REGULERINGSPLAN FOR FORTETTING AV TVEITEN SAMEIGE PERSBUHAUGEN ROLLAG KOMMUNE A. PLANBESKRIVELSE B. REGULERINGSBESTEMMELSER Konstruksjon - Arealplanlegging - Formidling - Salg
INNHOLD: A. PLANBESKRIVELSE 1. STATUS OG ORGANISERING 2. PLANOMRÅDET 3. INTENSJON FOR REGULERINGSARBEID 4. PRINSIPPER FOR PLANLEGGING 5. AREALER FOR PRIVATE HYTTER 6. OMRÅDER FOR LANDBRUK, SKOGBRUK 7. FORHOLDET TIL OVERORDNEDE PLANER 8. MILJØVURDERINGER B. REGULERINGSBESTEMMELSER 1. AVGRENSNING AV OMRÅDET 2. REGULERINGSFORMÅL 3. FELLESBESTEMMELSER 4. BYGGEOMRÅDER 5. LANDBRUKSOMRÅDER 6. SPESIALOMRÅDER 7. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8. ANDRE BESTEMMELSER
PLANBESKRIVELSE. 1. STATUS OG ORGANISERING Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelsene er i sin helhet basert på videreføring og oppfølging av reguleringsplan for Lauhovd Persbu, godkjent i kommunestyret 18. 06. 03. Omorganisering og avtaler om grunneiersamarbeid samt krav om utbyggingsavtale fra Rollag kommune om tilbakeføring av kapital til reiselivsmessig infrastruktur. Grunneier og intensjonsavtaler med visjon om reiselivsutvikling vil fortettingsplanen være en integrert del av en helhetlig utvikling av sentrale deler av Vegglifjell. Fortettingsplanen omfatter Tveiten sameige på Persbuhaugen, med G. nr. 32 b.nr.1,2,3,4,5,9,10 og 12. Organisasjonskisse Tveiten sameige Avtaler om grunneiersamarbeid og intensjonsavtaler om reiselivsutvikling ligger til grunn for denne modellen Ulrik Hoff Katriona G Seime Reidun og Ole Øyvind Henriette og Heidi og Bjørn E Harald Grønvoll Tveiten Olav Haugen Haugen Gnr.32 bnr. 5 Gnr. 32 bnr 1 Gnr.32 Bnr 9 og Gnr 32 Bnr 4 Gnr 32 Bnr 2 Gnr 32 Bnr 3 og 12 og 10 17 Andel Andel Andel Andel Andel Andel 20000 20000 20000 20000 20000 20000 Tveiten Grunneierlag B/A 100% Vegglifjell Utvikling A/S Svendsengruppen A/S 34% 50% 50% VEVAS A/S Vegglifjell Holding A/S 100% Veggli Frilufspark A/S
2. PLANOMRÅDET Planområdet Persbuhaugen ligger på Nordre Vegglifjell, nord i Rollag kommune. Ca 830 m o h. Området ligger i ei slak og sørvest-vendt li, mot øst større åpent terreng med store myrdrag. Skogen består i hovedsak av glissen skog med gran og furu avbutt av myrdrag. Hele arealet ligger på Tveiten sameiets grunn. Det går privat vei gjennom planområdet fra Høybuli til Persbu/Rustvegen. Det er tilført strøm, borvann, avløpsledninger samt trekkrør for bredbånd. Det går skiløype vest for planområdet som fortsetter nord ved Dalsethaugen, før det fortsetter øst og syd for området og videre mot Veggli fjellstue. Planområdet inngikk i reguleringsplan for Vegglifjell-Lauhovd-Persbu som ble godkjent av Rollag kommune i 2003. Området ble befart for kulturminner i forbindelse med dette planarbedet. Etterspørselen etter hyttetomter på Vegglifjell har holdt seg meget høy de siste årene. Konkurransekraften ligger i at området har variert og flott natur helt opp mot høyfjellet, og er den innfalsporten til Hardangervidda som ligger nærmest det sentrale Øslandsområdet med 2 timers kjøring fra Oslo-området og byene i Vestfold. Til tross for et stort antall hytter fremstår området som relativt urørt, og området har etter hvert et godt utbygd skiløypenett. 