AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr. 2012/429 Den 20. desember 2012 ble det avholdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre saken. Møtet ble holdt i Husleietvistutvalgets lokaler. Saken gjelder: Til stede: Klager: Prosessfullmektig: Innklaget: Prosessfullmektig: Fastsettelse av gjengs leie samt eventuelt prisavslag for en periode på i overkant av to år. Leilighet i x- gate 4 i Oslo. Saksleder Sverre Bugge og utvalgsmedlemmene Geir Engebraaten og Christian Hellevang A, utleier Advokat Fredrik Berger, DNB B, leietaker Advokatfirmaet Aaserød v/ansvarlig advokat Tor Q Aaserød v/advokat Per Oddvar Pallum Saksgang: Klagen datert 29. juni kom til Husleietvistutvalget 4. juli 2012. Klagen ble forkynt pr post for leietakerens prosessfullmektig 24. august og forkynningskvitteringen datert 10. september er mottatt i Husleietvistutvalget samme dato. Det ble gitt tilsvarsfrist til 21. september. Tilsvar datert 21. september kom til Husleietvistutvalget 24. september 2012. Gjennom brev av 27. september ble det innkalt til mekling 22. oktober. For det tilfelle at det ikke ble oppnådd forlik under meklingen, ble det berammet befaring av leiligheten til 25. oktober 2012. Fra utleier innkom nytt prosesskriv datert 28. september. Dette ble oversendt leietakers prosessfullmektig 10. oktober. Det kom ytterligere prosesskriv fra utleier datert 11. oktober og fra leietakers prosessfullmektig 19. oktober. Disse ble oversendt partene 22. oktober 2012. Mekling ble avholdt 22. oktober 2012, men førte ikke til forlik. Befaringen 25. oktober ble gjennomført. Ved befaringen møtte utvalget. C møtte på vegne av utleier og D på vegne av leietaker. Partene var fra tidligere gitt frist til 8. november 2012 for ytterligere opplysninger. Leietakers advokat ba om fristutsettelse til 15. november og dette ble gitt. Tilsvaret ble mottatt i Husleietvistutvalget 19. november og ble oversendt utleiers prosessfullmektig dagen etter. 1
22. november mottok Husleietvistutvalget er brev fra utleiers datter datert 20. november. Dette ble oversendt utleiers prosessfullmektig 23. november 2012. 30. november 2012 mottok Husleietvistutvalget en e-post fra leietakers advokat vedlagt to tingrettsdommer om gjengs leie. Disse ble oversendt utleiers advokat 3. desember 2012. Fra utleiers prosessfullmektig kom ytterligere prosesskriv 18. desember. Dette ble oversendt leietakers prosessfullmektig pr e-post samme dag. Ytterligere kommentarer er ikke kommet inn og saken går til avgjørelse i Husleietvistutvalget. Partenes anførsler. Partenes anførsler er relativt omfattende. Alle anførsler, fremlagte dokumenter og andre beviser er gjennomgått. Gjengivelse og drøfting av anførslene er søkt avgrenset til det som kan antas å ha konkret betydning for de krav Husleietvistutvalget skal ta stilling til i denne saken. Sakens bakgrunn: Leieavtalen ble inngått 9. desember 1971. Utleier var den gang AS x-gate 4. Nåværende utleier overtok leiligheten og trådte inn i leieforholdet fra 2. januar 1990. Nåværende leietaker og hennes daværende ektemann overtok leiekontrakten 25. september 1972. Leieforholdet gjelder en 4 roms leilighet på i overkant av 110 kvm i z-gate 47 i Oslo. Leieforholdet var avtalt å skulle opphøre uten oppsigelse 1. april 1981 men fortsatte ut over dette og gikk over til å bli et tidsubestemt leieforhold med 3 måneders oppsigelse. Leien var fra starten av kr 290 pr måned. Leieforholdet var tidligere omfattet av bestemmelsene om husleieregulering. Leien er senere oppregulert til kr 6.294 pr måned. Husleiereguleringen falt bort fra 1. januar 2010. Det ble 29. juni 2009 sendt varsel til leietaker om regulering til gjengs leie fra 1. januar 2010. 10. november 2009 ble leietaker varslet om at utleier fra 1. januar 2010 ville regulere leien til kr 17.766 pr måned. Det er ikke avtalt eller stilt noe depositum i leieforholdet. Leiekontraktens punkt 6 og 7 inneholder regler om leietakerens plikter og om indre vedlikehold. I leiekontraktens 16 er tatt inn bestemmelse om at leietaker forplikter seg ovenfor gårdeier å pusse opp leiligheten for egen regning. Gjennom leietakers brev av 19. november 2009 motsatte leietaker seg økningen. Etter korrespondanse og kontakt mellom parten ble det ikke enighet om ny leie og utleier brakte saken inn for Husleietvistutvalget gjennom klagen 29. juni 2012. Klageren (utleier) har i det vesentlige anført: Saken gjelder spørsmål om fastsettelse av gjengs leie med virkning fra 1. januar 2010 samt etterbetaling av differansen mellom den gjengs leie som blir fastsatt og den faktisk betalt leie i tiden etter 1. januar 2010. I tillegg kreves renter og sakskostnader. Det vises til fremlagte brev av 29. juni 2009 sendte utleier varsel til leietaker om regulering av leien til gjengs leie med virkning fra 1. januar 2010. Gjennom fremlagte brev av 10. november 2009 varslet utleier at de på bakgrunn av en beregning av leieverdien ville regulere leien til kr 17.766 pr måned fra 1. januar 2010. Gjennom fremlagte brev av 19. november 2009 motsatte leietaker seg reguleringen. Utleier sendte påkrav til leietaker 28. oktober 2010 med krav om skyldig leie før og etter tidspunktet for leiereguleringen med til sammen kr 128.805. Ved brev av 1. november 2010 fra leietakers advokat ble det tatt til motmæle mot leiekravet og det ble fremmet innsigelser både knyttet til leilighetens areal og tilstand. Leietaker anførte i brev av 2. november 2011 at man ville foreta ny oppmåling av leiligheten og at man i påvente av dette ville stille saken i bero. 2
