Styreansvar i Borettslag AV ADVOKAT DAG STADHEIM

To grunnlag for ansvar 1. Organansvar; gårdeieransvaret 2. Individuelt ansvar for styremedlemmer

Hvilke forhold kan lede til ansvar; styrets oppgaver - dvs. mulige ansvarsbetingende handlinger og unnlatelser.

Vilkår for erstatningsansvar ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og at det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom tapet og den handlingen som leder til tap.

Brl. 8-8 Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ.

ORGANANSVARET - borettslaget blir ansvarlig fordi styret som organ har begått feil - «ikke når styrets saksbehandling har vært effektiv, saklig og forsvarlig» - ansvarsgrunnlaget; - Uaktsomhet og - Objektivt ansvar; hendelige uhell

ORGANANSVARET skaden er forårsaket av noe eller noen boligselskapet svarer for dårlig vedlikehold, for eksempel når noe ikke har vært forsvarlig festet eller montert, is og snø bruk av andre tekniske innretninger uberettiget avslag på en søknad om at flytte kjøkkendelen inn til stua, omgjøre kjøkkenet til soverom. (TOSLO-2007-118844).

Ansvar mot styremedlemmer Individuelt ansvar; «Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt» - RG-1999 s.303 Rett til å velge en av de som har opptrådt erstatningsbetingende Regressrett for den som har betalt overfor de andre

RG 1999 s. 303 Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt, ref. borettslagsloven 87 a, tredje ledd.

Brl. 12-1 første ledd Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet.

Vilkårene for at de saksøkte skal bli holdt erstatningsansvarlige er at borettslaget er blitt påført et tap, at de enkelte styremedlemmene har opptrådt uaktsomt og at det er adekvat/påregnelig årsakssammenheng mellom tapet og den uaktsomme handling. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at det objektivt og isolert sett er foretatt en skadevoldende handling. Videre slår retten fast at det er saksøker som har bevisbyrden for at alle vilkår er til stede.

RG 1994 s. 953: Vi skal vurdere om styremedlemmene har opptrådt så aktsomt som man med rimelighet kan kreve i handlingssituasjoner av den foreliggende art, slik som situasjonen fremsto på handlingstidspunktet.

RG 2001 s. 605 (LB-2000-00972) Vedtaket må være i samsvar med borettslagets formål, likhetsprinsippet, være saklig begrunnet, det må ikke tas utenforliggende hensyn og vedtaket må totalt sett være til gagn for borettslaget, selv om det er til ulempe for noen. Likhetsprinsippet må likevel ikke trekkes for langt. Det kan fravikes hvis det fremstår som saklig og fornuftig, jf. Wyller: Boligrett (1992) s. 141.

RG 2001 s. 605 Lagmannsretten konkluderer etter dette med at selv om saksbehandlingen synes å ha vært temmelig summarisk, er det ikke grunnlag for å hevde at styret har handlet partisk, vilkårlig, har tatt utenforliggende hensyn eller har brutt med likhetsprinsippet.

RG 1994 s. 953 Det skal ikke legges til grunn en mild aktsomhetsnorm, men det kan ikke i enhver situasjon legges til grunn samme aktsomhetsnivå for et styre i borettslag som et styre i et ordinært aksjeselskap.

RG 1997 s. 1308 Styremedlemmene hentes fra en snever krets, og godtgjørelsen er beskjeden. De har normalt ikke styreerfaring, og er normalt ikke forretnings-kyndige og besitter heller ikke juridisk og/eller regnskapsmessig kompetanse. En for streng aktsomhetsnorm vil kunne avholde de mest innsiktsfulle fra å påta seg slike styreverv, og det må konstateres at det allerede i dag er vanskelig å finne beboere som er villig til å påta seg slike tillitsverv.

RG 1997 s. 1308 Når styremedlemmer har handlet etter eget beste skjønn og gjort så godt de har kunnet for å ivareta lagets interesser, skal det mye til for å holde dem erstatningsansvarlige. Hvert enkelt styremedlem må vurderes individuelt, ref. borettslagsloven 87a tredje ledd.

