Reguleringsplan for Holstbakken øst planbestemmelser med retningslinjer dato 23.08.2012 endringer i planen er foretatt av Alta kommune, avd. for samfunnsutvikling.
1 Formål...4 2. Reguleringsformål og hensynssoner...5 3. Fellesbestemmelser...6 3.1. Utformingskrav ( 12-7 nr 1)...6 3.1.1. Byggeskikk...6 3.2 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4)...6 3.2.1 Universell utforming...6 3.2.2 Gjerde og utformingskrav...7 3.3. Bestemmelser for sikring av verneverdier mv. (jfr 12-7 nr 6)...7 3.3.1 Bevaring av lokal vegetasjon...7 3.3.2 Kulturminner...7 3.4. Rekkefølgekrav (jfr 12-7 nr 10)...8 4 Bebyggelse og anlegg...9 4.1. Frittliggende småhusbebyggelse Felt B1...9 4.1.1 Generelt...9 4.1.2 Boenheter/boligtyper...9 4.1.3 Boliger tilrettelagt for vanskeligstilte...9 4.1.4 Grad av utnytting...10 4.1.5 Takform og takvinkel...10 4.1.6 Material- og fargebruk...11 4.1.7 Avkjørsel...11 4.1.8 Parkering...11 4.1.9 Lekeplass...11
4.2. Konsentrert småhus- og blokkbebyggelse. Felt B2, B3, B4, B5...12 4.2.1 Generelt...12 4.2.2 Krav om situasjonsplan...12 4.2.3 Boenheter/boligtyper...12 4.2.4 Grad av utnytting...12 4.2.5 Takform...14 4.2.6 Krav til lokalisering av oppholdsareal og uterom...14 4.2.7 Material- og fargebruk...14 4.2.8 Parkering...14 4.2.9. Snøopplag...14 4.2.10 Krav til lekeplass...14 4.3. Energianlegg/transformator (trafo)...15 4.4. Snøopplag...15 4.5 Grendelekeplass/aktivitetsområde...15 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur...16 5.1 Kjøreveg...16 5.2 Gang- og sykkelvei...16 5.3. Overvannsanlegg...16 5.4. Kollektivholdeplass...16 6 Grønnstruktur...17 6.1 Friområde...17 6.2. Turveg Sandfallfoten...17 7 Hensynssoner (H320_1) jfr pbl. 11-8 og 12-7...17 Faresone 200-års flom...17
Bestemmelser og retningslinjer Planens navn Detaljregulering for Holstbakken øst Arkivsak 05/2862 Arkivkode PLANID 20050041 Vedtatt Forslag ved X Fornyet offentlig ettersyn, utkast datert 23.08.2012 Sluttbehandling 1 Formål Formålet med detaljreguleringsplan er å legge til rette for eneboliger og konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg innenfor Holstbakken øst avmerket i kommuneplanens arealdel på Aronnes. Viktige intensjoner/hensyn som er ivaretatt i planen er: - Tilrettelegging for variert småhus- og blokkbebyggelse. - Regulering av grendelekeplass og lekeplasser internt i boligfeltet - Tilrettelegging av turveg for allmenn aktivitet. - Ivaretagelse av stedlig vegetasjon. Videre vises det til planbeskrivelsen for nærmere beskrivelse av arealene i planen.
