbasis sett opp mot samme tid i fjor. Salget på Østlandet er lyspunktet. Omsetningen av nybygg er svak ellers i landet med unntak av Vestlandet. På Østlandet er det spesielt Oslo som drar opp. Salget i Oslo er doblet (økt med 109%) sett opp mot samme rapporteringsperiode for et år siden. Antall solgte enheter har økt med over 34 prosent bare siden perioden oktober til desember. Omsetningsnivået her er nå hele 25 prosent høyere enn snittet i fjor. Med tanke på at vinteren normalt er en tid med lavere salg i hovedstaden er dette sterke tall. Totalt er omsetningen på Østlandet nå 15 prosent høyere enn ved samme tid i fjor. Samtidig er det altså lansert færre nye boliger i alle områder, med unntak av Oslo og Hedmark. Vi ser dermed store geografiske variasjoner i salgstallene. Jørn Are Skjelvan, leder for DNB Eiendom Nybygg. Det er lansert flere nybyggprosjekter i Oslo den siste tiden, likevel mener vi at nivået er for lavt sett opp mot boligbehovet spesielt til neste år. Nivået er også altfor lavt sett opp mot behov i flere områder rundt Oslo. På tidligvinteren har vi hatt flere salgsstarter med svært god respons. Eksempelvis har vi Løvenskiold Terrasse på Kongsvinger med tredje flest salg på Østlandet hittil i år og det med 11,6% høyere priser enn snittet for Kongsvinger. I Asker har vi lansert nytt trinn på Neselva med stor suksess og på Romerike har vi hatt flere sterke salgsstarter. God lesning!
side 3 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 3 Det bygges fremdeles for få boliger Prosjekt på Kongsvinger med tredje flest solgte på Østlandet hittil i år og med 11,6 prosent høyere kvmpris enn snittet for Kongsvinger. Tatt i betraktning forventet befolkningsvekst vil vi trenge omtrent 3.600 nye boliger til neste år og i snitt 3.700 nye boliger hvert år i Oslo frem mot år 2023. Med dagens byggetakt og prosjekter som ligger til ferdigstillelse, mener vi at det ligger an til et markant tilbudsunderskudd allerede neste år. Vi meldte om det samme i forrige rapport, og lite har skjedd på lanseringssiden siden. Bildet ser dermed ganske likt ut nå, med knappere tid til rådighet. Selv om antallet lanseringer øker frem mot sommeren i år, vil nivået være for lavt. Det er derfor en realistisk risiko for at det bygger seg opp et tilbudsunderskudd à la 2016 fra neste år, dersom ikke flere prosjekter lanseres ganske raskt, spesielt i Oslo. Det er også store variasjoner i tilbudssiden i områdene utenfor Oslo, med et spesielt lavt tilbud mot behov i områder sør og lengst nordøst i Akershus samtidig med høy prosjektkonsentrasjon for eksempel på Lørenskog. Allerede et stort tilbudsunderskudd rett utenfor Oslo Vi ser at tilbudet er langt lavere enn etterspørselen i områder som eksempelvis Røyken, Hurum, Nesodden og Ås. De få prosjektene som er for salg nå selger svært godt med korte omsetningstider og til gode priser. Samtidig finnes unntak. Eksempelvis er prosjektkonsentrasjonen på Lørenskog nå blant de høyeste i landet. Det ble lansert mange prosjekter på kort tid her i fjor høst. De geografiske variasjonene er med andre ord store. Vi imøteser flere lanseringer også i de nevnte områder sørvest og øst for hovedstaden, kjøpere er der!
