OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Enebolig / Småbruk Øståsvegen 436 Gårdsnr. 136 Bruksnr. 31 SERTIFISERT TAKSTMANN Oppdrag Bef.dato 70020305 05.09.2007 m.fl.
Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTF s regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. AREALMÅLINGER Boligarealet blir angitt i henhold til målereglene i NS 3940 og Retningslinjer for arealmåling, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selvom de er måleverdige etter NS 3940. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: - Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, 05.09.2007 m.fl. 2 av 15
vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning 620.015 Intervaller for vedlikehold 1997. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. RAPPORTEN ER UTFØRT I HENHOLD TIL NORGESTAKSERINGSFORBUND REGLEMENT OG RUTINER. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Rapporten er avholdt etter beste skjønn. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest/byggearkiv ikke er innhentet for eiendommen, og det er derfor ikke kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for rapporten. 05.09.2007 m.fl. 3 av 15
Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Beliggende i landlige skogsområder med flere boliger og landbrukseiendommer i nærområdet, i Vangsåsen mot Gåsbu i Hamar kommune. Det er relativt kort avstand til bl.a: skole, barnehage, offentlig kommunikasjon, fine turmuligheter i nærmiljøet, Gåsbu skisenter, Hamar sentrum m.m. Boligen og eiendommen har normale lys-og solforhold. Området må betraktes som meget barnevennlig. Det er åpent og fint rundt boligen og låven. Tomten rundt boligen er opparbeidet med bl.a: plen, beplantning, trær, prydbusker, naturtomt, hønsegård, hundegård m.m. Det er i overkant av 9000 m² med tomt. Gruset innkjørsel og gårdsplass med gode parkeringsforhold på eiendommen. Det er fine forhold for bla dyr- og hestehold. Det er svømmebasseng i hagen, størrelse ca 4 x 8 meter. Eiendommen er vurdert ut ifra forelagte opplysninger, og etter besiktigelse av eiendommen. Boligen ble ombygd og tilbygd i 1971/72, og er senere jevnlig vedlikeholdt. Renseanlegget for svømmebasseng er ca 2 år gammelt. Boligen og eiendommen fremstår generelt som normalt godt vedlikeholdt, og generelt med standard fra 1971/72. Ny eier må være oppmerksom på at boligen er oppført etter andre byggeforskrifter en de som gjelder pr idag. Det må påregnes noe vedlikehold. Det må påregnes vedlikehold på uthus/låven og uthus. Det er felles privat brøyting og vedlikehold av adkomstveien. Det er garasje med plass for 3-4 biler og 1 traktor som står på naboeiendommen. Garasjen følger eiendommen ifølge eier. Garasjen er ikke besiktiget innvendig, da denne står på naboeiendommen. Forøvrig er det ikke opplyst om noen spesielle forhold. Markedsverdi er satt ut ifra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. Konklusjon tilstand ENEBOLIG / SMÅBRUK Tilstanden ansees generelt som normal. Normal standard fra 1971/72. I forhold til alder på bla. baderom må det påregnes vedlikehold/oppgraderinger. Enebolig ombygd og tilbygd i 1971/72, opprinnelig bygd tidligere. Bolig med kjeller, 1. etasje, 2. etasje og kryploft. Inngang til boligen i 1. etasje med innvendig trapp til kjeller og 2. etasje. Det er egen kjøkkeninngang. I tillegg er det utvendig adkomst til kjeller. Fundamentert på støpt såle og murte Leca kjellervegger. Trebindingsverksvegger med stående utvendig panel. Adkomst til kryploft fra utvendig luke. Saltak med trekonstruksjoner tekket med takstein. 210 - Grunn og fundamenter Tilst.grad: 2 Tilstanden i kjelleren og fundamenteringen ansees som normal. (i forhold til alder). Tilstandsgrad 1 til 2. 230 - Yttervegger Tilst.grad: 2 05.09.2007 m.fl. 4 av 15
Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). Tilstandsgrad 1 til 2. 233 - Vinduer og dører i yttervegg Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal. Tilstandsgrad 2 pga alder. 240 - Innervegger Tilst.grad: 2 Tilstanden generelt ansees som normal. Generelt tilstandsgrad 1til 2. Tilstandsgrad 2 til 3 er gitt på grunnlag av levetid på baderom. Det må påregnes en oppgradering og vedlikehold av baderommet pga levetidsbetraktning. 254 - Gulv og overflate Tilstanden generelt ansees som normal. Generelt tilstandsgrad 1 til 2. Tilstandsgrad 2 til 3 er gitt på grunnlag av levetid på baderom. Det må påregnes en oppgradering og vedlikehold av baderommet pga bemerkning og levetidsbetraktning. 255 - Himling og overflate Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). (Tilstandsgrad 1 til 2 for alder). 260 - Yttertak Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). 270 - Fast inventar Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal. Eldre kjøkkeninnredning og innredninger. 281 - Trapper Tilst.grad: 1 Tilstanden ansees som normal. 285 - Verandaer og terrasser Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). 315 - Sanitærutstyr Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). Tilstandsgrad 2. Baderom og kjøkken er eldre. 320 - Varme Sentralvarmeanlegg kontrolleres av godkjent fagmann, og er derfor ikke faglig vurdert. Ildsted/piper m.m. kontrolleres av Brann/Feiervesen, og er derfor ikke faglig vurdert. 400 - Elkraft El-anlegg er ikke kontrollert av takstmannen, da dette må utføres av godkjent eltakstmann/kontrollør. LÅVE 200 - Bygning generelt Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal i forhold til alder. Generel tilstandsgrad 2 til 3. BRYGGERHUS/HØNSEHUS 200 - Bygning generelt Tilst.grad: 2 Tilstanden ansees som normal i forhold til alder. Generel tilstandsgrad 2 til 3. 05.09.2007 m.fl. 5 av 15
Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Tilsvarende eiendommer har vært lett omsettelige i den senere tiden. Bør være lett omsettelig i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 3 650 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 3 220 000 HAMAR, 11.09.2007..................................... Rune Kirkerud Takstmann / Tømrermester 05.09.2007 m.fl. 6 av 15
Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Kari Johnson Besiktigelse, tilstede Dato: 05.03.2005 - Rune Kirkerud Takstmann - Kari Johnson Dato: 05.09.2007 - Rune Kirkerud Takstmann Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Eiendommens dataregister. (Infoland). Eiers egenerklæring Dette er gjennomgått med eier. Andre dok./kilder: Kvitt. off. avgifter Antatt årlig sum ut ifra normalt forbruk. Eier Eiendomsdata Hjemmelshaver: Kari Johnson Tomt: Eiet tomt. Areal 9 065 m² Ifølge EDR. Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: Offentlig og privat gårdsvei ca. 4-500 meter. Vann: Privat. Brønn med tilsig. Det er foretatt vannprøver, ifølge eier. (resultat god kvalitet) Avløp: Privat. Kummer med spredegrøfter. Tømmes av kommunen. Regulering: Området er ikke regulert. Kommuneplan: Eiendommen ligger i LNF-område (landbruk, natur- og friluftsområder) ifølge kommuneplanen. Offentl. avg. pr. år: Kr 5 000 Forsikringsforhold Premiebeløp: Kr 6 000 Kommentar: Antatt årlig sum. Bygninger på eiendommen Enebolig / Småbruk Byggeår: 1971. 1972. Byggeår er et ca. år. Eiendommen ble etablert 19.06.1972, ifølge EDR. Anvendelse: Boligen er bebodd av eier. Boligens hoveddel er opprinnelig eldre en 1971, men byggeår er ukjent. Ombygd: Boligen ble ombygd i 1971/72. Tilbygd: Boligen ble tilbygd i 1971/72. Låve Byggeår: 1940. Antatt byggeår. Byggeår er ukjent og er et ca. år. Bryggerhus/Hønsehus Byggeår: 1940. Antatt byggeår. Byggeår er ukjent og er et ca. år. 05.09.2007 m.fl. 7 av 15
Arealer Boligarealet er angitt i henhold til målereglene i NS 3940 og Retningslinjer for arealmåling utarbeidet av NTF og NEF, uten hensyn til byggeforskriftenes krav til rom. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Enebolig / Småbruk Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse Kjeller 241 212 143 Gang, innredet soverom, 3 kjellerrom, fyrrom, pumpehus/rom, innredet kjellerstue og storstue. Areal innredet som boareal-rom er beregnet som boareal, selv om arealet kan være i strid med krrav til lys/rømningsforhold i henhold til Plan-og Bygningsloven PBL. 1. etasje 266 239 239 Vindfang, hall, garderobe, kjøkken, kjøkkeninngang, arbeidsrom/soverom, wc, spisestue, peisestue, gang, baderom og soverom. 2. etasje 43 40 40 Gang, 3 soverom og bad. Kryploft Kryploft har adkomst via utvendig luke, og er ikke målbart areale i henhold til NS-3940. Arealet er beregnet ut ifra innvendig oppmåling på stedet. Sum bygning 550 491 422 Låve Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse Låve 172 155 Gangareal, stall med 3 bokser, høyrom, verksted og salrom. Kjøring Sum bygning 172 155 Bryggerhus/Hønsehus Bruttoareal Bruksareal Boligareal Etasje BTA m² BRA m² BOA m² Anvendelse Bryggerhus/Hønseh us Sum bygning 12 10 - Enebolig / Småbruk Grunn og fundamenter Kjøring. Arealet er beregnet ut ifra innvendig oppmåling på stedet. 12 10 Ett rom. Arealet er ikke oppmålt på stedet. Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Det er ukjent for takstmann type byggegrunn. Grunn og fundamenter Fundamentert med støpt såle og murte Leca kjellervegger. 05.09.2007 m.fl. 8 av 15