2. Reguleringsformål og hensynssoner Bebyggelse og anlegg herunder: - Frittliggende småhusbebyggelse. Felt B1(privat) - Konsentrert småhus- og blokkbebyggelse. Felt B2, B3, B4, B5 (privat) - Energianlegg/transformator (trafo) (offentlig) - Snøopplag (offentlig) - Småbarnslekeplasser (felles/privat) - Grendelekeplass/aktivitetsområde (offentlig) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - herunder: - Kjøreveg (offentlig) - Overvannsanlegg (offentlig) - Gang- og sykkelvei (offentlig) - Kollektivholdeplass (offentlig) Grønnstruktur, herunder: - Friområde (offentlig) - Turveg Sandfallfoten (offentlig) Hensynssoner (H320_1) - Faresone 200-års flom
3. Fellesbestemmelser 3.1. Utformingskrav ( 12-7 nr 1) 3.1.1. Byggeskikk Bestemmelser Tiltak etter planen skal utføres i tråd med retningslinjer gitt i kommunens vedtatte byggeskikkveileder. Byggeskikkveileder for Alta kommune finnes på www.alta.kommune.no 3.2 Funksjons- og kvalitetskrav ( 12-7 nr. 4) 3.2.1 Universell utforming Bestemmelser a) Tiltak på offentlige areal og fellesområder skal utformes slik at de sikrer universell utforming. b) For område B3 er det krav om heis. c) Utforming av tiltak i planen skal følge relevante bestemmelser om universell utforming iht. TEK 10 eller til hver til gjeldende forskrift for universell utforming. Intensjonen er å gjøre spesielt de områdene som er ment for allment og felles bruk mer tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne, jfr også TEK 10 kap 8. Intensjonen er å sikre tilgjengelighet for personer med nedsatt bevegelsesevne. TEK 10 er minimumskravet.
3.2.2 Gjerde og utformingskrav Bestemmelser a) Det skal oppføres gjerde mellom offentlig grønnstruktur (grendelekeplass, friluftsområder og turveg jf. kommuneplanens arealdel 2.1.4) og utbyggingformål før brukstillatelse gis b) Det må sikres passasjer i gjerdene mot grendelekeplass og friområder som er offentlige i situasjonsplanene for B2 B5. Utgifter til gjerde tas inn i utbyggingsavtale Ved nybygging på eiendom som grenser inn til grønnstruktur forventes utbygger å bekoste oppsett og vedlikehold av gjerde. Naboer bør i størst mulig grad samordne utforming og /eller fargesetting av sine respektive gjerder. Intensjonen er å sikre passasjer for beboere i B2-B5 3.3. Bestemmelser for sikring av verneverdier mv. (jfr 12-7 nr 6) 3.3.1 Bevaring av lokal vegetasjon Bestemmelser a) Stedegen vegetasjon skal bevares, med unntak av det som må benyttes til byggeformål b) Fjerning av furuvegetasjon eller annen, stedegen vegetasjon på fellesområder, friområder eller friluftsområder må i tilfelle skje i samråd med lokalt skogoppsyn. Intensjonen med denne bestemmelsen er å ivareta stedlig vegetasjon for å sikre bebyggelse og uteområder tilstrekkelig vern mot vind, kulderas etc. Stedlig vegetasjon binder også opp jordsmonnet og gjør området som det bygges på mindre sårbart for erosjon. Det har også en viktig effekt for å dempe fjernvirkning av bebyggelsen og å skape inndelinger og rom for lek, rekreasjon og liknende. 3.3.2 Kulturminner Dersom det under arbeider i marken skulle komme frem gjenstander eller spor som viser eldre aktivitet i området skal arbeidet stanses, og melding sendes kulturvernmyndighetene, jfr. kulturminnelovens 8 1. Intensjonen er at utbyggere og andre skal vite hva de skal gjøre dersom det blir funnet noe de kan mistenke kan være automatisk freda kulturminner. 1 F.t. Finnmark fylkeskommune ved areal- og kulturvernavdelingen, og Sametinget, avdeling for rettigheter, næring og miljø
3.4. Rekkefølgekrav (jfr 12-7 nr 10). Bestemmelser a) Det vil ikke bli gitt igangsettingstillatelse for tiltak etter planen for de ulike feltene før det foreligger brukstillatelse for VVA inkl.gangveger i det aktuelle feltet. b) Det vil ikke bli gitt igangsettingstillatelse før småbarnslekeplasser og grendelekeplass er opparbeidet. c) Vegkryss mellom Holstsletta og fv 13 skal utbedres før det gis tillatelse til utbygging av boligfeltene. Ansvar for utbygging og fordeling av kostnader, samt ansvaret for drift og vedlikehold skal inngå i en utbyggingsavtale mellom partene. d) Gjerde etter 3.2.2. skal være oppført før brukstillatelse gis. Intensjonen er å sikre at lokalisering av bolig og uteområder skal sees i sammenheng med plassering av VVA og gangstier for å sikre bokvalitetene i planområdet. Intensjonen er at boligområder skal ha sikret og opparbeidet areal for barn og unge før boligene bygges. Intensjonen med denne bestemmelsen er å sikre god trafikkavikling inn og ut av boligfeltet som ikke skaper trafikkfarlige situasjoner og god flyt.