side 5 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 4 ANTALL FERDIGSTILLELSER ØSTLANDET SALGSUTVIKLING OSLO 4000 2019 1200 3500 2020 1000 3000 2021 800 2500 2022 600 2000 1500 1000 500 0 Oslo Akershus Østfold Hedmark Oppland Buskerud Vestfold 400 200 0 FEB 2013 AUG 2013 FEB 2014 AUG 2014 FEB 2015 AUG 2015 Oslo FEB 2016 AUG 2016 FEB 2017 AUG 2017 FEB 2018 AUG 2018 FEB 2019 Figur 1. Antallet ferdigstillelser er ventet å bli lav spesielt i Oslo i 2020 sett opp mot ventet befolkningsvekst og dagens byggetakt. Antallet lanserte nye boliger har økt sammenlignet med samme tid i fjor, samtidig er det lansert hele 57,8 prosent færre på tidligvinteren i år sammenliknet med samme tid i 2017 og 51 prosent færre enn ved samme tid i 2016. Figur 2. Omsetningen siste to måneder er nær doblet sett mot samme tid i fjor. Det har vært et godt og tiltagende omsetningsnivå spesielt i områdene nordøst i byen og i sentrum. OMRÅDE SALG DES/JAN VS. OKT/NOV VS. SAMME PERIODE I FJOR VS. SNITT 2018 Oslo 34,2 % 109,7 % 24,7 % Akershus -3,9 % 12,0 % -13,7 % Buskerud -19,2 % -54,6 % -39,8 % Vestfold 9,2 % 9,2 % -22,4 % Østfold -14,8 % 27,4 % -23,7 % Hedmark 10,3 % 53,1 % 35,1 % Oppland 10,7 % -53,7 % -29,0 % Figur 3: Salgsutvikling alle områder Østlandet: Oslo utmerker seg med godt salg nå, men også flere andre områder trekker opp. Kilde: Econ.
side 6 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 5 Prisforskjellen mellom brukt og nytt øker igjen folk har vært villige til å betale for. Kjøpere tiltrekkes av god innvendig standard med integrerte hvitevarer, moderne parkett og store vindusflater uansett beliggenhet. Har boligene i tillegg litt større uteplasser/balkonger går gjerne salget enda bedre. Forskjellen i kvadratmeterpris på nybygde og brukte boliger har minsket siden desember 2017 med reversert prisutvikling for bruktboliger sammenlignet med perioden april til desember 2017. På senhøsten økte imidlertid prisforskjellen igjen i takt med lansering av flere premiumprosjekter i Oslo. Nå på tidligvinteren har premien stabilisert seg. Dette har gitt utslag i omsetningsutvikling spesielt i mer prissensitive områder i nord og øst. Tolvmånedersveksten for nybygg er på 4,2 prosent i Oslo samtidig som bruktprisene har økt med 5,1% i samme periode. Totalt for Østlandet har det vært en prisvekst på 7,9% under siste tolv måneder, men det er store geografiske variasjoner i prisvekst. Sterkest har prisveksten vært i Hedmark og Østfold med 14% og 11,8%, lavest i Oppland og Buskerud med negativ tolvmåndersvekst på hhv. 0,8% og 0,3%. Noen prosjekter trekker opp prisene Når vi dykker dypere ned i tallene ser vi at det er nye prosjekter i Oslo sentrum og nord i byen som trekker opp snittprisene. Her er det lansert flere prosjekter med attraktive kvaliteter Sammenliknet med i fjor vinter ser vi at det nå er blitt solgt langt flere fire- og treromsleiligheter opp fra et lavt nivå. Etterspørselen etter de større enhetene tror vi vil øke noe også utover våren, selv om små leiligheter vil utgjøre den høyest andelen av omsetningen også fremover. PRISUTVIKLING NYBYGG ØSTLANDET 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 - FEB. 13 AUG. 13 FEB. 14 AUG. 14 FEB. 15 AUG. 15 FEB. 16 AUG. 16 Østlandet FEB. 17 AUG. 17 FEB. 18 AUG. 18 Figur 4: 7,9 prosent økning siste 12 måneder, prisnivået er nå 4,9 prosent høyere enn snittet for 2018.