Rt. 1991 s. 119 Når styret har foretatt en forsvarlig vurdering er det ikke nok til å utløse erstatningsansvar om det senere viser seg at en annen løsning hadde vært å foretrekke

Praktiske eksempler Bevisst gir uriktige opplysninger til en bank slik at borettslaget tar opp et lån de ikke kan betjene (LB-2010-68790/LB-2011-50119) Manglende sikring av lekeplasser og annet fellesareal Styremedlemmene ikke kaller inn til ekstraordinær generalforsamling innen rimelig tid når noen har krav på det

Praktiske eksempler Styret overholder ikke reglene for gjennomføring av forkjøpsrett ved at frister oversittes eller at feil person får overta en andel (LB-2000-03199) Styret tar beslutninger som åpenbart skulle vært tatt av generalforsamlingen, for eksempel unnlatt å innhente samtykke til et tiltak fra generalforsamling der det er nødvendig,

Praktiske eksempler Styret vedtar eller iverksetter vedtak som innebærer myndighetsmisbruk Brudd på taushetsplikt Styret har unnlatt å følge råd fra sakkyndige - vanskeligere å fastslå ansvar der styret har benyttet troverdige sakkyndige som ikke har gitt råd som burde vært gitt

Praktiske eksempler Skulle ikke ha utbetalt stort forskuddsbeløp til en entreprenør som like etter går konkurs Styret nektet å godkjenne en ny eier fordi kjøpesummen ville overstige vedkommendes økonomiske bæreevne. Styreleder gjorde intet for å avklare finansieringsspørsmålet (RG-1990-1182).

Praktiske eksempler Styremedlemmene må ha kunnskap nok til å knytte til seg byggteknisk fagkunnskap der det er nødvendig og til å vurdere rapporter og råd fra byggteknisk fagkyndige (LG-2008-122655).

LA-2016 51745 Styret inngikk en avtale på 5 år hvor hver enkelt leilighet fikk brannvarsler med direktekobling til brannvesen/alarmsentral. Fra før hadde de en avtale om kabel-tv mm til borettslaget og brannvarsling kunne enkelt installeres i forbindelse med dette. Styret bør være forsiktig med å inngå avtaler om levering av nye typer tjenester uten at dette er forankret i vedtak truffet med minst to tredjedels flertall på sameiermøte eller generalforsamling.

Kravet til årsakssammenheng - Krav om adekvans; tilstrekkelig nærhet mellom skade og handling eller unnlatelse - Skjedd i egenskap av å være styremedlem

Praktiske eksempler Godkjenner styret en ny eier uten at forkjøpsberettigede har fått anledning til erverv kan det lede til erstatningsansvar, men det forutsetter at den som fremmer krav om erstatning kan sannsynliggjøre at vedkommende etter reglene om ansienitet ville ha nådd opp som best forkjøpsberettiget (LB-2000-03199).

RG 1994 s. 953: - i vindusutskifting, møte, diett og representasjon Rt. 1979 s. 254: - bygging av trimhus RG 1997 s. 1308: Oslo byrett RG 1999 s. 303: Borgarting lagmannsrett - riving og oppføring av garasjer - oppføring av søppelhus - rehabilitering av fasader og balkonger

Kravet til tap Det er ikke tilstrekkelig å påvise at et tiltak har blitt dyrere enn antatt kostnad har medført en liten reduksjon i den faste eiendommens/leilighetens verdi kostnad har blitt benyttet til et tiltak som bare øker trivselsverdien ved å bo i borettslaget kostnad har bare medført en liten økning i driftsutgiftene (Rt-1979-254) en annen løsning ville blitt rimeligere (LB-2001-02878).

Rt 1979 s. 254 Forutsetningen for at erstatningskravet kan gis medhold er at boligeierne har lidt tap. Det er enighet om at trimhuset tilhører boligeierne i sameie. Lagmannsretten med bygningskyndige domsmenn er kommet til at medeiendomsretten i trimhuset for den enkelte terrassehuseier ekvivalerer det tap som påstås lidt. Jeg har ikke funnet tilstrekkelig grunnlag for å fravike denne vurdering, men finner likevel spørsmålet noe tvilsomt på grunn av de driftsutgifter som trimhuset fører med seg og som kunne gjøre at trimhuset allikevel var mindre verdt for boligeierne.