4 Bebyggelse og anlegg 4.1. Frittliggende småhusbebyggelse Felt B1 Bestemmelser 4.1.1 Generelt 4.1.2 Boenheter/boligtyper a) Innenfor boligfelt B1 tillates frittliggende småhus i en høyde iht til 4.1.4 og med en boenhet i hver. b) Boligene skal ha knevegg mellom 0,6 og 1,2 m på loft. c) T1, T2 og T10 skal ha alle funksjoner på inngangsplanet. c) Kjeller egnet for boenhet tillates ikke innenfor B1. d) Dersom selvfall for avløp ikke oppnås iht. kommunal norm må det etableres pumpeløsninger på den enkelte tomt. Tomt T1-T4 samt T7 utredes særskilt med tanke på dette. a) Fellesbestemmelsene i kap 2 supplerer bestemmelsene i dette kapittelet så langt de passer. Ved motstrid gjelder bestemmelser i dette kap. Totalt 31 boenheter. Intensjonen bak c) er at disse tre boligene skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne. 4.1.3 Boliger tilrettelagt for vanskeligstilte. a) På tomt T4 T6 tillates alternativ utbygging med tomannsboliger eller eneboliger i rekke. b) Bestemmelsene i pkt. 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, og 4.1.6, 4.1.7 og 4.1.8 skal også gjelde for dette alternativet. Før tildeling av de aktuelle tomtene (T4-T6) skal behovet for tildeling til boligsosialt formål avklares.
4.1.4 Grad av utnytting a) Boliger % BYA: 25% MUA=50 m 2 Maks gesimshøyde: 4,8 m Maks mønehøyde: 9,2 m Maks kotehøyde murkrone: 0,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. b) Garasjer Maks BYA: 50 m 2 Sokkel er ikke tillatt Maks gesimshøyde: 2,8 m Maks mønehøyde: 4,5 m Maks kotehøyde murkrone: 0,3 m over gjennomsnittlig planert terreng. Avstand mellom garasje og senterlinje veg skal være i samsvar med Alta kommunes vegnorm Avstand mellom offentlig grønnstruktur/lekeplass skal ikke være mindre enn 1 m. Parkeringsareal, annet trafikkareal eller areal brattere enn 1:3 inngår ikke i beregningen for MUA jfr kommuneplanen 2.2.6. Beregning av MUA skal følge TEK 10. Gesimshøyde og mønehøyde er angitt for hovedtak. Murkronehøyder skal oppgis ved byggesøknaden. 4.1.5 Takform og takvinkel For bolig og tilhørende anlegg (garasjer, uthus med mer) gjelder: Tillatt takform: Saltak med møneretning som vist på plankartet. Garasjer kan tillates oppført med møneretning normalt på boligen. Tillatt takvinkel bolig: 32-42 grader. Tillatt takvinkel garasje: 27-30 grader Takopplett/ark tillates på bolighus.