side 7 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 6 90000 80000 70000 60000 50000 40000 FEB.13 JUN.13 OKT.13 FEB.14 JUN.14 OKT.14 FEB.15 JUN.15 OKT.15 FEB.16 JUN.16 OKT.16 FEB.17 JUNI 17 Nybygg OKT.17 FEB.18 JUN.18 OKT.18 Brukt FEB.18 Figur 5: Prispremie nybygg vs. brukt Oslo: Prisforskjellen var på sitt høyeste i desember 2017 med differanse på ca. 20 prosent. Fra stabilt nivå frem til tidlighøsten i fjor, økte premien igjen i november. Oslo er et prissensitivt område Utviklingen i bruktmarkedet i Oslo vil være avgjørende for omsetningen av nye boliger fremover, mer her enn andre steder. Det samme gjelder utvalget av nye boliger i nærområder til Oslo gitt prisdifferansen mellom nye boliger i hovedstaden og områdene rundt. Med høyere prispremie mellom nytt og brukt var nybygg mindre attraktivt for investorer. Dette har snudd med reversert utvikling for bruktboligpriser. I et høyt priset og urolig aksjemarked fremstår eiendom dessuten som en attraktiv aktivaklasse også for risikospredning. Vi ser også økt andel investorkjøp i områdene rundt Oslo. Det er lansert færre boliger utenfor Oslo men salget er godt! På Østlandet utenom Oslo er det lansert færre nye boliger i desember og januar sammenliknet med samme tid i fjor og på senhøsten, med unntak av i Hedmark. I Hedmark er det den siste tiden også omsatt flere nye boliger enn tidligere, både sammenliknet med fjoråret, 2017 og 2016. Det er spesielt områdene nordøst ved Mjøsa som driver denne utviklingen. Til tross for færre lanseringer er det omsatt 27 prosent flere nye boliger i Østfold i år sammenliknet med i fjor, 12 prosent flere i Akershus og 9 prosent flere i Vestfold. I Oppland og Buskerud har omsetningen vært lavere enn ved samme tid i fjor, men i Oppland er det solgt flere nye boliger hittil i år sammenliknet med på senhøsten i fjor. Få lanseringer og godt salg gjør at varelageret synker. Antallet nye boliger for salg er lavere nå enn ved samme tid i fjor både i Vestfold, Buskerud, Hedmark og Oppland. Nå imøteser vi flere lanseringer frem mot sommeren i disse områdene.
side 8 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 7 Prisnivået på nybygg har økt på hele Østlandet Prisnivået for nybygg har økt i alle områdene på Østlandet. I enkelte områder er prisene over ti prosent høyere nå enn for bare ett år siden. Sterkest har økningen vært i Hedmark og i Østfold med hhv. 14 og 12 prosent. Dette er langt over økningen i bruktprisene i samme områder, og det betyr at prisgapet mellom brukt og nytt her har økt kraftig. I Hedmark har nybyggprisene økt med over åtte prosent bare de siste to månedene. Dette har selvfølgelig sammenheng både med beliggenhet og type prosjekter, samtidig begynner prisgapet mellom nytt og brukt i samme område å bli markant. Figur 6: Vår undersøkelse DNB Eiendomspuls viser at hver tredje boligkjøper foretrekker helt nye, eller relativt nye (1-5år gamle) boliger. Undersøkelsen bekrefter også at ønsket om å kjøpe nytt samvarierer med prisene på brukt. Jo mindre prisforskjell mellom nye og brukte kvadratmetre, jo flere ønsker å velge ny bolig. Den siste perioden har det blitt lansert mye nytt i byene på Østlandet og vi har også sett en økt andel av premiumprosjekter i våre mindre og mellomstore byer, som f.eks. Løvenskiold Terrasse på Kongsvinger. 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 Oslo Akershus Vestfold Buskerud Østfold Buskerud Hedmark Oppland - FEB 2013 JUN 2013 OKT 2013 FEB 2014 JUN 2014 OKT 2014 FEB 2015 JUN 2015 OKT 2015 FEB 2016 JUN 2016 OKT 2016 FEB 2017 JUN 2017 OKT 2017 FEB 2018 JUN 2018 OKT 2018 FEB 2019
side 9 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 8 Nøkkeltall for nybygg OMRÅDE DES/JAN VS. OKT/NOV VS. SNITT 2018 VS. SAMME TID I 2018 VS. SAMME TID I 2017 VS. SAMME TID I 2016 Oslo -12,9 % -20,2 % Fra 0-237 -57,8 % -51,0 % Akershus -64,7 % -62,8 % -51,3 % 1,9 % -50,3 % Buskerud -91,1 % -92,7 % -96,3 % -45,0 % -89,2 % Vestfold -64,1 % -70,9 % -64,9 % -55,4 % -56,0 % Østfold -80,5 % -85,0 % -21,2 % Fra 0 til 26-84,3 % Hedmark 59,7 % 109,8 % 435,0 % Fra 0 til 107-13,0 % Oppland -60,5 % -75,2 % -89,1 % -86,4 % -78,6 % Figur 7: Antall lanseringer i alle områder av Østlandet faller, med unntak av Hedmark. Figuren viser tall for siste to måneder sett opp mot tidligere perioder. Kilde: Econ Områdeleder Østlandet, Elisif Mellingen Vi har nådd 14% markedsandel på Østlandet, denne var på 11% ved samme tid i fjor. Et synlig bevis på riktig arbeidsmetodikk og knallbra innsats fra meglerne og samhandling med våre gode kolleger i banken, sier Elisif, Områdeleder for Nybygg Østlandet. I Akershus hvor det selges flest nye boliger på hele Østlandet er vi den ledende eiendomsmegleren med markedsandel på 16,7%. I fjor hadde vi en markedsandel her på 11,4%. Våre prosjekter har stor geografisk spredning og differensiering når det gjelder type prosjekt med eksempelvis bryggeprosjekt i Svelvik og Sandefjord til sentrumsprosjekt på Kongsvinger. Vi har hatt flere sterke salgsstarter nå i januar og februar, og flere kommer i mars. I mars styrker vi også laget med Tonje Adolphsen og Trygve Formo Hermansen som kommer fra Sem&Johnsen.