Det ble også anført at leietaker etter leiekontrakten er ansvarlig for indre vedlikehold. Leilighetens areal og gjengs leie Utleier sendte 3. januar 2011 fremlagte brev til leietaker etter at leilighetens areal var kontrollmålt med et mindre avvik. Kravet om ny gjengs leie ble justert ned fra kr 17.766 til kr 15.016 og at skyldig leie for kalenderåret 2010 etter dette ville utgjøre kr 104.664. Kontrollmålingen viste et bruttoareal på 130 kvm og et bruksareal på 114 kvm. Gjennom brev av 18. desember 2011 tok leietaker fortsatt til motmæle mot arealberegningen og gjorde også gjeldende at utleier hadde lagt til grunn en feilaktig forståelse av begrepet «gjengs leie». Leietaker la til grunn at bruksarealet var 107 kvm og av gjengs leie ligger i området kr 9.000 10.000 pr måned. Leietaker viste til fremlagte leievurdering av takstmann E datert 29. november 2010. På bakgrunn av dette ba utleier leietaker om å innbetale differansen mellom kr 10.000 pr måned fra 1. januar 2010 og den faktisk innbetalte leie. Det ble ikke enighet om dette på dette tidspunktet. Utleier viser til at teksten utarbeidet av takstmann E viser et areal på 107 kvm, altså 7 kvm mindre enn utleiers takstmann. Utleier har fått opplyst at takstmannen er en bekjent av leietakers samboer og leietaker bes om å redegjøre for denne relasjonen. Etter de siste takster som er lagt frem er arealavviket mellom partene 2,5 kvm. Leietakers innvendig mot utleiers måling er at boden er tatt med som boligareal (BOA). Da boden er langt større enn 2,5 kvm kan det vel legges til grunn at også leietakers takstmann må ha regnet med boden som boligareal. Eventuelle fradrag i utgangspunktet for gjengs leie Utleier viser til fremlagte leievurdering av F AS oppdatert pr 29. september 2012. Utleier anfører at gjengs leie for denne leiligheten er kr 17.132 pr måned. I samsvar med utleiers praksis foretas et rutinemessig fradrag på 5 % slik at månedlig leie etter utleiers syn kan fastsettes til kr 16.275 pr måned. Den rutinemessige reduksjon på 5 % i leien som utleier har gjort, fanger etter utleiers vurdering opp de særlige forhold ved leieobjektet som kan begrunne en eventuell reduksjon i leien i forhold til utgangspunktet. Det er således ikke grunnlag for noen ytterligere reduksjon av leien ut fra de forhold leietaker anfører med hensyn til beliggenhet, andre leietakere i bygget og nabolaget. Leietaker har anført at leiligheten ligger rett over en kafe der det er skjenking og musikk til langt på natt. Utleier understøtter dette med en nettartikkel fra 2008 hvor leietakerens samboer uttaler seg om dette. Utleier har vært i kontakt med Oslo kommune. Kommunen opplyser at det ikke har vært andre klager på dette enn nettopp fra leietakers samboer. Det vises til fremlagte brev fra Oslo kommune datert 24. november 2010 hvor det redegjøres for flere tiltak for å dempe støynivået. Det fremgår at bruken ikke er i strid med gitte tillatelser og at det ikke er kommet klage etter 24. september 2010. Utleier har også vært i kontakt med styreleder i sameiet, G. Det vises til fremlagte e-postkorrespondanse mellom utleier og sameiers styreleder av henholdsvis 28. september 2012 og 9. oktober 2012. Hovedpunktene i synspunktene fra sameiers styre er: 3
Styret kan ikke se at støy fra den underliggende kafe er noe problem Det er ikke korrekt at ventilasjonsluften fra det underliggende kinesiske gatekjøkken går inn på boligenes ventilasjonssystem. Dette er ombygd og gatekjøkkenet har separat ventilasjon. Institusjonen x Hus i nabobygget må ligge et sted og er ikke til nevneverdig sjenanse for sameiet. Styret i sameiet anser ikke x-gate 4 for å ligge i et belastet område er ikke enig i de problemer leietaker nevner. Leietaker har gjort gjeldende at leilighetens innvendige standard skal ha betydning for fastsettelsen av gjengs leie. Utleier bestrider dette. Leiekontrakten har bestemmelser om dette i leiekontraktens 6 og 7. 6 lyder Leietakeren skal på egen bekostning innenfor leiligheten vedlikeholde låser, nøkler, ruter, gasskraner, vannkraner, servanter, vannklosettskåler med sete lokk og sisterne, varmtsvannsbeholdere, badekar, elektriske komfyrer, lampekupler, elektriske kontakter, brytere og sikringer, samt foreta oppstaking av avløpsrør til egen vannlås. Likeså påligger det leieren å vedlikeholde ledninger og innretninger som han har anbragt og utrede utgiftene ved ovnsfeiing. Alt arbeid som leietageren plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold og på en håndverksmessig forsvarlig måte. 7 lyder Leietakeren skal holde ved like leiligheten med de ledninger og innretninger som hører til for avløp og forsyning av vann, gass varme og elektrisk strøm til lampepunkter og stikkontakter. Fornying av tapet, maling og annen istandsetting eller oppussing som følge av forringelse ved slit og elde skal besørges så ofte som det sedvanemessig er påkrevd etter eiendommens, leilighetens eller rommets beskaffenhet» Leietaker har bebodd leiligheten i 41 år og har således hatt et omfattende vedlikeholdsansvar for leiligheten i alle disse årene. Husleietvistutvalget har i tidligere avgjørelser tatt stilling til leietakers plikt til å vedlikeholde leiligheten ved fastsettelse av gjengs leie, f. eks i sak 2007/90. Konklusjonen var at det ikke kan gjøres fradrag i leien for lav standard hvis leietaker ikke har overholdt sin plikt til det indre vedlikehold. Utleier mener etter dette at det ikke kan legges vekt på leilighetens innvendige standard ved fastsettelsen av gjengs leie. Dette desto mer som utleier har gjort et generelt fradrag på 5 % i forhold til den leie som er fastsatt av takstmann. Tidspunktet for leieregulering, krav om etterbetaling Etter at det er gitt skriftlig varsel med seks måneders frist kan leien også reguleres til gjengs leie. Her har leieforholdet vart så lenge at utleier etter loven har rett til å kreve regulering til gjengs leie. Utleier krever at leien skal reguleres med virkning fra 1. januar 2010. Det vises til NOU 1993 nr 4 side 134 hvor det fremgår at iverksettingstidspunktet er tidligst seks måneder etter at varsel er gitt. Her er varsel gitt 29. juni og utleier kan da kreve regulering til gjengs leie fra 1. januar 2010. Bakgrunnen for iverksettingstidspunktet er at ingen av partene skal se seg tjent med å trenere saken. 4
