Nasjonal planid: 0105 27039 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for BERGHEIM del 2 NORD Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre + dato Datert: 15.03.2016 Revidert: 09.02.2018 Planen er utarbeidet av Halden Arkitektkontor AS
Innholdsfortegnelse SIDE 1 REGULERINGSFORMÅL... 3 1.1 Bebyggelse og anlegg.... 3 1.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.... 3 1.3 Grønnstruktur.... 3 1.4 Hensynssoner.... 3 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER... 4 3 FELLESBESTEMMELSER... 4 3.1 Kulturminner... 4 3.2 Universell utforming... 4 3.3 Stedstilpassing av tiltak... 4 3.4 Overvann... 5 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG... 5 4.1 Utomhusplan... 5 4.2 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (FS17-33)... 5 4.3 Boligbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse (KS10-17)... 6 4.4 Lekeplasser (L5-9)... 7 4.5 Kommunaltekniske anlegg (KA4-6)... 7 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR... 7 5.1 Kjøreveger (V6-10)... 7 6 GRØNNSTRUKTUR... 7 6.1 Naturområder (N3-5)... 7 6.2 Turveger (TV5-7)... 7 6.3 Vegetasjonsskjerm (VS4-6)... 8 7 HENSYNSSONER... 8 7.1 Båndlagt kulturminne... 8 7.2 Hensynssoner støy... 8 Side 2 av 8
1 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. plan- og bygningsloven (pbl). 1.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (FS18-34) - Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (KS10-17) - Kommunaltekniske anlegg (KA4-6) - Lekeplass (L5-9) 1.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjøreveg (V6-9) - Fortau (FT6-8) - Gangveg (GV2) - Annen veggrunn grøntareal (AV11-20) 1.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr.3: - Naturområde (N3-6) - Turveg (TV5-7) - Vegetasjonsskjerm (VS4-5) 1.4 Hensynssoner. Jf. pbl 12-6: - Rød støysone (H210) - Gul støysone (H220) - Båndlagt kulturminne (H730) Side 3 av 8
2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Jf pbl 12-7, 1 ledd nr. 10. a) FELLESBESTEMMELSE: Før tiltak i området forutsettes det at o_v7 skal være tilsluttet vegsystemet i Kløvningssten Næringspark mot nord, og være sikret adkomst fra Iseveien via dette vegsystemet. Forutsetning for utbygging av området er at nødvendige tiltak for å sikre dette er gjennomført. b) OMRÅDE 1: Adkomstveg o_v7, fortauene o_ft7-8, L5-6, L8, VS6 og KA5 skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse for nye bygninger gis områdene med konsentrert boligbebyggelse KS14-17. c) OMRÅDE 2: Før utbygging av feltene KS10-13, samt tomtene FS18-34 skal o_v8, o_ft6, KA4, KA6, VS4-5, turvegene TV5 og 7, samt L5 og L7 og L9 være etablert. d) GV2 skal være etablert, også frem til busslomme ved Iseveien, før tomtene FS22-30 bebygges, eller senest ved oppnådd 50% bebyggelse av feltene KS10-17. e) Områdene 1 og 2 kan utbygges samtidig eller uavhengig av hverandre. Dersom område 2 bygges før område 1, gjelder fortsatt bestemmelsen i 2a), slik at nordlig del av o_v7 og o_ft7 må være etablert. f) Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om igangsettingstillatelse. Takvann fra boligbebyggelsen føres fra takrenner via nedløpsrør til terreng. Takvann skal ikke tilsluttes kommunalt overvannssystem. Behandling av overvann forøvrig skal være avklart med kommunen før det gis rammetillatelse. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 2. g) Før det kan gis brukstillatelse for bebyggelse innenfor hensynssoner støy, skal det være etablert nødvendige støyskjermingstiltak mot Iseveien. 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Kulturminner Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 6. Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, 8. 3.2 Universell utforming Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. Ved utbygging og gjennomføring skal alle typer tiltak innenfor planområdet utformes etter prinsippene om universell utformning, slik at alle befolkningsgrupper sikres en best mulig tilgjengelighet. (Jf Byggteknisk forskrift 12-7. TEK10). Uteoppholdsarealer skal planlegges etter prinsippene om universell utforming. 3.3 Stedstilpassing av tiltak Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. Ved oppføring av nybygg, tilbygg, påbygg, terrasser, verandaer o.l skal det legges vekt på god og tidstypisk arkitektur, der nye elementer/ tilbygg forholder seg på en bevisst måte til eksisterende bygning både i forhold til materialbruk, Side 4 av 8