Vurderinger: Levetider: Grunnmur Det er noe sprekker i grunnmur og på gulv i kjeller. Det er noe salt/kalkutslag etter opptak av fukt i et kjellerrom. Kjeller fra byggeår, og kjeller må påsees utluftet gjennom hele året. Antatt normal levetid for drenering er 20-60 år. Antatt normal levetid for reperasjon/ompussing for grunnmur 10-40 år. Antatt normal levetid / tid for reperasjon/ompussing for grunnmur / sokkel plasstøpt betong 15-40 år. Tilstanden i kjelleren og fundamenteringen ansees som normal. (i forhold til alder). Tilstandsgrad 1 til 2. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. TG: 2 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Det ble ikke observert skjevheter på befaringen. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det er ingen synlig fuktsikring utvendig. Drenering antatt fra byggeår som har begrenset brukstid. Det ble observert noe salt/kalkutslag og fuktgjennomslag i et kjellerrom. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Det ble ikke observert råteskader på befaring. Yttervegger Trebindingsverksvegger og tømmervegger med stående utvendig panel. Det er på eldre del innvendig og utvendig etterisolert. Utvendig panel er generelt normalt vedlikeholdt. Det ble observert bla: skadet panelbord på hjørnet ved inngangspartiet. Antatt normal levetid for trepanel. 40-60 år. Antatt normallevetid for trepanel. Reperasjon 40-60 år. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). Tilstandsgrad 1 til 2. TG: 2 Levetider: Innervegger Normal levetid for puss, ompussing er 10 til 40 år. Normal levetid for mur m/overflatebehandling, slemming er 20 til 40 år. Bærevegger og lettvegger i treverk. Overflatebehandling: panel, malte plater, teglsteinsmur, mexistein, malt mur, tapet, malt tapet, strietapet, baderomsplater, fliser, fliser på baderom, og fliser mellom overskap og underskap på kjøkken. Generelt normalt vedlikeholdt med standard fra 1971/72. Det er baderomsplater på ett baderom, som ikke er forseglet i skjøter/nedkant på baderom, og det benyttes dusj rett på vegg. Normal levetid på våtromsplater er 6-14 år. Det antas at det er benyttet membranløsning på baderom med fliser. Normal levetid for flislagte baderom 6-14 år. Vurderinger: Tilstanden generelt ansees som normal. Generelt tilstandsgrad 1til 2. Tilstandsgrad 2 til 3 er gitt på grunnlag av levetid på baderom. Det må påregnes en oppgradering og vedlikehold av baderommet pga levetidsbetraktning. TG: 2 05.09.2007 m.fl. 9 av 15
Levetider: Vinduer og dører Normal levetid for våtromspanel er 6 til 14 år. Normal levetid for vinyltapet i våtrom er 5 til 12 år. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det ble ikke observert råteskader på befaring. Vinduer og dører i yttervegg Teak ytterdør med blyglass felt, Teak ytterdør med glass, kjeller-ytterdør, malte fyllingsdører, malte innerdører og skyvedør. Vinduer med 2-lags glass og trekarmer fra bla. 1973, heve-skyvedører med 2-lags glass og trekarmer fra bla. 1973, blyglassfelt, blyglassvinduer og kjellervinduer. Generelt normalt vedlikeholdt. Det ble observert bla: punktert vindu på kjøkken. Antatt normal levetid for trevinduer. Kontroll og justering. 2-8 år. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. Tilstandsgrad 2 pga alder. TG: 2 Levetider: Takkonstruksjon Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år. Normal levetid for tredør er 20 til 40 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Det ble ikke observert råteskader på befaring. Yttertak Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Yttertak er besiktiget fra bakkeplan. Det er noe groing på yttertaket. Det ligger rør/slanger på yttertaket på baksiden. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). TG: 2 Levetider: Normal levetid for gesims og takbeslag er 15 til 35 år. Normal levetid for vindski/vannbord i tre er 15 til 25 år. Normal levetid for betongsten, full utskiftning er 30 til 60 år. Normal levetid for betongsten, omlegging er 25 til 45 år. Normal levetid for takrenner/nedløp i plast er 20 til 30 år. Normal levetid for takr/nedl av sink eller plastbelagt stål er 25 til 35 år. Normal levetid for snøfangere er 20 til 40 år. Normal levetid for taksikringsutstyr/stige er 20 til 40 år. Normal levetid for luftelyrer/ventilasjonshetter er 20 til 40 år. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Det ble ikke observert lekkasjer, rust eller skader. 05.09.2007 m.fl. 10 av 15
Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Tilstanden generelt ansees som normal. Trapper Utvendig trapp med skiferstein til inngangspartiet, utvendig tretrapp til inngangspartiet/kjøkkeninngang, innvendig lakkert tretrapp i 180 graders vinkel, kjellertrapp, kjellertrapp til terreng, og utvendig trapp fra terrasse til hage. Det ble observert bla: Noe slitasje på innvendig tretrapp. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. TG: 1 Levetider: Normal levetid for trapper i tre (utvendig) er 15 til 30 år. Normal levetid for trappebelegg (innvendig) er 15 til 25 år. Verandaer og terrasser Utgang fra stue til overbygd terrasse med adkomst til hage, størrelse er ca. 12 m²-. Utgang fra spisestue til terrasse med adkomst til hage, størrelse er ca. 12 m²-. Overbygd tak med skifergulv ved inngangspartiet. Normalt vedlikeholdt. Antatt normal levetid / påregnelig reparasjon for balkong/terrasse/veranda i treverk 25-50 år. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). TG: 2 Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Det ble ikke observert vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelig flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Det er innredede rom under terreng i boligen. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Baderom tilfredstiller ikke dagens krav/våtromsnorm. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Tilstanden i vaskerom ansees som normal. Eldre vaskerom). 05.09.2007 m.fl. 11 av 15
Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. Ventilasjon ble observert. Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning antatt fra 1971/72. Fuktsøk ble foretatt på gulv ved innredning uten utslag. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Tilstanden ansees som normal med standard fra 1971/72. Gulv og overflate Støpt dekke i kjeller. Trebjelkelag antatt med isolasjon. Overflatebehandling: parkettgulv, fliser, fliser på baderom, gulvbelegg, teppe og tregulv. Generelt normalt vedlikeholdt med standard fra 1971/72. Det ble observert bla: gulvbelegg er løsnet fra gulv på baderom i 2. etasje. Det er sprekte fliser på baderomsgulv i 1. etasje. Det antas at det er benyttet membranløsning på baderom. Normal levetid for flislagte baderom 6-14 år. Vurderinger: Tilstanden generelt ansees som normal. Generelt tilstandsgrad 1 til 2. Tilstandsgrad 2 til 3 er gitt på grunnlag av levetid på baderom. Det må påregnes en oppgradering og vedlikehold av baderommet pga bemrkning og levetidsbetraktning. Levetider: Normal levetid for parkett er 29 til 40 år. Normal levetid for kork er 13 til 17 år. Normal levetid for vinyl er 10 til 20 år. Normal levetid for linoleum er 15 til 25 år. Himling og overflate Trebjelkelag antatt med isolasjon. Overflatebehandling: malte plater og panel. Normalt vedlikeholdt. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). (Tilstandsgrad 1 til 2 for alder). VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Sanitærutstyr Stålkum, mekanisk avtrekk, og opplegg for oppvaskmaskin på kjøkken. Servant, wc, boble-badekar, dusj og bidet på bad i 1. etasje. 2 stk servanter, wc og dusj på bad i 2. etasje. Stålkum og opplegg for vaskemaskin i vaskerom. Servant i garderobe. Separat wc med servant. Trykktank/pumpe i kjeller. 05.09.2007 m.fl. 12 av 15 TG: 2