Loven må forstås slik at iverksettelsestidspunktet for den nye leien er fra 1. januar 2010 selv om leien først fastsettes på et senere tidspunkt. Detter er også tidligere lagt til grunn av Husleietvistutvalget f. eks i sak 2010/248. Leietaker er uenig i dette og viser til en dom om Høyesterett om fastsettelse av tomtefestavgift, (Rt 1997/1662). Denne er lite relevant. Husleieloven bygger, i motsetning til tomtefesteloven, på et system hvor iverksettelsestidspunkt og fastsettelsestidspunkt er to ulike ting. Gjennom brev av 28. juni 2011 sa leietaker seg villig til en minnelig løsning om å betale kr 9.000 pr måned. Det ble anført at på grunn av saksbehandlingen, arealavvik og andre forhold var det ikke åpenbart at dette skulle skje med virkning tilbake fra 1. januar 2010. Det ble også krevet en leiereduksjon på 20 % knyttet til badets tilstand i en periode på så langt 18 måneder etter en vannskade samt erstatning for andre forhold knyttet til dette. Det er ikke oppnådd enighet om dette. Pr utgangen av oktober 2012 viser en oversikt over skyldig leie følgende: Utleier krever gjengs leie satt til kr 16.275 med virkning fra 1. januar 2010, med virkning fra 1. januar 2011 indeksreguleres dette til kr 16.597 og fra 1. januar 2012 til kr 16.830. Samlet leiekrav for perioden 1. januar 2010 til og med oktober 2012 utgjør etter dette kr 562.764. Leietaker har innbetalt den leien som gjaldt pr desember 2009 på kr 6.294 pr måned helt frem til og med mai måned 2012. Deretter har leietaker innbetalt kr 9.000 pr måned. Samlet utgjør innbetalingene fra leietaker kr 227.526 og leierestansen pr utgangen av oktober 2012 utgjør etter dette kr 335.238. Leietakers krav om prisavslag Leietaker har krevet prisavslag. Som grunnlag for dette er angitt en e-post av 28. desember 2011fra utleier hvor det sies: Dernest skal vi diskutere hvordan B skal komme til en omforent leiepris med A. I ditt brev av 28. juni 2011, fremsetter du et forslag til minnelig ordning på kr 9.000 pr måned som innebærer at partene frafaller alle krav før dette tidspunkt. For A blir dette i så fall et betydelig beløp som må ettergis. Dette får være et utgangspunkt for en videre diskusjon som forhåpentligvis kan ende med at partene blir enige og derav unngår å ende med nevndsbehandling jfr. husleielovens 12-2. Der vil B etter all sannsynlighet få satt leien høyere enn en minnelig ordning vil ende med. Utleier kan ikke se at disse uttalelsene kan ses som et uttrykk for en omforent løsning hverken for prisavslag eller gjengs leie. Uttalelsen er utelukkende uttrykk for et forsøk på å etablere partenes posisjoner i forkant av videre forhandlinger om en minnelig ordning. Saksomkostninger Utleier vil kreve en mindre del av de advokatutgifter som er påløpt i saken for Husleietvistutvalget dekket av leietaker. Beløpet utgjør kr 5.000 5
Utleier har nedlagt slik Påstand: 1. I leieforholdet mellom A og B for leilighet i x-gate 4 i Oslo kommune fastsettes gjengs leie etter Husleietvistutvalgets skjønn med virkning fra 1. januar 2010. 2. B, født 12. august 19xx, tilpliktes å etterbetale A differansen mellom innbetalt leie og gjengs leie fra 1. januar 2010, med tillegg av renter etter forsinkelsesrentelovens 3 første ledd første punktum fra 1. januar 2010 til frem til betaling skjer. 3. 4. B, født 12. august 19xx, tilpliktes å erstatte A sakskostnader med kr 5.000. Innklagede (leietaker) har i det vesentlige anført: Saken gjelder krav om fastsettelse av husleie etter husleielovens 4-3 med virkning fra 1. januar 2010. Fastsettelsen skal skje ut fra leilighetens standard på dette tidspunktet. Endringer utført etter dette er ikke relevante. Leieforhold inngått etter tidspunkt skal ikke inngå i sammenligningsgrunnlaget for å fastsette hva gjengs leie er. Fastsettingen av gjengs leie skjer i en totrinnsprosess: Trinn 1 er å undersøke relevant statistisk materiale slik at man etablerer er representativt gjennomsnitt bygget på etablerte leieforhold for sammenlignbare boliger og boligområder. Trinn 2 innebærer å vurdere denne leilighetens tilstand slik at det tas hensyn til avvik fra en gjennomsnittstandard. Det skal også her ses helt bort fra oppgraderingsarbeider og forbedringer utført av leietaker. Utleier har tidligere benyttet som sitt statistiske utgangspunkt en takst som bygger på de daværende tall fra statistikken til Boligbygg. Den månedlige kvadratmeterprisen er beregnet til kr 121,59 eller kr 1.459 pr år. Dette er noenlunde sammenfallende tall med tall fra leiemarkedsundersøkelsen til Statistisk sentralbyrå som ved slutten av 2009 viste en kvadratmeterpris på kr 1.211 som justert for et prissonetillegg på + 20 % for denne leiligheten gir en månedlig kvadratmeter pris på kr 121,10 pr kvadratmeter. Leietaker hadde ut fra dette få innvendinger mot det statistiske utgangspunkt som utleier etablerer. Med utleiers utgangspunkt på kr 121,59 pr mnd pr kvadratmeter og leietakers areal på 130 kvm gir dette en månedsleie på kr 15.806 som etter et ytterligere sjablonmessig fradrag på 5 % gir en månedsleie på kr 15.016. Leietaker har opprinnelig lagt til grunn et areal på 107 kvm. Ved senere kontrollmåling av takstmann E legger leietaker til grunn av leiligheten er på 111 kvadratmeter boligareal. Utleier har beregnet sin leie med utgangspunkt i bruttoareal, mens arealprisene i Boligbyggs statistikk baserer seg boligareal. Det blir derfor feil å anvende disse tallene når det ved fastsettelsen skal benyttes et annet arealbegrep. 6
Med utgangspunkt i den kvadratmeterleie pr måned som utleier benytter, kr 121,59 og et areal på 107 kvm ble det statistiske utgangspunkt for fastsettelsen av leie kr 13.010 pr måned. Ved senere kontrollmåling av takstmann E legger leietaker til grunn av leiligheten er på 111 kvadratmeter boligareal. Fra det statistiske utgangspunktet skal det gjøres en individuell vurdering basert på det konkrete leieobjekt. Dette er også gjort av utleier med men en faktor som etter leietakers syn er for lav. Takstmann E fremholder en rekke faktorer som trekker ned i forhold til en den gjennomsnittsstandard som ligger i det statistiske materiale. Dette er dårlig standard, spesielt bad/toalett og gang, dårlig kapasitet på elektrisk anlegg, en leilighet som er kald og trekkfull, en lokal beliggenhet som er lite heldig ved at leiligheten ligger rett over et utested med musikk til langt på natt hver dag. Utleier har utfordret til redegjørelse til eventuell relasjon mellom leietakers samboer og leietakers takstmann. Det eksisterer her ingen privat relasjon og ingen relasjon utover det aktuelle takstoppdrag. Det dreier seg om en takstmann med betydelig erfaring vedr. fastsettelse av gjengs leie i Oslo kommune. Utleier bes derfor å redegjøre hvilken samarbeidsrelasjon de har til den takstmann de benytter, herunder tidligere oppdrag. Leiligheten