3. INTENSJONEN FOR REGULERINGSARBEIDET. Intensjonen for reguleringsarbeidet er fortetting i eksisterende hyttefelt for fritidsbebyggelse, Det er en målsetting lokalt å legge grunnlag for varige og lønnsomme arbeidsplasser knyttet til hytteområdene på Vegglifjell. Overskudd fra salg av tomter vil være kapitalbasen for å skape ny aktivitet og næringsvirksomhet. Fortetting i eksisterende hyttefelt før nye området tas i bruk er også myndighetenes anbefalinger. 4. PRINSIPPER FOR PLANLEGGINGEN Moderne hytteområdet Moderne men naturtilpasset hytteområdet med romslige tomter med full standard, med vegframføring, strøm, innlagt vann og avløp samt tilgang på bredbåndskabel. Det er god mobildekning i planområdet Nåværende hytteeiere. Hyttefelte Persbuhaugen planlegges i samsvar med kommunens arealdel, som tilgrensende hytteeiere har hatt mulighet for å gi sin uttalelse til. Informasjon og dialog har hver en del av prosessen. Hensynet til sol og utsiktsplass samt nærhet til eksisterende hytter har hvert viktig i forslaget til reguleringen. Det konsentrerte området tar hensyn til eksisterende hytteeiere der deres nærområde i mindre grad blir påvirket. Friluftsliv, aktiviteter. Tilgang til skiløyper og turstier i flott naturlandskap har vært hovedmotiv for å reise til hytta på Vegglifjell. Dette vil også være basis for å benytte hytta på Persbuhaugen. Tveiten sameie deltar aktivt i samarbeid på Nordre Vegglifjell om å utvikle eksisterende sti- og løypenett.
Grunneieres næringsaspekt. Et hovedmotiv for planarbeidet er å styrke næringsgrunnlaget på eiendommene, og bidra til økt trafikkgrunnlag på Nordre Vegglifjell, som igjen gir grunnlag for ny næringsvirksomhet i kommunen. Det ligger også til grunn intensjonsavtaler om utvikling av Vegglifjell som reisemål. 5. AREALER FOR PRIVATE HYTTER I planforslaget er det i alt 15 ny tomter. Planlagt tomtestørrelse for nye tomter er på 1- ca 1,5 mål. 6. OMRÅDET FOR LANDBRUK, SKOGBRUK. Alt arealet mellom hyttetomtene er lagt ut som landbruksområdet. I praksis er det skogsdrift som er mest aktuell driftsform. Det legges ikke juridiske begrensninger på skogsdrift i planområdet. I henhold til gjeldene miljøstandard for skogsdrift vil det tas hensyn til natur og miljø, herunder også hytter og friluftsliv, ved eventuell hogst innenfor området. Det er ingen hindringer for utmarksbeite med sau i området. Det stilles krav til sikring under hyttene for at ikke sauer skal sette seg fast. 7. FORHOLDET TIL OVERORDNEDE PLANER Kommuneplan for Rollag Hyttebygging er pekt ut som satsingsområdet i Rollag kommune. Vegglifjell er utpekt som satsingsområdet for turisme som ledd i å styrke bygdas næringsgrunnlag. Planforslaget er i samsvar med langsiktig del av kommuneplan og strategisk næringsplan for Rollag kommune. Kommuneplanens arealdel I arealdelen til kommuneplan for Rollag er regulert byggeområdet lagt ut som byggeområdet for fritidsbebyggelse. Det er igangsatt ny rullering av arealdelen i kommunedelplan for Vegglifjell. Fylkesplan for Buskerud. Også fylkesplan for Buskerud legger opp til satsing på hyttenæringer og reiseliv i Øvre Buskerud. Planforslaget er i samsvar med fylkesplanen. Fylkesdelplan for Hardangervidda. I gjeldene fylkesdelplan for Hardangevidda Aust fra 1996 er planområdet avsatt som sone 1, hytte og turistområdet. Planforslaget er i samsvar med gjeldene fylkesdelplan.