side 10 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 9 Løvenskiold Terasse Løvenskiold Terrasse i Kongsvinger hadde salgsstart i januar og består av totalt 58 nye og moderne selveierleiligheter i størrelsen 48-123 m². Dette prosjektet har tredje flest salg på Østlandet hittil i år - 33 av 58 enheter er allerede solgt! Og med 11,6% høyere priser enn snittet for Kongsvinger. Mills Kvartal En stor salgssuksess. I det første trinnet lansert i mai er 74 prosent av boligene solgt med pris på ca. 100 000 per kvadratmeter. 60 % av boligene i alle tre hus lansert fra mai til september er allerede solgt. Nye Kilen Brygge Salget av moderne og sjønære leiligheter på Nye Kilen Brygge i Sandefjord går så det suser. Prosjektet består av 137 leiligheter fordelt på syv bygg. Samtlige 64 leiligheter solgt i byggene A1, A2 og A3, mens 23 av 37 er solgt i byggene C1 og C2. Det er også oppnådd prisrekord for Sandefjord i prosjektet. De to siste byggene, B og C3, som kommer på markedet i slutten av mars, inneholder henholdsvis 16 og 19 leiligheter. Meierikvartalet Vi hadde salgsstart i januar og over halvparten av leilighetene er allerede solgt, med høyere kvmpris enn snittet for Lillestrøm. Dette er også det prosjektet med fjerde flest solgte på Østlandet hittil i år. Prosjektet ligger midt i hjertet av Lillestrøm like ved tog og alt det området har å by på.
side 11 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 10 Tunkvartalet På Lørenskog lanserte vi totalt 105 leiligheter i første byggetrinn 27.02. Til tross for knallhard konkurranse i området er over 20% av leilighetene solgt. Dette er vesentlig bedre ved salgsstart enn samtlige av de andre prosjektene lansert i oktober og november. Neselva Hageby Prosjektet var bestselgende prosjekt i Asker under siste kvartal, og det prosjektet med flest antall solgte i alle randsoner på senvåren i fjor. Trinn tre lansert i september er allerede utsolgt, og 61 % av boligene er solgt medregnet det siste lanserte trinnet i februar. Svelvigen Brygge Prosjektet ligger i Svelvik kommune. Aldri før har det vel vært 850 på interessenteliste for et prosjekt her! Vi har hatt fulle visningsolkaler, salgsstart er 6. mars. Tonje Adolphson er utdannet siviløkonom, og har i tillegg bachelor i eiendomsmegling fra BI. Hun har tidligere bakgrunn som bl.a. økonomisjef i 10 år. I 2013 startet hun sin meglerkarriere, og har i løpet av kort tid bistått i mer enn 1200 boligsalg. Hun har arbeidet med store boligprosjekter som Bekkestua Syd, Fornebuporten Bolig, Lilleaker Vest, Harbitzalleen Bygg01 (Hasle), Villa Bekkestuene og Veritas Have parallelt med at hun har solgt brukte boliger i Oslo Vest, Asker og Bærum. Trygve Formo Hermansen er utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI, og har vært i bransjen siden 2007. Han har gjennom sin karriere bistått med over 1000 salg innenfor bruktog prosjektmegling. Trygve har de siste årene i hovedsak jobbet med større nyboligprosjekter, men arbeider også med bruktsalg med hovedvekt på Oslo Vest, Asker og Bærum.