har x Hus som en av sine nærmeste naboer. Leietaker finner det underlig at utleier legger frem uttalelse fra sameiets styreleder som etter det vi forstår heller ikke bor i gården. Hvor merkbart dette naboskapet er i det daglige influert av hvilken side av gården man bor i. Det vies til fremlagte uttalelser fra G, H, I samt fra J i Oslo kommune. Uttalelse gir et bilde av omfattende nattebråk, folk som bruker buskene som toalett, at vinduene mot x-hus ikke kan holdes åpne om natten, at trafikken til og fra huset holder folk våkne på natten, plager med rotter og mus, at gjester fra og til x-hus og utestedet ringer på ytterdører og vil ta seg inn midt på natten, at fotocellen utenfor x-hus går av og på hele natten. J i Oslo kommune bekrefter at det er kommet klage fra tolv beboere 27. oktober 2006 på virksomheten i kafeen i bygget. Det vises til fremlagte bilder av bad og gang. På grunn av disse forholdene bør det benyttes en justeringsfaktor på mellom 0,7 og 0,8. Det vil si at det i forhold til det statistiske utgangspunktet bør gjøres en reduksjon på mellom 20 og 30 %. Ut fra dette vil en gjengs leie ligge mellom kr 9.100 og 10.400. Dette er før det gjøres fradrag for at badet på dette tidspunktet ikke lot seg bruke. I sitt prosesskriv av 28. september 2012 synes utleier å forlate sitt opprinnelige statistiske utgangspunkt. Utleier har fremlagt en ny takst av sin egen takstmann som nå konkluderer med en månedlig leie på kr 16.035 uten at dette er nærmere forklart. Leietaker kan vanskelig se at utleier kan etablere en høyere plattform enn kr 1.642 pr kvm som gir kr 1.642 x 114 kvm delt på 12 måneder = kr 15.599 og redusert med en verdifaktor på 0,936 til kr 14.536. Lagt til grunn det samme men med utleiers areal på 111 kvadratmeter og den samme verdifaktor på 0,936 gir Det en månedlig utgangsleie på kr 14.215. 7
Leietaker har flere innvendinger mot dette: For det første at utleier utelukkende bruker tatt fra Boligbygg og ikke fra Statistisk Sentralbyrå. For det andre at man benytter en for høy verdifaktor. Tar man utgangspunkt i SSBs tall på kr 1.211 pr kvm og justerer opp med 20 % for leilighetens beliggenhet får man en kvadratmeterpris pr år på kr 1.453. Med utgangspunkt i utleiers areal får man et utgangspunkt for månedlig leie på kr 13.742 og med utgangspunkt i leietakers areal et utgangspunkt for leien på kr 13.440. Med utgangspunkt i den verdifaktor på 0,936 som utleier selv benytter, gir det en månedlig leie etter utleiers areal på kr 12.863 og etter leietakers areal på kr 12.580. Utleier mener SSB statistikk gir et bedre utgangspunkt fordi det tar med seg alle typer leieforhold, fordi det er bygd på faktisk oppnådde leier og ikke de leier man har utlyst leiligheten til. Oslo tingrett har ved avgjørelser (OSLO-2009-181717) lagt seg på en statistisk plattform et sted i midten av de to statistikkene. Dette gir et utgangspunkt for leien på pr 1.426 pr kvm og år og et utgangspunkt på kr 13.487 og kr 13.190 lagt henholdsvis utleiers og leietakers areal til grunn. Sett fra leietakers side er en verdifaktor på 0,936 alt for høy. Ut fra den tabell Bygg og Eiendomsrevisjon benytter, ser man at avvikene innendørs med få unntak varierer fra «under normalnivå» til «vesentlig under normalnivå». Hvordan man da kan ende opp med en faktor på 0,936 er lite forståelig. Ut fra en gjennomgående lav standard samt en rekke andre lokale forhold, er det mye som trekker leien ned. Det tenkes her på at man har et utested under stua, et kinesisk gatekjøkken under soverommet og naboskapet til institusjonen x-hus. I en HTU-sak 2010/063 som generelt kan sammenlignes er det fratrukket mellom 20 og 25 %. Dette tilsvarer en faktor på 0,8 og gir en leie på kr 10.789 og kromer 10.552 om en legger utleiers eller leietakers areal til grunn. Leietakers takstmann E har i sin takst operert med en lavere faktor og har estimert gjengs leie til å ligge i området kr 9.100 til 10.400. Om tidspunktet for iverksettelse av ny leie. Lov om husleieavtaler gir begge parter rett til å kreve fastsettelse av gjengs leie etter at leieforholdet har vart i minst 2 år og 6 måneder. Er partene enige vil den nye leien kunne iverksettes 6 måneder etter at varselet er gitt. Oppnås ikke enighet skal ny leie kan ny leie ikke iverksettes før den er fastsatt. AV NOU 1993:4 om ny husleielov på side 134 gis det uttrykk for at: Det avgjørende er hva som er gjengs leie på iverksettingstidspunktet, det vil si seks måneder etter at kravet om tilpasning er satt fram. Leieforhold som er inngått etter at krav om leieendring er fremsatt skal det tas hensyn til, derimot ikke endringer etter iverksettingstidspunktet, men før avgjørelsen. Bakgrunnen for dette er at ingen av partene skal se seg tjent med å trenere saken. 8
Dette betyr ikke at ny leie kan legges til grunn ved utløpet av seksmånedersfristen i loven. Formuleringen slås bare fast et skjæringspunkt for hvilke leieforhold det er relevant å legge vekt på ved fastsettelsen av leien. Uten angivelse av et slikt skjæringspunkt for hvilke leieforhold som skal tas med i vurderingen, ville utleier i et stigende marked kunne vente med å kreve avgjørelse for hva som var gjengs leie for på den måten å oppnå høyere leie enn han ellers ville gjort. Loven bruker formuleringen «kan tidligst settes i verk» ikke «skal iverksettes». Dersom lovgiver hadde ment å innføre en ny regel om at ny leie skulle være virksom og danne grunnlag for en senere etterbetaling før den var endelig fastsatt, må man kunne forvente at dette ville kommet til uttrykk eller vært særskilt drøftet i forarbeidene. Et eventuelt grunnlag for at leien skal reguleres med virkning fra 1. januar må derfor i tilfelle søkes i et annet grunnlag enn loven, for eksempel partenes avtale, men noen slik avtale eksisterer ikke. I mangel av et slik klart grunnlag vil det være mer naturlig å ta utgangspunkt i en dom i Rt 1997/1662 hvor Høyesterett gir uttrykk for at en ny festeavgift ikke endres før fra det tidspunkt den er fastsatt. Høyesterett sier: Ordningen etter festekontraktene, som er i samsvar med den vanlige ordning etter tomtefesteloven når det ikke er avtalt indeksregulering, er at den avtalte festeavgift gjelder og første blir endret når ny