4.1.6 Material- og fargebruk Bolig og tilhørende anlegg skal ha ensartet material- og fargebruk på den enkelte tomt. Material- og fargebruk skal i tillegg harmonere med den omkringliggende bebyggelsen. viser også til fellesbestemmelsene i kap 3.1.1 Byggeskikk 4.1.7 Avkjørsel a) Avkjørsel til den enkelte tomt innenfor byggeområde B1 skal skje fra sekundær atkomstveg. Forslag til adkomst er vist på plankart.. b) Atkomst til byggeområde B5 skal skje fra Blokkebærveien (eksisterende atkomst til borettslaget). Endelig plassering av adkomst avklares i byggesaken. 4.1.8 Parkering a) Det skal opparbeides tre parkeringsplasser inkl. garasje på egen tomt pr bolig. b) Garasjer som ikke har port mot veien kan ikke plasseres nærmere veg enn angitt byggegrense. Garasjer som har port mot veien ikke kan plasseres nærmere eiendomsgrense mot veg enn 3,5 meter. 4.1.9 Lekeplass a) Lekeplasser (lek 1-4) skal opparbeides og utstyres for små barn jfr norm for lekeplasser iht. kommuneplanens arealdel vedlegg 4. b) Lekeplassene skal være fellesareal for tomteeierne innefor byggeområde B1 jfr inndelinga i retningslinjene og inngjerdes i forbindelse med opparbeidelse. LEK 1 er fellesareal for tomt 1 10 LEK 2 for tomt 11 18 LEK 3 for tomt 19 24 LEK 4 for tomt 25 31
4.2. Konsentrert småhus- og blokkbebyggelse. Felt B2, B3, B4, B5 4.2.1 Generelt a) Fellesbestemmelsene i kap. 3 supplerer bestemmelsene i dette kapittelet så langt de passer. Ved motstrid gjelder bestemmelser i dette kap. 4.2.2 Krav om situasjonsplan I søknad om tillatelse etter skal det for felt B2-B5 foreligge situasjonsplaner for hele byggefeltet. Bestemmelsene i denne planen skal ligge til grunn for utarbeidelse av situasjonsplan. Det samme gjelder relevante bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Situasjonsplan skal vise adkomstveier, parkering, bebyggelse, kotehøyder på bygninger, uteoppholdsareal/lekeareal/gjerder og beplantning mv. Sol- og skyggestudier skal utarbeides for å dokumentere at utearealene er egnet til opphold og rekreasjon. 4.2.3 Boenheter/boligtyper a) Innenfor felt B2 og B5 tillates konsentrert småhusbebyggelse i inntil to etasjer med fire boenheter. b) Innenfor felt B3 tillates konsentrert boligbebyggelse i inntil fire etasjer. c) Innenfor felt B4 tillates konsentrert boligbebyggelse i inntil to etasjer. 4.2.4 Grad av utnytting a) B2: % BYA= 18% B3: % BYA =19% B4: % BYA = 20% B5: % BYA = 15% b) MUA= 5 m 2 balkong for B2-B5 c) Høyder på bygninger skal baseres på høyde fra gjennomsnittlig planert terreng til gjennomsnittlig gesimshøyde. Intensjonen bak c) er at bygningene skal prosjekteres og bygges ut på en sånn måte at de blir minst mulig dominerende for omgivelsene og skaper minst mulig terrenginngrep.