Rt 1979 s. 254 Hittil har boligeierne ikke vært avkrevd noe til dekning av driften. Når det gjelder den fremtidige drift, finner jeg å måtte gå ut fra at den kan ordnes på regningssvarende måte. At denne sak får sine avslutning, kan nok i så måte bety en del. Jeg finner således ikke godtgjort at boligeierne har lidt noe tap som kan kreves erstattet.

Borettslagslov 2003, 12-2 Skadebotansvar etter 12-1 kan lempast etter skadeerstatningsloven 5-2.

I Ot. prp. nr. 30 (2002-2003) heter det:

Erstatningsansvaret kan lempes når retten under hensyn til skadens størrelse, den ansvarliges økonomiske bæreevne, foreliggende forsikringer og forsikringsmuligheter, skyldforhold og forholdene ellers finner at ansvaret virker urimelig tyngende for den ansvarlige.

Det samme gjelder når det i særlige tilfelle er rimelig at den skadelidte helt eller delvis bærer skaden.

GRANSKING Generalforsamlingen kan beslutte granskning av bestemte forhold.

VI Gransking 7-14 Framlegg om gransking Ein andelseigar kan gjere framlegg om gransking av stiftinga eller forvaltninga av laget eller nærare oppgitte omstende kring forvaltninga eller rekneskapane. Framlegget kan gjerast i ordinær generalforsamling eller på ei generalforsamling der det går fram av innkallinga at sak om slik gransking skal takast opp. Får framlegget tilslutning frå minst ein tiandedel av dei andelseigarane som møter på generalforsamlinga, kan kvar andelseigar innan ein månad etter generalforsamlinga krevje at tingretten ved orskurd tek avgjerd om gransking.

7-15 Avgjerd i tingretten Tingretten skal ta til følgje eit krav etter 7-14 andre ledd dersom retten meiner at det har rimeleg grunn. Før det blir teke avgjerd i saka, skal retten gi laget, og i tilfelle den granskinga ellers vil omfatte, høve til å uttale seg. Retten skal oppnemne ein eller fleire granskarar. Det som er fastsett om revisor i revisorloven 4-1 til 4-7 og 5-2 tredje ledd, gjeld tilsvarande for granskarane. Dei har teieplikt etter same reglar som revisor. Retten skal fastsetje godtgjersle for granskarane. Kostnadene ved granskinga skal berast av laget. Retten kan fastsetje at laget skal deponere ein høveleg sum på førehand.

7-16 Granskingsrapporten Granskarane skal gi ein skriftleg rapport om granskinga til tingretten. Retten skal innkalle generalforsamlinga til behandling av granskingsrapporten. Rapporten skal sendast til kvar andelseigar med kjend adresse slik at rapporten normalt er framme seinast ei veke før møtet.

Meddelelse av ansvarsfrihet Generalforsamlingen og sameiermøtet kan også ved eget vedtak frita styret for ansvar, jf borettslagsloven 12-5: «Har generalforsamlinga gjort vedtak om ansvarsfritak eller om at ansvar ikkje skal gjerast gjeldande, kan laget likevel fremje krav grunna på omstende som generalforsamlinga på vesentlege punkt ikkje fekk rette og fullstendige opplysningar om da vedtaket blei gjort»

STRAFFANSVAR Straffeloven 238 rammer uaktsom forvoldelse av betydelig skade på legeme eller helbred. for eksempel forsvarlige rutiner for inspeksjon av om det foreligger fare for is- og snøras fra tak (HR-2013-574-A) For eksempel forskuddstrekk i lønn, jf skattebetalingsloven 51

Styreansvarsforsikring Forsikringen dekker normalt ikke: skade på annen person eller gjenstand, erstatning for ikke-økonomisk tap; oppreisning og ærekrenkelse, tap som skyldes at styremedlemmet har forsømt å tegne eller holde ved like vanlige forsikringsavtaler,

Styreansvarsforsikring tap som følge av underslag, tyveri, bedrageri, utroskap eller dokumentfalsk, samt tap som følge av at styremedlemmet har misligholdt en kontrakt boligselskapet har inngått.