festeavgift blir fastsatt. Endret husleie vil kunne få store privatøkonomsiker konsekvenser. Inntil videre må leietaker kunne innrette seg etter avtalt leie frem til ny leie enten er avtalt eller fastsatt i samsvar med reglene i husleieloven. På bakgrunn av dette kan leietaker ikke se at det foreligger grunnlag for å kreve etterbetaling fra 1. januar 2010. Om betydningen av manglende vedlikehold. Utleier legger til grunn en annen oppfatning av hva det betyr å vedlikeholde. Det er jo åpenbart at leiligheten ikke har en moderne standard, noe som ville krevet betydelige oppgraderinger. Leietaker er kjent med Husleietvistutvalgets avgjørelse i sak 2007/90 men er uenig i Husleietvistutvalgets lovforståelse. Utleier anfører at det ikke er grunnlag for å ta hensyn til leilighetens manglende standard da det anføres at det er leietakerens manglende vedlikehold som er årsak til den lave standarden. Det er ikke grunnlag for å hevde dette. Standarden har i alle år vært lav. Selv om man holder en gammel slitt leilighet ved like, er det fortsatt en gammel slitt leilighet. Leietaker har ikke noe oppgraderings- eller moderniseringsansvar. Spørsmålet har vært prøvd av Oslo Tingrett i sak 11-011076TVI-OTIR/04. Det er ikke slik at selv dersom leietaker ikke har utført tilstrekkelig vedlikehold, så medfører det at man skal se bort fra leilighetens generelt dårlige standard. Nærmere om prisavslag, leilighetens standard i perioden 2010 2012. Utleier og leietaker har også hatt en løpende dialog om prisavslag. Dette knytter seg særlig til den forfatningen bad og gang har vært i etter en vannskade. Vannskaden skjedde i januar 2010 og omfattet badet og gangen. Det vises til fremlagte bilder av badet. Badet ble ikke reparert før i mars/april 2012. 9
Vannskaden oppsto i januar 2010 som følge av et ledningsbrudd mellom 3. og 4. etasje mens leiligheten er i 2. etasje. Utleier har i denne perioden hatt en langdryg diskusjon med sitt forsikringsselskap om utbedring av dette noe som resulterte at skaden ikke ble utbedret før i april /mai 2012, mer enn 2 år etter at skaden inntraff. Det vises til fremlagte bilder som dokumenterer badets tilstand i den aktuelle perioden. Utleier foreslo at leietaker kunne flytte ut til et leilighetshotell i utbedringsperioden, men på grunn av leietakers sykdom lot dette seg ikke gjøre. Leietaker har betalt kr 6.300 pr måned frem til badet ble pusset opp og kr 9.000 pr måned etterpå. Basert på e-post av 28. desember 2011 mener vi dette har vært avtalemessig akseptert av utleier. Leietaker kan ikke kreve fradrag for det dårlige badet både ved fastsettelsen av gjengs leie og gjennom prisavslag. Etter utbedring av badet har leietaker vært innforstått med at prisavslagskravet faller bort. Fra dette tidspunkt har også leietaker øket sin leiebetaling til kr 9.000 pr måned. Et slikt betalingsmønster fra leietaker er blitt oppfattet som akseptert av utleier og det vises i denne sammenheng til den fremlagte e-post av 28. desember 2011 fra utleiers advokat. Det har fra leietakers side derfor blitt oppfattet slik at betalingen frem til utbedringen av baderommet var omforent mellom partene og at leien etter utbedring skulle opp på et nivå slikt som skissert fra utleiers advokat i nevnte e-post. Leietaker betinger seg subsidiært et prisavslag i den tid skaden varte på 20 % og i selve utbedringsperioden på en måned på 50 %. Utleier er blitt presentert for en elektrisitetsretning på kr 10.000 som følge av at 3 avfuktingsvifter ble satt på i forbindelse med vannskaden. Dette er også et krav som kreves erstattet. Påstand om trenering Slike påstander om trenging som utleier fremseter er lite treffsikre. Leietaker har gjort det meget klart for utleier at slike leienivåer som leietaker har foreslått ikke er akseptable. Utleier kunne derfor selv valgt å bringe saken inn for Husleietvistutvalget på et tidligere tidspunkt, men har valgt ikke å gjøre det. Leietaker nedlegger slik: Prinsipal påstand: 1. Husleietvistutvalget fastsetter gjengs leie 2. Innklagede frifinnes 3. Klager dømmes til å betale sakens omkostninger Subsidiær påstand: 1. Innklagede gis rett til en månedlig prisreduksjon på 20 % fra om med januar 2010 til og med mars 2012 2. Innklagede gis rett til en reduksjon på 50 % for utbedringsmåneden mars/april 2012 Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven/ husll) og leieavtalen som gjelder mellom partene. 10
Saken gjelder spørsmål om fastsetting av gjengs leie samt eventuelt et avslag i leien for perioden januar 2010 til og med april 2012. Spørsmålet om når reguleringen til gjengs leie er varslet. Etter lov om husleieavtaler 4-3 kan hver av partene, uten oppsigelse av leieforholdet, sette fram krav om at leien blir regulert til gjengs leie. Forutsetningen for slik regulering til er at leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn ved indeksregulering. Et ytterligere vilkår for regulering til gjengs leie er at dette tidligst kan settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Husleietvistutvalget legger til grunn at leietakeren er lovlig varslet om leieforhøyelsen gjennom brevet av 29. juni 2009. Leietaker legger til grunn av brevet ikke kom frem i løpet av juni måned og at reguleringen derfor ikke kan gjøres gjeldende før fra 1. februar 2010. Husleietvistutvalget er ikke enig i dette. For det første er det ikke slik at om brevet skal ha kommer frem f. eks 2. juli så skal reguleringen til gjengs leie først kunne skje fra 1. februar 2010. Hvis man her skal regne en frist, er det relevante å regne fra dato til dato. Loven bruker i lov om husleieavtaler 4-3 annet ledd ordet «fremsatt skriftlig krav». Husleietvistutvalget legger derfor til grunn at det ut fra det tidspunkt utleier sendt varselet ikke er noe hinder for at regulering til gjengs leie kan gjøres i tide til at denne reguleringen kunne gjøres gjeldende fra 1. januar 2010. Spørsmålet om fra hvilket tidspunkt regulering til gjengs leie kan gjøres. Utleier krever at leien skal reguleres med virkning fra 1. januar 2010. Det vises til NOU 1993 nr 4 side 134 hvor det fremgår at iverksettingstidspunktet er tidligst seks måneder etter at varsel er gitt. Her er varsel gitt 29. juni og utleier kan da kreve regulering til gjengs