side 11 ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 11 Lysere utsikter for nybygg i tiden fremover Nybyggprosjekter i større og mindre byer på Østlandet selger jevnt over bra. Omsetningen er god på tross av prisøkning i de fleste områdene. I landet for øvrig er omsetningen av nye boliger relativt svak. Unntakene er Rogaland og Hordaland i tillegg til Oslo og Østlandsregionen. I Rogaland er omsetningsnivået nå 15,7 prosent høyere sammenliknet med samme tid i fjor men med store geografiske variasjoner i salgstakt innad i fylket; i Hordaland er omsetningen opp 10,4 prosent. Riktignok fra lave nivåer begge steder. Befolkningen i Norge vokser og behovet for nye boliger er økende, spesielt i sentrale strøk på Østlandet. Likevel har antallet nye boliger for salg har gått ned med 6,1 prosent fra i desember og det er på Østlandet at nedgangen har vært sterkest. Nedgangen siden høsten er på 8,6 prosent på Østlandet og 7,5 prosent på Vestlandet. Samtidig har antall igangsettelser gått ned med 7 prosent sammenliknet med samme periode i fjor. Gitt ventede økonomiske utsikter både regionalt og nasjonalt vil etterspørselen for nybygg holde seg sterk i randsonene til Oslo samt på det øvrige Østlandet, i Oslo og på Sør-Vestlandet det neste halvåret. Det er her befolkningsveksten vil bli høyest både på kort og lang sikt. Bedret utvikling i de maritime næringene på Sør-Vestlandet vil også være en viktig faktor. Jokeren spesielt i Oslo er utviklingen i pris og tilbud av bruktboliger.
side 12 - siste side ØSTLANDET NR. 1 2019 DNB EIENDOM 12 Sammenligning solgte nybygg per februar 2018 OMRÅDE KVM PRIS NYBYGG PER FEB 2019 PRISVEKST NYBYGG (12 MD) SNITT KVM. NYBYGG (BRA) Oslo 83.900 4,3 % 71,9 Akershus 61.300 7,4 % 77,4 Vestfold 53.700 4,8 % 85,7 Østfold 48.800 2,3 % 87,8 Buskerud 51.000 11,8 % 86 Hedmark 47.100 14,1 % 82,3 Oppland 46.600 1,8 % 84,2 Gjennomsnittstall nye boliger fra ECON 15.12.18-15.1.19. Vi i DNB Eiendom tilbyr deg skreddersydde analyser Gjennom hele fjoråret så vi at boligkjøperne ble stadig mer selektive. Dette mønsteret tror vi vil fortsette fremover. Det vil derfor bli stadig viktigere å velge riktige løsninger til riktige kjøpergrupper. Du må vite hva som selger til hvilken pris i et gitt område. Denne innsikten vil være avgjørende for å sikre høy nok omsetning og god lønnsomhet. Vi i DNB Eiendom tilbyr skreddersydde analyser i investeringsfasen og ved prosjektering, uansett hvor i landet ditt prosjekt befinner seg. Våre analyser omfatter blant annet statistikk samt prognoser på enhetsnivå i prosjekter og aggregert nivå med priser, salg og konkurransesituasjon for ditt område, optimale lanseringstidspunkt, demografi, boligbehov og analyse av potensielle kjøpegrupper. Elisif Mellingen / Leder Nybygg Østlandet / 970 62 880 / elisif.mellingen@dnbeiendom.no Jørn Are Skjelvan / Leder Nybygg Norge / 913 27 535 / jorn.are.skjelvan@dnbeiendom.no Sofie Hagerup Mørkved / Leder Analyse / 948 16 083 / sofie.hagerup.morkved@dnbeiendom.no Kilder: ECON Nybyggrapport 20.2.2019, Eiendomsverdi, SSB og Eiendom Norge. Forside: Oslo, NTB Scanpix Forsiden