fargevalg og arkitektonisk uttrykk. Det skal redegjøres for disse vurderinger og forhold i forbindelse med byggemelding. 3.4 Overvann Jf. PBL 12-7, 1. ledd nr. 4. For planområdet skal prinsippet om lokal overvannshåndtering legges til grunn. Tak- og overflatevann (nedbørsvann fra tette flater) skal infiltreres i grunnen eller fordrøyes. Unntaket er drenering av overvann rundt bebyggelse og kjeller, som tillates ført til offentlig ledningsnett. Maksimalt påslipp av overvann til offentlig ledningsnett er 40 liter per sekund. Bortleding av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller andre ulemper ved dimensjonerende regnintensitet. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Utomhusplan Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Som en del av byggesøknadsbehandlingen skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Denne bør i nødvendig utstrekning vise: - Avgrensninger for planen med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert, påført piler for adkomst- og inngangsforhold. - Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag med eventuell nødvendig støyskjerming. - Terrengforhold med nødvendige punkthøyder og snitt. - Trafikkforhold med kjøreveger og gangveger, plasser og parkering (herunder sykkelparkering). Sykkelparkering skal være overdekket og ha låsemulighet. - Tekniske forhold som vann- og avløpstrasé, avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. - Plassering av nødvendig fordrøyningsbasseng/ -volum med tilstrekkelig kapasitet. jf 3.4, 6.1b) og 6.3b). - Plassering av eventuell nødvendig støyskjerming. - Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. - Vegetasjon og grøntanlegg skal vises med eksisterende vegetasjon som skal bevares og områder de tekniske anlegg og andre terrenginngrep får konsekvenser for vegetasjon. 4.2 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (FS18-34) Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. a) På tomtene FS18-34 kan det oppføres frittliggende eneboliger, med eventuell underetasje/ sokkeletasje der terrenget tilsier det. Eventuell sekundærleilighet skal underordne seg hovedboligen. På tomtene FS 31, 32 33 og 34 er det også tillatt med tomannsboliger. b) For tomtene FS18-34 er maksimal BYA 32%. Minste uteoppholdsareal er MUA=150 m 2 pr boenhet. c) Maksimale gjennomsnittlige mønehøyder for hus med sokkel-/ underetasje settes til 12 m og gjennomsnittlig gesimshøyde 7,5 m. For hus med flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 9m. For hus uten sokkel-/ underetasje er maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 9,5 m og gesimshøyde 5 m. For hus med Side 5 av 8
flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 6,5m. Gesims- og mønehøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gesimshøyde er høyde til skjæring mellom ytterveggens ytre flate og underkant takflaten. d) Frittliggende carport/ garasje/ boder etc skal ha takform og arkitektur/ estetisk uttrykk og fasader som harmonerer med bolighuset. Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 5,5 m og gesimshøyde 2,7 m. Garasje/ carport og bod kan også være integrert i boligbebyggelsen. e) Det skal være avsatt og vist plass til garasje/ carport på situasjonsplan ved byggesøknad, dersom dette ikke inngår i søknaden. I tillegg skal det avsettes minimum 1 gjesteparkering (2,5x5m) med tilkomst/ manøvreringsareal. Videre skal det settes av plass til minimum2 sykkelparkeringsplasser pr bolig. 4.3 Boligbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse (KS10-17) Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. a) På tomtene KS10-17 kan det oppføres flermannsboliger, rekkehus, kjedehus og tunløsninger som tett og konsentrert småhusbebyggelse, med eventuell underetasje/ sokkeletasje der terrenget tilsier det. Det tillates sekundærleilighet BRA maks 50 m 2. b) For tomtene KS10-17 er maksimal BYA 47%. Minste uteoppholdsareal er MUA=100 m 2 pr boenhet. c) Maksimale gjennomsnittlige mønehøyder for hus med sokkel-/ underetasje settes til 12 m og gjennomsnittlig gesimshøyde 7,5 m. For hus med flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 9m. For hus uten sokkel-/ underetasje er maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 9,5 m og gesimshøyde 5 m. For hus med flate tak er maksimal gjennomsnittlig høyde på parapet 6,5m. Gesims- og mønehøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gesimshøyde er høyde til skjæring mellom ytterveggens ytre flate og underkant takflaten. d) Frittliggende carport/ garasje/ boder etc skal ha takform og arkitektur/ estetisk uttrykk og fasader som harmonerer med bolighusene. Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde er 5,5m og gesimshøyde 2,7m. Garasje/ carport og bod kan også være integrert i boligbebyggelsen, også i sokkeletasje der terrenget tilsier det. e) Som alternativ løsning for støyskjerm mot Iseveien (Rv 111) i område KS10 kan også benyttes garasjerekke eller carporter med bakvegg mot Iseveien i sonen mellom byggegrense 22m og 2m fra «annen veggrunn» - altså utenfor fastsatt byggegrense for boligbebyggelse, men 2m innenfor formålsgrense gult byggeområde (effektiv byggegrense for garasje/ carport blir dermed 14m fra senter riksveg, når de har funksjon som støyskjerm). Maksimal gjennomsnittlig mønehøyde er 6m og gesimshøyde 3,5m, men dersom garasjer/carporter ikke har støyskjermende funksjon, er maksimal gjennomsnittlig mønehøyde 5m og gesimshøyde 2,7m. f) På feltene KS10-17 skal det (i tillegg til lekeområdene L5-9) etableres 1 sandlekeplass pr felt. Denne skal være integrert til felles bruk, og være på mist 150 m 2. Lekeplassen skal opparbeides med lekeapparater, ha en trafikksikker plassering, og ha gode lys- og solforhold. Side 6 av 8
g) Det er krav til 1 biloppstillingsplass pr. bolig, og minimum 0,25, maksimum 1 plass pr omsorgsbolig. Minimum 10% av plassene skal tilpasses mennesker med nedsatt bevegelsesevne minimum 1 plass. Ved felles parkeringsanlegg skal minst 50% av alle P-plasser i hvert parkeringsanlegg ha fremlagt strøm for lading. Det skal avsettes minimum 2 sykkelplasser pr bolig. 4.4 Lekeplasser (L5-9) Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 4. a) Innenfor lekearealene L5-9 opparbeides felles lekeplasser for boligene innenfor området. Noe av eksisterende vegetasjon bør bevares der det finnes. b) Lekeplassene skal opparbeides i samsvar med kommuneplanens krav, og skal inneholde minimum en sandkasse, 3 lekeapparater, en benk og noe fast dekke. 4.5 Kommunaltekniske anlegg (KA4-6) Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1. a) Innenfor områdene tillates oppført transformatorstasjon og pumpestasjon i 1 etasje etter behov. Transformatorstasjon og pumpestasjon skal ha god estetisk utforming. Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. b) Innenfor områdene tillates også oppført bygning/ innretning/ skjermvegger i 1 etasje for renovasjonsbeholdere gjerne sammenbygd/ integrert med trafo og eller pumpestasjoner det er etablert. Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. c) Det tillates skjermvegetasjon på områdene, så lenge dette ikke er til hinder for tilkomst og henting av avfall. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjøreveger (V6-9) f_v9 er felles adkomstveg for FS24-26. 12-7, 1 ledd nr 14. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 Naturområder (N3-6) Jf. 12-7, 1 ledd nr. 2 a) I naturområdene skal, så langt det er mulig, eksisterende vegetasjon beholdes, og det kan også beplantes/ suppleres med busker og mindre trær (stedegen type). b) I områdene N3, N5 og N6 er det tillatt med tilrettelegging av fordrøyningstiltak for flomvannshåndtering gjennom å senke ned området slik at flomvann kan håndteres midlertidig og sikkert på planområdet.. 6.2 Turveger (TV5-7) Turvegene skal være grøntkorridorer, opparbeidet med enkelt grusdekke i form av sti. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 1. Side 7 av 8
6.3 Vegetasjonsskjerm (VS4-5) Jf. 12-7, 1 ledd nr. 1. a) I områder for vegetasjonsskjerm skal det plantes skjermende beplantning av god kvalitet. b) Områdene VS4-5 skal i tillegg tilrettelegges som fordrøyningstiltak for flomvannshåndtering gjennom å senke ned området slik at flomvann kan håndteres midlertidig og sikkert på planområdet. 7 HENSYNSSONER 7.1 Båndlagt kulturminne Området er båndlagt etter kulturminneloven, og alle inngrep i terreng eller område er forbudt. Området skal ligge urørt som naturområde, og all form for fylling eller deponering er også forbudt. Jf. 12-6 og 12-7, 1 ledd nr. 6. 7.2 Hensynssoner støy Jf. 12-6 og 12-7, 1 ledd nr. 3. For tiltak innenfor planområdet skal Miljøverndepartementets veileder for støy i arealplanlegging (T-1442/2012) legges til grunn. For ny støyfølsom bebyggelse skal støynivå på sentrale leke- og aktivitetsområder og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overstige 55 db. Det skal om nødvendig gjøres avbøtende tiltak. Jfr. PBL 12-7, 1 ledd nr. 3. Innenfor hensynssoner støy er det kun tillatt å oppføre boligbebyggelse dersom det kan dokumenteres at støykrav er i varetatt. Det tillates etablert garasjeanlegg og/eller carporter. Jfr. PBL 12-7, 1 ledd nr. 4. Plassering av eventuell støyskjerm mot veg (Iseveien) skal være i områder AV13-14 avsatt til «annen veggrunn», eller om nødvendig inne på tomtene FS17-23 eller felt KS10 i sonen mellom byggegrensen og formålsgrensen mot Iseveien. Høyde og utforming fastsettes og godkjennes ved byggemelding. Det skal ikke være helt ensartet materialbruk og utførelse av skjermer som medfører monotoni eller lite estetisk tiltalende løsninger. Som alternativ løsning for støyskjerm mot Iseveien, vises det til 4.3e). Side 8 av 8