leie fra 1. januar 2010. Bakgrunnen for iverksettingstidspunktet er at ingen av partene skal se seg tjent med å trenere saken. Loven må forstås slik at det iverksettelsestidspunktet for den nye leien er fra 1. januar 2010 selv om leien først fastsettes på et senere tidspunkt. Dette er også tidligere lagt til grunn av Husleietvistutvalget f. eks i sak 2010/248. Leietaker er ikke enig i dette og mener at dersom lovgiver hadde ment å innføre en ny regel om at ny leie skulle være virksom og danne grunnlag for en senere etterbetaling før den var endelig fastsatt, må man kunne forvente at dette ville kommet til uttrykk eller vært særskilt drøftet i forarbeidene. I mangel av et slik klart grunnlag vil det være mer naturlig å ta utgangspunkt i en dom i Rt 1997/1662 hvor Høyesterett gir uttrykk for at en ny festeavgift ikke endres før fra det tidspunkt den er fastsatt. Høyesterett sier: Ordningen etter festekontraktene, som er i samsvar med den vanlige ordning etter tomtefesteloven når det ikke er avtalt indeksregulering, er at den avtalte festeavgift gjelder og første blir endret når ny festeavgift blir fastsatt. Dersom leietakers synspunkt legges til grunn vil det i et stigende leiemarked nettopp være en gevinst for leietaker ved å trenere saken. Husleietvistutvalget legger til grunn at husleieloven klart bygger på et system hvor iverksettelsestidspunkt og fastsettelsestidspunkt er to ulike ting. Den gjengs leie som fastsettes skal gjøres med virkning fra 1. januar 2010 og basert på den tilstand leiligheten da hadde. 11
Leietaker anfører at utleiers e-post av 28. desember 2011 kan ses som et uttrykk for at partene hadde kommet overens om et nivå for gjengs leie og eventuell størrelse på et avslag i leien på grunn av manglene ved badet. Utleier hevder at uttalelsene i denne e-posten ikke kan ses som et uttrykk for en omforent løsning hverken for prisavslag eller gjengs leie men utelukkende som et forsøk på å oppsummere partenes posisjoner i forkant av videre forhandlinger om en minnelig ordning. Husleietvistutvalget er enig med utleier i en slik forståelse av eposten av 28. desember 2011. Leilighetens tilstand pr 1. januar 2010 betydningen av vannskaden ved fastsettelsen av gjengs leie fra 1. januar 2010. Det skjedde en vannskade i januar 2010, men altså etter 1. januar 2010. Det vil si at gjengs leie skal fastsettes med utgangspunkt i den tilstand leiligheten hadde før skaden. Den er ikke så vanskelig å forestille seg selv om man ikke har noen bilder av dette. Ved den utbedringen som fant sted i mars/april 2012 får leiligheten en ny og bedre standard. Husleietvistutvalget legger til grunn at gjengs leie pr 1. januar 2010 skal fastsettes ut fra leilighetens tilstand denne dato. Etter at vannskaden skjedde kan det gis et prisavslag for den perioden vannskaden varte. Den bedre standard leiligheten får etter at skaden ble utbedret vil først kunne slå ut i leien ved en senere regulering av gjengs leie etter at dette eventuelt blir varslet på lovlig måte. Husleietvistutvalget kommer nedenfor tilbake til fastsettelse av prisavslaget. Leilighetens areal. Partene er uenige om leilighetens areal. Etter at begge parter har kontrollmålt dette er uenigheten marginal. Utleier hevder at den har et boligareal på 113,5 kvm mens leietaker hevder 111 kvm. Det er et gammelt bygg og noen rom har skrå vegger. Partene har derfor med kvalifisert måling likevel komme til litt ulike resultater. Husleietvistutvalget har ingen spesielle forutsetninger for å foreta egen måling. Fastsettelse av gjengs leie dreier seg om å veie sammen en mengde ulike faktorer, leien er ikke en ren funksjon av et gitt areal. Husleietvistutvalget legger til grunn av leiligheten har et areal på 111 113 kvm slik partene også synes å være enige om. Det statistiske utgangspunkt for fastsettelse av leien. Fastsettelse av gjengs leie beror, som annen verdifastsettelse, på et skjønn. I lovens forarbeider, Ot.prp. nr.82 (1997-98) på side 176, uttales det at gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende avtalevilkår, og at systemet forutsetter altså at det foretas undersøkelser med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenliknbare leieforhold; på grunnlag av dette materialet skal en så finne fram til tyngdepunktet i det etablerte leienivået sett under ett. Når loven henviser til liknende husrom på liknende avtalevilkår innebærer dette at det må foretas en konkret helhetsvurdering av relevante forhold som beliggenhet, standard, kontraktsvilkår med videre. Boligmeldingen (St.meld. nr. 23 (2003-2004)) pekte på behovet for en bedre husleiestatistikk for leide boliger. Det ble derfor satt i gang et arbeid med å utvikle en slik permanent husleieindeks i samarbeid med SSB. Indeksen var tenkt utviklet på flere nivåer, nasjonalt, regionale indekser og særlig i de større byene og områdene rundt. 12
En slik indeks kunne bli et hjelpemiddel når en skal vurdere markedsleien eller gjengs leie etter husleieloven, men det vil likevel være behov for individuelle vurderinger når en skal fastsette leien i konkrete saker. Indeksen ble angitt å kunne bidra til en større grad av stabilitet og forutberegnelighet i leiemarkedet og den skulle den være tilstrekkelig nyansert til å dekke de behov de forskjellige delmarkedene har. I 2005 begynte SSB å registrere utviklingen i leienivået for boliger i Norge. SSB ga utrykk for at det ville være mulig å kunne utvikle en kalkulator som utleiere og leiere kunne bruke for å finne leienivå på en gitt bolig på et angitt sted og med en angitt kvalitet men SSB har etter hvert uttalt at de har avdekket store utfordringer med å utarbeide en god husleiestatistikk. Leiemarkedsundersøkelsen publiseres kvartalsvis fra SSB basert på en årlig undersøkelse og med regulering etter konsumprisindeksen i de mellomliggende kvartaler. Husleietvistutvalget legger til grunn at SSBs statistikk fortsatt er langt unna den opprinnelige målsetting. Leieboerforeningen har omtalt SSBs statistikk slik at rapporten i beste fall er nyttig for boligforskere men at den for andre som søker konkret prisinformasjon, er ubrukelig. SSB arbeider på basis av en forespørsel fra Kommunal- og regionaldepartementet fortsatt men en metode for å forbedre