8. MILJØVURDERINGER Det er vurdert at planarbeidet ikke kommer inn under krav om konsekvensutredning i plan og bygningslovens bestemmelser i kap.v11-a, så lenge planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Forurensing. Gjennom tilknytting til felles avløpsanlegg samles utslipp fra alle hytter i planområdet. Rensing vil foregå i felles renseanlegg som er utbygd. Renseanlegget vil hindre utslipp til grunnvann og overflatevann i Vegglifjellområdet. Landskap - terrenginngrep. Adkomstveier i kombinasjon med øvrig teknisk infrastruktur er skånsom lagt i terrenget med en bredde som ikke er større en nødvendig. Dette reduserer behovet for store og godt synelige terrenginngrep etter bygging. Det er viktig at arbeidet skjer så skånsomt som mulig og at anleggsarbeider pusses opp fortløpende. På samme måte er hytter søkt lagt skjermet i terrenget med bestemmelser for utforming som gjør at bygningene tilpasses landskapet. Tilgang på friområder Tilgjengeligheten til viktige frilufts- og turområder fra planområdet bevares, i tillegg til at ferdselskorridorer gjennom planområdet bevares. Tilrettelagt ferdsel. Tilgangen på tilrettelagte turstier og skiløyper er god med utgangspunkt i planområdet. Det arbeides likevel med å utvikle nye stier og løyper i hele nordre Vegglifjell for å unngå trengsel på de tilrettelagte ferdselsårene. Biologisk mangfold. Det er ikke kjente forekomster av sårbar biologisk mangfold i planområdet. Ferdsel inn mot villreinens leveområdet. Planforslaget vil i liten grad medføre ferdsel inn i villreinens vinterbeiteområdet på Lufsjåtangen. På grunn av høydeforskjellen mellom planområdet og Lufsjåtangen samt utformingen av skiløypenettet, vil skiløping fra planområdet i all hovedsak foregå mot nord, sør eller øst. Kulturminner. Området ble befart for kulturminner i forbindelse med planarbeidet ved reguleringsplan Vegglifjell Lauhovd Persbu som ble godkjent av Rollag kommune i 2003.
REGULERINGSBESTEMMELSER 1. AVGRENSNING AV OMRÅDET. Det regulerte området er vist på planen med reguleringsgrense, i målestokk 1:2500. 2. REGULERINGSFORMÅL. Området reguleres til følgende formål: Byggeområder: (PBL 25.1) Områder for ny fritidsbebyggelse Landbruksområder: (PBL 25.2) Områder for skogbruk og jordbruk Spesialområder: (PBL 25.6) Private veger 3. FELLESBESTEMMELSER. Ved søknad om byggetillatelse skal bygningens plassering på tomt med møneretning framgå av kartvedlegg, sammen med parkeringsløsning for tomta. Bygninger skal oppføres i tre eller natursteinmaterialer og tilpasses landskap, eksisterende bygninger og lokal byggeskikk. Alle bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 22-27. Som taktekkingsmateriale skal det fortrinnsvis benyttes torv, skifer, tre eller mørk papp. Blanke metallplater godkjennes ikke. Det skal benyttes farger i mørke nyanser eller tjærebrune nyanser. Hvite og lyse farger godkjennes ikke. Kommunen skal godkjenne utvendig fargebruk ved behandling av byggesøknad. Byggestil skal ha utgangspunkt i lokale byggetradisjoner fra Numedal eller fra norske hyttetradisjoner. Fasadene skal ha oppdelte vinduer, store vindusflater skal unngås. Etter ferdigstillelse av bygninger og anleggsarbeider skal utearealet ryddes og tilbakeføres til et naturlig utseende. Jordmasser skal påføres, og det skal helst brukes jord fra området. Det tillates ikke omfattende opparbeiding av terreng på tomter. Alle former for terreng-inngrep skal gjøres så små og skånsomme som mulig, og så langt som mulig innordnes hensyn til landskap og omgivelsene for øvrig. Alle typer rør og kabler skal følge veitrase der dette er praktisk mulig, eventuelt samordnes til felles grøfter. Renovasjonsordning skal godkjennes av kommunen etter gjeldende forskrifter. Byggegrense på 50 m mot større bekker kan fravikes i henhold til reguleringskart når det ikke medfører forurensningsfare, er til hinder for ferdsel langs vassdraget eller medfører flomfare.