Bestemmelser 4.2.5 Takform Takform bestemmes i byggesaken. 4.2.6 Krav til lokalisering av oppholdsareal og uterom Oppholds (stue)- og uteareal (balkong eller lignende) skal plasseres slik at den gir gode solog boforhold og skal vises i situasjonsplan, jf også 4.2.4. 4.2.7 Material- og fargebruk Material- og fargebruk skal oppfylle vilkårene i kommunens vedtatte byggeskikksveileder jf denne planens pkt. 3.1 og kommuneplanens arealdel. 4.2.8 Parkering Antall parkeringsplasser per boenhet: Leilighet over 60 m 2 = 2 plasser Leilighet under 60 m 2 =1 plass Gjesteparkering for 50% av felt B2, B4 og B5 skal skje på felles parkeringsplass. B3: Egenparkering skal løses i kjeller, gjesteparkering på bakkenivå på felles parkeringsplass. Parkeringsareal/anlegg skal vises i situasjonsplan. Parkeringskravet er satt iht til kommuneplanens arealdel 4.2.9. Snøopplag Areal for snøopplag skal vises i situasjonsplan. 4.2.10 Krav til lekeplass Det skal settes av en felles småbarnslekeplass på 100 m 2 for B3 og en felles for B4. Den skal tegnes inn på situasjonsplan. Denne skal være ferdig opparbeidet før det gis igangssettingstillatelse for byggesaken. Utforming av lekeplassene skal følge norm for lekeplasser iht. kommuneplanens arealdel vedlegg 4.
4.3. Energianlegg/transformator (trafo) a) Innenfor to områder regulert til nettstasjon(trafo) (T1 og T2) tillates oppført slikt anlegg. b) Stasjonene skal gis en utforming som harmonerer med omkringliggende bebyggelse. 4.4. Snøopplag a) Området er satt av til snødeponi. 4.5 Grendelekeplass/aktivitetsområde a) Innenfor område for grendelekeplass skal det anlegges en voll mot vegen som avgrenset i plankartet og som vist i profil 1 på vedlagte tverrprofil datert 20.05.2009 b) Atkomstpassasje mellom det sørlige friluftsområdet og Blokkebærveien skal opparbeides som en del av feltet. Grendeleplass skal opparbeides ihht. kommunal norm. Vollen skal sikre at aktivitetene som skjer i Knudsendalen ikke føres ut på veien og skaper farlige situasjoner Utforming av vollen avklares i forbindelse med detaljprosjekteringen av området.
5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Kjøreveg Bestemmelser a) Kjøreveier skal opparbeides i hht. vegnormalens retningslinjer for de aktuelle veitypene. Veiene skal ha fast dekke og belysning. b) Annen veigrunn skal ha fast dekke i forbindelse med avkjørsler, og for øvrig planeres og tilsås i nødvendig grad. c) Det tillates opparbeidet overvannsgrøft innenfor område annen veigrunn der dette er vist på plankartet. Strekningen fra ny atkomstveg til bunnen av Holstbakken (ca 60 meter) bør i forbindelse med opparbeidelse gis fast dekke. 5.2 Gang- og sykkelvei Gang-/sykkelveier skal opparbeides iht til plankartet med fast dekke, belysning og skilting. 5.3. Overvannsanlegg a) Trasé og areal for overvannsanlegg samt fordrøyningsbasseng er vist på plankartet. Nøyaktig utforming gjøres i forbindelse med detaljprosjekteringen. Fordrøyningsbassenget er kun omtrentlig avgrenset. 5.4. Kollektivholdeplass Kollektivholdeplass skal opparbeides iht. håndbok 017 og plasseres som vist på plankartet.
6 Grønnstruktur 6.1 Friområde Bestemmelser a) Innenfor arealet regulert til friluftsområde tillates opparbeidet gangveger som vist på plankartet. b) Atkomstpassasje mellom det sørlige friluftsområdet og Blokkebærveien skal opparbeides som en del av feltet. 6.2. Turveg Sandfallfoten a) Areal avsatt til turveg tillates opparbeidet for å tilrettelegge for allmenn ferdsel. Det tillates oppført belysning langs traseen. b) Utforming av traséen må ses i sammenheng med håndtering av overvann i planområdet jfr også pkt. 5.3. 7 Hensynssoner (H320_1) jfr pbl. 11-8 og 12-7 Faresone 200-års flom Innenfor faresonen må det i byggesaken avklares hvilke tiltak som er nødvendige for å sikre bygning mot skader som følge av hevet grunnvann ved en evt 200-årsflom. Innenfor felt B1 tillates ikke etablering av kjeller egnet som boenhet (sokkelleilighet)