statistikken. I tillegg til SSBs statistikk utarbeider Opinion AS på vegne av Boligbygg Oslo KF, en leiestatistikk. Boligbyggs statistikk over gjengs leie bygger på et omfattende grunnlagsmateriale innhentet på basis av tilbud om leie av boliger gjennom www.finn.no Statistikken gir en oversikt over leiepriser i Oslo delt inn i 5 geografiske prissoner. I hver prissone er prisene igjen delt opp etter boligens størrelse og antall rom med seks referanseleiligheter (hybel, 1-roms, 2-roms, 3- roms, 4- roms og 5-roms+). I en dom i Oslo tingrett (TOSLO-2009-181717) sies det at retten må ta hensyn til begge statistikkers styrker og svakheter for å finne det statistiske utgangspunktet for leienivået. Husleietvistutvalget legger også en slik forståelse til grunn. SSBs leiemarkedsundersøkelse omhandler hele Oslo med Bærum som èn prissone, til tross for de store prisforskjellene som er aktuelle både mellom forskjellige bydeler i Oslo og mellom de to kommunene. Denne manglende detaljeringsgraden gjør at SSB først og fremst egnet til å fortelle om utviklingen i leienivået, men er mindre egnet til å angi selve nivået og differensieringen i leienivået i ulike deler av byen. Det har vært angitt som en svakhet i Boligbyggs statistikk at den tar utgangspunkt i de leiekrav som utleier fremmer gjennom annonsering av boligen og ikke i faktisk oppnådde leiepriser. Husleietvistutvalget er enig i at dette prinsipielt sett kan representere en metodesvakhet, men tilleggsundersøkelser har vist at det er bagatellmessige forskjeller mellom utleierens leiekrav og den faktiske avtalte leie. I et marked hvor etterspørselen av større enn tilbudet er dette heller ikke overraskende. I markedet for kjøp av boliger før «budkamp» ofte til at selger får mer enn prisantydning. Noe slikt fenomen synes ikke i nevneverdig grad å gjøre seg gjeldende i utleiemarkedet. Boligbyggs statistikk var i utgangspunktet bare en statistikk over markedsleie. Ved sin kvartalsvise innhenting av leiepriser i markedet lager Boligbygg en statistikk for basert på de siste 5 år (20 kvartaler). Ved å vekte inn markedsprisene for en så lang periode som 20 kvartaler gir statistikken også en god oversikt over det etablerte leienivå over tid. De fleste leieforhold varer kortere enn 5 år og relativt få varer lenger. 13
Begge statistikker har sine styrker og svakheter slik at de hver for seg ikke gir et fullgodt bilde av det etablerte leienivået på stedet. Husleietvistutvalget legger til grunn at Boligbyggs med oversikt over 5 års tilbakevirkende leiekrav i stor grad vil gjenspeile det som må anses som et etablert leienivå på stedet. SSBs statistikk kan være et nyttig korrektiv først og fremt i de tilfelle en bolig ligger i geografisk sone som må antas å representere et gjennomsnitt og når det gjelder utviklingen i leienivået på stedet. SSBs statistikk er bedre til å illustrere endringer i leienivået enn selve nivået. Fastsettelse av gjengs leie for leiligheten. Boligen i saken ligger i sonen kalt St. Hanshaugen Frogner. Som grunnlag for fastsettelse av gjengs leie pr 1. januar 2010 tar Husleietvistutvalget utgangspunkt i Boligbyggs statistikk for 4. kvartal 2009 hvor gjengs leie er for 5-roms leiligheter i prissonen St.Hanshaugen/ Frogner er beregnet til kr 1.690 pr kvadratmeter/ år. Ut fra dette etablerer Husleietvistutvalget et statistisk utgangspunkt for fastsettelse av gjengs leie til kr 15.773 pr måned. Leiekontrakten i saken inneholder i 6 og 7 en tekst hvor det er angitt leietaker har ansvar for innvendig vedlikehold. I 16 om særlige bestemmelser er det inntatt en bestemmelse om at de daværende leietakere forpliktet seg ovenfor utleier til å pusse opp leiligheten for egen regning. Det er uklart om dette skjedde, men nåværende leietakere har i alle fall trådt inn i disse forpliktelsene ved sin overtagelse av leiligheten. Loven legger til grunn av gjengs leie skal fastsettes ut fra kriteriet liknende husrom på liknende vilkår. Husleietvistutvalget må derfor vurdere om det fra det statistiske utgangspunktet skal gjøres tillegg fradrag ut fra flere ulike forhold: om det er forhold ved strøket/bygningen som avviker fra det gjennomsnitt som må anses å ligge i gjennomsnittet for den aktuelle prissonen om det er forhold ved leiekontrakten som avviker fra det gjennomsnitt statistikken baserer seg på om det er forhold ved selve leiligheten som avviker fra det gjennomsnitt statistikken baserer seg på. Leiligheten er ikke godt vedlikeholdt og er klart utidsmessig. Boligmassen i Norge har utviklet seg sterkt de siste 30 40 år. Dette har skjedd både gjennom renoveringer og gjennom vanlig vedlikehold. Leietaker er gjennom leiekontrakten forpliktet til å utføre det man kaller «konservativt» vedlikehold. Det vil si at vedlikeholdet minst skal tilsvare det slit og elde som følger av vanlig bruk. Det er mulig leiligheten slik den fremstår er bedre enn den var i 1971/1972 men slik leiligheten fremstår er det usikkert om vedlikeholdet i nevneverdig grad kan ha oversteget slitasjen. En eventuell understandard som har oppstått som følge av leietakers manglende vedlikehold, skal ikke gi leietaker noen økonomisk fordel ved at det gjøres noe fradrag ved fastsettelsen av gjengs leie. Men det er også slik at selv om leietaker hadde oppfylt sine vedlikeholdsplikter, ville denne leiligheten fortsatt ha hatt en understandard i forhold til det gjennomsnitt av leiligheter som ligger i prissonen St.Hanshaugen/Frogner. Mens gjennomsnittet av leiligheter i området over tid har fått en bedre standard, synes tiden å ha stått stille i denne leiligheten. Dette kan ha flere årsaker, at leietaker ikke har gjort mer vedlikehold enn slitasjen, men også at den tidligere husleiereguleringen ikke ga nevneverdige insentiver til utleier til å foreta investeringer i leiligheten. Leilighetens understandard kommer dette konkret til uttrykk allerede ved 14
inngangsdøren til leiligheten, kjøkkenet mangler avtrekk, det elektriske anlegget er underdimensjonert, vinduene er gamle og det er trekk fra vinduene. Mange av leiligheten i prissonen St.Hanshaugen/Frogner har fått en høyere standard gjennom oppgraderinger. Dette reflekteres naturlig nok også i det leienivå statistikken angir. Det må derfor gjøres et fradrag i gjengs leie for at denne leiligheten har og ville hatt en understandard selv om leietakeren hadde utført et konservativt vedlikehold. Leiligheten ligger sentralt til, men det gjør alle leiligheter i denne prissonen. De har kort vei til sentrum, til butikker, utesteder og kollektivtrafikk. Men leiligheten i denne sake har i tillegg Alle ulempene ved å ligge sentralt. Gården ligger i en gate med betydelig trafikk med trikk fra kl 06.00 om morgenen til kl 01.00 på natta. Rett understua ligger det en kafe som er åpen til kl 01.00 hver dag, under soverommet er det et gatekjøkken og i nabogården er det en sosial institusjon med trafikk til og fra også om natten. Samlet sett utgjør disse faktorene, sammenlignet med det statistiske gjennomsnitt den skal måles mot, en negativ verdi som trekker leien ned. Samlet sett mener Husleietvistutvalget dette gir grunnlag for en reduksjon i gjengs leie på om lag 20 % og fastsetter ut fra dette en gjengs leie med virkning fra 1. januar på kr 12.600 pr måned. Utleier har i sine anførsler kravet dekket en leie som også forutsetter indeksregulering pr 1. januar 2011 og 1. januar 2012 men dette er ikke tatt med i påstanden. Husleietvistutvalget kan etter Husleietvistutvalget-forskriften 8 fjerde ledd ikke gå ut over partenes påstander. Om utleier er berettiget til konsumprisregulering for 2011 og 2012 vil av henge av hvilke varsler om dette som er gitt leietaker. Avslag i leien for vannskade. Det skjedde en vannskade i leiligheten i januar 2010. Husleietvistutvalget har ovenfor konkludert med at det mest hensiktsmessig kan gis et avslag i gjengs leie for å ta hensyn til denne reduserte leieverdien. Det tok svært langt tid fra skaden oppsto til den ble utbedret. I denne perioden hadde leiligheten og badet en redusert bruksverdi. Vegger, tak og gulv var strippet tilbake til betongen og veggen ut mot gangen var preget av fuktighet. Vannskaden oppsto to etasjer over badet, rant gjennom badet og ned i etasjene under. Rent funksjonelt kunne badet benyttes, men hadde et utseende som hverken for leietakerne eller gjester innbød til bruk. Husleietvistutvalget fastsetter et prisavslag for perioden januar 2010 til og med mars 2012 på kr 1.250 pr måned, tilsvarende om lag 10 % av gjengs leie. For selve den måneden det tok å utbedre skaden, medfører byggearbeidene med støy, støv og håndverkere ut og inn en betydelig redusert leieverdi. Leietaker har krevet en reduksjon på 50 % i denne måneden. Husleietvistutvalget er enig i dette. Dette er en god økonomisk løsning også for utleier. Alternativkostnaden med å innlosjere leietaker på et appartementshotell i en måned, ville blitt betydelig mer kostbart. Leietaker har i sine anførsler krevet kr 10.000 til dekning av strømkostnadene ved avfuktingsvifter. Kravet er ikke dokumentert og er heller ikke tatt med i leietakers påstand. Ut fra den tid slik avfukting tar og den energimengde som går med, vil ikke et strømkrav for dette være så betydelig at det ikke inngår i det leieavslag som allerede er gitt. Utleiers krav om forsinkelsesrenter Utleier har krevet at leietaker skal betale forsinkelsesrente på differansen mellom den innbetalte leie og den gjengs leie som fastsettes fra 1. januar og frem til betaling skjer. 15
Partene har ikke blitt enige om gjengs leie. Gjengs leie blir først fastsatt ved denne avgjørelsen. Det foreligger således ikke noe forfalt krav etter forsinkelsesrentelovens før nå, jfr. høyesterettsdom inntatt i Rt 1997 side 1992. Utleier gis etter dette ikke medhold i kravet om forsinkelsesrenter. Saksomkostninger Utleier krever at leietaker skal dekke kr 5.000 av sakens omkostninger mens leietaker krever at utleier dekker saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget. HTU-forskriften 14 inneholder bestemmelser om kostnadsfordeling ved Husleietvistutvalgets behandling av tvister. Etter forskriften fastsetter Husleietvistutvalget hvem som skal bære saksomkostningene. Ansvaret for saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4. Etter HTU-forskriften 14, fjerde ledd, annet punktum, kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn saksbehandlingsgebyret) som har vært streng nødvendig for å vinne frem. Ingen av partene har vunnet fullstendig frem. Vilkårene for å tilkjenne saksomkostninger ut over saksbehandlingsgebyret ut over saksbehandlingsgebyret er ikke oppfylt. Husleietvistutvalget kan på bakgrunn av dette ikke gi medhold i leietakers krav om dekning med kr 5.000. Når det gjelder saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget har begge parter vunnet delvis frem med sine krav. Leietaker pålegges å betale halvparten av saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget med kr 430. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan ankes til tingretten innen én måned etter at avgjørelsen er forkynt. Det ble truffet avgjørelse med slik Slutning: ****** 1. Gjengs leie fastsettes til kr 12.600 pr måned fra 1. januar 2010. 2. Leietaker skal betale utleier differansen mellom fastsatt gjengs leie og faktisk innbetalt leie for tiden etter 1. januar 2010. Leietaker frifinnes for kravet om forsinkelsesrenter på beløpet. 3. Leietaker gis et prisavslag knyttet til mangler oppstått som følge av vannlekkasje på kr 1.250 pr måned fra og med januar 2010 til og med mars 2012, til sammen 27 måneder, med til sammen kr 33.750. Leietaker gis i tillegg et prisavslag for april 2012 med kr 6.300 knyttet til samme forhold, til sammen kr 40.050. Beløpet går til fradrag i leietakers betalingsforpliktelse etter punkt 2. 4. Leietaker skal betale utleier kr 430 til dekning av halvparten av saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget. Husleietvistutvalgets avgjørelse er enstemmig for så vidt angår slutningen. Oppfyllelsesfristen er 14 dager fra avgjørelsens forkynnelse. 16
Vedtaket forkynnes for partene og kan i medhold av 10 i forskrift om husleietvistutvalget, fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet 28.09. 2000 med hjemmel i lov av 26. mars 1999 nr. 26 om husleieavtaler 12-5, bringes inn for Oslo tingrett innen én måned. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, 20. desember 2012 Geir Engebraaten Sverre Bugge Christian Hellevang 17