4. BYGGEOMRÅDER. Område for ny fritidsbebyggelse. Det tillates lagt inn vann i fritidsboligene under forutsetning av godkjent utslipp. Fritids-boliger med innlagt vann kan pålegges tilkobling til felles renseanlegg. Vannforsyning skal fortrinnsvis skje gjennom felles vannforsyningsanlegg. Dersom det ikke er etablert tilbud om felles vannforsyning eller søker ikke ønsker innlagt vann, skal det ikke gis byggetillatelse før det er opparbeidet felles brønn i rimelig nærhet fra tomta, med brønnringer og sandforing, og det skal foreligge godkjent prøveresultat fra brønnen. Prosent bebygd tomteareal (BYA) er inntil 15 % av tomtas areal. På hver tomt kan det som hovedregel tillates hytte på 150 m² T-BRA, med uthus/anneks på 20 m² og to oppstillingsplasser for biler med T-BRA = 35 m², eller samlet T-BRA 205 m² På tomter over 1,5 da og der det ikke er til sjenanse for naboer eller andre interesser, kan det tillates ført opp flere bygninger i tunformasjon. Gesimshøyde skal ikke overstige 3,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 6,0 m over planert terreng. For tomtene 51, 52, 53, 54, 55 og 56 tillates det ikke bygd hytter med ramloft (oppstugu). Hytter som ligger eksponert i terrenget (høyt i terrenget, åpent i forhold til vann, myrer osv, har mønehøyde 5,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Tomtene 60,61,62 og65 skal ha maks mønehøyde 5,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. På de andre tomtene og der hensyn til landskap og naboer tillater det, kan bygning føres opp i 1½ etasje eller med ramloft (oppstugu). Eventuelle parabolantenner skal monteres på vegg og ha samme farge som veggen. Gjerder og flaggstenger tillates ikke. Det skal være tilstrekkelig stengsler eller hindringer mot at sau og andre beitedyr kan sette seg fast under bygninger. 5. LANDBRUKSOMRÅDER. Områdene skal brukes til jordbruk/seterdrift og skogbruk i henhold til gjeldende lovverk. Ved hogst inn til fritidsbebyggelse skal det tas sterke hensyn til eksisterende og planlagt fritidsbebyggelse, stier og friområder. Snauflater tillates ikke. 6. SPESIALOMRÅDER.
Private veger. Private veger kan opparbeides til den vegbredde som framgår av reguleringskartet. 7. REKKEFØLGEBESTEMMELSER. Det kan ikke gis tillatelse til fradeling av tomter eller før området er opparbeidet med vann og avløp. Dersom enkelt hytter eller grupper av hytter skal ha separat avløp eller ingen avløp, må det lages en avløpsplan som viser hvordan dette er tenkt løst. 8. ANDRE BESTEMMELSER. Dispensasjon fra reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser kan vedtas av det faste utvalget for plansaker dersom det foreligger særlige grunner, jfr. 7 i plan- og bygningsloven. Før det gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene skal berørte grunneiere og naboer uten unntak ha nabovarsel med en høringsfrist på minimum 14 dager. Etter at denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser er vedtatt, kan det ikke gjøres privatrettslige avtaler som er i strid med planen. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnet eller en sikringssone på fem meter, jfr. lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene slik at disse kan gjennomføre befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette.