FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KIRKEVEIEN 1 m.fl. Gnr.134 Bnr. 56 m.fl. 1 Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnummer og datert dato. 2 Arealformål og hensynssoner Området reguleres til: Kombinert bebyggelse og anleggsformål: - Bolig/forretning/kontor/bevertning/offentlig og privat tjenesteyting Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: - Veg offentlig - Fortau offentlig - Gatetun offentlig - Gangveg/gangareal offentlig - Sykkelveg/-felt offentlig - Parkeringsanlegg Felles for eiendommene (gnr/bnr): Bestemmelsesområder: 134/41, 134/56, 134/62, 134/79, 134/80, 134/81, 134/82, 134/133, 134/171, 134/172 og 134/173 - #1 (utkraging over gateplan) - #2 (utkraging over gateplan) - #3 (utkraget baldakin) 3 Fellesbestemmelser 3.1 Flom- og overvannshåndtering Alt overvann innenfor planområdet skal håndteres og renses lokalt, på en slik måte at det ikke medfører økt flomfare eller forurensning nedstrøms i vassdraget. For alle tiltak skal det være lokal overvannsdisponering for hensiktsmessig oppsamling og bortledning av overflatevann fra bebyggelse, veier og andre arealer. Overvann tillates ikke ført direkte til harde overflater som ikke er del av anlegg for overvannshåndtering. Ved beregning av overvannsmengder skal klimafaktor 1,5 legges til grunn.
Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan lokal overvannshåndtering er ivaretatt, og hvor valg av løsning er begrunnet. Terrenget skal utformes slik at flomvann og overvann ledes i trygge flomveier forbi bygninger til resipient. Overvann fra planområdet skal ikke kunne forårsake flom på tilliggende arealer. Valgte løsninger skal forelegges Kommunalteknikk for uttalelse før tillatelse til tiltak. I anleggsfasen tillates ikke urenset overvann ført inn på kommunens ledningsnett eller til resipient. 3.2 Blågrønn faktor Bebyggelsen skal planlegges for å oppnå blågrønn faktor (BGF) 0,55 beregnet ut fra det areal som er praktisk mulig å tilrettelegge for overvannshåndtering. Allment tilgjengelige gater og plasser skal planlegges for å oppnå blågrønn faktor (BGF) 0,4 beregnet ut fra det areal som er praktisk mulig å tilrettelegge for overvannshåndtering. 3.3 Energiforsyning Nettstasjoner tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrense og utenfor byggegrenser. Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg. Forutsetning for å kunne tillate frittliggende nettstasjoner er at overbygningen gis en utforming av høy kvalitet, som tillater lek eller annen aktivitet (eksempelvis klatrevegg), eller i kombinasjon med andre offentlige funksjoner (eksempelvis toalett). Rundt frittliggende nettstasjoner skal det ikke oppføres bygninger og anlegg med avstand på mindre enn 5 meter. 4 Bebyggelse og anlegg - Sentrumsformål 4.1 Utnyttelse Maksimalt tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 5.900 m 2. Boligdelen skal utgjøre maksimalt 4.100 m 2 BRA. Etasje mot gateplan skal i hovedsak kun benyttes til forretning, tjenesteyting og bevertning, samt renovasjon, atkomst og sykkelparkering for boligene. BRA skal regnes uten tillegg for tenkte plan. Kjellerarealer med o.k. gulv med kotehøyde 133 eller lavere skal ikke medregnes i BRA. 4.2 Plassering og høyder Bebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrenser og med maksimale høyder som vist på plankartet. Mellom bebyggelsens to hovedvolumer kan det etableres et felles gårdsrom på lokk med vegetasjonsdekke.
Bygningsvolum mot Kirkeveien skal trappes ned trinnvis eller i form av skrå diagonal linje fra øverste angitte kotehøyde i kartet (k 155,0) til laveste angitte kotehøyde i kartet (k 149,0 vist med bestemmelsesgrense). Høyeste kotehøyde kan kun føres i halve fasadens lengde. Mot Parkaksen skal bygningsvolumet trappes ned trinnvis eller i form av skrå diagonal linje mellom øverste angitte kotehøyde i kartet (k 155,5) til laveste angitte kotehøyde i kartet (k 152,0 vist med bestemmelsesgrense). Høyeste kotehøyde kan kun føres i 2/3 av fasadens lengde. 4.3 Utforming Bebyggelsen skal ha et muralt preg, med helhetlige materialoverflater. Profiler og beslag for vinduer, dører og annet skal ha lik eller mørkere farge enn fasadene for øvrig. Balkonger, herunder underside, skal gis en utforming og ha material-/fargebruk som inngår i en arkitektonisk helhet. Det er ikke tillatt med svalganger mot offentlig gate eller byrom. Mot gateplan skal bebyggelsen ha stor andel glass, og minimum én inngang fra hvert av kvartalets sider. Førsteetasjens gulv skal plasseres i samme kote som omkringliggende terreng. Balkonger kan krage inntil 3,0 meter ut fra fasadeliv inn mot eget gårdsrom og inntil 2,0 meter ut over byggegrenser og formålsgrenser. For øvrige fasader gjelder 1,0 meter. Dersom balkongene gis en irregulær form, skal begrensningen for utkraging regnes som et gjennomsnitt, målt parallelt fra fasaden. Der balkonger krager ut over offentlig areal, skal underkant balkong være minimum 5,0 meter over ferdig planert terreng. Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m. integreres i den arkitektoniske utformingen. Eventuelle oppbygg skal samles til færrest mulige volumenheter. Takene må enten opparbeides med vekstlag for vegetasjon eller brukes som takterrasser. Bestemmelsesområde #1 Innenfor arealet avgrenset av bestemmelsesgrense skal det være en allment tilgjengelig, åpen arkade på gateplan, med minimum fri netto høyde 3,0 meter. Det kan plasseres søyler for overliggende konstruksjon. Bestemmelsesområde #2 Innenfor arealet avgrenset av bestemmelsesgrense skal det fra gateplan være en netto fri høyde på minimum 3,0 meter.
Bestemmelsesområde #3 Innenfor arealet avgrenset av bestemmelsesgrense kan det være en baldakin. Det kan plasseres søyler for overliggende konstruksjon. 4.4 Leilighetsfordeling Inntil 35 % av boenhetene kan være mellom 35 og 50 m 2 BRA. Minst 30 % av boenhetene skal være mer enn 80 m 2 BRA. Boenheter med areal under 35 m 2 BRA tillates ikke. 4.5 Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealet skal utgjøre minst 20% av boligenes BRA. Minste felles uteoppholdsareal (MFUA) skal utgjøre minimum 15% av boligenes BRA. I gårdsrommet for boligbebyggelsen skal det opparbeides areal for lek og opphold. Felles oppholdsarealer skal utstyres med benker og variert beplantning, og lokaliseres slik at de får gode solforhold på ettermiddagen. Belegning i gårdsrommet skal i hovedsak være av stein og tredekke, med unntak av arealer for vegetasjon og lek. Fordrøyningsbasseng skal anlegges som del av det åpne overvannssystemet. Der det er mulig, skal overvannssystemet integreres med soner for lek og opphold, for å gi varierte og positive kvaliteter. Der gårdsrommet anlegges med åpen overvannshåndtering skal arealene kunne medregnes som del av uteoppholdsarealet. Den del av gårdsrommet som tilrettelegges for vegetasjon, skal i hovedsak ha 0,8 meter vekstlag. Det kan gjøres unntak i feltene #1 og #2 og lokalt mot innganger og terrasser. 4.6 Parkering Parkering skal lokaliseres i kjeller/under terreng. Minst 50 % av plassene skal være forberedt for ladepunkt for el-biler, og samtlige parkeringsplasser skal bygges slik at det senere er mulig å tilrettelegge alle p-plasser for opplading. Antall p-plasser for biler skal være maksimalt 1 plass per boenhet for boliger. For kontor/administrasjon tillates inntil 0,7 plasser pr 100 m 2 BRA. For forretning og tjenesteyting tillates inntil 1 plass per 100 m 2 BRA. Minimum 5 % av parkeringsplassene for bil skal utformes som handicapplasser. Plassene skal lokaliseres i nærhet av inngangspartier. Sykkelparkering skal etableres med minimum 2,5 plasser per 100 m 2 BRA boligbebyggelse, og med minimum 2 plasser per leilighet. For kontor skal det etableres minimum 2,5 sykkelplasser pr 100 m2 BRA. For forretning og tjenesteyting skal det etableres minimum 1 sykkelplass pr 100 m2. Minimum
30% av plassene skal plasseres i direkte tilknytning til inngangspartier i den enkelte bygning. Minimum 80 % av den samlede sykkelparkeringen skal være overdekket. 4.7 Støy Alle boenheter skal ha tilgang til stille side, hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles i Klima og miljødepartementets retningslinje T-1442/2012. Ensidige leiligheter mot nord er ikke tillatt. Alle boenheter skal ha tilgang til privat eller felles utearealer hvor støygrensene i tabell 3 tilfredsstilles. Minimum 75 % av felles uteoppholdsareal skal tilfredsstille grenseverdiene for støy i tabell 3. Alle støyskjermingstiltak skal være gjennomført før brukstillatelse gis. Det kreves uavhengig kontroll av prosjektering og utførelse av støyskjermingstiltak. For håndtering av støy i anleggsperioden gjelder tiltak i tabell 4 og 6 i retningslinje T-1442/2012. 5 Samferdselsanlegg og offentlig infrastruktur gatetun Gatetun skal være offentlig og opparbeides med soner for vegetasjon, lek og opphold. Det skal tilrettelegges for lek for alle aldersgrupper. Belegning skal samsvare med intensjonen i funksjon- og designplan for Ski sentrum. Gatetunet skal tilrettelegges for tilgjengelighet for utrykningskjøretøy, herunder brannbiler. Ved etablering av enheter for avfallssug/dypbrønner, skal disse samles i færrest mulige soner, og samlokaliseres for naboeiendommer der det er hensiktsmessig. Det kan opparbeides mindre arealer for uteservering i tilknytning til tilliggende næringsarealer mot Parkaksen. Under gatetunet skal det etableres felles parkeringsanlegg, vist i reguleringskartets vertikalnivå 2. 5.1 Byggeplan Sammen med søknad om rammetillatelse for samferdselsanlegg gatetun skal det innsendes byggeplan for feltet i målestokk 1:200. Planen skal vise gangarealer, anlegg for aktivitet, møblering, belysning, beplantning, snøopplag, ev. forstøtningsmurer, returpunkt for glass og metall, avfallsløsninger, samt oppstillingsplass for brannbil. Planen skal også vise gammelt og nytt terreng og overvannshåndtering. Planen skal vise sammenheng med og avgrensning mot tilliggende felt for bebyggelse og tilliggende grønnstruktur. Byggeplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse for samferdselsanlegg gatetun. 6 Samferdselsanlegg og offentlig infrastruktur gangveg/gangareal Belegning skal samsvare med intensjonen i funksjons- og designplan for Ski sentrum. Det skal etableres sykkelstativer. Det kan etableres regnbed og annen vegetasjon som del av tiltakets overvannhåndtering.
7 Parkeringsanlegg Felles parkeringsanlegg skal ha atkomst fra Kirkeveien. Anlegget skal plasseres under Parkaksen, vist i reguleringskartets vertikalnivå 2. Anlegget skal ha innvendig fri høyde på minst 2,4 meter. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 meter. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Minst 20 % av parkeringsplassene skal ha ladepunkt for el-biler, og bygges slik at det senere er mulig å tilrettelegge 50 % av parkeringsplassene for opplading. Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra kravet om ladepunkter der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger vil være miljømessig bedre enn ladepunkter. Felles parkeringsanlegg skal tilrettelegges for sykkelparkering, med minimum 1 stasjon for sykkelreparasjon med plass for vask og luftpumpe. Antall plasser for henholdsvis sykler og biler skal defineres av kommunen i byggesaken for parkeringsanlegget. 8 Utomhusplan Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det innsendes takplan og utomhusplan for tiltaket i målestokk 1:200. Planen skal utformes i henhold til prinsipper for universell utforming og skal vise sykkelparkeringsplasser på terreng, leke- og oppholdsarealer, belysning, overvannshåndtering, nytt terreng samt eksisterende og ny beplantning. Planen skal redegjøre for materialbruk for faste belegg, kantmarkeringer og møblering. Det skal redegjøres for hvilke arter som planlegges brukt i beplantning. 9 Fjernvarme Ski kommune kan kreve at byggetiltak som omfattes av områdekonsesjon tilknyttes det aktuelle fjernvarmeanlegget. Krav om tilknytning skal skje i samsvar med gjeldende retningslinjer vedtatt av kommunestyret. Bygninger som ikke krever oppvarming er unntatt fra tilknytningsplikten. Det gis følgende unntak fra krav om tilknytning: - Dersom tiltakshaver kan anvende alternative energikilder, og det kan dokumenteres at bruk av disse energimessig og miljømessig er bedre enn fjernvarme. - Dersom rørnettet ikke er eller vil være tilstrekkelig utbygget i løpet av en periode på 5 år fra søknadstidspunktet. - Dersom konsesjonshaver ikke ønsker tilknytning.
10 Biologisk mangfold Ved planting skal det ikke benyttes arter som er svartelistet, inkludert parklind og sølvlind eller andre arter som kan ha negative miljøkonsekvenser. Det skal fortrinnsvis benyttes stedegne arter. Ved massehåndtering skal det tas spesielt hensyn til faren for spredning av fremmede arter. Svartelistearter skal kartlegges før anleggsstart, og dokumentasjonen skal vedlegges rammesøknaden. 11 Rekkefølgebestemmelser Før det kan gis brukstillatelse for boligene skal de offentlige gangveiene innenfor planområdet være opparbeidet.