Påkostninger: Reneseanlegget for svømmebasseng og vanntank i kjeller ( i fyrrom). Renseanlegget for svømmebasseng er ca 2 år gammelt. Det er ny pumpe og trykktank ifølge eier. Antatt normal levetid for servant, klosett. 20-50 år. Antatt normal levetid for kobberrør 25-50 år. Antatt normal levetid for tappearmatur 10-25 år. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. (i forhold til alder). Tilstandsgrad 2. Baderom og kjøkken er eldre. Levetider: Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. Normal levetid for reduksjonsventil er 10 til 30 år. Normal levetid for utslagsvask/wc/badekar er 20 til 50 år. Varme Sentralvarmeanlegg med radiatorfyring. Anlegget er fra 1971/72. Sentralvarmeanlegg kontrolleres av godkjent fagmann, og er derfor ikke faglig vurdert. Murt peis, peisen er murt med mexistein. Ulefos "Vase" vedovn. Det er 4000 liter oljetank i kjeller. Ildsted/piper m.m. kontrolleres av Brann/Feiervesen, og er derfor ikke faglig vurdert. Påkostninger: Vurderinger: Levetider: Det er ny brenner m/termostat i fyrrommet, ifølge eier. Sentralvarmeanlegg kontrolleres av godkjent fagmann, og er derfor ikke faglig vurdert. Ildsted/piper m.m. kontrolleres av Brann/Feiervesen, og er derfor ikke faglig vurdert. Normal levetid for rørledning/stål/lukket system er 30 til 50 år. Normal levetid for rørledning/kobber/lukket/åpent system er ca 50 år. Normal levetid for oljefyrkjel - bytte tank i stål er 20 til 40 år. Normal levetid for fyrkjel er 20 til 40 år. Normal levetid for radiatorer er 30 til 50 år. Normal levetid for oljefyrkjel, ekspanskar, brenner etc.er 10 til 30 år. Normal levetid for oljetank, stål er 20 til 40 år. Normal levetid for termostatventiler er 10 til 25 år. Normal levetid for radiatorventiler, manuell er ca 25 år. Normal levetid for radiatorventiler, automatisk er ca 10 år. TG: 2 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft Vurderinger: Levetider: 230 v-anlegg, med automatsikringer. El-anlegg er ikke kontrollert av takstmannen, da dette må utføres av godkjent el-takstmann/kontrollør. El-anlegg er ikke kontrollert av takstmannen, da dette må utføres av godkjent el-takstmann/kontrollør. Normal levetid for el.anlegg er 20 til 40 år. Normal levetid for jordkabel er 30 til 50 år. Normal levetid for panelovner er 20 til 40 år. 05.09.2007 m.fl. 13 av 15
Elvarme Elektrisk gulvvarme på baderommene. Elektrisk varmekabel på vanntilførsel. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Fast inventar Kjøkkeninnredning med laminerte fronter, barløsning og laminert benkeplate. Baderomsinnredning med laminerte fronter. Plassbydge og malte garderobeskap. Normalt vedlikeholdt. Eldre kjøkkeninnredning og innredninger. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal. Eldre kjøkkeninnredning og innredninger. TG: 2 Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Det er ikke fallforhold ut fra grunnmur, ellers er det relativt flatt på oversiden og baksiden av boligen. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Anbefales på generelt grunnlag fall fra bolig. - Låve Bygning generelt Bygning generelt Fundamentert med støpt såle. Trevegger med stående panel. Saltak med trekonstruksjoner, tekket med metallplater. Innredet med bl.a: lys, strøm, dører, vinduer, garasjeport, tregulv, panel, foringsplass for hest, stall med 3 bokser, høyrom, utvendig låvebru med adkomst til kjøring m.m. Det må påregnes vedlikehold. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal i forhold til alder. Generel tilstandsgrad 2 til 3. - Bryggerhus/Hønsehus Bygning generelt Bygning generelt Trevegger med stående panel. Saltak med trekonstruksjoner, tekket med takstein. Innredet med bl.a: dør, vinduer m.m. Det må påregnes vedlikehold. Vurderinger: Tilstanden ansees som normal i forhold til alder. Generel tilstandsgrad 2 til 3. TG: 2 TG: 2 05.09.2007 m.fl. 14 av 15
Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 5 000 Forsikring: 6 000 Administrasjon og div.: 1 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 15 000 Sum kostnader Kr: 27 000 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Enebolig / Småbruk 4 420 000 Låve 600 000 Bryggerhus/Hønsehus 40 000 Sum normale byggekostnader: 5 060 000 Fradrag (utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, 1 000 000 gjenstående arbeider, tilstandssvekkelser): Teknisk verdi uten tomtekostnader Kr: 4 060 000 Tillegg for normale tomtekostnader: 300 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 4 360 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 3 650 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 3 220 000 05.09.2007 m.fl. 15 av 15